婚姻经济学的毕业论文

1、首先判断问题涉及哪些方面，如财产分割、子女抚养、继承遗嘱、同居关系等；2、判断问题大致方向后，寻找法律规定，搜集证据；3、你具体案例是什么呢，可以放上来一起讨论分析。

学术堂整理了十五个婚姻法论文题目，供大家进行参考：1、中国婚姻法文化考论2、婚姻契约观念的限度与嬗变3、秦汉家族法研究4、我国民法典亲属法编立法构建研究5、中美婚内侵权行为之比较法研究6、当代中国婚姻法与婚姻家庭研究7、中国维吾尔族婚姻习惯法研究8、建国初期山东省宣传贯彻婚姻法研究9、建国初期山西省贯彻婚姻法运动研究10、论我国离婚诉讼中房产分割的若干问题11、离婚诉讼中无房女性利益的法律保护问题研究12、《婚姻法解释（三）》中不动产登记效力研究13、《婚姻法解释（三）》中夫妻财产制度的研究14、民国时期婚姻法的文学省思15、土地革命时期婚姻立法问题研究16、从社会性别视野看《婚姻法司法解释（三）》对夫妻财产的规定17、从伴侣法到婚姻法18、《婚姻法》司法解释（三）中房屋确权问题之探讨19、建国初期河北省宣传贯彻婚姻法运动研究20、建国初期重庆地区贯彻婚姻法运动研究（1950-1953）

论夫妻财产中无形财产的有形化——以离婚时夫妻财产分割为视论文关键词：夫妻财产 无形财产 有形化论文摘要：现行《婚姻法》突出了夫妻财产制度的立法地位。现行夫妻财产制所规定的夫妻财产形式以现实的有形财产为主，无形财产被忽略。婚姻关系存续期间一方的牺牲、付出应当作为一种财产形式的可期待利益而存在，在离婚时对其进行量化。夫妻离婚时，知识产权的可期待利益、因夫妻一方作出牺牲而导致的人力资本的变化及其所产生的预期利益应作为夫妻共同财产在夫妻之间进行公平的分割。在我国婚姻法的理论和实践中，夫妻财产制历来都是学者研究和探讨的重要问题。为适应日益纷繁复杂的夫妻财产关系，满足不同社会阶层对夫妻财产制度的要求，2001年《婚姻法》进一步发展我国夫妻财产制度。从整体上来看，现行《婚姻法》加重r对夫妻财产制度的调整，突出了夫妻财产制度的立法地位。从具体内容上来看，现行《婚姻法》将夫妻个人财产从夫妻共同财产中单列出来，并以列举的方式规定了夫妻共同财产和夫妻个人财产的范围，同时，对夫妻离婚时的财产分割作出了更周详的规定，更加有力地保障了婚姻双方当事人的财产权利。在制度设计上，体现了男女平等、保护弱者、增进家庭职能的原则，也显示出婚前财产、婚后共同财产、个人特有财产、约定财产、约定不明财产、未列举的模糊财产等多元财产形式，反映了夫妻财产构成和动态运行的复杂性。这些都是现行《婚姻法》中关于夫妻财产制度的规定值得肯定的地方。但是，现行《婚姻法》在是否立足圈情并顺应市场经济发展的需要、是否具有一一定的前瞩性和合理的内在结构等方面仍有不尽如人意的地方，比如：夫妻财产权利形式单一，缺乏对婚姻关系存续期间无形财产的保护，离婚时损害了夫妻一方的合法权益。就夫妻财产制而言，其核心是夫妻财产本身。现代意义上的财产一般可分为两类：一类是以实物形式现实存在的有形财产，一类则是主要以权利方式存在的无形财产。现行夫妻财产制中所规定的夫妻财产形式以现实的有形财产为主，无形财产被忽略，从而导致夫妻离婚时，一方利用法律上的漏洞侵害另一方的财产利益，造成财产分割的不平等。在一个知识经济和无形资产已经日益并且可能成为最为重要财产的社会中，如果婚姻财产的分割还仅仅局限于有形财产，那显然是一个时代的错误。…因为，在现实生活中，相当一部分的夫妻共同财产是以无形财产的形式出现的，如：知识产权，经济补偿权，或者由于在婚姻关系存续期间进行的民事活动使得原有的有形财产转变为无形财产，如果法律对这些无形财产不加以调整的话，就不利于保护当事人的合法权益。生活中常见的情形是，夫妻一方用共同财产中的一部分或大部分甚至个人财产来支持配偶一方的工作、学习，如进修深造、出国留学、完成学业、学习手艺等，并以牺牲自己的个人发展为代价来承担了大部分甚至全部的家务劳动。当双方离婚时。夫妻共同财产中可供分割的已不多，更多的是转换成配偶一方的技能、地位、成就。而这些技能、地位、成就能在离婚后为其拥有者带来财产上的丰厚收益，另一方却已无法分享，并且丧失了自我发展的机会。而依据离婚财产分割中的均等分割、照顾子女和女方权益等原则是很难保护作出牺牲一方的财产利益的。因此，婚姻关系存续期间一方的牺牲、付出应当作为一种财产形式的可期待利益而存在，在离婚时对其进行量化，在当事人之间进行公平分割。一、夫妻财产中的知识产权问题知识产卡义有广义和狭义之分，广义的知识产权可以包括一切人类智力创造的成果；狭义的知识产权则仅包括工业产权与版权(即著作权)两部分。其中，工业产权又包含专利权、商标权、禁止不正当竞争权等，版权中则包括作者权与传播者权(即邻接权)等。【根据世界贸易组织《与贸易有关的知识产权协议》(简称Trips协议)的规定，知识产权包括版权、邻接权、商标权、地理标志权、工业品外观设计权、专利权、集成电路设计权、未披露信息专有权。知识产权是民事权利，但它与物权、债权、继承权、人身权又有所不同，物权、债权、继承权表现为单一的财产权利特征，人身权仅为单一的人身权利，而知识产权则具有财产权和人身权的双重属性。其财产权是指知识产权的权利人依法享有的通过使用、许可他人使用、转让等获得物质报酬和物质奖励的权利，其人身权则表现为与权利人的人身密不可分的关系，如署名权、发表权等，这些权利是不能转让、赠予、继承的。正因为这种双重性导致了知识产权在夫妻财产分割中的复杂性。《婚姻法》第17条中规定了在婚姻关系存续期间所得的“知识产权的收益”归夫妻共同所有，对于知识产权本身所有权的归属以及婚姻关系存续期间“未得”但“将得”(可期待)的收益未有涉及。知识产权所有权的归属的认定离不开特定的创造人的人身权益，知识产权由夫妻一方创造时，是创造人智慧的结晶，其本身的所有权只能归创造人这一方所有而不能由夫妻共有，无论知识产权的创造完成时间是在婚前还是在婚后。但知识产权的财产权性质又决定了对其收益进行分割成为可能。知识产权的收益可分成现实的已得收益及可期待的未得收益两种情形，其中，现实的已得利益又可分成婚前完成创造婚后收益和婚后完成创造婚后收益两种情形。婚后完成创造的知识产权在婚姻关系存续期间所带来的收益当属夫妻共同财产，人们对这一点容易达成共识，但对于婚前完成创造的知识产权在婚后所带来的收益是否归夫妻共同财产就有着不同的看法。有人认为，知识产权中的财产权是产生于人身权的基础之上的，法律之所以规定婚姻关系存续期间财产共有是基于夫妻关系的特殊性，而一方婚前智力成果的完成与对方根本不存在这种特殊性，不存在其他人有与知识产权所有人共享其知识产权所带来的利益的权利，因此，婚前完成的智力成果所带来的收益应为特有财产，归知识产权所有人个人所有，而不应归为夫妻共同财产。3l另一种观点认为，我国实行的夫妻财产制度是婚后所得共同制，这种婚后所得共同制所强调的是财产“所得”是在婚姻关系存续期间，至于财产“所得”的原因或依据一般在所不问，因此，婚前完成创造的知识产权婚后收益为夫妻共同财产。_4笔者同意第二种观点，因为知识产权一旦创造完成，其财产权便可相对独立于人身权，从而具有现实的可分性，这也符合婚后所得共同制的精神实质，更何况，婚后收益的获得有时也需要付出一定的劳动和时间，如专利权的实施许可等，这些付出同样也离不开夫妻另一方的配合与支持。现实生活中，知识产权的创造完成到其转化为财产收益需要一个过程，即有一个时间差，因此便出现知识产权的收益在婚姻关系存续期问未实际取得，有可能在夫妻离婚后取得，成为可期待利益，这种利益是未曾实现的财产利益，体现出一种不确定性和复杂性，能否作为夫妻共同财产进行分割一直是有争议的一个问题。关于这个问题，1993年最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第l5条的规定是：“离婚时一方尚未取得经济利益的知识产权，归一方所有。在分割夫妻共同财产时，应根据具体情况，对另一方给予适当照顾。”从这一规定可以看出，知识产权中的已得收益可以分割，而可期待利益是不可分割的，配偶只能在分割财产时被“照顾”，这样的规定就会给创造一方以可乘之机，故意将婚姻关系存续期间创造的知识产权不转化为经济利益，待离婚后再转化，或者非创造一方为了能分割到财产利益而拖着不离婚甚至阻挠对方进行创造，这既不利于把知识产权转化为生产力，促进科技的进步与经济的发展。也不利于保护非创造一方的财产利益。相反，如果将知识产权的可期待利益作为夫妻共同财产，可以防止夫妻一方利用他方的人力、物力、财力达到目的后提出离婚，恶意抛弃对方，有利于婚姻、家庭的稳定。2003年《婚姻法解释(二)》第12条的规定对此作出了调整：知识产权的收益，是指婚姻关系存续期间，实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益。对于什么是“明确可以取得的财产性收益”，最高人民法院通过举例解释为：创作人在婚姻关系存续期问已和出版社签订了合同，关于稿酬的约定也是明确的，只是尚未拿到这笔稿酬。_5_(P123)因此，知识产权的收益，既包括已经取得的收益，也包括将要取得的收益，夫妻离婚时，应将尚末实现的将得的利益作为夫妻共同财产进行分割。知识产权中已经实现的利益是看得见摸得着的，但未实现的将得利益如何分割则是难题。有学者提出离婚时可以通过估价评定的办法，由得到知识产权一方给予他方一半价值补偿。【刮但问题是：如何评估?评估的标准何在?应该说，知识产权本身的价值与它能带来的收益之间并不一定成正比，在一定程度上由市场环境、社会需求、工艺水平等多方面的因素决定，某一知识产权某时某地可能一文不值，某时某地也可能价值连城，知识产权的评估具有极大的不稳定性和不确定性，一旦一方拥有的在离婚时经过评估的知识产权在离婚后极大地升值或贬值时，对另一方或自己是很不公平的，因此，应当有适当的救济途径对这一不公平进行补救，可允许当事人在离婚后若千年内针对知识产午义的升值或贬值另行起诉，要求重新分割，但负举汪责任。在现实生活中对夫妻财产中的知识产权进行分割时，有一种情形是立法上的空白，那就是：创造一方虽在婚姻关系存续期间内完成但未取得知识产权，在离婚后取得知识产权及其收益。比如：专利权，从完成发明到申请到专利往往需要几年的时间，如果双方在一方完成发明后，还未申请到专利之前就离婚，一方在离婚后取得了专利权并进行使用、许可他人使用或转让从而获得收益，另一方如不能对此收益请求分割，是很不公平的。因此，法律应允许其在离婚后的一定期限内请求对此收益进行分割。另外，还经常有人侵犯知识产权以及知识产权人侵犯他人权利的情形存在，这些情形常会引起知识产权人与侵权人之问、知识产权人与被侵权人之问的纠纷，双方因此会获得一定的赔偿，该赔偿的权利与义务的归属为夫妻一方个人所有或承手H，还是归双方所有l或承担，法律对此未有规定。笔者认为，对该赔偿的权利和义务的归属应以侵犯知识产权的时间是否发生在婚姻关系存续期问为标准来确定。如发牛在婚姻关系存续期间，则该赔偿的权利和义务为夫妻共同财产或共同债务，反之，则归夫妻个人所有或承担，这样可防止夫妻一方的知识产权人故意将本应在婚姻关系存续期间提起的知识产权侵权之诉拖延止离婚后才提起。二、离婚时的经济补偿2001年修正后的《婚姻法》第40条首次对家务补偿作出了规定：“夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，一方因抚育子女、照料老人、协助另一方工作等付出较多义务的，离婚时有权向另一方清求补偿，另一方应当予以补偿。”这一规定具有极其秉要的意义，意味着我国法律对家务劳动做出了价值肯定的评判。在家庭生活中，日常家务、抚育子女、照顾老人等家务劳动是维持共同生活所必不可少的，家务劳动虽然不能直接增加家庭的经济收入，但一方通过承担较多的家务劳动，使另一方能全力以赴地投入到工作中，其在工作中创造的财富包含从事家务劳动一方的贡献；另一方面，一方较多地承担了家务劳动，也减少了家庭开支，从而间接增加了家庭财富。如果法律对家务劳动不予以价值上的肯定评价，那么夫妻一方可以无偿地剥削另一方的劳动，不利于对承担家务劳动一方利益的保护，不利于家庭的稳定和社会的发展。现行《婚姻法》中作出的家务补偿规定是法律进步的表现，但这一进步还有值得思考的空间。这一规定只能适用夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得财产归各自所有的情形，也就是说，夫妻双方书面约定采用分别财产制时，才适用家务补偿。笔者认为，家务补偿只适用于分别财产制而不适用于共同财产制，其适用范围有点窄，这对共同财产制下承担家务劳动一方利益的保护力度不够大。因为我国实行的夫妻财产制是婚后所得共同制，这意味着在没有约定的情况下，夫妻离婚不能适用家务补偿的规定，根据中国的传统习惯，在实际生活中，夫妻用书面约定财产归各自所有的还并不是很多，因此，这一规定的现实操作性还不是很强，法律应当允许在共同财产制下也能适用家务补偿的规定。《婚姻法》虽对家务补偿作出了规定，但对如何补偿却未作出规定，笔者认为，应当对家务劳动货币化，可以夫妻住所地的家政市场的月工资标准作参照进行补偿。事实上，在很多实行夫妻共同财产制的圈家都对家务劳动给予了与职业劳动等同价值的评价，无论犬妻双方是否均外出工作，是否有经济收入，对家庭所作的贡献视为相同。在我国，依照现行《媚：姻法>的相关规定，夫妻离婚时的财产分割适用男女平等、双方均等分割原则，以及照顾子女和女方权益、照顾无过错方等原则，这些离婚财产分割原则隐含着保护无社会工作、承担主要家务劳动一方的利益(主要是妻子一方)，即无工作一方即使没有收入来源，也Xq"X,j"方所得的财产享有共同所有权，表面上看，这样保护了无工作一方的利益，但仔细分析，承担家务劳动的一方从工作的另一方获得的财产只是对其过去从事家务劳动付出的回报，而对其从事家务劳动所损失的人力资本却得不到补偿，也无法分享因其贡献而增加了人力资本这一方的预期利益。所谓人力资本，是指工作机会、劳动技能等能够带来经济利益的能力，足一种无形财产。一方之所以牺牲自己参加社会工作、提高劳动技能从增加人力资本这样的机会为对方增加人力资本作出了贡献，是因为其相信在婚姻生活中，自己n以分享因对方增加人力资本而带来的利益，这种现实的或可期待的将来的利益是促使其作出牺牲的一个强大动力。因为婚姻一经形成，如何分配婚姻资源的问题便在夫妻之问出现，而婚姻资源的共享有利于实现史夫和妻子的共收益的最大化，妻子在劳动力市场和家庭之问分配她的时间，以实现家庭总收益的最大化，婚姻的最佳状态，对她及其配偶而言，意味着她将时间花费在家务上，所导致的劳动力市场收入和收益能力的减少正好被更多的家庭产出和丈夫更高的劳动力市场收入所弥补。_8](PI96)如果夫：妻一方有充分的理由相信将求两人不太可能离婚或者就算离婚两人在财产分割方面达成合约不存在较大障碍，自己的利益能够得到实现的话，那他(她)就很有可能去作出牺牲。反之，如果因这些牺牲而导致自己的人力资本损失，而对方基于自己的牺牲而增加的人力资本的预期利益在离婚时得不到肯定和合理的分配的话，那么夫妻任何一方都不会愿意为家庭利益而作出牺牲。因此，离婚时，因夫妻一方作出牺牲而导致的人力资本的变化及其所产生的预期利益应作为夫妻共同财产的一种形式在夫妻之间进行公平的分割，只有这样，夫妻一方才有可能为家庭作出更多的投入。

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一、 房地产业的现状与问题

近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。

1、房地产投资稳步上升，地域热点显现

发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现和8%的高增长率，其中投资贡献率高达左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的，逐步上升至2001年的(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为，， 和，房地产开发投资增长率分别为 ，，和，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。

房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，

其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为

主导的三大城市群(图2)，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，，30%，，和。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?

2、销售率空置率，地域分化明显

近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。

但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。

仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

3、价格基本平稳，结构变化突出

2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为、、、、和，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。

可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。

因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。

4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅(图5)。

圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?

5、房地产信贷发展 有喜也有忧

房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。

那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。

此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。

二、防范房地产泡沫的举措

上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：

1、从土地源头入手，规范土地市场

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场

近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。

3、完善房地产金融体制 防患于未然

我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。

4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战

21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

主要参考文献：

徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。

林毅夫，“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。

刘树成、汪利娜、常欣，“中国经济趋势分析”，《经济研究》，2002年4月。

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