与传统的金融贷款购车不同，汽车融资租赁模式将汽车使用权和所有权分离，消费者以长期租赁的方式获得车辆的使用权，之后逐月支付租金。待租赁期满后，消费者可以选择按照车辆残值购买该车辆。
一边是“只用车价的0-10%就开上新车”、比传统金融渠道更容易拿到贷款的甜头；一边是千人维权、上百份诉讼的风波……提到汽车融资租赁，不少消费者的心情像坐了一回过山车。
近年来，这种新型的大额分期购车方式持续“走俏”。业内估算，汽车融资租赁市场将在2021年达到3897亿元的巨大规模。然而，由于部分消费者对于该模式的理解不够，加上缺乏监管、部分企业操作不规范，这样看上去诱惑力十足的新模式却一度引发争议。
有专家指出，汽车融资租赁的优势在于大大降低了汽车消费门槛，可以使暂时不具备购车能力的潜在客户，转换成为真实的消费者。这对于中国汽车市场复苏和推动形成国内大循环来说无疑具有积极意义。
但同时，消费者对全新的商业模式和产品往往比较陌生，很难像专业人士一般理解得那么透彻。因此如果有商家故意误导消费者，利用信息不对称恶意牟利，再加上行业监管尚不健全，就可能造成“劣币驱逐良币”的效应。
作为新兴业务模式，汽车融资租赁如何避免“异化”？各汽车融资租赁平台如何从消费者维权诉求中吸取经验教训？监管部门应如何“立规矩”，避免这一新模式口碑频亮红灯？面对这些疑点，记者进行了深度调查。
“上车”门槛再降低，融资租赁能解决什么问题
在欧美某些成熟汽车市场，融资租赁模式起步较早。
“进入下半年后，来店里看车的顾客变多了。其中，售价在15万元左右的自主品牌SUV最受欢迎，销量占比接近60%。”四川南充某汽车融资租赁公司销售主管蔡元发现，很多消费者希望尽量少花钱就能开上一台不错的新车，实现“出行自由”。
按照2018年公布的《汽车金融公司管理办法》的定义，汽车融资租赁业务是指汽车金融公司以汽车为租赁标的物，根据承租人对汽车和供货人的选择或认可，将其从供货人处取得的汽车按合同约定出租给承租人占有、使用，向承租人收取租金的交易活动。事实上，在欧美某些成熟汽车市场，融资租赁在新车销售中的渗透率已占到30%左右。
与传统的金融贷款购车不同的是，汽车融资租赁模式将汽车使用权和所有权分离，消费者以长期租赁的方式获得车辆的使用权，之后逐月支付租金。待租赁期满后，消费者可以选择按照车辆残值购买该车辆。
也就是说，在消费者租车期间，汽车的所有权归汽车租赁平台；等租期满了，完成过户后，汽车的所有权才转移给消费者。
“将潜在的消费需求转换为真实的消费，这对于加快汽车市场复苏具有重大意义。”在北京大学经济学院副教授薛旭看来，汽车融资租赁的优势在于大大降低了汽车消费门槛，可以使暂时不具备购车能力的潜在客户，转换成为真实的消费者。
以目前国内新车的平均零售售价15万元为例，如果在传统渠道买车，一般首付为全款的20%-40%，再加上约10%的购置税、约5000元的保险、上牌费用以及其他“隐形消费”，至少需要一次性支付5万元。
与之相比，宣称“1成首付，先租后买”的汽车融资租赁无疑更接地气，也更受到年轻消费者的青睐。
有业内人士分析指出，随着用惯了“花呗”的年轻人即将或者已经成为购车主力，包括汽车融资租赁在内的汽车金融将愈发炙手可热。
“95后消费者对用车需求更加理性，对低首付金融方案的需求也就更加明显。”由汽车之家与全球咨询公司德勤联合推出的《2020中国Z世代汽车消费洞察报告》显示，仅有38%的95后消费者会选择全款购车，包括汽车融资租赁在内的汽车金融产品成为这届年轻人的“更优选”。
该报告指出，95后年轻消费者对汽车使用权的需求逐渐高于所有权，这为丰富、灵活的汽车融资租赁以及共享汽车产品的长远发展提供了肥沃土壤。
25岁的湖北小伙陈瑞经过几番对比后，选择了汽车融资租赁。他理由十分直白：“去年刚刚买房结婚，手头有些紧。”
“其实我考完驾照后几乎就没怎么开过车。但由于工作调动，每天上班通勤距离有十几公里，买辆车代步是刚需。”陈瑞坦言，对于刚工作不久的小两口来说，房贷、孩子教育就占用了家中的绝大部分收入，不得不想办法压缩其他开支。
毛豆新车已在辽宁、广东、河北、河南等地推出“汽车下乡”。在辽宁省商务厅二级巡视员张毅看来，此举能提升市场人气、提振消费信心，同时满足人民日益增长的美好生活需要。
在车好多集团高级副总裁、毛豆新车负责人白如冰看来，除了通过低首付、宽信审的方式大大降低了用户的汽车消费门槛，汽车融资租赁的另一大优点，是优化我国汽车消费的区域结构。
“以四川省为例，成都的千人汽车保有量约为300辆，而省内其他地区还不到100辆。这说明，中国汽车消费市场——尤其在以三线及以下城市和农村、乡镇为代表的下沉市场——仍有巨大的汽车消费潜力可挖。”白如冰分析说，如果仅以传统卖车模式很难充分挖掘这部分市场的潜力。
一方面，目前被视为汽车流通主要渠道的3万多家4S店大多集中在城市，其中一二线城市又占去了绝大部分。由于投资规模大、运营成本高，传统4S店很难在三线及以下城市尤其是县区和农村市场找到生存土壤，因此其覆盖能力也就十分有限。
另一方面，在传统金融模式下，高额的首付款和较严格的信用审核让大部分下沉市场消费者望而却步，从而限制了当地的汽车消费水平。
统计数据显示，2020年上半年人均可支配收入排名前三的上海、北京、浙江均超过3万元，而中西部省份大多不足两万元。
“融资租赁的本质是金融产品，因此服务品质十分重要。”薛旭提醒说，企业不要用北上广深的思维看三线及以下城市，不同商业模式可通过差异化竞争获取自己的客户。
比方说，在充分合法利用用户大数据的前提下，一些主打融资租赁的汽车新零售服务平台可以加快线上线下渠道的融合，迅速分析、掌握用户的个性化需求。
“在我国汽车消费尚未见顶，且区域消费不平衡的背景下，汽车融资租赁市场空间十分广阔。”据白如冰透露，该公司已在四川南充、陕西咸阳和广东、河北、河南、辽宁等地推出“汽车下乡”。“2019年，毛豆汽车下乡所覆盖区域的销量增幅高达，彰显了下沉市场强大的汽车消费潜力。”
看上去很美却“槽点不断”，行业洗牌该洗走谁
由于汽车融资租赁行业准入门槛不高、竞争者良莠不齐，一些商业欺诈和纠纷不仅为消费者带来了麻烦，也对整个行业的健康发展造成了严重阻碍。
和所有有争议的新事物一样，有不少企业和消费者兴冲冲地入局汽车融资租赁，却交了高昂的“学费”。曾经吸引人眼球的宣传口号，却成了消费者口中的“套路”。
记者翻阅了中国裁判文书网上涉及汽车融资租赁的近160多封文书后，发现消费者诉讼的核心点高度集中，均围绕着“买车变租车”、电子协议或征信记录等被修改、过户困难、收车、担保公司涉及关联交易等展开。
“商家对消费者玩套路引发纠纷，必然会导致消费者对汽车融资租赁这种模式失去信心，最终还是搬起石头砸自己的脚。”中南财经政法大学教授、数字经济研究院执行院长盘和林在接受记者采访时指出，充分保障消费者知情权是汽车融资租赁健康发展的首要条件。
他认为，由于消费者与企业的信息天然不对称，必须加强行业规范，避免有些别有用心的企业误导、欺诈消费者。“比方说，究竟是买还是租，每个月利息怎么算、每一笔服务费是多少，都要在签合同前明明白白地说清楚。”
“与传统汽车消费模式相比，汽车融资租赁更为复杂，因此有些消费者对汽车融资租赁的认知不够，引发对汽车融资租赁行业和企业的误解，从而阻碍了行业发展。”作为汽车融资租赁平台操盘手，白如冰向记者坦言，由于该行业准入门槛不高、竞争者良莠不齐，一些商业欺诈和纠纷不仅为消费者带来了麻烦，也对整个行业的健康发展造成了严重阻碍。
由于目前征信系统不健全，二手车评估系统和流转系统不够成熟，汽车融资租赁公司需要投入较大成本进行风险控制。
记者调查发现，在广告宣传中，部分汽车融资租赁平台只突出首付低，却不强调汽车所有权不在客户手中以及费率较高。那些用车心切的消费者很难抵御这样的诱惑，在不明具体事宜的情况下就签了合同。
而对于企业来说，由于目前征信系统不健全、二手车评估系统和流转系统不够成熟，汽车融资租赁公司需要投入较大成本进行风险控制。
“由于购车首付低，贷实施成本不高，汽车又是大件商品，一旦发生贷，企业损失严重。”有业内人士向记者透露，有些公司签约时只审核驾驶证、身份证、信用卡等基本信息，因此容易被黑户盯上。
对此，薛旭建议说，企业不能为了完成任务而盲目发展。“汽车融资租赁业务其实是企业与消费者之间的双向选择。消费者不会选择信誉不佳的企业，企业也不能把车卖给没有购买能力的人。”
“如果企业因为风险控制增加过多成本，反过来又会影响金融租赁的商业模式。”白如冰举例说，汽车在租赁使用过程中，可能会出现事故、损毁、被盗、被查封，或是因交通违规被追责等贬值风险。因此租赁期满后，如何避免残值纠纷、二手车能否顺利流通进入消费市场，都成为汽车融资租赁平台需要花大力气解决的难题。
盘和林认为，面对汽车融资租赁这个潜在金矿，通过欺诈消费者竭泽而渔、劣币驱逐良币的方式绝不可取。“企业和消费者都要遵守市场规则、充分尊重双方意愿，在市场的优胜劣汰中，这个行业才能得到良好发展。”
终结市场乱象，点燃消费升级的“新引擎”
过去几个月，各级金融监管部门“新招频出”。从整顿异常经营企业，到发布业务规范要求，无不体现出加强监管、整肃行业的决心。
好消息是，监管的防火墙正在建立。
8月25日，天津市地方金融监督管理局发布下发文件，引导该市融资租赁公司合规发展汽车融资租赁业务。该红头文件提出了12条业务规范要求，其中包括“不得在公司宣传及合同签署过程中使用‘汽车信贷、车抵贷、车辆贷款’等不属于融资租赁业务经营范围内的描述”，以及“在合同签署前或签署时应向承租人充分提示风险以保障其知情权”“确保承租人知悉并明确同意融资租赁合同中各项费用”等。
此外，8月20日发布的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》指出，民间借贷利率的上限由原来的“以24%和36%为基准的两线三区”改为“以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍”。
“这对融资租赁公司及时跟踪数据变化，研判LPR的未来走势，完善合同定价机制提出了较高的要求。”上海汉盛律师事务所高级合伙人、上海市律师协会融资租赁专业委员会委员陈龙飞律师撰文称，融资租赁公司需要在合同中规定详细的租金收取方案，若采用浮动利率，则需明确调息周期、LPR每波动多少BP租金所相应调整的比例以及租金变动的通知形式等合同细节。
事实上，过去的几个月中，各级金融监管部门“新招频出”。从整顿异常经营企业，到发布《金融租赁公司监管评级办法（试行）》，无不体现出加强监管、整肃行业的决心。
“要全力推动国民经济恢复正常循环。金融和实体经济共生共荣。为实体经济服务是金融的天职和宗旨，也是防范金融风险的根本举措。”不久前，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清撰文指出，要努力实现稳增长和防风险长期均衡，为全面建成小康社会提供坚实的金融支撑。
正如他所说，为遏制衰退，经济活动急剧收缩时，金融活动反而必须扩大。当“更活在当下”的年轻人遇上汽车市场史无前例的巨大挑战，包括车企、经销商、银行和汽车融资租赁平台在内的各界都将视线转移到了汽车金融上，试图以融资租赁等方式撬动汽车市场。
据了解，2018年以来，各大主机厂相继在原有汽车金融公司的基础上成立汽车融资租赁公司，试图为新兴客户提供更多的金融购车解决方案。
今年3月，东风汽车集团股份有限公司与日产（中国）投资有限公司共同投资亿元后，东风日产融资租赁正式完成工商更名登记手续。此举被视为东风集团“做大汽车金融”战略的再次落地。
2019年，毛豆新车“汽车下乡”所覆盖区域的销量增幅高达，彰显了下沉市场强大的汽车消费潜力。
“融资租赁在国内还处于发展的初级阶段，但是已展现出广阔的价值空间。”东风日产融资租赁执行副总经理孔德春表示，融资租赁服务与新能源汽车普及、共享出行有着密不可分的关系，在主机厂纷纷布局移动出行的风口，融资租赁将作为重要的黏合剂，实现移动出行车源方与平台方合作多样化。
随着内循环被视为中国经济增长、百姓收入提高的根本动力，“释放潜在的市场需求”成为一张社会各界共同思考的答卷。作为国内消费市场的顶梁柱，汽车消费自然是其中的必答题。
“我国千人汽车保有量仍然较低，且区域消费不平衡，因此汽车融资租赁在我国仍有十分广阔的市场空间。”白如冰充满信心地说，汽车融资租赁有望成为挖掘汽车消费潜力、促进汽车消费升级的新的主流模式之一。
业内专家也对“从使用端入手提振汽车消费”提出了建议。
“汽车消费实际上可以看作两部分，一是购买；二是使用。”薛旭表示，在使用端，改善解决城市道路拥堵、鼓励共享出行，增加自驾游服务组织、打造美好的汽车生活，都可以有效刺激人们的购车需求。
“归根结底还是要提高居民收入，同时让人们驾车出行的体验越来越好。”盘和林建议，尽快通过融资租赁等多种发展方式为汽车消费复苏指明“出路”，它将为刺激消费市场、促进国内经济大循环作出巨大贡献。
本文来源于汽车之家车家号作者，不代表汽车之家的观点立场。
本文由my_truetears贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 我国汽车金融事业发展 我国汽车金融事业发展 姓名： 姓名：林晓雪 专业： 专业：汽车电子技术 学号： 学号：060311404 院校： 院校：云南交通职业技术学院 目录 1 我国汽车金融发展现状 跨国汽车企业已经全面布局中国汽车金融业 我国汽车金融业务的竞争主体多元化 汽车金融在我国汽车企业中的地位日显重要 汽车金融在风险控制上日益加强 2 我国汽车金融中存在的问题分析 3 3 4 4 5 6 当前我国汽车消费信贷缺乏具有战略高度的统一规划 6 我国尚无关于汽车消费信贷的统一法规 汽车消费信贷业务实际操作过程尚存在问题 3 促进我国汽车金融发展的对策 大力发展民族汽车金融业 制订《汽车金融管理条例》 制订《汽车金融管理条例》,规范汽车金融服务业 促进汽车企业与银行共同发展汽车金融业 6 7 7 8 9 9 逐步完善抵押登记、 逐步完善抵押登记、 违信处置等汽车金融的保障体系 10 加强对汽车金融业的监管和风险控制 拓展汽车金融机构的融资渠道 谢辞 参考文献 2 10 11 12 13 摘要：当前,我国汽车消费群体发生了明显的变化,车主年龄 摘要 呈年轻化趋势,“80 后”正在成为汽车消费的主体人群。为 此,一些消费者正逐步转变观念,通过汽车金融满足个人需 求。汽车金融作为新的消费方式,特别是汽车租赁业的快速 发展,容易得到年轻车主的青睐,汽车金融服务成为更多消 费者的理性选择。 关键词：汽车 金融 风险 消费群 当前,我国汽车消费群体发生了明显的变化,车主年龄呈年 轻化趋势,“80 后”正在成为汽车消费的主体人群。为此, 一些消费者正逐步转变观念,通过汽车金融满足个人需求。 汽车金融作为新的消费方式,特别是汽车租赁业的快速发展, 容易得到年轻车主的青睐,汽车金融服务成为更多消费者的 理性选择。 1 我国汽车金融发展现状 跨国汽车企业已经全面布局中国汽车金融业 2004 年 8 月 18 日,上海通用汽车金融有限责任公司正式成 立。这是《汽车金融公司管理办法》实施后我国首家汽车金 融公司,标志着中国汽车金融业开始向汽车金融公司主导的 专业化方向转换。随后福特、丰田、大众汽车金融服务公司 3 相继成立。跨国公司借助我国服务贸易放开的有利环境,全 面布局了中国的汽车金融服务业。 我国汽车金融业务的竞争主体多元化 从我国目前汽车信贷的发放主体来看,很长时间以来一直是 国有商业银行占主导地位,汽车财务公司占从属地位的格 局。2003 年开始允许非银行金融机构开展汽车金融服务业 务。 2004 年 8 月 18 日,上海通用汽车金融有限责任公司的正 式成立,标志着中国汽车金融业开始向汽车金融公司主导的 专业化方向转换。 又有 9 家外资汽车金融服务公司相继成立。 2008 年 6 月 22 日,继 9 家外资汽车金融公司之后,第一家中 国自主品牌与中国本土银行合资的汽车金融公司———奇 瑞徽银汽车金融有限公司得到中国银监会的批准正式成立。 200 年 11 月,广汽汇理汽车金融有限公司公司(广汽集团, 50%)也正式成立。目前我国汽车金融业务的竞争主体,随着 市场准入的逐步放开,企业集团财务公司、银行、汽车金融 公司纷纷进入汽车金融市场。当前汽车金融的格局形成了以 汽车金融公司、商业银行、财务公司等主体多元化的竞争格 局。 汽车金融在我国汽车企业中的地位日显重要 据估算,在一辆汽车的整个生命周期所能获取的利润中,销 售、金融及售后服务的收入占到 62%,只有 16%的收入来源于 汽车制造,另有 22%来源于材料供应等。在 62%的销售、金融 4 及售后服务的收入中,新车与二手车的销售收入占比为 17%, 租赁和贷款业务收入占比 9%,保险收入占比 15%,短期租赁、 零部件和其他金融服务收入占比 21%,可见汽车金融服务日 益成为重要的盈利手段。汽车金融服务体系对于促进汽车企 业资金效率提高,实现汽车生产和销售资金的分离具有重大 作用。对于汽车企业集团财务公司来说,开展汽车金融服务, 可以进一步完善汽车企业集团财务公司为本集团提供金融 服务的功能,实现财务公司的业务创新和增加利润来源。 汽车金融在风险控制上日益加强 风险控制是发展汽车金融业务的关键因素。目前合资汽车金 融公司对我国汽车金融业务起到了较好的示范作用,各种先 进的风险控制手段日益导入汽车金融服务公司之中,汽车金 融服务公司的坏账率绝大部分低于 1‰。 在行业层面,监管部门也加强了风险控制。2004 年中国人民 银行和银监会联合颁布《汽车贷款管理办法》,进一步规范 汽车贷款业务。2008 年又对汽车贷款风险进行提示,中国银 监会办公厅发布《关于汽车贷款风险提示的通知》 。2008 年 的《汽车金融公司管理办法》为防止和分散关联交易风险, 增加了对单一集团客户授信的比例限制;对外包业务增加了 监管要求,规定汽车金融公司如有业务外包需要,应制定与 业务外包相关的政策和管理制度;汽车金融公司签署业务外 包协议前,应向注册地中国银监会派出机构报告业务外包协 5 议的主要风险及相应的风险规避措施。 2 我国汽车金融中存在的问题分析 当前我国汽车消费信贷缺乏具有战略高度的统一规划 汽车消费信贷是适应世界汽车产业发展趋势满足国内汽车 市场消费需求,是履行加入 WTO 承诺的需要,对于促进汽车消 费市场业务主体多元化和汽车消费信贷服务专业化、完善中 国金融体系、加速中国金融市场与国际市场的接轨,具有积 极意义。国外经验表明汽车消费信贷服务是促进汽车消费、 发展汽车产业的重要途径。日、美、韩汽车工业的发展,与 汽车消费信贷密不可分。从全球范围来看,汽车制造业的激 烈竞争已经使汽车产业的盈利向服务贸易转移,国际竞争已 经逐步由制造领域向服务贸易领域延伸,优质服务的市场效 应日益凸显。尽管如此,但是我国汽车消费信贷涉及诸多政 府部门,如银监会、央行、公安部、工商总局等,其既涉及金 融安全问题,又涉及产业前景等问题,目前各个监管部门尚 需在监管措施上形成合力,站在一个战略的角度来布局我国 民族汽车消费信贷业的发展方向。 我国尚无关于汽车消费信贷的统一法规 国外对汽车消费信贷一般都有明确的规定,或者是对消费信 贷/分期付款制定了相应的法律。如日本有专门的《分期付 款售法》,新西兰 1971 年颁布了《分期付款销售法》等。我 国还没有关于分期付款/消费信贷的专门法规。目前,我国在 6 保证汽车消费信贷实施和规范买卖双方交易行为的法律条 文,虽然有《民法通则》 《经济合同法》 《担保法》 《民事 、 、 、 诉讼法》《商业银行法》等。但是汽车消费信贷涉及到的非 、 金融领域的问题,单靠部门规章是无法解决的,需要出台专 门的汽车消费信贷条例,对资信调查、信贷办理、车辆抵押、 贷款担保、违约处置等汽车消费信贷全过程实施法制化管 理。 汽车消费信贷业务实际操作过程尚存在问题 目前,我国汽车消费信贷业务在包括资信调查、信贷审查和 审批、车辆登记与抵押、汽车信贷监控、违约处理等环节的 实际操作过程还存在着许多问题。在资信调查方面,资信调 查存在的问题主要是个人征信体系尚未建立。在车辆登记和 抵押方面,也存在抵押登记各地标准不统一、机动车登记信 息查询困难、抵押金额无法查询等系列问题。在汽车信贷监 控方面,对经销商欺诈风险、购车消费者违约风险等缺乏有 效的控制机制。在违约处理方面,汽车贷款机构对违约车的 抓车面临司法障碍,例如诉讼程序多,耗时长、程序复杂等 等。 3 促进我国汽车金融发展的对策 汽车金融市场规模潜力巨大,据统计 2007 年 9 家汽车金融公 司的贷款余额已经达到了 200 多亿人民币;预测到 2010 年将 达到 800 亿人民币;2025 年将达到 5 000 多亿人民币。目前 7 我国汽车金融实施对外开放政策,以通用、大众为首的 9 家 跨国汽车金融公司全面进入中国,其中有 6 家在华成立了独 资的汽车金融公司。跨国汽车企业全面布局中国汽车金融业, 不仅中资汽车企业在汽车金融面临着边缘化的危险,而且跨 国汽车企业可以通过汽车金融控制汽车经商销的经营,撑控 整个营销网络,并进一步危害到整车合资的格局,影响汽车 产业自主发展目标的实现。 中国汽车金融的发展要有整体规划,应该采取有力有效措施 解决汽车金融行业当前和长远问题;建立健全法律法规保障 汽车金融业的健康运行;积极利用我国汽车企业集团的本土 化优势,把握汽车产业利润向汽车后市场转移的有利时机, 充分发挥汽车后市场对汽车产业的积极影响,大力促进中资 汽车产业的自主发展。 大力发展民族汽车金融业 我国汽车金融领域根据加入 WTO 时的承诺对外开放,外资汽 车金融公司快速进入中国市场,而我国商业银行正在逐步淡 出车贷领域。如果不尽快成立以中资为主的汽车金融公司, 任由外资汽车金融公司帮助国外品牌汽车抢占市场,汽车金 融有陷入由外资汽车金融公司垄断的可能。其结果必然是导 致我国汽车企业竞争能力进一步减弱,严重制约民族汽车产 业的发展。为此,汽车金融业的发展须体现汽车产业政策的 导向作用,明确自主发展目标,加强政策的导向作用,支持民 8 族汽车金融公司的发展。汽车金融在准入上,要促进有实力 的内资汽车企业集团发展汽车金融业。 制订《汽车金融管理条例》,规范汽车金融服务业 我国汽车金融还处于起步阶段,政策法规不健全,目前虽然 以《物权法》《汽车金融公司管理办法》《动产抵押登记办 、 、 法》等改善了汽车金融的法律法规环境,但是汽车金融仍然 缺乏约束性强的、统一汽车金融服务的管理办法。为了规范 汽车金融市场,保护汽车金融参与各方的合法权益,汽车金 融业制订 《汽车金融管理条例》 的必要性和迫切性日益凸显。 《汽车金融管理条例》须以形成管理、维护汽车金融发展的 长效机制为目标,根据中国实际国情并结合跨国公司成熟的 运作经验,规范汽车金融业的未来发展模式,重点对汽车金 融公司的运作、管理及对汽车金融服务的支撑环境进行规 范。 促进汽车企业与银行共同发展汽车金融业 根据 2003 年修订的《商业银行法》规定,除非根据国家的其 他规定,否则中国商业银行不得投资非银行金融机构。 《商业 银行法》在一定程序上阻碍了商业银行投资汽车金融机构, 但是商业银行低廉的融资成本、优秀的风险识别判断管理能 力及丰富的营业网点,正是资本实力相对弱小、运作经验缺 乏的民族汽车企业缺乏的。支持汽车企业与商业银行共同发 展汽车金融,实现优势互补,建立起有效化解风险的股份制 9 结构,使金融资本与产业资本联动经营,正是金融资本支持 中资汽车企业发展的有效途径。因此,民族汽车金融的发展 要鼓励商业银行与汽车企业开展多种形式的合作,这些合作 既可以包括参股控股、合资合作等方面,也可以包括业务方 面的合作。 逐步完善抵押登记、违信处置等汽车金融的保障体系 我国汽车金融业务虽然已经具有了比较完善的政策法规环 境,但是相关的支撑体系还不完善,其集中体现在登记流程 不规范,违信处置缺乏保障且成本高,信用体系信息不充分 等诸多方面。以抵押登记、违信处置等为代表的汽车金融支 撑体系不完善的现状,无疑增加了汽车金融各参与方的成本, 并随着汽车金融的发展表现出来的问题会越来越突出。我国 《政府信息公开条例》 2008 年 5 月 1 日正式施行,新的 于 《机 动车辆登记办法》也正在征求意见中,汽车登记制度改革要 以此为契机,加强与公安车管局的协商,规范全国的抵押登 记业务流程,完善融资租赁中存在的抵押登记、浮动抵押等 的相关制度,公开汽车注册等公共信息。在违信处置方面,要 逐步完善汽车金融收回处置中的法律保障和加大执法力度, 完善汽车金融公司自动救济的相关保障措施。同时,要大力 支持、鼓励征信体系的建设和完善。 加强对汽车金融业的监管和风险控制 对汽车金融企业来说,良好的风险控制能力是核心竞争力。 10 加强汽车金融业的风险控制防范金融风险,促进汽车金融公 司的稳健经营和健康发展,既需要汽车金融公司加强内部控 制,也需要管理部门加强相关的外部监管工作。目前《汽车 金融公司管理办法》在汽车金融公司的资产安全性、流动适 度性、资本充足性等方面进行了规定,监管机构要严格执行 《汽车金融公司管理办法》,加强对汽车金融公司相关指标 的核查和监控;加强汽车金融的信息监测定期公布相关的汽 车金融信息,做好风险教育工作;汽车金融公司内部要建立 健全的业务操作、内部控制、风险管理及问责制度和加强信 息系统建设;加强对外资汽车金融公司的监控;在汽车金融 公司的融资上,严格执行我国相关的政策,避免金融风险的 发生。 拓展汽车金融机构的融资渠道 新的《汽车金融公司管理办法》拓展了汽车金融公司的融资 渠道,其中包括可以从事同业拆借、发行金融债券等等。但 是,由于相关套配政策还不健全,导致一些政策可操作性较 差,融资渠道窄,融资成本过高的现状没有根本改变。当前融 资成本过高的问题表现非常突出其在汽车金融服务上突出 表现为汽车金融服务贷款利率过高,年利率高达 10%,甚至更 多。因此,下一步要完善汽车金融公司发行金融债券的相关 保障措施;支持汽车金融机构开展新的融资创新业务,例如 向银行进行应收账款让售等等。 11 谢辞 走的最快的总是时间，来不及感叹，大学生活已近尾声，五 年的努力与付出，随着本次论文的完成，将要划下完美的句 号。 本论文设计在吕庆志老师的悉心指导和严格要求下业已完 成，从课题选择到具体的写作过程，论文初稿与定稿无不凝 聚着本人的心血和汗水，在我的即将毕业期间，吕庆志老师 为我提供了种种专业知识上的指导和一些富于创造性的建 议， 吕老师一丝不苟的作风， 严谨求实的态度使我深受感动， 没有这样的帮助和关怀和熏陶，我不会这么顺利的完成毕业 论文。在此向吕庆志老师表示深深的感谢和崇高的敬意！ 在临近毕业之际，我还要借此机会向在这五年中给予我诸多 教诲和帮助的各位老师表示由衷的谢意，感谢他们五年来的 辛勤栽培。不积跬步何以至千里，各位任课老师认真负责， 在他们的悉心帮助和支持下，我能够很好的掌握和运用专业 知识，并在论文中得以体现，顺利完成毕业论文。 同时，在论文写作过程中，我还参考了有关的书籍和论文， 在这里一并向有关的作者表示谢意。 我还要感谢同组的各位同学以及我的各位室友，在毕业设计 的这段时间里，你们给了我很多的启发，提出了很多宝贵的 意见，对于你们帮助和支持，在此我表示深深地感谢！ 12 参 1 考 文 献 汽车金融公司的发 李江天,林家华.“入世”以来我国 展研究.武汉理 [J]. 2 工大学学报(信息与管理工程版) 计志英.对探索建立新型汽车金融 服务体系的思考.河 南金融管理干 3 部学院学报[J].. 的障碍及对策研究. 肖俊涛.汽车金融公司在我国发展 学院学报[J].. 湖北汽车工业 131
汽车租赁纠纷找当地的运管部门。汽车租赁合同纠纷的处理方式有以下四种：1、用协商的方式，自行解决，这是最好的方式；2、用调解的方式，由有关部门帮助解决；3、用仲裁的方式由仲裁机关解决；4、用诉讼的方式，即向人民法院提起诉讼以寻求纠纷的解决。当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利。对符合规定的起诉，必须受理。符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；不符合起诉条件的，应当在七日内作出裁定书，不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉。人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，被告应当在收到之日起十五日内提出答辩状。人民法院应当在收到答辩状之日起五日内将答辩状副本发送原告。被告不提出答辩状的，不影响人民法院审理。人民法院对决定受理的案件，应当在受理案件通知书和应诉通知书中向当事人告知有关的诉讼权利义务，或者口头告知。人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。【法律依据】：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条 起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
答辩状的写作目的与起诉状、反诉状、上诉状、再审申请(诉)书的写作目的是针锋相对的。被告和被诉人通过答辩状，回答、反驳对方诉状的诉讼请求，以减免答辩人的责任。
【一】二审答辩状
答辩人(一审附带民事诉讼原告人)：曹某某，汉族，身份证号码：
答辩人(一审附带民事诉讼原告人)：陈某某，汉族，身份证号码：
答辩人(一审附带民事诉讼原告人)：李某某，汉族，身份证号码：
答辩人(一审附带民事诉讼原告人)：曹某某，汉族，身份证号码：
答辩人因诉被答辩人深圳市某某混凝土有限公司连带承担钟某某交通事故致曹某某、陶某某死亡的民事损害赔偿二审一案，广东仁人律师事务所周叶锋律师作为答辩人的委托代理人，现根据查明事实，结合有关的法律、法规和司法解释的规定，就本案发表如下答辩意见，供合议庭评议参考：
一、关于死者曹某某死亡赔偿金赔偿标准的认定问题。
死者曹某某随父母长期在深圳居住生活，在深圳的幼儿园学习3年，虽无经济收入，依靠父母抚养，其主要生活学习支出都来源于城市，因此死者曹某某理应按深圳市城镇居民的标准赔偿。
按照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件若干问题的解释》和最高法院民一庭《关于经常居住地在城镇的农村居民因交通事故伤亡如何计算赔偿费用的复函》[(2005)民他字第25号]的有关规定，都没有明确排除在城镇生活，但无经济收入者就不能依照城镇居民的标准赔偿，同时，因户籍而造成的“同命不同价”现象，早已被法学理论界和众多司法实例所否定。
尤其在同一事故中，既有城市的受害者又有农村的受害者的案件，更应按同一个标准执行。
因此，本案中曹某某应按深圳市城镇居民的标准赔偿。
二、一审法院将赔偿总额先减保险公司承担的强制保险责任限额再按责任比例分担的计算方法是正确的。
《中华人民共和国道路交通安全法》第七十六条：机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿。
超过责任限额的部分，按照下列方式承担赔偿责任：机动车之间发生交通事故的，由有过错的一方承担责任;双方都有过错的，按照各自过错的比例分担责任。
因此一审法院将赔偿总额先减保险公司承担的强制保险责任限额再按责任比例分担的计算方法是正确的'。
三、关于本案责任划分承担比例问题，依我国法律规定和司法实践，主要责任赔偿比例为60%-90%之间。
本案中，答辩人曹某某虽属无证驾驶，但其在事故发生时并无任何其它违章行为，其无驾驶证与事故发生并无直接因果关系。
依照《道路交通事故车辆技术鉴定书》和《检验报告》，肇事车辆(粤b/b4330)本身存在严重安全隐患，前后制动(刹车)不灵，转向指示灯不亮，根本不具备上路行驶条件。
就行驶部分而言，本次事故责任完全在于被告一和被告二。
加之被告肇事后逃逸，耽误了抢救时间，加重了损害结果。
因此，根据本案的具体情况，应按9：1比例划分赔偿责任的承担为宜。
四、关于保险公司先行赔付问题。
依照我国保险法的有关规定，设立机动车保险的目的，就是为了保障受害人能及时、足额的得到相应的赔偿。
虽然在车险合同中有规定：交通肇事后逃逸的，保险公司不承担赔付责任，应由肇事者承担赔偿责任。
但这种规定仅是投保人和保险公司之间的约定，即仅在投保人和保险公司之间才有效力，是一种“对内效力”，而对受交通肇事损害的第三者来说，并不产生法律效力，这是符合合同的相对性原理的。
因此，本案中，被告三就当按照保险法和车险合同的相关规定，先行承担对两位死者、一位伤者的赔偿责任，而保险公司与被告一、被告二之间的赔偿责任划分与承担，应由他们另行处理。
五、关于精神损害赔偿问题，《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件若干问题的解释》中，明确将精神损害抚慰金和死亡赔偿金分开，也就是说死亡赔偿金被列为财产损失部分，“死亡赔偿金及精神损害抚慰金应当一次性给付”(第33条)。
《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件若干问题的解释》第九条规定的“精神损害抚慰金包括以下方式：2、致人死亡的，为死亡赔偿金，”在这里，死亡赔偿金仅是精神损害抚慰金的一种方式，两者并不具包容关系，更不能两者相抵。
广东省法院，省公安厅《关于处理道路交通事故案件若干问题的意见》第19条也规定：因交通事故致人伤残或者死亡，当事人据此提起精神损害赔偿的，人民法院可根据交通事故的后果、责任大小等情况确定赔偿数额。
从以上规定可以看出，被告方不仅应当赔偿死亡赔偿金，而且也不应以被告是否追究刑事责任来作为三位被告是否应承担精神损害抚慰金的条件。
六、答辩人曹某某确为死者夫妻共同收养多年，因死者夫妇两人户口薄分开，所以曹某某户口只能落在死者之夫曹某某的户口内。
一审判决仅以曹某某户口不在死者陶某某户口薄内，就认定收养关系不成立，理据不足。
七、答辩人陈某某虽有退休金，但数额很少，现其年老多病，还要承担对妻子的扶养责任，支付高额的医疗费用，因此理应获得扶养费的赔偿。
另外，在办理丧事过程中，亲属共来十几人，其路费及误工费也理应获得赔偿。
八、被告人钟某某量刑偏轻。
钟某某严重违反交通法规，造成两人死亡、一人受伤的重大交通事故，交通肇事后故意逃逸，归案后也未向死者家属给予任何赔偿，理应从重惩罚。
而一审判决仅以其认罪态度较好这一理由，即从轻处罚，明显属于罪刑不相应。
请二审法院公正审理，以维护答辩人的合法权益。
此致
【二】答辩状
答辩人：**财产保险股份有限公司宿州中心支公司
负责人：**职位：公司经理
地址：安徽省宿州市*******************************。
因被答辩人诉答辩人机动车交通事故责任纠纷一案，现答辩人发表答辩意见如下：
一、本案为机动车交通事故责任纠纷，张**起诉答辩人在法律关系的认识上存在错误，请依法驳回其对答辩人的诉讼请求。
机动车交通事故责任纠纷当事人之间的法律关系为侵权法律关系，当事人因商业三者险引起纠纷的法律关系为合同法律关系，保险人直接向受害人赔偿保险金有两个根据:一是法律的明确规定;二是保险合同的约定。
被保险人马**与保险人在保险合同中并未约定保险人直接向受害人赔偿，针对本案张**与答辩人之间不存在事实上或法律上的权利义务关系，被答辩人对答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请法院依法驳回被答辩人张**对答辩人的诉讼请求。
二、退一步说，即便诉讼主体一致，本次事故中保险人对被保险人也存在着法定和约定的不予赔偿的情形。
首先，被保险人将保险车辆挂靠，使用性质由非营业变为营业，保险标的的危险程度显然增加，被保险人并未履行通知义务。
通过证据保险单、合同书、同科汽车租赁可知，被保险人将保险标的的使用性质从非营业变为营业，保险标的的危险程度显著增加，被保险人对保险人依法应履行通知义务，但被保险人并未履行。
依据《保险法》五十二条之规定因保险标的的危险程度显著增加而发生的保险事故，被保险人未履行通知义务的，保险人不承担赔偿保险金的责任。
其次，依据保险合同之约定，保险事故发生后驾驶人逃逸的，保险人不负责赔偿。
通过事故认定书知，事故发生后，驾驶人驾车驶离现场。
《商业第三者责任保险条款》第四条明确规定事故发生后，被保险人或驾驶人在未依法采取措施的情况下驾驶保险车辆或遗弃保险车辆的，保险人不负责赔偿。
综上所述，被答辩人起诉答辩人无事实和法律上的依据，请法院依法驳回其诉讼请求。
此致
埇桥区人民法院
答辩人：**财产保险股份有限公司宿州中心支公司
20XX年10月10日
【三】机动车交通事故责任纠纷综合答辩状
答辩人：李某
代理人：XX律师事务所李XX律师
答辩人兹就杨某等7位原告的《民事起诉状》(即<2012>永民初字第1050、952、1052、1053、997号等案号)答辩如下：
答辩人对承担事故全部责任没有异议，7位原告依法成立的诉讼请求部分，应当由保险公司在交险强及商业险保险责任范围内承担赔偿责任，原告有部分诉讼请求与事实不符、没有法律依据，应予驳回。
答辩人的主要理由如下：
一、请人民法院依法追加车辆甘nxxxxx和车辆甘xxxxx警车在交强险责任范围承担无责赔付本案伤者对应的车辆投保的保险公司为被告。
二、7位原告部分诉讼请求不成立，依法应予以驳回。
1、答辩人已经承担了7位原告部分医疗费用、误工费、护理费、住院等费用(具体详见被告李某支付给7位原告费用清单表)，原告主张的自费药物应当由各位原告本人承担，答辩人请求法院审查7位原告用药清单上的药品合理性。
2、答辩人对6位原告伤残赔偿金计算标准和依据有异议，应当按照事故发生时(2XXX年10月7日)有效的法律规定处理。
马某、杨某2位原告的残疾程度鉴定书有异议：马某在事故发生后有且只有一次于20XX年10月7日---20XX年11月14日在xx省xx县人民医院住院病案资料出院诊断结论为头部外伤、全身软组织损伤、梨状机综合症，没有任何骨折显示，而其2XX年11月以腿部骨折作伤残鉴定，与本案交通事故马xx的受伤情况没有因果关系(即没有关联性)，法庭不应采信。
杨xx的伤残鉴定机构主体不合法，根据2XX5年 2月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过、2XX5年10月1日实施的《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》(以下简称《决定》)第七条明确规定：“侦查机关根据侦查工作的需要设立的鉴定机构，不得面向社会接受委托从事司法鉴定业务。人民法院和司法行政部门不得设立鉴定机构。”
所以请求人民法院不应采信该鉴定意见。
3、答辩人对马某等7位原告误工费和护理费有异议，因为计算标准过高，就应该按农村居民或城镇居民基本标准计算;计算时间过长，应该按实际住院天数和出院时医嘱天数为准。
4、答辩人对马某等7位原告住院伙食补助费均有异议，应按每人每天10元标准计算或者按照当地法院司法审判实践予以确定。
5、答辩人对马某等7位原告的交通费均有异议，原告提供的交通票据不能说明合法来源和用途，以及交通产生的具体时间，法院应根据实际情况酌情考虑。
6、答辩人对杨某的后续治疗费18700元和、徐某的后续治疗费10000元均有异议。
二位原告主张的续医费用没有法律依据，是不确定的数据，应待实际发生后，再行主张。
请法院不予支持。
7、答辩人对杨某陪员床费390元、美容线便盆材料费70元、复印费50均有异议，请法院不予支持。
8、答辩人对马某等7位原告的收入证明以及护理人员的收入证明采用单位的书证均没有单位负责人签名或盖章，没有营业执照和税务登记证以及组织机构代码证，没有原告与用人单位的劳动合同，没有爱伤前一年平均工资证明，应缴个人所得税的没有纳税证明，或者没有社会保险证明。
人民法院不应采信，建设按农村居民或城镇居民基本标准计算。
总之，7位原告的部分诉请与事实不符，没有法律依据，不能成立，请人民法院依法驳回。
三、答辩人除已经为原告垫付医疗费用元外，并先行预付原告赔偿款项，该款项应从原告应得赔偿金额中予以扣除(详见具体详见被告李某支付给7位原告费用清单表和被告李某的证据材料清单)。
四、答辩人依法为事故车辆在被告"人保财险公司"投保了机动车交通事故责任强制保险及第三者责任保险限额为50万元的商业险。
因此，本案依法由答辩人承担的赔偿责任应由被告"人保财险公司"在保险责任范围承担。
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1.商业银行股份制改造及赏识问题的研究 2.中央银行监管中在的问题及解决途径 3.商业银行的经营风险及防范 4.加入WTO对我国金融业的影响及对策 5.我国证券市场发展的现状，问题及对策 6.建立我国二板市场问题研究 7.关于我国利率市场化问题的研究 8.通货紧缩及其治理对策 9.如何培育和重塑个人信用制度 10.加入WTO后中国银行业与国际市场接轨问题 11.市场营销在银行中的应用 12.银行中间业务问题及其前景研究 13.银行金融创新问题 14.银行存款管理与吸存策略 15.银行与重建信用制度 16.银行的科学决策问题 17.信息与银行服务问题 18.我国建立存款保险制度的构想 19.网络银行发展中存在的问题及对策 20.商业银行的业务创新 21.加入WTO对我国国有商业银行的影响 22.对二板市场的再认识 23.入世后，我国消费信贷的发展方向 24.储蓄转化为投资问题 25.利率市场化问题 26.保险业如何面对入世的挑战 27.商业银行不良资产的处理方法 28.资产管理公司的运作 29.如何构建我国的信用体系 30.商业银行股份化改制及上市策略 31.中国的货币需求理论研究 32.金融业成功应对WTO的策略 33.存款准备金付息制度的研究 34.中央银行金融监管问题研究 35.商业银行内部控制机制问题研究 36.金融业务创新 37.银行电子化改革 38.加入WTO后中国银行业的风险问题 39.深化我国商业银行改革的问题 40.我国货币政策实践效果分析 41.中小商业银行发展研究 42.提高我国金融业从业人员素质问题研究 43.我国商业银行与企业的关系 44.分业经营与全能化趋势比较研究 45.知识经济与我国金融业 46.入世后我国房地产业发展趋势研究 47.我国住房金融发展现状，问题及对策研究 48.住房市场进一步发展的对策研究 49.房地产投融资手段的创新 50.个人住房贷款证券化问题研究 51.提高我国金融业从业人员素质，应对入世挑战 52.当前我国证券市场的'主要问题及对策 53.对我国货币政策的历史回顾与前景展望 54.我国投资基金业历史、现状与发展前景 55.欧元对国际货币体系改革的启示 56.汇率制度的选择 57.货币危机传染与政策选择 58.加入WTO后银行体系的改革 59.资本项目的自由兑换问题 60.国际资本流动的效应与监控 61.中国利用外资方式研究 62.国际融资方式研究 63.基础设施融资方式研究 64.入世与资本项目开放 65.人民币可兑换问题研究 66.加入WTO与中国利用外资 67.国际汇率制度的选择研究 68.入世与银行竞争 69.入世与中国金融改革 70.中国股市成长型股票投资价值分析 71.股指期货的功能对我国股市健康发展的积极影响及分析 72.股市的财富效应对我国GDP增长的影响分析 73.加入WTO对我国保险业的影响 74.当前我国保险市场存在的问题及对策 75.我国保险业监管中存在的问题与对策 76.保险资金运用问题 77.寿险业发展前景 78.降息效应的实证研究 79.河北上市公司分析研究 80.中国入世对股市运行的影响分析 81.中国金融运行隐患及对策分析 82.我国保险营销中存在的问题与对策 83.我国保险资金运用问题探讨 84.我国社会保险模式的选择 85.我国失业保险制度的建立 86.如何改变我国保险业的粗放经营模式 87.医疗保险制度改革探讨 88.养老保险制度改革的任重道远 89.保险中介存在的问题与对策 90.我国建立保险经纪人制度的必要性 91.入世后人民币汇率的走势与汇率政策选择 92.入世与人民币资本项目可兑换问题研究 93.中国银行业分业经营与混业经营问题研究 94.金融工程在中国的发展 95.金融衍生工具发展与监管 96.新时期我国信托业发展方向 97.融资租赁——中小企业融资的一种新形式 98.国有股流通问题（方向） 99.完善上市公司法人治理结构对证券市场的影响 100.如何评价企业的创值能力 101.企业并购活动中的资产定价研究 102.影响住房贷款资金安全的风险类型及其管理 103.信息不对称与银行借贷行为研究 104.住房金融制度演变及对中国经济增长的贡献 105.中国的金融开放与金融危机传染的防范 106.信用体系建设初探 107.项目评估与投资决策 108.投资项目管理 109.住房抵押贷款研究 110.国际货币合作的历史回顾与前景展望 111.最适度货币区理论研究 112.亚洲货币合作 113.中小企业融资问题及对策研究 114.货币政策调控功能及效果分析 115.扩大内需与货币政策关系研究 116.利率市场化作用环境与作用机制问题研究 117.西方货币理论的借鉴价值研究 118.我国金融混业经营问题研究 119.金融资产管理公司面临问题研究 120.中外资金融机构优劣比较研究 121.中间业务的国际比较研究 122.房地产开发规模和效益对中等城市金融业的影响 123.创立学习型银行的思考
完成任务来的
1中小企业融资困境 银行贷款证券市场债券市场信用担保贷款融资租赁金融租赁风险资金3中小企业融资需要注意的问题4展望未来，金融创新
张侍威
(河南鑫汇矿业有限公司)
今年是中华人民共和国成立60周年。地质工作也随着共和国走过了60载的风风雨雨，经过几代人的艰苦奋斗和不懈努力，地质工作为国民经济和社会发展奠定了资源基础。得到了党和国家的充分肯定。
目前我国现代化建设面临着矿产资源紧缺，石油、铁矿石对外依存度迅速提高，特别是铁矿石的对外依存度已经达到了71%。矿产资源的瓶颈制约已经越来越成为我国现代化建设的最大制约因素之一，缓解资源瓶颈是地勘工作的首要任务。要缓解资源瓶颈的制约，就要抓住难得的历史机遇，就要通过深化地勘单位改革，解决地勘工作中存在的矛盾和问题，从而提交国家急需的矿产资源。
在当前进行的地质找矿改革发展大讨论中，地质勘查单位如何“戴事业的帽子，走企业的路子”，是地质人特别是地勘单位的领导干部需认真思考的问题。虽然大家都不愿面对，但它确确实实摆在了大家面前，到了必须回答的时候。
一、矿业公司是地勘单位改革的较好选择
(一)公益性事业与经营性活动分开，是国土资源行业改革的一条基本原则
1998年以来，为适应社会主义市场经济的需要，使地质工作更好地为经济建设服务，对地质单位进行了体制改革。可分为两大部分:一是原地矿部和有关工业部门的地质勘查队伍实行属地化管理;二是按照政、企、事分开的原则，将地质工作划分为基础性、公益性、战略性和商业性两大块，分别由地质“野战军”和矿业(勘查)公司承担。把基础性、公益性地质工作作为一种相对独立的公共事业，其工作成果提供全行业、全社会使用。商业性地质工作，包括矿产资源勘查、水文地质调查、工程地质勘查等，以市场为导向，以技术经济评价为基础，实行有偿服务和成果有偿转让。野战军成为人员精干并相对稳定、装备优良，以高新技术为支撑、调查与科研相结合，能担当重大战略任务、善于攻坚打硬仗的高素质、志业化队伍，总体规模约15000人。尽管在公益性地质工作与商业性地质工作之间、中央与地方公益性地质工作之间、中央与地方公益性队伍的关系之间，仍然存在一些关系需要理顺，但大部分地勘单位及工作人员不能归入野战军的序列是不争的事实。大部分地勘单位将从事商业性地质工作。
地质队伍这几年投资相对比较充裕，日子过得比较滋润。但是应当看到，地勘单位企业化改革的要求一刻也没有停止，企业化经营的改革任务远没有完成。国务院《关于加强地质工作的决定》第十五条明确:深化国有地质勘查单位改革。进一步落实国务院关于地质勘查队伍管理体制改革的方案，按照事企分开的原则，推进国有地质勘查单位的改革。地勘队伍进行属地化、企业化的体制改革的目的是为了促进地勘队伍更好地运用市场机制，更紧密地与地方经济发展相结合，更有效地发挥地质工作为经济、社会发展全方位服务的多种功能。虽然改革会有困难和风险，但改革势在必行，不改革没有出路，倒退更没有出路。根本之策，就是要利用好当前各项优惠政策，大力深化内部改革，转变管理方式和运营机制，打好基础，创造条件，做好迎接新挑战的各项准备。改革早晚都要推进，与其被动改革，到时被动，不如主动改革，占据主动地位。但千万不要因为形势好，销蚀改革创新的意愿。
(二)实现企业化的主体是矿业公司
我局近20年的改革发展过程值得回顾。河南有色地矿局在20世纪80年代初，围绕实现“以地质找矿为中心”的要求，实行了专业化改组，建有地质勘查、物化探、综合研究与成矿预测等专业队伍，形成了延续近20年的现有地勘单位格局。随着国家经济体制逐步由计划经济转向商品经济，进而转向市场经济，我局地勘队伍体制，也随之历经一个艰难的探索过程。从简政放权，解决政事企分离的问题，到租赁经营、承包经营，以及内部经营机制转换，都由于地勘单位是一种事企不分的载体，难于确立在商品经济和市场经济中的主体地位，而使改革显得苍白无力，收效甚微。90年代后期，由于国家任务锐减，地勘工作降到了历史的低谷，大批技术人员为了生路，纷纷脱离地勘单位外出寻找生计。为了弥补地勘经费不足，局积极开辟工勘市场，发展多种经营，兴办了许多我们并不熟悉的产业，走了很多弯路。进入新世纪，随着勘查开发一体化思路的确立，又花了一定的精力，投资、培植矿业。但这些产业的要素都是按地勘单位分散配置和经营的，产业弱小、雷同，经营机制落后等问题长期得不到解决。
《国务院关于地质勘查队伍管理体制改革方案》出台后，明确了地勘单位体制改革方向。但如何推进企业化经营?选择什么模式去实现企业化?企业化的主体是什么?又一次摆在了我们面前。多年来，我们推进企业化改革，是以地勘单位为基本单元，以搞活每个地勘单位为出发点。实际上，这些地勘单位，是在计划经济条件下，按照专业分工、成矿区带、行政区划原则设置的，在市场经济条件下，地勘单位的这种组织形式，已不适应社会化大生产的客观要求。多年改革发展实践一再证明，要搞活每个地勘单位是不可能的，地勘单位整体推进企业化是不现实的。必须从搞活整个地勘经济出发，推进以局为单元，以优良资产为纽带，以优势企业为龙头的队伍组织结构调整和资产重组。因此，把适应市场的生产要素游离出地质队这个母体，并以局为单元围绕主产业进行重组，培植起具有带动产业发展的骨干、龙头企业，建立现代企业制度，才能真正实现企业化。实现企业化的主体不是地勘单位，而是产业实体。
我局经过近20年企业化改革探索，已逐步形成了以矿产勘查、工勘施工业和服务业这样一个产业格局，市场经营收入已占全局总量的一半以上。要实现企业化，首先必须建立进入市场的企业主体。2004年，局通过重组、改制，形成了具有一定规模和实力的产业群体(地矿公司、岩土公司、勘察公司)，它们是全局实施企业化的主体。可以说，地矿公司是近20年改革发展实践的一种必然选择。
(三)矿业公司是实现知识、技术、管理等要素参与分配、实现“致富家业”的有效载体
在当前地勘单位仍戴事业帽子的状况下，受原有政策的束缚，地勘员工的工资收入只能依据国家有关工资制度，不可越雷池半步。地质工作者战严寒，斗酷暑，栉风沐雨，职工的工资收入与其贡献不成比例，长期下去，留不住人才，不利于地矿事业的可持续发展。因此，增加员工的财产性收入，是提高地勘职工总体收入的有效途径之一，是留住人才的重要手段。
提高河南有色地勘员工的财产性收入，有政策依据。国务院《关于加强地质工作的决定》第十九条明确:逐步建立知识、技术、管理等要素按贡献参与勘查开采收益分配的新机制，为稳定地质人才队伍创造良好环境。提高河南有色地勘员工的财产性收入，有具体的方法。河南省有色金属地质矿产局在2009年工作会议上提出了“积极探索资本、技术、管理和信息等生产要素参与勘查开发效益分配的实现形式和办法，逐步增加财产性收入在职工总收入中所占的比例。支持职工通过个人资本参与局、队所办的经营性项目和局、队属公司改制，享有所有者相应的权利和义务。”因此，矿业公司是实现知识、技术、管理等要素参与分配，完成“致富家业”的有效载体。
综上所述，矿业公司的组建，符合国家有关地勘单位改革的大政方针，是提高职工收入的有效载体，是我局经过20多年艰难筛选的结果。
二、矿业公司面临的机遇与挑战
成立矿业公司进行经营活动，有好的政策支撑。国务院《关于加强地质工作的决定》第十三条明确，完善商业性矿产资源勘查机制。确立企业在商业性矿产资源勘查的主体地位。鼓励国有地质勘查单位与社会资本合资、合作，组建矿业公司或地质技术服务公司，鼓励发展多种所有制的商业性矿产资源勘查公司和机制灵活的找矿企业。规范的矿业公司有完善的法人治理结构，有灵活的经营机制。矿业公司有一支思维活跃、年轻有为、充满活力的员工队伍。
但是也应当看到，新成立的矿业公司也面临着诸多挑战:资本实力不强，有潜力的矿业权不多(几乎为零)，技术力量还比较薄弱，核心竞争力不强。还没有开展地质工作的市场准入证:地质勘查资质证书等。
三、矿业公司的发展之路
(一)勘查开发一体化是矿业公司发展的正确道路
矿业公司到底应该怎样发展，走什么样的发展道路，不同的人，在不同的时期，会给出不同的答案。作为从地质勘查单位分离出的地矿公司，比较多的会给出从事地质勘查及相关地质技术服务的答案，应该说这样的回答符合常理:地勘单位几十年一直从事找矿工作，有一套成型的工作程序，工作起来轻车熟路。而资源开发工作是另一学科，是下游产业，过去接触不多，同时开发的环境当前也不优，有畏难情绪。
其实，勘查与开发工作是一体而不是对立的。勘查与开发是矿业的不同阶段。勘查是开发的基础，开发是勘查的结果。近期，地勘单位从上到下都在大力推进勘查开发一体化。这是非常正确也是十分必要的。从河南省有色金属地质矿产局实际来看，地质勘查是我们的优势，在地质勘查领域我们拥有自己的核心技术，有过硬的勘查实力，在河南省乃至全国占有一席之地，这是不争的事实。另一方面，开发却是我们的“短板”。无论思想意识、人员状况，还是工作经验，我们都还不适应。也正因如此，局从实现经济“裂变式”发展的要求出发，加大了推进矿业开发的工作力度，要求一队(院)一矿。勘查只能解决生存问题，勘查是“打工经济”，开发才能“裂变”。矿业公司也要改变思维定式，真正树立“勘查立业”、“开发富业”的观念，加速从勘查业为主导向以开发为主、勘查业为辅的产业结构转变，致力于打造不同规模的矿山主体。
大家都知道，紫金矿业是以黄金为主导产业的矿产资源的勘探、采矿、选矿、冶炼及矿产品销售的矿业公司。在5月31日英国《金融时报》最新公布的2009年度全球500强企业排行榜，紫金矿业首次成为全球500强上榜企业，排名第243名，其控股公司分布在全国20多个省区和海外8个国家。自2000年8月实施股份制改造，到2003年12月在香港上市，再到全球500强，紫金矿业仅用了9年时间。紫金矿业获得了巨大成功，并开始走快速持续发展的金光大道，成为国内外黄金行业中一个有朝气、有活力的公司。公司董事长在谈到紫金矿业快速发展的最重要的原因时说:对矿业企业来说，谁拥有资源就拥有了明天。紫金矿业的成功根本在于资源战略的成功。紫金矿业是勘查开发一体化的成功例证。
因此，“优化的勘查人才、技术和信息+社会资金(包括其他资金)+优化的开发人才、技术”是矿业公司理想的运作模式。
此外，矿业公司在工作中，还要把握好当前与长远的关系，要立足当前，但更要着眼长远。只有立足当前，尽快获取一定的经济效益，才能获得公司股东的支持，有利于工作的顺利开展。而只有着眼长远，才能制订出符合公司实际的发展战略，为公司股东获得持续回报提供有力支撑。获取占有资源并进行有效开发是取得成功的关键。
(二)不断培育自己的品牌，形成核心技术
目前，河南省内有拥有地质勘查资质的勘查单位不少于30家。单是河南省有色金属地质矿产局也有10家，大家都在郑东新区鑫地大厦上班(只是楼层的不同)，大家采用同一个取费标准———中国地质调查局2006版。如果矿业权主在选取勘查单位时除了楼层不同而无其他参考标准，如果在地质勘查方法上没有自己的特色，方法手段雷同，那么勘查项目的获得是矿业权主上电梯按错数字选择的结果，这该是多么的不幸!勘查单位在在市场上需要面对的，不仅有来自同层次不同系统的单位竞争，还有来自同一个系统的各地勘单位的竞争。如何让消费者不是因为按错楼层选择到你，而是思想意识中非你莫属，方法只有一个:创造出自己的差别优势，打出自己的品牌!深入分析自己单位的基本状况，找出自己的优势所在，并加以优化，提炼，形成自己公司独特的见解，再把这种见解推广出去，让矿业权人知道你与众不同。在其他条件同等的情况下，人们总是会对那个有特色的单位最感兴趣。大家都知道，在我们局，要开展二维地震工作，找外部协作的队伍，立即会毫不犹豫地想到煤田物探队，这就是品牌!
大家目前都在喊没有好资源，事实果真如此?以金矿为例，好开的矿难以取得，难开的你若无从下手，当然就找不到资源了。紫金矿业这几年为什么能占有较多的资源，就是靠技术创新、科技创新。他们所上的项目不是品位低，就是难选冶的，技术创新为自己赢得了一个很大的发展空间。如贵州的水银洞金矿，一家外国公司花了二、三千万元勘探费后，不敢再做了。而紫金矿业解决了“卡林型”金矿的难选冶问题，目前水银洞的金金属储量为，该矿成为紫金矿业三大金矿之一，其主营业务成本为元/克，远低于国内其他黄金矿山平均水平。目前，紫金矿业在低品位氧化金矿、低品位铜矿、微细浸染型难处理金矿、复杂硫化铜金矿选冶技术方面的突破，使许多原不能开发或没有开发效益的“呆矿”得到成功开发利用，不仅填补行业的技术空白，支撑了紫金矿业各矿山的开发，同时也为紫金矿业未来控制和开发其他低品位、难处理矿山提供了可靠的技术准备，这些技术已成为公司的核心竞争力。河南发恩德矿业公司在洛宁县沙沟银铅矿区针对极薄矿体所采用的削壁充填法的采矿方法，为公司的赢利作出了重要贡献。依靠先进技术，紫金矿业的发家地———紫金山金铜矿的金金属储量就越挖越多!现在的累计储量达到300t。现在，紫金山金矿已经成为中国单体矿山可利用储量最大、采选规模最大、黄金产量最大、矿石入选品位最低、单位矿石处理成本最低、经济效益最好的黄金矿山，成为中国唯一世界级特大型金矿!就是因为它们掌握有关键技术，有金刚钻!
对于中小矿业公司来说，目前最需要培育或掌握的核心技术就是对矿业权的价值与前景，基本可以做到“一过目就心中就有数。”
(三)建立健全机制体制，吸引人才
技术源于人才。人才的竞争，直接的表现是吸引人才政策的竞争。但根本的是培养、吸引、使用人才的机制的竞争。人才的市场机制是矿业公司追求的根本目标。要有多维的人才观，即多渠道、多视角发现和起用人才。要有流动的人才观，即建立开放灵活的人才流动机制。全力打造人才的“蓄水池”。
进行收入分配制度改革，倡导按生产要素分配(按生产要素投入的数量和质量及其贡献率分配)。长期以来，国企按劳分配的分配形式基本是工资+奖金+津贴，由地勘单位改组而成的矿业公司大多数的分配现在仍然是这种模式。由于社会历史条件的局限，同时也由于按劳分配本身的历史局限性和长期形成的分配机制的弊端，致使按劳分配不论是工资、津贴还是奖金，都带有浓厚的平均主义色彩。
规范的矿业公司中，必须突破这个传统的分配模式，积极探索体现经营者责权利相统一、与现代企业制度相适应的按生产要素分配的形式和途径，不断调动和激发企业经营者的积极性和创造性。如实行年薪制、期股期权制、科研成果、专有技术、知识产权等要素参与分配。以岗位作为参照系，通过按岗持股、岗变股变的动态持股原则，将人力资源要素资本化，从而将潜在的资源落实为可衡量的、现实的价值，成功实现企业从人力资源管理向人力资本经营的质的提升，促进了员工与企业基于共同利益的和谐发展。
改革开放20年来，我国土地复垦经历了从自发性零星复垦到自觉性有计划复垦，从单一型复垦到多形式复垦，从无组织到有组织，从无法可依到有法可依的巨大变化。1988年国务院颁布的《土地复垦规定》实施以后，复垦工作得到了全社会的高度重视。目前全国矿区土地复垦率为12%，其中煤炭企业约10%，黑色金属约23%，有色金属约8%，砂金矿约24%。土地复垦工作的广泛开展也有力地推动了土地复垦技术理论的发展。
一、土地复垦技术
经过10多年的研究，复垦方法从”一挖二平三改造”的简单过程处理发展到基塘复垦、疏排降非充填复垦、矸石和粉煤灰等充填复垦、生态工程复垦和生物复垦等多种形式、多种途径、多种方法相结合的复垦技术体系。其中研究最多的是复垦的规划技术和复垦的生物技术，研究较为成熟的有泥浆泵复垦技术和煤矸石充填压实技术。
1.复垦规划技术方面
复垦土地规划是矿区土地复垦成败的关键，属土地利用总体规划中的重要专项规划。在复垦规划前的区域调查和复垦条件评价中，模糊综合评判、灰色聚类分析等数学量化分析方法已被引入；根据采矿规划预测开采后的土地破坏形态、地貌变化规律和景观生态格局是复垦总体规划的关键技术之一，开采沉陷理论和环境系统工程理论已成为这方面的技术支撑；复垦土地利用方向决策、复垦用地结构优化和复垦工程措施选择是复垦规划的核心内容。层次分析法、线性规划、灰色决策理论等先进的规划方法已被成功地应用到实际中。
2.复垦生物技术方面
复垦生物技术包括生态工程复垦技术、土壤改良的生物技术和快速植被恢复技术。目前发展以现场试验为主，但还未形成一个有普遍共识和推广应用的规范标准。
3.复垦工程技术方面
在挖深垫浅的各种方法中，泥浆泵复垦是东部平原矿区普遍使用的一种有效方法，因而对其研究也较为深入。
4.煤矸石充填复垦技术已成为目前研究的热点
其中煤矸石充填方式、充填厚度、压实工艺、覆土厚度、种植品种和土壤改良构成了该方向的技术体系。
二、土地复垦的基础理论研究
土地复垦基础理论研究主要体现在宏观和微观两个层面。宏观上，复垦决策理论研究较为系统，对复垦决策的特点、内容、目标、准则有较为明确的认识，对建立的复垦决策因素量化模型、决策语言模型、用地结构优化模型及复垦方案优选的综合效果测度指标体系等有较大的指导意义。土地复垦的概念、内涵、边界及其学科体系等基础性问题正在探讨之中。微观方面，采矿对耕地的破坏机理和土壤剖面重构原理方面的研究工作一直在进行，提出了”分层剥离，交错回填”土壤剖面重构原理及复垦土壤生产力评价的量化模型（PI模型）。另外在应用系统工程理论和生态工程理论指导复垦实践的基础上，景观生态学的观点被引入，提出了采矿迹地景观生态重建的六大原理，从而将土地复垦与生态重建结合起来，扩展了土地复垦的内涵。
三、我国土地复恳工作面临的问题
我国土地复垦工作还面临着许多问题。在复垦工作与复垦研究中，重复垦数量，轻复垦质量；重复垦工程，轻复垦管理；重复垦技术途径和模式研究轻土地破坏与复垦的演变规律、技术标准、理论体系等基础研究；重局部研究，轻整体研究等问题较为突出。
复垦理论研究落后于复垦实践。长期以来，许多学者都认为土地复垦仅仅是一个纯工程性问题，没有太大的科研价值，这导致了目前我国复垦起点低，复垦效益不高的局面。
农业复垦研究不够。新的土地管理法规定复垦土地应优先用于农业，但是目前矿区农业复垦的效益还不十分显著，这一方面由于农业本来就是弱质产业，比较效益低下，另一方面，复垦后土壤理化性状差，加之土壤改良的投入大，使得复垦初期投入产出低。
四、土地复垦的发展趋势
1.土地复垦的发展前景
（1）农业复垦将成为复垦土地的主要利用方向，提高农业复垦效益的研究将成为复垦研究热点。
（2）复垦产业化在复垦高新技术的推动下将脱颖而出。
（3）复垦技术体系将不断完善，技术规范和标准将制定。
（4）政策法规体系将不断健全，良性的复垦机制会形成。
（5）传统的土地复垦领域会进一步拓展。
（6）土地复垦学科体系和理论构架会逐步建立。
2.土地复垦的技术性发展趋势
（1）井工开采复垦技术。井工开采复垦技术按复垦工程措施划分为充填复垦和非充填复垦两大类。
充填复垦是利用矸石、粉煤灰等固体废弃物充填塌陷区复垦。其用途主要是用于建筑用地和宅基地、树木和农作物种植以及综合模式。其技术关键是防止二次污染。
非充填复垦的技术关键是地表塌陷预测及损害程度分析，根据当地自然与生态环境，结合塌陷的分类改造和综合治理，达到生态农业利用之目的。
（2）露天矿复垦技术。该技术分三个阶段：第一阶段是按土地复垦要求排放剥离物，即将粒度小、砾度低、易风化的岩层和较肥的土层放在上部，其余放在下部；第二阶段是按照复垦标高对排土场进行整治；第三阶段是根据复垦后的具体用途进行复土。其关键技术是把开采方法和工艺与复垦统一考虑，形成统一的采矿—排土—复垦的工艺过程。
（3）生态农业复垦技术。该技术的原则是：①因地制宜，即根据实际情况，决定复垦土地的用途和利用结构；②优化复垦土地结构，即根据生态系统原理，合理配置复垦区农、林、牧、渔结构，以促进农业体系和生态村落的发展。
（4）矸石无复土微生物快速复垦技术。该技术的特点是：对煤矸石、露天矿剥离物等固体废物场地不需要覆盖表土，经过一个植物生长周期（6个月），建立稳定的活性土壤微生物群落。其技术关键是播洒有效的微生物制剂，控制微生物土壤的pH值，促进土壤的形成。
（5）泥浆泵复垦技术。该技术是中国矿业大学胡振琪教授实验设计的一种技术，其技术关键是模拟自然水流冲刷原理，把机电动力转化成水力而进行挖土、输土和填土作业，用高压水枪将泥土割切、粉碎，使之湿化、崩解，形成泥浆和泥块的混合液，再由泥浆泵通过输送管压送到待复垦的土地上。
这种方法的优点是能够使复垦后的土地土壤的容重、孔隙度、含水量及入渗性、有机质含量、养分含量等适宜，以提高土地的生产力。
会计毕业论文题目大全
100、当前会计改革与发展中的几个值得思考的问题
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103、面对新形势的会计对策
104、论财务信息的披露成本
105、现代市场经济的成本控制新理念
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107、会计研究实验方法
108、企业战略管理与战略咨询
109、会计研究实验方法
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113、浅谈我国保险监管会计制度的构建
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9、论绿色会计
10、环境会计若干问题研究
11、现代企业制度下的责任会计
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36、统计在国民经济管理中的运用情况分析
37、新旧债务重组准则比较及对企业的影响
38、浅析我国个人所得税存在问题及对策
39、无形资产会计制度变迁及经济影响
40、现金流量表分析与运用的研究
41、上市公司财务报表粉饰手段、动机及防范体系的建立研究
42、试论人力资源会计及前景
43、浅析新准则下非货币性交易会计处理
44、浅论上市公司财务危机预警
45、新企业会计准则与上市公司利润的调节
46、中外租赁业发展比较及经验借鉴
47、××上市公司盈利质量研究
48、浅论我国商业银行不良贷款的成因及对策
49、新形势下财务会计发展面临的挑战与出路
50、会计继续教育体系的架构分析
51、上市公司中期报告研究
52、名牌产品如何保持强劲的市场竞争力
53、某某股票估价模型应用的不确定性影响因素分析
54、××公司会计报表分析
55、高科技企业上市公司无形资产现状调查及分析-以某某为例
56、浅议会计人员应具备的专业知识和业务能力
58、可转债公司债券投资价值确定的要素分析
59、某某企业竞争力调查分析浅谈企业统计数据质量
60、人口素质与经济增长的关系研究
61、关于或有事项若干问题的研究
62、对固定资产投资统计的思考
63、民营企业活动统计评价指标体系
64、农村居民购买力分析
65、我国中小企业发展现状与对策
66、固定资产投资指数研究
67、消费者购买动机调查分析
68、某产品销售统计分析
69、某公司营销人员劳动报酬统计分析
70、某公司经济发展中科技进步作用的统计分析
71、定额法的应用及其改革问题的研究
72、关于推行责任成本制度有关问题的探讨
73、关于会计理论结构的探讨
74、新会计准则对企业纳税的影响
75、民营企业会计监督研究
76、如何提升财务会计的职业判断能力
77、浅谈如何加强会计基础工作
78、小型企事业单位会计监督
79、采用加速折旧法计提固定资产折旧的思考
80、集团公司会计委派制研究
81、小型会计师事务所生存发展的探讨
82、论谨慎性原则在会计核算中的运用
83、浅析销售商品收入的确认与计量
84、对资产减值会计有关问题的思考
85、经济环境对会计发展的.影响
86、会计计量对企业会计收益的影响
87、谈会计人员的素质与能力要求
88、谈如何做好一个出纳员
89、商誉的计价与会计处理初探
90、论知识经济对财务会计的影响
91、论企业成本核算与分析
92、关于强化会计监督的思考
93、论会计信息失真的成因与对策
94、浅谈会计诚信与职业道德
95、浅析如何加强会计信息质量监管
96、试论虚假信息产生的原因及治理
97、我国企业会计信息质量的现状、成因及治理对策
98、对我国会计职业道德建设问题的思考
99、论会计人员基本职业道德--不做假帐
100、浅谈企业的诚信管理
1 高校会计教学引入国际执业资格教育的实践与思考――以首都经济贸易大学华侨学院国际会计方向班教学实践为例
2 会计稳健性与现金持有价值效应――基于新会计准则实施后的经验证据
3 谢霖先生银行会计思想研究――以中国银行初创期会计制度改革为例
4 基于会计文化视角下的会计信息质量研究
5 会计准则及其国际趋同对会计信息质量的影响研究
6 M区教育会计核算中心财务会计和预算管理结合问题研究
7 内部控制对会计信息质量影响的研究
8 中国上市公司会计信息质量研究――基于公司治理的视角
9 我国上市公司会计信息披露问题研究――基于公司治理视角
10 戴尔公司会计舞弊的案例分析
11 营改增对企业财务和会计的影响及对策研究――以建筑施工企业为例
12 网络会计信息系统安全对策研究
13 我国重污染行业环境会计信息披露研究――以钢铁行业上市公司为例
14 中小企业会计电算化系统的设计与实现
15 ABC广播公司会计报表粉饰案例分析
16 关于政府会计权责发生制改革的研究
17 所得税改革与企业盈余管理――基于会计―税收差异的实证研究
18 我国上市公司资产减值会计应用状况研究
19 会计公允价值计量若干问题浅析
20 我国企业养老金的会计问题研究
21 企业内部控制信息披露与会计稳健性
22 管理会计工具在A企业成本控制中的应用研究
23 基于可持续发展的环境会计报告研究
24 信息化环境下国有企业内部会计控制研究
25 云计算环境下的中小企业会计信息化建设模式研究
26 推进我国实施人力资源会计的相关问题研究
27 HX集团会计信息系统优化案例研究
28 中美商誉会计处理比较研究――基于中美制造业上市公司的数据分析
1) 析高校会计文化的内蕴
2) 公允价值在金融工具会计计量中的应用
3) 知识经济时代会计创新问题的探讨
4) 油田企业内部财务成本控制体系建构思路探析
5) 新医改下医院财务管理问题的探讨
6) 做好医院财务审核工作的探讨
7) 法务会计实践教学探索
8) 司法会计鉴定在刑事诉讼中的应用研究
9) 独立学院会计专业就业方向现状及对策探析
10) 高职会计课程中学生综合能力培养教学研究
11) 高职会计专业学生职业核心能力培养对经济发展作用探析
12) 电力公司财务集约化管理的现状及改进对策
13) 电网企业财务管理
14) 电力行业营运资金管理效率对企业绩效的影响
15) 论公允价值对财务报表的影响
16) 论云计算下的中小企业会计信息化建设
17) 事业单位财务管理的科学化与精细化趋势分析
18) 探究新会计制度对事业单位财会工作的影响
19) 论行政事业单位财务管理信息化
20) 如何通过加强内部控制改革事业单位财务管理体制
21) 商业银行流动性风险计量及管理研究
22) 强化资金经营管理
23) 论会计信息失真的原因及对策研究
24) 探讨新形势下财务会计与管理会计的融合
25) 实践教学下成本会计教学方法的改进
26) 高等院校固定资产管理与核算中若干问题探讨
27) 体验式教学在“会计职业道德培养与管理素质训练”中的应用
28) 浅谈提升会计学教学效果心得
29) 高职会计专业《财务会计》课程改革探究
30) 中职学校会计专业教学改革探析
31) 中职国家示范校建设背景下学生会计实践技能水平提升策略研究与实践
32) 会计职业教育存在的不足及对策
33) 高职会计教学中实践教学体系优化策略探析
34) 对基础会计教学方法的探究
35) 高职院校会计专业实践性教学模式的研究
36) 会计人员继续教育问题及建议
37) 论如何做好会计档案管理工作
38) 胜利露天煤矿成本控制管理措施
39) 基于信息化环境的企业财务管理创新方向
40) 基于龙马环卫公司的财务分析研究
41) 煤炭企业全面预算管理研究
42) 浅析管理会计在我国企业中的应用
43) 中小企业会计监督存在问题及对策探讨
44) 会计电算化在企业财务管理中的应用管窥
45) 现代酒店企业的成本控制管理
46) 行政事业单位管理会计问题与改进措施探讨
47) 事业单位会计集中核算问题及解决对策
48) 银行业内控机制建设路径探析
49) 中国上市银行的风险收益研究
50) 论我国会计规范与国际惯例的协调
51) 破产会计理论探讨
52) 论我国会计准则下的利润操纵及防范
53) 我国注册会计师审计责任限定的探讨
54) 资产负债表视角下的公允价值会计顺周期效应研究
55) 互联网思维破解代理记账行业谜团
56) 关于发展绿色会计的思考
57) 管理会计存在问题及对策
58) 地质勘查单位推行项目预算管理探究
59) 建筑企业财务管理精细化研究
60) 关于新形势下建筑企业财务风险管理控制办法的探讨
61) 林业企业内部资金管理探讨
62) 浅析林业企业内控管理制度的优化
63) 基于奶畜生产经营的会计核算--以XXX为例
64) 医保支付方式改革对医院财务管理的影响研究
65) 浅谈财务统计信息在医院财务工作中的重要性
66) 医院会计制度改革发展30年
67) 会计集中核算制度下加强教育财务管理研究
68) 中学会计工作存在的问题及对策
69) 基于资产清查视角的高校固定资产管理探析
70) 浅析国库集中支付对高校会计核算的影响及应对策略
71) 应用本科人才培养模式研究--基于会计专业问卷调查分析
72) 基于能力本位的高校会计专业课程开发研究
73) 医学院校科研经费审计质量控制关键路径探析
74) 广西地方本科院校财会类专业实训教学师资队伍建设存在的问题及对策
75) “税务会计与纳税筹划”研讨性课程的探索与实践
76) 高职院校企业所得税会计课程开发的研究
77) 会计“专家”走进高职会计课堂之我见
78) 山西省会计领军人才交流资料--合同能源管理财务核算实务问题分析
79) 注册会计师行业服务山西经济发展的策略研究
80) 化学工业财务会计的公允价值计量研究
81) 电力企业会计核算问题研究
82) 我国事业单位财务管理的对策研究
83) 会计伦理与会计职业道德教育浅析
84) 管理会计报告体系在管理会计发展中的地位和作用
85) 美国管理会计师协会
86) 涌鑫矿业公司如何提高资金使用效率和效益
87) 生态成本对露天矿最终境界的影响
88) 露天采矿企业涉税情况及纳税筹划
89) 浅议国外工程项目管理中成本控制问题
90) 基于成本风险控制的矿建项目材料采购新对策
91) 联合沃尔比重评分法与杜邦财务分析法构建医院财务评价指标体系的研究
92) 自助终端结算的医院内部会计控制实践与探讨
93) 浅析公立医院新财会制度下财务管理分析与解读
94) 新形势下加强与完善医院财务管理的途径研究
95) 浅析司法会计在检察工作中的重要作用
96) 财务管理案例教学存在的问题及改革措施研究--以XXX为例
97) 小议我国高校会计风险和防范
98) 浅谈高校构建智能化财务管理软件的必要性
99) 对当前高校在完善会计制度过程中存在的风险及对策探讨
100) 技术应用型大学实践教学改革与探讨
1、水产食品加工企业成本核算问题及完善建议
2、复烤企业生产成本能耗预算定额体系构建
3、燃气企业成本管理研究
4、完善会计核算体系 促进煤炭循环经济的发展
5、提高煤炭运销企业会计人员分析反映能力的途径及方法
6、中小企业应用会计电算化效果探讨
7、云会计在中小企业会计信息化中的运用探究
8、新企业会计准则对财务管理的影响理念、决策及业绩评价
9、企业在新准则下的企业所得税面临的机遇与挑战
10、试分析企业会计准则和会计信息质量的关系
11、宾馆酒店行业加强内部控制建设研究
12、“国民盛宴”中B2C电商促销方式会计核算的分析
13、企业会计准则与小企业会计准则的差异研究
14、刍议财务会计与管理会计的整合
15、矿山企业财税管理要点与难点
16、地质勘查单位推行总会计师责任制建设研究
17、浅析地勘事业单位部门预决算差异原因及对策
18、基于价值链管理方法钢铁企业如何有效进行全面预算管理
19、财务信息化管理对企业发展的重要性
20、浅谈财务管理在铁路企业管理中的重要性
21、路政管理如何做好成本核算
22、分析完善高速公路财务管理的策略浅谈事业单位财务精细化管理研究
23、新会计制度对事业单位财务核算的影响
24、行政事业单位财务管理的现状和对策分析
25、企业内控管理构架对行政事业单位财务管理的启示
26、浅析新制度下事业单位固定资产的管理与核算
27、事业单位会计制度运行中的核算漏洞及实施难点分析
28、浅析事业单位内部控制存在的风险及防范措施
29、建筑施工企业内部会计控制策略分析
30、探析建筑经济成本管理问题
1、政府收支分类在单位财务管理中的重要性及其应用
2、城市园林事业单位财务管理改革的思考
3、探讨精细化财务管理在水利事业单位中的运用
4、行政事业单位加强内部控制建设研究
5、关于事业单位的财务管理探究
6、浅析新《财政总预算会计制度》的主要变化及思考
7、预算会计制度改革对行政事业单位会计的影响探微
8、与基建项目相关的政府补助财务处理实务探讨
9、中国上市银行资本缓冲周期性研究--基于2005-2014年季度数据的实证分析
10、证券公司加强内部控制建设研究
11、我国商业银行会计内部控制及风险防范
12、基于杜邦分析法的兴业银行盈利能力分析
13、公允价值计量对商业银行会计信息质量的影响研究
14、我国会计行业诚信缺失问题研究
15、物联网条件下会计信息化的发展路径分析
16、用友ERP-U872供应链系统中直运销售业务的处理
17、我国会计信息系统的发展方向
18、税务会计实践教学优化探讨
19、“四大”本土化后内资会计师事务所的发展策略
20、管理会计历史回顾与未来展望
21、公允价值会计涉及的三个层次基本理论问题
自1979年开始改革以来，中国的住房制度经历了多次变化。从最初的小步提租、补贴售房，到现在的针对不同收入层次的人建造不同档次的住宅，并分别实施商品房、微利房、平价房和标准房的政策。对于人数并不很多的高收入者，规定他们只能通过市场去购买商品房，房价随行就市。对于广大中低收入者，由于的市场房价大大超出了他们的经济承受能力，就在政策上给予微利房、平价房或标准价房的照顾。这种逐步形成的房改政策对中国住房的建设速度的提升起到了重要的作用。但是与此相伴的是住房市场出现了严重的分割性导向：群体间的住房条件差异提升，空间上的群体隔离加强。这种隔离一方面是由于居民的货币支付能力差异造成的，但是更为重要的一方面还是由于不同的准入机制导致了群体间的制度性受益差异。从受益的角度，中国的房改政策更有利于上层，它加速了中国的贫富分化，强化了中国社会的贫富分割。 一、住房制度改革思路 由于种种原因，单位所有制的福利性实物分配式住房制度已经走到尽头。1980年4月邓小平对中央有关负责人说，“要考虑城市建筑住宅、分配房屋等一系列政策。城镇居民可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售……”（张泓铭等，1998：47）由此揭开了中国住房改革的序幕。随后，我国政府确定了住宅商品化的思路： （1）“提租补贴”，建立住房基金，促进居民个人买房、建房的模式；（2）以优惠价出售旧公房，建立住宅基金，促进提租，发展个人建房模式；（3）从新增量的住房制度改革入手，通过推行新建公房、向个人出售和“新房新租”，带动现存量的住房制度改革；（4） 小步提租、无补贴思路；（5）“以息抵租”模式。根据住宅的价值和使用状况由住户向产权单位缴纳抵押金，用抵押金的利息冲抵房租；（6）“小补提租，双向负担，新建住宅资金统筹”的思路；（7）现有住房的“小步渐进”式改革与新增住房的“大步就位”式改革相结合的思路。对旧、新住房分别对待（Chu ＆Kwok，1990：179-180）。 在实践中，则遵循“摸着石头过河”的改革原则：（1）试行城市公有住宅补贴出售给个人的办法。1982年，在常州、四平、郑州、沙市4个城市首先进行新建的公有住宅补贴出售试点，即“由国家、补贴三分之二，个人拿三分之一”。这种方式后又在北京、天津、上海和23个省、自治区80多个城市试点；（2）对鸳鸯楼实行新房新租；（3）国家新建住宅和旧有住宅都可以出售给个人（中国城市住宅会、住宅社会学学术委员会编，1991：184）。 实践表明，上述住房改革思路只关注了经济和理性层面，注意的是房改既定目标：货币化的成功与否，却没能很好地从社会政策的角度对房改整个过程以及由此产生的结果进行审视（Chu ＆Kwok，1990：641-670）。故而，它并没有从根本上解决中国的住房危机。反而在危机的同时，引发了严重的住房分配不公正的问题： （1）时间序列上的不公正。新老公房的现有住户得到更多的政策优惠，这是对后加入劳动队伍的劳动者的一种剥夺；（2）空间序列上的不公正。经济学常识告诉我们，城市的土地是有级差地租的，不同地段上的住房商业价值相差悬殊。那些由于历史原因而占据城市核心地段的单位或个人住户会额外得到一大笔财富，他们可以通过卖旧买新而实现财富的转移；（3）住房制度运行的结果不公正。不管是“提租补贴”还是“补贴售房”都是以原住户的原住房面积为依据而进行的，这样就造成原来住大房、宽房的人得到更多的补贴，住房窄小或没有住房的人得到的补贴少或没有补贴。 这无疑是住房资源分配上的“劫贫济富”。造成上述不公平的原因是多方面的，本论文的关注点在第三方面。之所以这样选择，是因为任何改革的实施都会涉及到一个时间点和空间范围，都会由于历史原因而使一部分人成为“幸运者”，更重要的是它会“很快”成为一种“历史”。而第三个方面的不公平直接指向现在和将来，向人们展示制度的“公正性”或“不公正性”。 二、住房制度的分割性 （一）四种不同类型的住房“对应”着“不同”的住户 根据取得住房的途经来划分，中国城市中有四种不同类型的住房：商品房、单位房、公房（政府房）以及安置房（廉租房）。根据住宅建造的档次划分，又可分为商品房、微利房、平价房和标准房（张泓铭等，1998：146-149；211-217）。商品房在公开市场上以全价销售，价格高，一般市民难以购买。另外三种住房供给在性质上类似：都有不同程度的补贴。 1商品房商品房在公开的房地产市场上交易，它的特点是价格高，而且上升的速度快。例如：1984年广州市新开发的小区商品住宅每平方米平均售价513元，1988年上升到1500元，市区内旧房改造每平方米平均售价由800元升到2200元，且有继续上升趋势。有关调查发现，半数以上商品房项目利润超出20%，最高的达到582%，超过了中央、省政府规定最高限额的2至1018倍（郁文达，1992），商品房的买主是那些没有该城市户口的高收入者以及有该城市户口的特别富裕者。因此，在私营和外资部门多的城市，商品房个人购买的份额大些，有的人将购买商品房作为一种投资。中国的商品房市场，由于进入市场的信息渠道的差异而遭到一定程度的扭曲。但是，总体上是市场规则的作用，房屋的供求决定房屋的价格和房租的水平。 2单位福利房 有特定单位正式工作身份即有工作档案的户主（干部或工人）才可以享受单位的福利房。员工只向单位交纳象征性的租金，住房地产权实行全民所有（单位代管）。住房建设由国家财政划拨，住房的分配借助行政权力，在管理上不计成本，实施政策性亏损。 北京市1985年对居民的居住状况做了调查，发现住房困难户高达，而住房人均8平米以上的宽裕户却占.从住房困难户的职业构成上看，护士中住房困难户高达40%，服务人员中住房困难户占，高校教师中住房困难户占，医生和人员中住房困难户分别占16%和14%.从居民的收入来看，人均收入越低，住房困难户所占的比重就越大。人均收入在40元以下的住房困难户占，人均收入在70-80元的住房困难户占，而人均收入在120元以上的住房困难户只占8%.从职务序列上看，调查对象中，司局级以上家庭没有住房困难户，其中宽裕户占，处级干部中宽裕户占328%（中国城市住宅问题研究会、住宅社会学学术委员会编，1991：194）。 调查系统于1988年在北京市进行了1000户居民的入户问卷调查。调查发现住房分配存在以身份和行政级别为基础的群体差异：（1）干部与工人的差异。机关干部和干部的住房状况明显好于企业工人和商业职工，干部的人均使用面积是8338平方米，比工人（包括商业职工）高出2331平方米。 （2）党员与群众的差异。党员的人均使用面积为833平方米，比群众高出188平方米。 （3）中央与地方的差异。中央机关干部的人均使用面积为923平方米，比市属机关干部高087平方米；（4）全民与集体的差异。全民单位职工的人均使用面积为675平方米，集体单位为565平方米（日报，1988年10月11日3版）。 上述数据说明，行政性单位制福利分房在单位之间存在着明显的分割：单位行政级别越高，得到的住房福利也就越多；在单位内部，不同等级的 行政领导之间，领导与群众之间存在着相应的分割线，行政级别越高得到的住房福利越多。下表是90年代中期，某特大城市政府规定的公务员住宅使用标准。 案例1：A ，某省城大学教师，于1998年调到北京某国家机关，不到一年就以每平方米1200元的优惠价在北京三环以内买到135平方米的经过精装修的房子。 B ，某重点大学（非北京）1996年大学毕业生，后分配到北京某区政府，三年后分到一居室的配套房，后因北京旧城改造，开发建设部门给B 拆迁补偿费38万元， B 可以利用这些钱（自己再加一部分）购买另一套产权完全属于自己的商品房。 案例2：某政府机关分配住房的机构名称随着中央政策和宏观经济环境及其他单位的横向比较而变化。该机关房管部门依次采用过的名称有：房产科，住房改革委员会，住房分配委员会，住房调配委员会。每更改一次名称，单位领导就可以重新分配一套住房。 3公房（政府房管部门掌握的住房）每一个城市的政府都掌握一定的房产，这些住房只给有合法户口的城市居民居住。1985年的普查资料显示：城镇居民中有缺房户1054万，占总数的，其中无房户128万，占；不方便户415万，占105%；拥挤户511万，占129%.城市居民中，缺房户754万户，占城市户数的288%，县镇缺房户300万户，占县镇总数的（《光明日报》，1987年1月19日）。 1995年武汉市有40%的居民住房困难，具体如下：12岁以上的子女与父母同住一室的占119%；12岁以上的异性子女同住一室的占40%；老少三代同住一室的占42%；已婚子女与父母同住一室的占26%；床晚上架起白天拆除的占65%；客厅里放床的占86%（谢志强，1999：22）。 由于城市中住房困难户所占的比例并没有随房改的推进而减少，政府针对城市缺房的采取了一系列措施，这其中包括修建解困房，发起安居工程。解困房以成本价或低于成本价出售或出租给住房特别拥挤的居民或与父母住在一起的新婚夫妇；安居工程是为普通工人修建的低成本住房，其售价较低，政府要求这类房只能售给城市中的低收入者。政府在努力地设计并建造城市大众能支付得起的住房体系（浩然，1996：18-20）。 4安置房政府规定，在旧城改造的过程中，开发公司有责任对拆迁户提供补偿性的住房，这种住房要么免费提供，要么拆迁户只交名义上的租金，要么以非常大的折扣向拆迁户出售新建单元住宅。1997年，国家统计局下属的美兰德信息公司在全国30个省、自治区、直辖市及71个城市，对15600户居民家庭进行了入户调查，调查总体覆盖了全国2亿居民，调查显示，北京、天津、上海、重庆、广州5城市居民住房仍主要依靠单位分配，其中上海市居民现有住房仍有6248%属于单位公房性质，列5城市之首；北京是；广州以的比例居5城市之末。房改性质以购房为主的，近几年房改步伐迈得较大的重庆和上海分别以和的比例居5城市前列，天津市居民通过房改购房的只有909%.个人租房，广州市和北京市居5城市前列，分别达到和6，99%，上海市只有1，03%，名列最后。5城市个人购买商品房的比例都不高，最高的广州市为556%，最低的重庆市只有0，43%（经济日报，1998年1月15日7版）。 四类住房的存在说明市场要素和再分配经济要素分隔着住宅市场。在这四种类型的住房中，后三种住房都得到较多的补贴，与西方福利制的设计类似。上述政策的制订正是基于1978年以后市场化改革已经使中国国民收入异质化这样的事实①。 表面上看，这样的住房配给体系照顾了不同层次的城市居民的住房要求。但是，由于市场因素和传统的再分配经济缠绕在一起，在房屋配置的过程中，不同层次的居民（购房者）并没有按政府的要求“站”队，收入高者总“喜欢”站进收入低的行列，从而出现寻租行为。社会中的上层或精英阶层有较强的寻租能力，他们的“寻租”导致了“住房积压”现象，即上一阶层侵占下一阶层的住房利益，最终使城市中弱势群体的住房利益无法得到应有的满足。人们经常走“错”路，大学生先到能够分配住房的国营企业干上两三年取得住房后，再跳槽到工资高的私营或外资企业；夫妻“比翼双3飞”，一方在国营单位，取得房子，另一方在私营企业取得票子；国有单位的领导通过不断地调房取得自己的巨大收益；大款则想方设法买安居房，北京市相当多的安居房、经济适用房被有“别克”、“奔驰”的车主买走，以致安居房面积越盖越大，最少都有120多平方米，失去了安居房的本意，也加大了中低收入者的入住难度。① 另一方面，广州市的经验表明，解困房的住户大多从事低等工作，他们逐步觉得自己的社会地位低。社会地位低的住户被集中安排在一起居住，产生了许多社会和心理问题，尤其是他们的后代心理容易遭受创伤。此外，上述四类住房供给的设计都没有把城市中日益增多的农民工的住房问题考虑在内。 （二）六个主要的住房改革制度 自80年代住房改革以来，政策涉及的有六个方面：推行住房公积金，买房给优惠，提高房租发补贴，建设经济适用房或安居工程，1998年实施住房货币化补贴以及廉租房（城市平民的解困房）。 1住房公积金制度住房公积金采取职工和单位分别交纳职工月工资5%的比率。这种办法能够在相应时期内筹集到一定的建房资金。我国公积金制度实行10年来，全国已有6651万职工成为这一制度的直接受益者。截至2001年6月底，全国住房公积金归集总额为2826亿元，归集余额为2065亿元。 累计约有1500万职工提取公积金754亿元，累计向近200万户家庭发放了个人贷款，有效地提高了职工特别是中低收入职工的购房支付能力。但是，建设部副部长刘志峰认为，我国住房公积金覆盖率低。到2000年底，我国住房公积金覆盖率仅为正式职工的603%，近4500万职工还未建立住房公积金。②能参加住房公积金的大多是效益好的国有企业以及事业单位。 公积金制度至少到目前为止将四部分人排除在外：一是没有参加公积金制度的集体企业和个体企业的职工；二是相对困难企业的职工（相当一部分下岗职工）；三是没有单位的城市居民（包括个体从业者）；四是在城市工作的农民工。后三部分人构成目前我国的弱势社会群体，他们最需要社会的援助。公积金的收缴采取的是5%的比例制，职工工资越多，他从单位享受到的补贴也就越多。这种补贴更有利于受惠群体中的高收入者。客观上造成住房补贴的分化。 2买公房给优惠制度房改的主要目标就是针对单位的福利分房。为了解决单位的福利分房问题，住房货币化被认为是一种行之有效的办法。决策者首先想到的就是将单位房卖给原住户，以为这样一方面可以甩掉政府或企业对职工住房的维持和维修负担，另一方面可以回笼一部分建房资金，加速后继的住房建设。因此，在房改的初期推行了“三三制”售房，即个人只要拿三分之一的资金就可以拥有一套全额的住房。在这种优惠制度的导向下，各地出台了一系列花样各异的优惠制度，其中心点就是优惠份额越来越大。 如：胜利油田于1993年10月开始出售公有住宅，按照当时的各种优惠政策，有的人以每平方米80元的价格就买到新建住宅，而当时市场上商品房的价格是900元，两者相差112倍（王小广等，1999：122）。1997年有的大学老教师以不到一万元人民币就买到原住房。1998年实施的住房货币化政策引发了全国范围内的“末班车”效应。为了赶上末班车，青年人匆忙结婚，有的夫妻为了得两套房子而假离婚。1982年到1984年，常州、郑州、沙市、四平四个城市进行新建公有住宅补贴出售试点，四个48①②资料来源：同上注。资料来源：http：—.城市共补贴出售住宅2140套，建筑面积114500万平方米，投资约1640万元，收回的资金约占投资的30%（毛铁，1984）。当时的界和决策部门都以为那是一条中国式的房改之路。但是如果从社会公平的角度审视，它造成的结果是有房者得补贴，原住房宽的得更多的补贴，没有住房的不得补贴。这种只顾收回小额投资的改革思想，造成了住房改革从一开始就包含着巨大的社会不公正，它无视当时无房户的状况，更没有考虑到后来者的利益。 3提租制度提租改革被认为是房改的两条腿之一。理论界认为，人们之所以不愿意买房，就是因为公有住房的房租太低，远远低于国际惯例的租金水平（市场经济国家通常的售租比例是1∶100.我国在1989年为1∶4000；1993年上半年则达到了1∶10000和1∶30000），租售比例的失调，既加大了房改的难度，也了住房市场和房地产市场的形成和发育（韩素勤，1994）。 因此，80年代后期，烟台等不少城镇对当时实行的低租金进行了初步改革。大致做法是：一、新房新租，即新建成住宅按新租金计租，一般高于旧有住宅租金3至4倍；二、超标准加租，即给职工规定一定的住房面积，超标准按新租金交租；三、混合房租，即职工现有住房按低租金交租，新增面积按新租金交租；四、改房租的暗贴为明贴，即在不增加国家负担的前提下，普遍把住宅租金提高到一定标准，同时按职工的职务、工龄、家庭人口等条件测算出住房补贴标准，发给人民币，职工按新租金交纳房租，这样，住房多交钱多，住房少有剩余；五、经营青年公寓。一些大城市为解决大龄青年需房结婚的困难，建起青年公寓，每套房使用面积约20平方米，一般按成本收房租（毛铁，1984）。这种住房提租的用意就是：多住房，多掏钱。提租的深层次的用意就是使原公房住户主动选择购房，从而实现国家或企业建房资金的一定回笼。但是，提租的幅度与房屋本身蕴涵的市场价值的提升不成比例，后者上涨的速度远远大于前者。表面上看，多住房多交了钱，实质，多住房的人仍然享有更大利益。 4安居工程项目国务院于1994年7月下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出为使人民安居乐业，使社会稳定繁荣，实施国家安居工程。1995年1月，国务院住房制度改革领导小组及有关单位拟定的《国家安居工程实施方案》出台，这标志着国家安居工程正式启动实施。安居工程的主要任务是：从1995年到2000年，用5年时间在原有住房规模的基础上，新增15亿平方米住房，用于解决中低收入家庭的住房困难问题，逐步建立具有社会保障性质的住房供应体系。安居工程直接以成本价向城镇中低收入的无房户、危房户和住房困难户出售。在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户（陈小力，1995）。然而，安居工程的最终房价并没有按当初设计的每平方米1000元左右的价格销售（这个价格是参照1995年的商品房价格制定的，当时的商品房价格为每平方米2000-3000元），而是以每平方米2000元左右的价格销售。①这样的价格客观上排除了城市居民中的中等偏下收入者，由于他们的职业通常没有相当的稳定性，经济收入的预期较低，他们难以向银行贷款解决资金问题。主观上，没有该城市法定户口身份的人，特别是广大的农民工的住房问题完全被排除在安居工程的考虑范围以外。安居房实际运作的结果是为中等和中等以上收入者解决住房问题。2000年和2001年以后，随着经济适用房单套面积越盖越大，它越来越成为了有产者周末的住58①1999年11月1日个人购买经济适用房的价格组成：（1）销售价格：2350元m2×建筑面积；（2）层次差价：第1项×楼层差率；（3）朝向差率：第1项×朝向差价系数；（4）应由单位补贴购房款：50元m2×可享受面积（3人以下包括3人为50m2，4人以上包括4人为60m2）。（5）政府补贴购房款：200元m2×享受面积（50m2或60m2，条件同上）；（6）固定资产投资方向调节税为0.安居房个人支付房价=第1项+第2项+第3项-第4项-第5项+第6项。 这样，国家的住房补贴又一次进入了富裕阶层的腰包。5住房分配的货币化制度住房分配货币化是深化房改的核心（侯淅珉、应红等，1999：88）。它被认为是解决住房的“灵丹妙药”，因为它能够避免传统的实物性福利分房的弊端，真正体现公平效率的原则。1998年3月19日，朱?基总理在九届人大一次会议上，郑重指出：必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己买房子。11天后，广州市政府就推出了实行住房分配货币化的实施方案。但是，这一《方案》规定实施单位是市政核拨经费（即全额预算）或核拨补助（即差额预算）的市直属机关、事业单位，即“吃财政饭”的单位。住房补贴最低限度是每月233元，最高限度是933元（邓海平，1998）。 这一政策实施结果所产生的分化和排斥作用是明显的。职工、下岗工人、无工作单位的居民、广大的农民工都难以享受到此一政策所带来的利益。在客观上，它强化了政府在住房资源配置上的优越地位。 6廉租房制度改革使城市中群体之间的差距日益扩大，同时出现了大量的城市贫民。城市的低收入者包括国有企业的下岗职工，他们的居住问题在短期内由工作单位提供补贴，但是长期的解决方案则要依赖国家。廉租房计划是为了实现居者有其屋的理想。广东省为了解决全省范围内城镇住房特困户的住房问题，率先出台了有关廉租住房办法。规定符合廉租住房条件的特困户是指“城镇人均收入低于当地政府公布的最低人均生活保障线，人均居住面积低于6平方米，并且有城镇居民常住户口的住户”。廉租房的房源由房地产管理部门负责按规定的渠道组织，包括已腾退出来的公有住房、政府出资兴建的廉租住房、政府出资收购的空置商品房等。政府以规定租金租给符合上述条件的特困户，具体的租金按照维修费和管理费两项确定。 再有，广州的调查预计“十五”期间有22万“双特困户”需要解决住房困难。该市廉租房的申请条件是：家庭月人均收入低于广州最低生活保障标准300元，并持有《救济证》、《广州市低收入困难家庭证》或《广州市工会特困职工证》；人均居住面积5平方米以下；家庭成员均未享受住房货币补贴等优惠政策，且无能力解决现住房困难问题，没有他处住宅或与他人拥有别处住宅。已经有包括广州、上海在内的10个城区的廉租房制度试点工作正在展开。①很明显，城市政府在设计住房改革政策时，并没有把日益增多的没有城市正式户口的“居民”在内。如果城市户口可以永久地作为“城市人”和“农民工”的分界线，农民工的权利可以永久地被忽视的话，那么，城市中贫民的住宅问题可能在几年以内就可以得到解决。然而，事实是，越来越多的农民工不是短暂居住而是长期生活在城市里，这个问题应该引起政府的关注。 三、讨论 中国的住房改革被认为是市场化的最后堡垒。政府希望通过住房改革在最低的目标上实现减轻财政负担；中层目标是实现住房资金的快速回笼，加速新的住宅建设；远期目标是建立一个公平而有效率的住房体系，促进劳动力的合理流动；直接目标和动力就是实现新的经济增长点，带动其他产业的。住宅不是一般意义上的商品。几乎所有的国家都在不同程度上，运用福利的手段向居民提供住宅。然而，福利国家的住宅福利制度与中国改革前的福利制度存在着重大的区别。 前者的对象是社会中的“弱势”群体，后者设计的对象范围是在城市居住的具有城市身份的尤其是国家部门担任公职的精英群体。中国计划经济时期形成的“单位制”，使单位在房产资源的配置过程中权力过大，住房改革步履艰难，并不仅仅是“买卖房子”那么简单。它隐含的是社会大范围内的公平与效率的机制问题。 约翰·罗尔斯在其名著《正义论》中强调正义是社会制度的首要价值，正义的主题是社会结构，是社会的主要制度分配的基本权利和义务。所有的社会改革都必须使社会中最不幸的人受益，否则，该制度就是不正义的。他提出正义有两个原则，其中的第二个原则是：社会的经济的平等应该这样安排，使它们①被合理地期望适合于每一个人的利益；并且②依附于地位和职务向所有的人开放（约翰·罗尔斯，1988：5-56）。中国住房改革中逐步形成的商品房、微利房、平价房和标准房的新房买卖体系，以及商品房、单位房、公房（政府房）和安置房（廉租房）的改革体系，住房公积金制度、补贴售房制度、提租补贴制度、经济适用房或安居工程建设项目、1998年的住房货币化改革制度以及廉租房（城市平民的解困房）制度的设计，目的是针对不同的人采取不同的住房供给办法，从而实现效率和公平兼顾，体现社会主义制度的优越性。中国住房改革在过去的二十多年中取得了住房建设的快速发展（这还有其他众多因素的作用），然而，住房的每种改革制度都包含着特定的封闭性，它没有能够实现住房的机会向所有人开放的原则，所体现出的结果并没有达到制度设计者的预期。要想持续这种快速发展，住房制度的公正性确实是今后的努力目标。
中国房地产市场发展现状及存在的问题我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在个百分点左右。（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为亿元，到2004年达到亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的， 上升到， ，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区 >西部地区>中部地区。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区>中部地区>东部地区。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。中国房地产市场发展趋势分析我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。①房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中，己经把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。②房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形成。 ③商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93. 696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持。④我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。从前面的统计数据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：①国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力：②住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用；③随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；④随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整。为房地产的增长助力：最后，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如，2001年6月起，建设部发布的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。未来10年随着我国加入WTO，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有以下几个方面。（一）房地产市场整体发展趋势①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。②以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。③一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。④加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。（二）市场供给趋势在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。（三）多元化的金融渠道在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。（四）房地产服务加强作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。（五）合理利用资源实现可持续发展可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。 其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。推动我国房地产业发展的建议（一）土地市场规范化土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。（二）完善房地产融资渠道我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。（三）引导房地产企业开展多元化产品服务有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买？成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业都卖 20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。（四）建立多元化的房地产市场体系目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。（五）加强政府宏观调控第一，加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购用作廉租屋。第二，降低房地产税费。政府要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。第三，完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置上地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。
上凤凰网上的房地产栏目看看，结合一些专家的意见，就是一个很不错的文章。哈哈