厦门房价决定因素研究报告论文

厦门GDP总量为5995.04亿元，在福建省排名第三，在全国各大城市中排名第33位。相较于厦门的经济总量，更让人关注的是厦门居高不下的房价。对于一个经济总量在全国各大城市中只排到30开外的城市来说，为何它的房价可以常年久居全国第四的位置，仅次于深圳、北京、上海。究其原因主要有以下五点：

一是厦门的城市定位。厦门作为中国最早的经济特区之一起点高。作为海峡西岸经济区及闽南金三角中心城市，厦门的中心辐射地位不容小嘘。同时厦门又是国家试点的自贸区之一，从2015年3月1日自贸区挂牌至今，厦门的房价已经翻了翻。2017年金砖国家领导人会晤更是把地点选择在了厦门。2020年12月8日，金砖国家新工业革命伙伴关系创新基地在厦门启动，更标志着厦门这座城市越来越国际化，极具发展潜力。

厦门会展国际会议中心

二是厦门的环境优美。厦门环境的美是举世公认的。你走在大街小巷上都可以感觉到厦门的街道非常的干净，而且绿化非常好，一年四季都有鲜花常伴。不愧是国际花园城市、全国十大宜居城市、全国环保模范城市、国家森林城市。其优越的气候及人文地理环境吸引着越来越多的年轻人来此工作。也有更多的老年人选择在厦门养老。

三是厦门的土地资源稀缺。厦门全市土地面积1699.39平方千米，而厦门岛更是只有132.5平方千米。在这不到一千七平方千米的土地上要承载四百多万人口，厦门也成为全国每平方公里承载人口量最高的地区之一。厦门属于外来人口净流入的城市，大量的外来人口在厦门工作生活，因此也有了对住房的刚需。

四是厦门的医疗、教育资源集中。除福州之外，厦门几乎是集中了福建省内最好的医疗及教育资源。其对周边地市的吸附力是巨大的。周边城市稍有能力的基本都会考虑在厦门买套房，为自己的子女获得更好的教育资源，特别是漳州及泉州地区的。相较于北京出现一平四十几万的天价学区房来说，厦门的学期房并没有那么的夸张，但也是出现了一平17万的学区房价格。

五是投资客的推动。大家都看好厦门未来发展前景，投资客也不例外。正是抓住了这一点，投资客在厦门居高不下的房价起到了推波助澜的作用。面对厦门的高房价，作为普通的工薪阶层的我只能望洋兴叹。在国家推动房子不是用来炒的而是用来住的时期，希望厦门住房市场能够更加符合市场。同时也希望在租房市场上有更多的发展，以满足普通工薪阶层的住房需求。

在前次我们分析苏州楼市时，曾经提到过当初的“房价四小龙”：厦门、苏州、合肥和南京，当年领涨全国。

2018年，厦门楼市陷入持续低迷，地价暴跌30%以上。经过几年的调整，厦门如今终于走出泥潭，房价节节攀升，某些热点片区甚至有赶超上海的势头。

厦门楼市一直存在不少争议。根据2020年的数据显示，厦门新房均价为47165元/㎡，创十年来新高，位居全国第四名，仅次于北京、深圳、上海，超越广州、南京、杭州等多个强一线城市。

厦门显然不如广州南京，但房价却能居高不下，这背后究竟有什么原因？

厦门常住人口的平均收入大概6000元，而全市的商品房均价都在40000元左右，可以说除了十几年前有远见，买了房的人，目前厦门的年轻人已经完全失去了正常居住需求的支撑。说白了，厦门的年轻人买不起房，从外面涌入厦门的年轻人也因为房价太高，失去了在厦门购房的意愿。

人口因素对厦门房价的影响力和其他城市相比，是比较小的。但是厦门有一个相对特殊的地方，它对省内高质量人口的吸附力很强，通俗点说，福建的有钱人都会选择来厦门置业。

原因有两个，第一，厦门作为全国有名的旅游城市，非常宜居，环境优美；其二，闽南人乡土情结重。当然，这样的高质量人群数量有限，本身不应该成为影响城市房价的主要因素。但是在厦门，这又成了一个例外，因为厦门非常小，土地供应严重不足，所以这部分高质量人群的需求，在厦门的楼市中就能成为一个有力的人口因素。

厦门从2008年开始，资金面就一直十分宽裕，主要是因为厦门作为国务院特批的经济特区，也是东南沿海最知名的港口及风景旅游城市，以及各种国家综合配套改革试验区、物流枢纽、东南国际航运中心等规划加持，由政府背书，所以吸引了大量资金。

尤其是自贸区的成立，让资本大量囤积在附近的地产中，这也是自贸区落地后周围房价一轮猛涨的原因。而且，厦门对福建的资金吸附能力极强，高杠杆导致厦门房价居高不下，短期内也不会有什么变化。

都说厦门地方小，实际上厦门全部面积和深圳相当，但全市的GDP可能没有深圳的一个区高，在所有的副省级城市里排名都靠后，增速在福建省内也并不突出。房地产，就成为了厦门主要的拉动力。

也就是说，厦门要发展，政府需要财政收入，土地又稀缺，地价自然不低。前几年，厦门楼市低迷，加上黑天鹅事件的影响，旅游业大受打击，政府为了提振市场，拿出了岛内思明区最好的地。所以2020年，厦门全年土地收入爆发式增长，总成交额高达660.27亿元。可以说，厦门房价高涨的原因，和政府的调控也是分不开关系的。

由于厦门本身的产业和购买力都不强大，不限购的时候有70%的房子都是被外来人买走的，所以限购对厦门的影响非常大。目前，厦门政府已经对过热的楼市出手，划出了针对房地产贷款和个人住房贷款的红线。从某种意义上来说，这也是一种限购政策。

暂且不论这一次调控，上次厦门限购是2017年的3月，缴纳3年社保，到如今，很多厦门刚需已经有了名额。那么厦门这么一个喜欢利用杠杆的城市，只要市场有行情，热门片区一定是第一个响应。那么，厦门有哪些片区值得关注呢？

马銮湾新城

厦门分岛内岛外，岛外新城是目前重点关注的地方。2019年底，厦门地铁2号线开通，马銮湾新城跨入“地铁时代”。同时，地铁4号线和6号线提速，厦漳泉R1城际铁路建设，对，马銮湾新城来说都是巨大的交通利好，确保了马銮湾新城快速到达岛内核心商务区。

厦门和我们上一篇讲过的重庆不一样，因为土地少，所以格外看重学区房。马銮湾新城规划中有90多处教育设施，包括厦门一中、双十、外国语等学校都在马銮湾办学，教育配套具有优势。

而在规划上，马銮湾定位为厦门城市副中心，苏宁O2O数字零售商业综合体和北部智慧科技产业园都落户马銮湾新城，对马銮湾吸引高精尖人才有重要意义。

目前，马銮湾有多家房企在打造高端商住项目，对于改善和刚需人群来说都很不错。

集美新城

岛外又一个热门片区，也是厦门跨岛发展的第一座新城。首先，集美新城定位就很高，集信息服务、教育科研、生态旅游和商务营运为一体，同时整合了集美文教区、园博苑、软件园、机械工业区等，人文和产业气息都很浓厚。

交通来看，集美新城是岛外四区中拥有最多进岛通道的区域。有三桥两地铁，未来还有地铁6号线值得期待。

再次强调，厦门最看重学区房。集美新城有亭北学校，以及著名的厦门外国语学校集美校区，还有13所高等院校，是其他岛外新城难以比拟的优势。

集美的房价均价在3万到6万一平方，整体价值还是趋向稳定，抗风险性比较强。

翔安新城

为什么最后我选择了翔安而不是同安，因为同安的交通是劣势，长远来翔安新城的发展前景要更好一些。

而且翔安新城不像其他区一样，有炒概念的嫌疑，而是有是实实在在的重大市政建设规划存在的。翔安定位为厦门东部市级中心，有机场和东部体育会展新城的利好，规划落地方面优于其他新区。

翔安最重要的一点在于它是目前岛外新城中拥有市属学校最多的一个片区。教育方面，翔安的优势很大，而在厦门，教育优势基本上就是房价的试金石。

不过翔安新区也需要长时间才能兑现利好，所以做好长期投资的准备。

之所以不谈岛内，因为岛内大部分人都是冲着学区来的。学区房都是家长在自己可承受范围内“矮子里拔高子。如果是岛内，我建议实地多看二手房成交情况，挑选整体优质的板块和房价相对温柔的片区。

如果你是岛外想置换岛内，那么老湖里区依然是首选。如果你想在岛内投资，有这个资本其实不如去深圳上海，相对杠杆率更低，楼市更健康。

20天前，房叔到厦门出差。临时入住了厦门国际中心附近的一家快捷酒店，让人惊讶的是，一个普通标间会员价居然要800多一晚，当时问了酒店前台为什么这么贵，她说暑假期间都这样。在手机上查看了其他酒店，即使比较偏远的区域，也不便宜。像深圳的百合酒店、求水山酒店等一些五星级酒店也就五六百块钱一晚。

第二天在市区逛了下，厦门的城市建设确实不错，映进眼帘的是蓝天白云、依海傍水，一派风姿绰约的亚热带气候风情，山、海、岛、礁、岩、寺、花、木、桥、建相互映衬，风景秀丽，气候宜人，侨乡风情、闽台习俗、海滨美食、异国建筑融为一体，景观都属于一流，颜值对得起“海上花园”美誉，可以说这里是全国环境最好的城市之一。

但发现厦门的消费水平并不低，可能和它是旅游城市有关。但在房价上似乎更高，厦门国际中心附近的一小区均价达到了7万一平。据统计数据显示，7月份思明区房价为59108元/㎡，湖里区房价为52230元/㎡，海沧区房价为36186元/㎡，8月份厦门市二手房均价为46941元/㎡，环比上涨1.46%，同比上涨31.29%，房价直逼一线城市的深圳。可厦门市2016年GDP仅为3700多亿，城镇居民人均可支配为46254元，也就是说一平方米的房价相当于市民一年的人均可支配收入，这个房价可谓非常高。

然而，为什么厦门房价这么高呢？

首先，厦门市住宅土地供应不足。虽然厦门市面积偏小，仅为1700平方公里，常住人口不足400万人，但与深圳1997平方公里、常住人口1190万相比，人口密度没那么大。但房价直逼深圳的主要原因是，近些年住宅土地供应不足，很多开发商长期拿不到地，导致厦门楼市长期处于供不应求状态，房价自然会上涨。

其次，厦门气候、环境宜居，幸福指数高，适合养老。因此，厦门是一座人口净流入城市，目前厦门户籍人口仅为220万人，近一半的外来人口。这些外来人口对房子的需求，使得厦门楼市供应更为紧张，推动了房价的上涨。

第三，福建人对置业的偏爱和对厦门的看好，使得他们热衷于在厦门买房。福建人对买房置业有着传统的偏爱，再加上他们认为厦门是个好地方，是福建省级别最高的唯一的副省级城市，在这里投资房产不会贬值，所以都希望在厦门买房。据统计数据显示，厦门房地产销售中，70%为外地人。可见，厦门房价不是由当地工薪阶层决定的，而是由全省乃至全国富人引导的。

在这里有人会问，厦门的房子还能买吗？房叔认为，如果是刚需，可以选择单价不高、地段还行的高性价比房源。如果是投资的话，还是等等看吧，毕竟目前的调控已经让楼市变了天，可投资的机会越来越少。

厦门的房价究竟有多高？这是继上海、北京、深圳之后的全国第四座高房价城市，把一线城市的广州都甩在脑后了。而且厦门房价在二线城市中，绝对可以称得上老大。从目前数据看，厦门平均房价超过4万/平米，而岛内的思明地区，几乎找不到房价低于6万/平米的房子。

面对厦门位列全国高房价的前列，很多房地产专家百思不得其解，从他们的角度上看，厦门房价据然还超越了广州，这实在令人费解。第一，要论经济发展，厦门并没有多少真正拿得出手的大企业。而且工业相对而言，还比较弱。金融也很一般。唯一亮点是旅游环境好，带动了当地的服务业发展。整个厦门的经济发展即使在全福建排名也是不靠前的。

第二，厦门人口流出大于流入，2018年，厦门的人口是负增长的。厦门的企业要想招聘员工，往往招不到高端人才，因为，高端人才都跑到北、上、广去了。而即使是中低端人才，也不是那么好招，因为整体人口都在减少。目前厦门的职工收入是每月4000元/平米，基本就支撑不起高房价。

第三，土地资源也并不是很稀缺。厦门岛内，确实人口密集，土地资源稀缺，但是往岛外，海沧、集美、翔安等等，人口也并不密集，甚至于岛外还很冷清，晚上10点之后，很多地方甚至比不上一般的二三线城市繁华。所以，土地资源匮乏也不是厦门高房价的问题，

而我们认为，导致厦门高房价仅次于北上深的主要原因有以下三个：首先，厦门作为中国的二线城市，牢牢的吸引着福建全省的高净值人群，因为厦门有良好的教育环境、生活环境、养老环境，再加上鼓浪屿的美丽景色，让福建的有钱人都想到厦门置业购房，这其中也包括很多炒房群体。福建大量有钱人都去厦门购房，从而推高了厦门的房价，特别是厦门岛内的房价。

再者，厦门出台限价限购的时间节点出了问题。限购、限价本来就是中性的调控政策，在房价较低的时候，出台限购限价，可以不让房价过快上涨，让更多的当地刚需买得起房，但是厦门推出限价限购的时间节点，已经是房价涨得很高的时候，这意味着不希望房价出现快速大跌。在限购和限价令之下，厦门房价当然短期内跌不下来。

最后，厦门每次拍卖土地，只放出一两块，这样并不能满足市场需求，为了拿到土地，厦门房企只能高价接盘，而土地价格高了，厦门商品房价格也会被抬高。如果厦门政府加大岛外土地的推出力度，市场供需矛盾得以缓和，那么厦门的地价就会降下来，地价降了，商品房价也会有所调整。

很显然，支撑厦门高房价的并不是当地经济的发达、人口流入的增多、土地资源的稀缺。而主要是福建高净值群体的大量资金流向厦门购房置业。同时，厦门在限购令出台时再限价，当地房价已经涨高了，低位出台限价限购令，对当地刚需有利，高位推出限购令，主要还是防范厦门房价的过度波动。此外，还有厦门土地供应节奏放缓，导致房企拿地成本偏高，当然就要转嫁到购房者身上。

背景：在泉州、福州、厦门都长时间呆过，尽量客观评价，也请大家批评指正。

下面就从分别从政府、开发商和老百姓三个利益相关方分别展开分析吧：

1、最最重要的观点就是，一切不以增加供地的房地产调控都是耍流氓。

2014年以前数据懒得查了，只贴一个2014年报告里的总结“近五年来厦门市供地呈逐年下降趋势，2014年成交量更是处于五年来的最低位。近两年受制于土地整理难度加大，土地市场供应缩减，土地成交建筑面积远不及商品房成交面积的二分之一。”

2014年，计划出让商住建筑面积446万平方米，实际出让商住建筑面积137.29万平方米，商品房销售共570.83万平方米；

2015年，计划出让商住建筑面积311万平方米，实际出让商住建筑面积173.6万平方米，商品房销售共350.31万平方米；

2016年，计划出让商住建筑面积327.9万平方米，实际出让商住建筑面积165.5万平方米，商品房销售共511万平方米。

数据是不会人的，简单结论是：一是每年实际出让面积远低于年初的出让计划（平均计划完成率仅为45%），所以不要听政府怎么说关键要看政府怎么做；二是商品房销售面积远超上一年度的出让面积，人为制造“供不应求”的饥饿效应。

2、耍流氓也是要有资本的。对地方政府而言，控地的最基本要求是财政负债率低，支出压力小。查阅了《厦门市政府专项债券信用评级报告》，2015年厦门市政府负有偿还责任债务/ 财政收入=29.11%，债务率应该是福建省最低的，在全国来说也算低的。再加上厦门近几年不涉及大型基建项目（轨道除外，1号线也是2014年才开工的），铁路、高速公路的量很少，这一块的支出压力也不大。并且厦门市财政和土地资源比较集中在市级，在厦门这种大政府的统筹管理模式下，土地出让节奏控制简直轻而易举，政府捂地能力超强。反观泉州、成都等地，由于政府债务率较高，在偿债和支出压力下，即使土地价格下跌也不得不保持高位供应。不过，现在各地的地方征服也都学乖了，很有默契地控制土地出让节奏，其实就是经济学101中最简单的理论之一，垄断下利润最高的定价是高于供需平衡的定价的。

3、保房价的政策组合拳。如果经历过厦门房市的几个调控周期，都能感受到一个简单的政策循环：房价跌（或者不涨）——土地出让减少——加上可能有的税费、贷款政策放松——房价涨——出台限购限贷政策——高位横盘（等着通胀消化掉）。当然啦，不止厦门，很多城市都是这么操作的，所谓“防止房价出现大起大落”，只是近几年只看到大起呀。

1、闽企加杠杆的胆量其他地区很难媲美。在国家2009年之后几次的N万亿刺激下，狂加杠杆高速发展倒成了成功经验。在2016年的全国热点城市房价疯涨时，闽企在厦门和福州拍地报价简直可怕，硬生生把灌口姜母鸭拍出了新地王。但是，未来很难说，杠杆是把双刃剑，别的不说，前几年上海钢贸破产的企业中闽籍是占了大多数的。

2、本地国企接盘实力较强。厦门国企的实力在省内也算是最靠前的，诸如建发、国贸、住宅、海投等，其实也与厦门市大财政的特点有关。以上市的建发股份为例，主业两项，供应链和房地产，前者的营业收入占比位82.29%，毛利率仅为3.69%；后者营业收入占比17.64%，毛利率却高达36.57%。通俗地说，就是靠贸易撑场面，靠房地产赚利润。海投就更别说了，主营就是房地产，靠着海沧区的开发赚得盆满钵满。厦门市前几年的房地产市场，其实是以本地的国企和民企为主的，全国性的开发商进驻的比较晚。正因为本地国企实力较强参与较为广泛，所以经常在房地产寒冬时候能够出面接盘，稳定市场信心。

1、福建省人民对厦门的偏爱。其实也可以说是无奈，福建是一个多核的城市，没有核心所以只能矮子中拔高个。具体说说福泉特点吧，福州虽然辖区大、医疗好，但是气候又热又冷（其实我觉得还好）、城建一般（城建近几年改善很大）；泉州虽然房价低、经济总量大，但是民风彪悍（开车特凶）、白领就业机会少（跟经济结构有关）。所以，从就业机会、政府服务效率、气候、外地人包容度来说，厦门市是福建省最好也是唯一的选择。毫不夸张地说，福建省稍微有头有脸（中性词）的人，谁在厦门没有一套房子？有个数据，厦门房地产销售中，70%为外地人。所以厦门房市的定价，不是由当地工薪阶层决定的，而是由省内乃至全国富人引导的。

2、岛民（中性词）思维。其实这也不怪老百姓，政府把最好的企业、景观、医院、学校等资源都留在岛内，所以也就有了岛内房价最保值的观念。再加上岛内外交通在高峰期的不堪重负，导致岛内与岛外哪怕只有一桥之隔，也有了天然的溢价。政府和开发商可以巧妙地利用岛内外来分隔出两个市场一唱一和。

3、最佳保值增值产品。厦门房市除了08金融危机时短暂跌过外（再之前就是PX事件），房价特别坚挺，是福建省内保值增值最稳定的地方，没有之一。因此，作为民众也好，作为企业家也好，一旦有剩余的流动资金，厦门房子就成了最好的投资品。福建省与国内很多省市不同，是以民营经济作为主导的，意味着即使GDP等数据不如山东等省份，但是民间积累的财富其实更多。就我周边来说，不乏经商朋友家里在厦门有多套房产的。

作为福建人，我走过所有的地市，也对八闽大地多样的文化、美食、景致、历史和建筑所吸引和自豪。但我其实深深的担忧厦门乃至福建的房地产市场，长期可能产生的不利影响。未来的城市竞争，高素质人口的引入和产业的升级至关重要，而高房价只会驱逐年轻人、提高产业成本、扭曲企业投资方向。厦门不是北上深，何德何能承担如此高昂的房价。曾经有位领导评价厦门，说厦门是一个适合养老的城市，现在想起才发觉深以为然。如果家底不是比较殷实的年轻人，我个人是建议去珠三角和长三角的，从职业发展也罢，从宜居角度也罢，何必死磕厦门。

欢迎广大网友打开小编家居装修的文章，小编感激万分，每日都会与装修新房的朋友们分享最好的装修技巧文章，希望小编的文章能帮助你更好的装修新居，觉得文章写得还行，记得给小编一个赞，这个是给我最大的动力！

今天小编就来分享一篇蓝色基调的现代欧式风格，这套房子的主人是一对30来岁的年轻夫妻有1个8岁女儿，这套房子主要是跟她老婆介绍，经过接触才发现他老婆颇喜欢一些线条感比较强的一些东西。后面接下去就交给设计师反复推敲打磨才打造出这套装修案例了。

由于女业主的墙贴要求，客厅不设计电视背景，客厅就单纯的会客跟家里面的人交流感情，设计师用浅蓝色的墙面搭配深蓝色的地毯让整个客厅显得温馨一些，吊顶采用简单的线条做装饰让顶面视觉显得非常的简洁。

这个户型最主要的优势还是2个凸窗中间的墙体让设计师很好的定位为客厅的壁柜。凸窗搭配木作墙裙特别的别具一格。书房摄影师找了一个灰常有韵味的角度拍摄，光线充足，让整个书房非常的舒适。主人在书房能够很好的进入书中的意境。

看完之后，你们有没有新的看法或者建议呢？你是不是也跟小编观点一样呢？可以在留言区发表您的看法~