有关宋代城市化的论文

中国必须走大中小城市和小城镇协调发展的城市化道路我国城市化进程加速是个不可逆转的趋势，但却有着许多发展中国家没有的困难与阻力，根据1999年联合国的世界经济发展报告，在21世纪，中国将面临“人口、就业、资源、环境上的四大挑战”。那么我们能否正确地处理中国人口的增长问题，使之成为重要的生产力；能否以经济、产业和技术上的革命，为国民提供更多的就业和发展机会；能否利用相对贫乏的资源，创造性地使社会消费和生产达到中等收入国家水平，并保障经济环境在持续发展中处于优化状态，均有赖于城市化道路的正确选择。在城市化道路的选择问题上，目前仍存在严重分歧，有的主张重点发展小城镇，有的主张重点发展大城市及城市群，有的则主张重点发展中小城市。这些观点都有一定的合理性，但又有其局限性，其实城市化道路的选择应建立在客观分析的基础上，要遵循城市化发展的规律，立足我国国情，借鉴他国城市化的经验，总结我国以往城市化道路的教训。那么，我们应走什么样的城市化道路呢？党的十六大明确提出，我们应走大中小城市和小城镇协调发展的城市化道路。（一）走大中小城市和小城镇协调发展之路是城市化客观规律的必然要求城市化的客观规律告诉我们，大中小城市和小城镇在城市化进程中发挥着不同作用，都是不可或缺的，在功能上也是互补的，其规模结构是由内在规律决定的，也是市场选择的结果。我们不能强调一个方面而偏离另一个方面。就大城市（包括50万—100万人口的大城市，100万—200万人口的特大城市和200万人口以上的超大城市）而言，大城市发挥着经济发展和城市化的“领头羊”作用。因为它具有中小城市和小城镇不可比拟的聚集效应、规模效应、扩散和辐射效应，可以带动周边中小城市和地区的迅速发展，而且是一个国家和地区竞争力的体现。无论是工业化起步最早的英国，还是后起的美国、日本、韩国等，其大城市在经济发展和城市化进程中都起着决定性的作用。目前，百万以上城市人口占全国人口的比重（即人口超过100万的城市集中度），2000年美国是39%，德国是，英国是23%，日本是，韩国是52%，而世界平均水平是，中等收入国家为22%，高收入国家为30%，都大大高于我国的水平。大城市不仅是城市化的主力，而且还是经济发展的主力，如美国3/4的制造业和服务业聚集在大都市市区。日本80%的经济总量集中在3大都市圈；伦敦占了英国对外贸易货运量的75%；纽约占了全国对外贸易周转额的20%；东京拥有80%的出版社和86%的出版量，纽约和伦敦的文化氛围是世界上其他城市中难以比拟的。大城市的人口聚集、产业聚集，使得大城市在经济增长中起着龙头作用，如日本东京的GDP占全国比重为，伦敦占17%，汉城占。大城市发展速度快于中小城镇，这是世界各国城市化的普遍规律。在上世纪50年代300万—500万以上的城市地球上有6个，到90年代初已有30个。改革开放20多年来，就人口的可比增长速度而言，大城市的发展也是快于中小城市。正视大城市的作用及其大城市超先增长规律，我们推进城市化就不能抑制大城市的发展。只要大城市的经济发展是必然的，在城市经济增长不可能完全依靠内涵实现的情况下，体现城市规模的人口增加和建成区面积扩大就是难以避免的。上海的浦东开放开发，北京从二环到六环的建设，济南、长沙、杭州等省会城市的一再扩容，正说明控制大城市规模是多么不现实。在城镇体系中，我们既要发挥大城市的龙头作用，同时还要发展若干各具特色、专业化强的50万人口以下的中小城市。我国中小城市多数是制造业的基地。在本世纪中叶，中国有望成为世界制造业中心，中小城市将功不可没。而小城镇的发展也是必须的。小城镇处于城之尾乡之头，易于就近吸纳农民进城。它是农村政治、经济、文化中心，对于促进农民生产方式、生活方式的现代化、农业产业化，传播社会主义精神文明发挥着重要作用。小城镇的发展也符合城市梯度成长规律。自发形成的城市都是从小城镇发展到小城市，小城市发展到中等城市，中等城市又发展到大城市，所以，推进城市化离不了小城镇的发展。综上所述，推进城市化，中国需要建设一批具有国际竞争力的超大城市，特大城市和大城市，同时需要建设一批富有特点的、专业性强的中小城市以及不可替代的小城镇。应当看到，不同类型的城镇具有不同的功能和吸引力，大城市具有中小城市不可替代的作用，而中小城市和小城镇也会具有大城市所没有的特色，有些人愿意生活在大城市，甚至是小城镇，愿意享受更为悠闲、接近自然的生活，更为清洁的空气和价格更便宜的住房。我们绝不能再进行简单的量的对比，不能“崇大抑小”，也不能“崇小抑大”，大中小城市和小城镇都有其存在的必然性和合理性。（二）走大中小城市和小城镇协调发展之路是我国国情的内在要求我国地域间经济社会发展和工业化的差距很大，不宜实行全国统一的城市化道路。人口多、地域广、差距大，是我国的基本国情。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海的京津、山东半岛、辽东半岛等地区，人口稠密，经济较发达。工业化处于中后期阶段，交通便利，并有一个或若干个特大型城市、大城市为依托，城镇体系较完整。在这类地区，城市化的重点是完善城镇体系及功能分工，中小城市和小城镇在特大和大城市的依托下，可以发展起来，而且个别特大城市确实存在过密，需要向周边地区转移工业和人口的问题。对这类地区，合理发展小城市和小城镇就是正确的。但在广大的西部地区，华北北部和东北的西北部，特别是人口稀少的西北地区，经济不发达，工业化处于初期阶段，乡镇企业不多，交通等基础设施不完备，且运距很长，缺乏具有辐射力和带动力的特大城市和大城市，中小城镇往往是由国家布局的资源开发和原材料加工项目形成的，城市功能不完善，对人口的吸纳力很弱，城镇体系不完整。在这类地区，实行大力发展中小城市，特别是小城镇是不现实的。因为你经济基础薄弱，对农民没有吸引力，既使建成起一座座小城来，也只能是空壳。城市化的重点可能主要应是发展和壮大现有大城市和少数中等城市规模，完善城市功能，增强吸纳力和辐射力。以上这是从经济发展水平来谈城市化模式不能一刀切，下面再从人口国情看，更得要大中小城市和小城镇共举。从人口国情看，我国的人口基数太大（13亿人），农民太多（约占60%的人口），城市化的任务之重（大约2亿的剩余劳动力转移），是其他国家都无法相比的。发达国家美、日、德还有发展中的高城市化水平国家，其人口基数和城市化人口规模都比中国小得多，几个或几十个大中城市即可担负起全国城市化的任务。如伦敦680万人，占英国人口的12%；东京12000多万人，占总人口的10%；汉城1100万人，占总人口的20%；墨西哥城2000多万人，占总人口的25%。而我国城市化的重任，就是20年内再建100个百万人口的大城市，也只能容纳1亿多人口，自然承受不了巨大的城市化人口的压力，中国城市化目标的实现必须是大中小城市和小城镇协调发展，共同分流。总之，推进城市化，我们应放弃按规模确定城市发展重点的方针，从全国统一的城市化道路，转向大中小城市和小城镇协调发展的多元城市化道路。（三）走大中小城市和小城镇协调发展之路是对城市化发展经验的总结世界各国在推进城市化的发展中积累了许多的经验教训。就拿中国来说，以往走的是“严格控制大城市的规模，合理发展中等城市，积极发展小城镇”的道路。这条道路严重制约了中国城市化进程。严格限制大城市的发展，导致大城市的人口集中度偏低，我国只有的人居住在百万人口以上的城市里，大大低于世界平均水平。由于人口集中度低，导致北京、上海这样全国最大的城市所产出的国民财富也处于较低水平。上海的GDP只占全国GDP的，北京只占，上海的GDP总量仅相当于香港的1/4，日本东京的1/20。因此，我国大城市还普遍存在着巨大的发展空间。我想建国以来如果我们不走控制大城市发展之路的话，在50年代与日本一块起飞，我们的上海有可能与东京一样并驾齐驱，成为国际大都市，如果是那样的话，中国的综合国力会比现在更强。以往城市化道路除了“抑大”之外就是“崇小”。即在20世纪90年代以来，我们走的是积极发展小城镇的道路。许多地方都在讲小城镇、大战略，把眼光都盯在了小城镇上，其实，城市化才是大战略，小城镇是一个重要战略措施：适当发展大中城市也是重要战略，甚至是更经济、更有效的措施。正如我们前面讲到的只有大城市，才能更好地形成城市功能，发挥辐射效应和扩散效应，产生规模效益，集聚效益和分工协作效益。过分强调发展小城镇，只能形成“走了一村又一村，村村像城镇；去了一镇又一镇，镇镇像农村”的局面。城乡一体化，不是城不城、乡不乡、小城镇遍地开花。现在有的镇人均只有2000人，这种局面造成了城镇规模结构不合理，小城镇占的比重过大，第三产业得不到有效发展，难以形成产业链、行业群，对人口的吸纳力极低，规模过小的小城镇其实不具有城市功能，过多会占用大量耕地，造成生态环境恶化。所以，小城镇只能是城市化的基础层次。城市化发展的重点不应是小城镇。发展小城镇的关键在于繁荣小城镇经济，把引导乡企合理集聚，完善农村市场体系，发展农业产业化经营和社会化服务等与小城镇建设结合起来，使小城镇有产业、市场支撑，特别注意不能用行政命令的办法发展小城镇，应该在政府的引导下主要通过市场机制的作用建设小城镇，不能一哄而起，遍地开花，唱空城计，防止有城无市，有镇无产，城镇“空壳化”，只有这样，才能真正做到大中小城市和小城镇合现布局，协调发展。再从城市化发展的国际经验看，片面地发展大城市也不能使城市化健康发展。就拿墨西哥城来说，上个世纪70年代它就成为人口1000多万的世界第一大城市。现在4个墨西哥人中就有1个居住在首都。但是它与其它城市的发展极不协调。其第二大城市比首都人口差好几倍，由于大城市畸形发展，导致人口过多，交通相挤，污染较重，生态环境恶化。70年代由于人口过度集中导致地下水抽取过度，造成地面下沉非常严重，酿成了许多建筑事故。而且，人口过度集中，导致失业增多，社会治安极差。中国大陆一位学者曾到墨西哥调查贫民窟问题，多次央求，出租车司机才勉强成行，到了那里，不敢熄火，好随时开溜，可以想见那里的治安差到什么程度。再说韩国汉城人口高度集中，污染也较重，现在韩国准备将政府迁到另一个城市。以上事例说明走单一城市化道路不仅不会加快城市化进程，反而阻碍城市化进程。在推进城市化过程中也积累了少经验。发展大城市带这是城市化发展的一个国际经验。如美国在北起缅因州，南到福吉尼亚的长达550公里的地带内，以纽约、费城、巴尔的摩，华盛顿和波士顿等5个大城市为核心，以上百个中等城市和小城镇为纽带，以周围农村为腹地，形成了世界上规模最庞大，人口最集中的大都市市区。大都市带（区）的出现及发展，就是大中小城市和小城镇协调发展的具体体现（地域表现）。走大中小城市和小城镇协调发展的城市化道路，发展城市带，既能发挥城市的吸引力，形成国民经济的增长极，又能增强城市的辐射力，扩大城市文明的普及范围，加速城乡协调发展，共同繁荣。目前，我国的长三角地区城市化进程快，经济增长快，原因之一就是改革开放后注意了大中小城市及小城镇的相对协调发展。综上所述，大中小城市和小城镇协调发展的城市化道路是城市化规律使然，国情使然，城市化发展的经验教训使然。

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房地产的发展有两个前提，一个是城市化，一个是市场化。就历史而言，中国的房地产曾经有过三次发展高潮：当下房地产热算一次，民国时代因为工业化进程也出现了一次，而最早的房地产热潮可能要推到七八百年前的宋朝。最早的城市化宋朝常常被认为是中华文明的巅峰时期。许多世界主流学者甚至断定，宋代是中国近代化的开端。中国最早的城市化就发生在宋代，最典型的特征是大量的技术发明得到应用，工商业出现突飞猛进，城市经济日益发达，大量人口脱离农业，进入各种商业市镇。从数量来说，城市越来越多，城市人口出现大的增长。宋代之前，以汉唐为盛，汉唐人口最高峰时曾达到5000万到6000万左右。军人出身的赵匡胤极其厌恶战争，进入宋代之后，人民休养生息，长期的和平环境，使人口出现快速增长。宋仁宗时代的全国总户数为1200万，到宋徽宗时，就已经超过2000万户；按每户5口人计算，宋代人口已经达到1亿以上，远远超越汉唐。汴京人口百万，“比汉唐京邑，民庶十倍”，每年消耗的粮食达600万石。根据记载，北宋的汴京和南宋的临安都是人口逾百万的国际大都会，此外还有6个像泉州这样的大城市，人口在20万以上。至于10万人左右的中等城市则更多。值得一提的是，在宋代人口统计中，官方将城市中的非农业人口单独列为坊郭户，正式确认了城乡差别。宋代的城市化进程是极其明显的。在宋之前，中国只有“城”而没有“市”，所谓的城市其实都是军事和政治驻地。宋代城市的标志不再是城墙，而是街市。商业繁荣导致了城市管制的瓦解，城市之中，商家云集，广告满街，酒楼茶馆，勾栏瓦社随处可见。宵禁的传统也逐渐消失，北宋的汴梁“夜市直至三更尽，才五更又复开张，耍闹去处，通宵不绝”；南宋的杭城“大街买卖昼夜不绝，夜交三四鼓，游人始稀，五更钟鸣，卖早市者又开店矣”。宋代的城市化不仅体现在大城市的兴起，更主要的是大量小城镇的涌现。人烟密集的村镇逐渐形成商业化的市镇——“草市”，聚居于市镇的大量人口已经逐步脱离农业生产，以商业和手工业为主。这样的市镇是如此之多，以至于汴梁城外有十二处市镇环绕，形成卫星城；临安城周边数十里之内，人烟生聚，遍布市井坊陌，就是走上几日也走不出来。这些远郊市镇的繁荣程度丝毫不逊色于外地的一般州郡，可见都城何等繁胜。这无疑体现了大城市的辐射效应，这是现代城市化最常见的现象。按照历史学家赵冈的计算，临安城在发展高峰期人口高达250万，的郊区面积远超过城区的面积，居民人数也高于城区。《都城纪胜》说，临安“户口蕃息近百万余家，城之南西北三处各数十里，人烟生聚，市井坊陌，数日经行不尽”。稍晚一段时间的意大利人鲍丁南如此描述杭州：世界上再也没有比这座城市更宏大的了，它方圆达100英里，到处见缝插针般地住满了人，一所宅院里往往住着十或十二家，而市郊的人口比市内还多。该城共有十二座城门，而在距每座城门8英里之外的地方，还有许多比威尼斯更大的城镇，故一个人若在任何一处郊区走上6或8天，仍会觉得自己仿佛只是走过了很小的一段路。漆侠在《宋代经济史》中指出：“这种现象不但出现在名城大邑中，在各地州县也有类似的表现，只不过是草市规模有所不同罢了。城市格局和城郭限制的打破，深刻地揭示了宋代都市商业的发展。”市镇现象其实就是今天所说的“小城镇”，这是中国城市化进程中的最值得关注的特点。据研究者统计，两宋时期见于史载的市镇多达3600个以上，其中相当一部分市镇，不论是人口数量，还是经济水平，都超过了一般州县。很多州县都是政府建设和管理的，而市镇完全是因为商业活动而由民间自然形成的，四方辐辏，并至而会，后者更加繁荣和有活力。宋孝宗时发生的鄂州大火中，南草市被烧毁的人家达万户，可见其市镇之大。赵冈先生的《中国城市发展史论集》中列出了一个中国城市化发展历史统计表。从中可以看出，中国从战国时代起就已经进入一个相当高的城市化状态，并且在其之后的1500年里不断提高，北宋城市化率为20%，到南宋时期达到了中国历史时期的城市化最高水平，这大约相当于1980年的中国城市化水平。从南宋以后，中国城市化进程陷于停滞，城市化率迅速下降，到19世纪中叶达到最低点6%左右；在19世纪中叶之后，随着通商口岸的开通和近代工业的兴起，城市化进程开始复苏，城市化率也逐渐恢复，直到1949年的乃至目前的51%。战国（公元前300年）：西汉（公元2年）：唐（公元745年）：南宋（公元1200年）：清（公元1820年）：清（公元1893年）：现代（公元1949年）：城市的土地近代化的一个特点就是经济模式的改变，城市经济超过乡村经济，商业比重超过农业比重。北宋神宗元丰八年（1085年），汴梁城的商业利税达到55万缗；南宋中期，临安一年的商业税收高达120万缗。日本学者波义信通过对临安城市规划的研究发现，城市中心为资本和商业集中地，皇宫反倒偏居一隅，这与现代城市的空间结构非常类似，无疑是宋代城市革命的结果。“陶尽门前土，屋上无片瓦；十指不沾泥，鳞鳞居大厦。”这是梅尧臣的诗《陶者》。这首诗一方面说明宋朝的手工业已经非常发达，另一方面也说明当时贫富悬殊也很严重。毫无疑问，这正是城市化的结果。作为城市建设的主要基础，建筑业的专业化不仅是经济上的，也是技术上的。除过预浩的《木经》，李诫修订了很多前人的建筑著作，编撰了一本巨细无遗的《营造法式》。崇宁二年（公元1103年），宋徽宗将《营造法式》颁发施行，并以此作为全国建造楼房的标准和建筑施工手册。同时，宋代的土木技术已经可以实现多层建筑。“临安城郭广阔，户口繁夥，民居屋宇高森，接栋连檐，寸尺无空。”按照鲍丁南的说法，杭州甚至出现了10层建筑。宋代的城市与工业技术支撑的现代城市仍然有着天壤之别。首先大多数建筑都属低层土木结构；其次，房屋主要都是自建，与其说是房地产，不如说是地产。换句话说，古代的城市其实就是大型的乡村。林语堂曾说：“中国人对于家宅的概念是指一所住宅，那里有一口井，一片饲育家禽的场地，和几株柿枣之属的树，要可以相当宽舒的互相配列着，因为要使地位宽舒，在中国古时，以及现代的农村里头，房屋的本身在全部家宅庭园的配置里，退处于比较将要的地位。”《清明上河图》中有这样一个场景：在城门楼外沿河柳荫下，有五六头正在觅食的猪。市民家里还要养猪，这对现代城市人来说是不可思议的。经济学家冯锐对中国城市文化的特点有过这样的论断：广义上说来，每个中国人都是农民，因为即便象广州这样拥有九十万人口的繁忙都市，都处处养着鸡。而拥有七十七万七千人口的南京，当时的首都，它所拥有的农田面积也要超出商用和住宅面积。除作物和牲畜之外，渔塘和肥堆在城中也是随处可见。每个中国人在他的日常生活中都有干些农活，事实上，每个中国家庭，无论贫富，都在生产着一些农产品。农耕似乎是中华民族的本能。正因为城市建设的这种特点，中国历代政府都对土地市场有严格的管制。唐玄宗时期明文规定：“应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩……诸买地者不得过本制。”即每户宅基地不得超过一亩。四合院是宋代城市的主要建筑形式，但对建筑形制有严格的限制。《宋史·舆服志》记载，“庶人舍屋许五架，门一间两厦而已。”虽然说“普天之下，莫非王土”，但事实上，中国历来都承认土地的私有产权。即使皇帝，理论上也不应当任意侵占他人的土地和住宅。宋太宗几次想扩建宫城，但想到浩大的拆迁工程，又都放弃了：“内城偏隘，诚合开展，拆动居人，朕又不忍。”在北宋时期，曾有过几次大的城市扩建工程，如：雍熙二年（985年），宋太宗改建楚王府；景德四年（1007年），宋真宗建造凯旋亭；景佑二年（1035年），宋仁宗为百官新建住房；元丰五年（1082年），宋神宗为列祖营造神殿；元丰六年（1083年），杨景扩建内城；崇宁五年（1106年），蔡京扩建外城。这些扩建都需要占用周边的土地，大量的民居被拆迁，宋朝政府为此特别制定了拆迁补偿方法。如元丰六年（1083年）的开封外城扩建工程，按照规划，新修城墙占用120户居民的住宅，开封府呈报的报告中记录，总共支付补偿款20600缗，平均每户可拿到171缗。用171缗补偿款作为房屋建造费用或许还可以，如果用来买地就远远不够了。当时开封的地价非常昂贵。王禹偁在《李氏园亭记》中，有“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价”的感慨。买房就是买地，高昂的地价使很多人买不起房。南宋一直将杭州作为临时“行在”（临安），所以一直没有修建正式的皇宫，“两座主要的建筑物，高只有60英尺，宽则不超过80英尺。总起来说，它们并不比一所大的县衙富丽和奢侈多少。”（谢和耐《蒙古入侵前夜的中国日常生活》）城市的房子虽然宋朝的官员薪俸较高，但大多数官员都租住在政府提供的公屋中。“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。”甚至连宰相也不例外，《朱子语类》中说：“百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。”甚为宰相的寇准曾感叹说：“历富贵四十年，无田园邸舍，入谨则住僧舍或僦居。”他也因此被称为“无地起楼台”的宰相。苏东坡的儿子结婚，没有新房，只好借朋友的房子办喜事。他的弟弟苏辙在官场上比他要成功得多，竟然也没有买汴梁的房子，直到七十岁时才许昌置买了一份房产。苏辙为此感慨万千，“我生发半白，四海无尺椽”。苏轼一生宦海起伏，四处漂泊，不置房产倒也罢了，欧阳修长期在京城生活，竟然没有买房子。他为此颇为苦恼，“嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。邻注涌沟窦，街流溢庭除。出门愁浩渺，闭户恐为潴。墙壁豁四达，幸家无贮储。”他还写过一首《买宅》诗：“我老未有宅，诸子以为言。东家欲迁去，余积尚可捐。”欧阳修在他42岁时终于在颍州置了一套房产，后来还把空房子租出去，当起了房东。一生淡泊的江休复在《江邻几杂志》一诗中，这样写租客的感受：“望月初请料钱，觉日月长；到月终供房钱，觉日月短。”作为官商云集的京城，汴梁的住宅无疑是特别紧张的。早在北宋初年，大学士陶毂就谈起这种“蜗居”境况，“四邻局塞，半空架板，叠垛箱笼，分寝儿女”。到了北宋末期，城市人口增长了将近一倍，住房和土地的短缺状况更加严重。御史中丞翁彦国指出：“京师户口日滋，栋宇密接，略无容隙。纵得价钱，何处买地？”宋代的城市化和商业化彻底破除了中国传统的重农轻商习俗，城市空间的紧俏自然创造了房地产商机，很多官绅和富豪都偏向于投资地产，通过商铺收取租金。蔡襄曾说：“昔年从商者，莫不避人为之，今诸王邸多置产市井，日取其资。”咸平七年（1004年），宋真宗下发圣旨，“禁内外臣市官田宅”；天圣七年，宋仁宗“诏现任近臣除所居外，无得于京师置屋”。皇帝亲自过问住房问题，可见其影响之大。这两份圣旨对京城官员置业做出规范，一是不能禁止买卖公屋，二是不得购买两套以上住房。北宋灭亡后，大量城市难民携家南渡，江南一带的住房需求极其旺盛，带动“富家巨室，竟造房廊”，甚至连“军前诸司，骈置铺席”。可见当时房地产市场的火热。宋朝虽然在商业化方面走得很远，但并没有放松政治的救济功能。针对大量流离失所的底层民众，朝廷建设了大量的安置场所和福利设施，几乎是倾国之力。这些福田院、安济坊、漏泽园、施药局和居养院遍及全国各地。（福田院用来收容乞丐，安济坊用来收容孤儿，漏泽园用来埋葬无力买墓地买棺材的穷苦逝者，施药局用来给看不起病的穷人提供免费医疗，而居养院则主要用来养老。）对于一些户绝屋，政府将其收归国有，用作居养院。宋朝政府建设了大量公租房（类似廉租房），专设楼店务管理，并将房屋租金分为三个等级，如遇雨雪、庆典等特殊情况，房租可减免和缓交。“官司出榜除放房地钱，大者三日至七日，中者五至十日，小者七日至半月，如房舍未经减者，遇大礼明堂赦文条划，谓一贯为减除三百，止令公私收七百。”宋朝非常重视商业税，房地产交易中的契税被列为主要税种。开宝二年（969年），宋太祖赵匡胤“令民典卖田宅输钱印契，租契限二月”。就是说，房屋买卖必须在交易后两个月内，到政府部门办理合同，缴纳契税。早期的房屋交易税只有2%，庆历（1041~1048年）年间涨到4%。进入南宋后，“人户典买田宅，每百收勘合钱十文”，契税高达10%。中国一般将官方认可并加盖红色官印的合同叫做“红契”，未经“见官”的私下交易合同称为“白契”。红契一般为官方统一印制的格式合同，比白契多了一笔不菲的契税。为了省钱，民间多选择白契。这与如今的小产权房类似。白契虽然可以省下契税，但它最大的麻烦是，一旦买卖双方发生纠纷，就很难得到政府的支持。绍兴十三年（1143年），南宋政府下令，“民间典买田产，赍执白契因事到官，不问出限，并不收使，据数投纳入官”。