保障性住房论文参考文献

面对广大中低收入者的收入与目前急速上涨的房价之间的差距，住房保障体系建立和完善的要求日益突出，通过对各国和地区住房保障制度进行比较分析，提出了进一步加强和完善住房保障体系的建议。目前我国住房市场上，房价持续上升，大量的中低收入阶层的支付能力与适宜的住房标准价格之间存在着巨大的鸿沟。在住房市场化、商品化的今天，政府必须进一步加强住房保障制度的建设以保障广大中低收入者的基本住房问题。住房保障制度是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，对城镇居民中低收入家庭进行扶持和救助的一种住房政策措施的总和。是为解决低收入家庭的住房问题而设置的社会保障性住房供给方式，是多层次住房供应体系的重要组成部分。弥补了市场经济的缺陷和不足，对市场经济中弱者和低收入者提供帮助和救济，这一制度提高了市场配置住房资源的效率，体现了社会公平和人道主义精神，是社会稳定、经济发展、社会进步的需要，是实现社会公平和社会安定的助推器。1 我国住房保障制度存在的问题和原因分析我国住房保障体系是以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。与目前的住房市场化改革相比，家庭住房保障制度的建设进展相对滞后，面临着一系列的问题：一是廉租住房是政府和单位向城镇最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房，采取住房租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅的多种保障方式。它体现了社会公平，对于解决最低收入家庭住房困难、保证市场机制的良性运作和社会稳定具有重要作用。目前我国廉租住房制度建设虽然从无到有取得一定进展，但从总体看，还处于起步阶段，从推行始就伴随着许多困难：廉租房实物和货币来源不畅；租房的资格、租金标准难以确定；保障方式不完善、覆盖范围小、监督体系不严格以及地区间进展不平衡等。与此同时许多新问题也陆续出现，如当前农村进城务工群体的住房问题，城镇最低收入和中低收入之间的“夹心层”家庭的住房保障等等，由此廉租房制度的改进要求变得日益突出。二是作为住房保障又一重要内容的经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，它是以中低收入家庭困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅。而目前我国经济适用房在建设和管理中问题不断：开发计划不落实，土地供应难以保证；供应对象模糊，审核不严，不同的房屋定价未拉开差距，有些城市供应规模偏小，造成供不应求现象；建设标准偏大，初期开发建设的房屋面积过大；开发商利润难于控制，某些商品房为规避土地出让金而违规转为经济适用住房等。一方面高收入者购买经济适用房的现象，偏离了中低收入消费群体。另一方面，经济适用房被开发商变相高价出售，经济房不“经济”，国家让给中低收入购房者的优惠被开发商占为己有，谋取暴利。导致经济适用房大量流入了实际上并不缺房、着眼于升值的投资者手中，给国家造成了不必要的损失。分析产生上述问题的原因，一是制度不完善，对适用对象的届定不清，造成购买对象失控和户型面积失控的。相关政策不健全，如财政政策，法律政策，监督制度，配套服务政策等，没能作到对住房保障政策的有力支持。二是认识问题。部分地方政府对建立廉租住房制度不够重视，没有提上议事日程，仅把建房作为短期的形象工程，同时相对于商品房地产收益的减少与住房分配问题使得地方政府不愿投入保障性住房建设。三是政策执行不力。有些地方在实施中，政策没真正落到实处，缺乏前瞻性，使住房保障政策效应大打折扣，同时在执行过程中存在着权钱交易、寻租行为，影响了政策执行的有效性。四是管理不规范。有的地方管理不规范，监控力度不够，对购房者资格条件的审核管理存在许多漏洞，使集团、高收入者、投资者有机可乘，背离了政策初衷。除此之外，缺乏稳定的资金来源渠道，多数地方从住房公积金增值收益中提取部分资金或者由政府主管部门自筹解决，不足以支持住房保障制度建设。2 借鉴各国和地区经验，完善适合我国国情的住房保障制度 住房保障制度的国际比较及启示住房保障制度受各国经济制度、经济发展水平等因素制约，各国和地区都有自己不同的特色，其中规律性的制度经验对构建我国住房保障制度有重要的启示。以英国、美国、新加坡、日本、瑞典和俄罗斯等国家，以及中国香港为例进行住房保障制度的比较。（1）英国是政府直接投资建房的典型国家，设立了直辖于环境部的住房公司，在地方政府也建立了大量的住房建设、管理专门机构，多是接受政府补贴和税收优惠的住房协会、建房社团等私有或非盈利性民间企业。英国的住房保障推行“住房补助”，分为租房补助和买房补助两大类，由地方政府自行组织，不少保险公司也进行房地产投资、抵押贷款等房地产金融活动，住房融资的畅通为住房自有化提供了较好的金融支撑，同时英国制定了大量的法律、法规来规范公共住房的运作以及保障中低收入阶层和特殊群体的住房。（2）美国的住房保障制度主要有以下内容：住房信贷援助方面，联邦全国抵押协会，政府全国抵押贷款协会和联邦住宅抵押协会一般可以为中低收入家庭提供房价70%~80%的贷款；住房信贷保险方面，由政府出面对符合条件的居民购房进行担保，从而支持了中低收入家庭购买住房，降低了金融机构的风险；对购买自有住房实行税收减免，鼓励中低收入家庭购买自有住房；住房租金补贴方面，一是向低收入家庭提供低租金的公有住房，二是发放住房券；建设老人住宅，美国金融机构积极参与住房建设，政府有专门的信贷机构管理住房信贷，各项措施通过立法保障落实和实施。（3）新加坡的住房发展局是一个半官方机构，它自主经营、自负盈亏，不仅为低收入和中等收入居民提供住房，同时是住房的物业管理。它的住房保障制度有许多特色：一是实行住房公积金保障制度。允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款，不足部份由每月交纳的公积金分期支付，该项规定只用于最低收入家庭。二是分级提供公有住宅补贴，严格按家庭收入情况来确定享受住房保障的水平。三是公有住房的合理配售。实行订购制，每季度公布今后3个月新建公有住房计划，购买人自由申请，如某地区供小于求则抽签决定。另外，政府还通过邮政储蓄银行贷款和政府补贴对公共住房以及中低收入阶层进行调配，使公共住房能够良好运转，同时新加坡公共组屋管理施行立法与政策相配套，不仅解决了建房问题，而且解决了公共住房的转售转租问题。（4）其他国家。日本通过以低息贷款促进企业从事民间住宅建设、政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置、发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设。经济发达的高福利国家瑞典，在住房保障制度的建设上主要采取了政府投资建设公有住房、住房补贴、合作建房等措施。俄罗斯和前东欧国家实行了以公房私有化为核心，通过发放无偿住房补助金、税收和其他优惠以及新旧租金的过渡安排的房改。（5）中国香港。采取了私人发展商和政府部门共同发展的双轨制，由香港政府宏观控制，发展商自己管理，公屋分为廉租屋（高补贴、低租金）、公共租屋（按工程成本定租金）和居者有其屋（免低价、利息和利润，按成本价出售）。公屋对入住原则和条件有严格规定，居者有其屋计划主要由政府承担兴建，以成本价格出售，由银行向购买者提供优惠贷款等。 建设和完善住房保障制度的建议通过上述比较分析，可以看到各国和地区对中低收入阶层住房的房租和房价进行干预，主要有3种方式：一是政府投资建造大量低租金公房租赁给住房困难户中的低收入户居住。二是政府向建房企业提供财政补贴，相应地对住房地售、租价格作出限制。三是政府对私人住房出租采取租金限制政策。住房保障制度的建设不可一蹴而就，应吸取和借鉴各国和地区的经验，并结合我国实际情况，有重点、有步骤地进行，既要注意与现有政策的平稳衔接，又要防止对住房市场化进程造成冲击。（1）多途径提供保障性质住房。从住房保障水平层次来看，我国现在应建立以经济适用住房和廉租房为主的住房保障供应体系，这2 类住房在层次上相区别，在保障对象上互补，构成我国保障住房的主体。要进一步加强和完善廉租房和经济适用房制度：① 加强廉租房运作管理机制建设。界定保障的对象；分配采取货币化补贴为主、实物补贴为辅的方式；采取多渠道方式获得廉租房房源，由保障对象直接到市场租房、由政府出资购买符合标准的旧有住房或由政府投资兴建；建立廉租住房基金，通过财政拨款、住房公积金增值收益中扣除贷款风险准备金和公积金管理机构运行经费后的剩余部分、公房出售收入，以及社会捐赠资金等，保证廉租房建设和运作的资金。② 完善经济适用房制度。根据相关标准严格控制其主要户型面积、销售对象，加强购买资格审核，实行购买资格公示制度；加强销售管理，重点保障危改、文保区、外迁、标准租私房等居民的购房需求；进一步完善配套设施建设，确保经济适用住房使用功能，为公众创造良好的生活环境。（2）规范公积金的运作。住房公积金信贷、结算等具体业务委托商业银行班办理，住房公积金管理机构转变为具有融资和贷款职能的政策性非银行金融机构，进一步引进住房合同储蓄和资本市场融资这两种融资工具，以住房公积金制度为基础，建立住房金融体系，充分利用现有商业银行的网点机构，减少住房公积金管理机构的费用成本。（3）住房补贴。我国经济适用住房享受政府大量的间接补贴，而对廉租房的补贴，应经快落实房租直接补贴，逐步形成以租赁住房补贴为主、实物配租为辅的保障方式。（4）税收减免。对提供具有保障性质的住房的企业与个人施行税收减免及落实相关优惠措施，对提供按政府指导价、具有保障性质的出租房的房主实行房屋收入税收减免政策，同时加大对私房出租不缴税的处罚力度，对个人用于偿还经济适用住房抵押贷款的收入部分实行个人所得税减免。（5）完善住房金融体制。围绕住房保障制度的改革，建立起政策性的公积金制度、合作性的住房储蓄银行、商业性抵押贷款制度三位一体的住房金融制度。（6）设立专门机构对住房保障进行管理，建立和完善法律、法规。这是住房保障体系健康运行所必需。住房保障制度是我国社会保障体系的重要组成部分，是各级政府社会职责的重要内容，也是建立城镇住房新体制的关键环节。从长期看，完善适合我国国情的住房保障体系加速中低住房市场的发展，将使中国房地产市场的繁荣局面更加合理和健全。参考文献：[1] 陈伯庚, 顾志敏, 陆开和. 城镇住房制度改革的理论与实践[M]. 上海:上海人民出版社, 2003.[2] 朱仁显. 公共事业管理概论[M]. 北京:中国人民大学出版社, 2003.[3] 包宗华. 发达国家住房管理制度[M]. 北京:时事出版社, 2001.[4] 李忠富, 关 柯, 曹学昌. 现代住宅管理[M]. 北京:中国建筑工业出版社, 2002.[5] 田东海. 住房政策:国际经验借鉴和中国现实选择[M]. 北京:清华大学出版社, 1998.[6] 欧阳东. 让穷人有房住—— 城镇最低收入家庭住房保障探析[OL]..更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：

分析篇周守亮 我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接 内容提要： 房地产业价格波动会对消费行为产生影响， 进而波及到 期和未来的消费。因此， 影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品 我国整体宏观经济。 本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在 从而影响其储蓄和预算决策， 结果便是会 机制； 其次， VAR 模型框架下， 在 通过脉冲响应函数和方差分解的方法， 的决策， 说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速， 直接导致居民消费行为的变化。 3．成本效应。 房地产价格的上升会带来显著的 并集中在短期； 最后， 提出了稳定房地产价格的对策。 成本效应， 进而影响到居民消费。因为， 对于租房 关键词： 房地产价格 消费 传导机制 VAR 模型 者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨 作为国民经济支柱产业之一的房地产业， 在我国经济增 从 但是， 近年来房价上涨过快等一系列问题， 紧密联系的，这样就直接导致租房者的生活成本的上升， 长中的贡献很大。 由于房地产价格的上涨， 社区物业费， 装 而会使其减少消费。 阻碍了我国宏观经济的健康发展。 尤其是 2009 年， 房地产业 修费， 停车费等水涨船高， 居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出， 从而推动相关地块的地价， 房价快速上升。 如 中 房地产价格的上升会导致企 进而使得生活成本增加。另外， 何遏制房价过快上涨， 已经成为政府和百姓最关心的热点问 业的运营成本的增加， 这里所说的运营成本包括员工生活成 题之一。房地产市场的健康稳定， 不仅仅是一个行业的发展 本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和 房地产的消费能带动其 问题， 更关系到国计民生， 百姓福利。 使用费用， 从而影响企业的经济行为。 他各行业的发展， 这种乘数效应会拉动内需， 从而维持我国 4．流动性约束效应。我国大多数居民， 都是通过贷款的 经济持续、 快速、 稳定的发展。因此， 研究房地产价格波动与 方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业 消费的关系尤为重要。 银行收入的重要来源。如果中央政府不对信贷额度进行调 控， 贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大 一、 房地产价格波动对消费影响的内在机制 量的货币， 对市场的流动性造成巨大的冲击。 流动性的过剩， 房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济， 其 自 必然导致通货膨胀。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候， 中消费是重要渠道之一。 房地产价格波动对消费影响的内在 同样， 如果房 然会收紧腰包减少消费， 而去购买保值的商品。 机制主要有如下几点： 地产价格飞涨超出人们的理性预期， 银行会对风险进行严格 1．财富效应。 房地产价格的波动会对供给者产生财富效 管理， 对房地产商品的价值进行重新评估。融资渠道的收紧 应， 具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所 会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性 有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的 约束。 上升进行了再融资， 此时房地产价格的上升直接推动了实际 财富的增加， 扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然 二、 房地产业价格波动对消费影响的实证分析 没有变现， 即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明。本文的被解释变量为社会消 有出售或是进行再融资， 但是这种由于房地产价格上升带来 费品零售总额变动率 LSRt①， 由于居民的消费主要受到消费 大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加， 从而扩大 者的收入和财富水平的影响， 因此， 本文的解释变量除了选 了边际消费倾向。 而且， 由于房地产价格的上涨， 居民也会对 择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可 未来的产生一个良好的预期， 增加当期消费。 支配收入变动率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应。相对而言， 房地产价格的波动会对需 季度的数据为样本， 来分析房地产价格波动对消费的影响。 求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大， 截至 2．模型建立。建立计量模型之前， 必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当 稳性， 如果数据是平稳的， 则可以直接进行最小二乘估计； 如 中， 大部分对房地产品具有刚性需求。 对于租房者来说， 房地 果数据非平稳， 则需检验各变量之间是否存在协整关系。结 产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本， 从而引起租 果表明各变量的是非平稳的， 而对序列的一阶差分以后是平 金的上升， 进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效 协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关 应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者， 稳的。 系， 其基本思想是： 如果两个 （或两个以上） 的时间序列是非 房地产价格的上涨， 会增加还款压力， 从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数 （上年同期 ＝100 减 100 ） 来代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的， 但它们的某种线性组合却表现出平稳性， 则这些变 量之间存在长期稳定性， 即协整关系。由于本文建立的系统 包含两个以上的时间序列，所以本文采用 Johansen 检验方 法。根据赤池信息准则 （AIC 和施瓦茨准则 ） 确定由 ） （SC ， LSRt、 t、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3。以上协整检验结果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 个协整关系，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系， 并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1 ， ） 在整个 10 期的方差分解中， 社会消费品零售总额变动率 自身的滞后影响最大， 这说明社会消费品零售总额变动率有 很强的惯性， 并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大 一部分的生活必需品的消费。 在收入和房价波动两个自变量 当中， 收入波动的对消费影响增加最快， 从第 2 期的 0．486％ 增加到 5．26％，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳 定， 2．5％左右。 为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表 从各变量之间的协整关系我们可以看出， 城市人均可支 配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响， 而房 地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。 当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时， 社会消 费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点； 而当房地产价格 增长率上升 1 个百分点时， 社会消费品零售总额下降 1．211 并 个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响， 且弹性系数大于 1； 而房地产价格的波动对消费行为的影响 也非常明显， 当房价上涨过快时， 居民为了购买房子而节衣 缩食， 减少当前的消费支出， 且这种减少当前的消费而增加 未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应 和成本效应。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析。脉 冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内 生变量当前和未来取值的影响， 通过对解释变量的方差进行 分解， 提供在每一解释变量的方差中， 其他解释变量所能解 释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要 性。 脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序。 收 入的波动是消费变动的先导因素， 而房价的波动对消费的影 响要通过一套复杂的传导机制，所以设置各变量进入 VAR 的 顺序为：LSRt、 t、 t 分别给 LSRt、 t、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲 （图 1 ， ） 社会消费品 响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费 零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。 品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应， 且响 应速度比较块， 几乎在第 2 个季度就达到了最大值， 并且衰 减的速度也比较慢， 一直延续到 7 期之后。房地产价格的波 动不会对消费造成长期的影响， 主要是因为居民已经将房地 产价格的波动消化， 并且理性预期房地产价格的未来波动。 为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性， 本 文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出 （表 三、 结论与对策建议根据实证研究结果， 房地产价格波动分别与消费之间具 房地产价格的上涨会迅速降低居民消费 有长期的均衡关系。 支出， 从而有悖于我国目前扩大内需， 维持经济稳定增长的 基本方针。因此， 控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种 房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因 途径。另外， 此， 房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大， 对于目前稳 定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给。 保障性住房的增加， 一方面会 促进商品房市场的竞争， 降低均衡价格； 另一方面会迅速释放 居民对住房的潜在需求。住房需求的实现，能够刺激其他消 费， 从而扩大内需， 带动我国国民经济持续、 稳定的发展。 2．影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双 重特性。 由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的 预期， 选择房地产投资。 因此， 政府和央行应采取稳健的货币 政策和财政政策， 影响汇率， 利率和通货膨胀的预期， 进而改 变资源配置， 降低投资者对房地产业的投资热情。 3．抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府 积极配合下， 通过贷款利率和税率的变化， 对自住性消费和 投机性消费进行差别化。 完善商品房预售制度。 规范发展二 手房市场， 倡导住房租赁消费， 盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序， 严格房地产企业市场准 入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法， 抑制 土地价格的过快上涨。 依法查处闲置、 囤积土地房源， 捂盘惜 售， 哄抬房价等违法违规行为。 参考文献： 〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京： 清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调 发展的实证分析〔J〕．中国社会科学，2006（3） 〔3〕杨朝军，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展 的国际经验及启示〔J〕．统计研究，2006（6） 〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的 实证检验〔J〕．经济问题，2007（7） 〔5〕陈秀梅，韩和林，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实 的影响分析—— 践，2009（8） （作者单位： 东北财经大学 ） 图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中， 横轴表示冲击作用的滞后期间数 （单位： 季度 ， ） 纵轴表示社会消费品零售总额变动率， 实线表示分别表示社会消费品零售总额变 动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度。

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