以房养老论文有关主题

近日，一则消息引起社会的广泛关注：我国将在北京、上海、广州、武汉等地有规划地试点“以房养老”。其实，早在去年发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》就明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

所谓“以房养老”，简单地说叫“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给保险公司，以定期取得一定数额养老金或者接受养老机构提供服务的一种养老方式。老人身故后，房子归保险公司所有，将其处置所得收益来偿还老人花去的钱。

统计数据显示，目前，我国60岁以上的老年人将突破2亿，并以每年近1000万的速度增加，标志着我国已逐步步入老龄化社会。老年人人口正在急剧增加，需要国家和地方大力发展养老事业，建立多种形态的养老服务机构。专家表示，“以房养老”的模式可以为老年人养老提供更多资金保障，享受更好的养老服务。

然而，这一看上去很“美”的创新之举，却给不少人增添了忧虑。一些人担心其背后有没有“未来养老得靠自己”的“弦外之意”，到自己退休的时候，政府会不会不管了，把养老责任推给家庭、个人。

其实，在大部分中国人意识里都有个“养儿防老”的观念。自古以来就有“但存方寸地，留于子孙耕”的说法，老人习惯把财产在身后留给子女，作为一种爱的传承。特别在房价高企的今天，一辈子好不容易还完按揭，有了属于自己产权的房子，现在又要“倒按揭”养老。于是，许多网友发出感慨，“人生在世什么都没留下，只是为银行打了一辈子工。”

看来，“以房养老”要从纸上规划变为现实，首先就面临着传统观念的排斥。其次还有制度性障碍。我国规定房屋只有70年的产权期，如果老人还未离世房子已经到期，是不是保险公司要“断供”？此外，几十年后的房屋价值如何测算。这些都需要政府部门出面，完善相关的制度保障。

不可否认，在中国的法律和文化下，“以房养老”可以进行探索和试点，在基本养老的基础上“打补丁”，而不能依靠这种方式来解决老年人的养老问题。欧美等一些国家，对于养老也是采取“兜底式”保障，个人自愿从市场上获取养老金只是基本养老制度之外的补充。

众所周知，医疗、教育、养老这些领域是民众生存、发展的基本需求，政府有义不容辞的责任提供基本的福利保障，在积极探索依靠市场力量解决养老问题的同时，还应强化对于社会养老保障的基本责任，建立公平的养老金制度，建设完善的公益化养老设施，普及养老服务机构，惠及更多老人。

我觉得以房养老这种做法还是不太好。房子的话够自己住就已经可以了，没有必要把钱都放在这上面。

伴随我国老龄化社会的步步逼近，以房养老也渐渐成为社会普遍关注的社会焦点问题。所谓“以房养老”，即住房反向抵押贷款，也称“倒按揭”、“反按揭”等，它是指有养老需求的房主把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，按月给房主发放固定资金。待房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。目前人们对于这种新型养老模式认识不一，褒贬各异，笔者认为，以房养老模式理想与现实有很大差距，要完善以房养老模式，我们至少要克服以下三个方面的难题。

一、土地方面的限制问题

首先，国有建设用地使用权出让年限最高70年，限制了以房养老模式的进一步完善和发展。土地使用权没有固定期限，是以房养老在国外能顺利推广的重要因素之一，而在我国则不同，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年”。目前，我国城镇居民的住宅用地的使用权最高只有70年，若按照当前以房养老的设计模式必将面临房主辞世土地使用年限也行将届满的尴尬局面。

土地使用年限届满70年后又该如何处理呢？虽然《中华人民共和国物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但值得一提的是自动续期并非免费续期。也就是说，70年后土地使用权人必须补交一定数量的土地出让金才能继续使用。土地出让金的具体补缴方式和标准虽然尚未出台，但以目前广州为例楼面地价已经突破了万元/平方米，也许由此我们不难想象70年后须补缴的土地出让金绝非少数。补缴如此庞大的土地出让金，应由谁来承担？让房主补缴吗？若有这么一大笔钱估计就不需要参与以房养老了，因此让房主来承担该费用是行不通的。那么接下来只有银行、保险公司等金融机构来承担，如此以来参与以房养老的金融机构还有利润空间存在吗？作为企业的金融机构而言，如果参与以房养老只能“赔本赚吆喝”无利可图，其积极性不高甚至敬而远之就是在所难免的事了。

其次，二元制土地所有权制度决定了农村居民无法参与以房养老。按照目前我国法律的规定，农村集体所有的土地不能进行房地产开发，并且严厉禁止城镇居民购买农民宅基地住房。换句话说，农民的住房只能在本集体经济组织内部流转。同时，根据《中华人民共和国物权法》第184条：“下列财产不得抵押：……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外”的规定，农民的宅基地住房不能抵押给银行、保险公司等金融机构，丧失了以房养老的基础，因此农民也就不可能参与以房养老了。此外，当前城市居民的养老保障要优越于农民，这也是不争的事实。在此种情况下的以房养老制度设计却将急需提高养老保障的农民排除在外，这足以说明目前的以房养老制度设计存在缺陷。

最后，政府对土地一级市场（即土地出让市场）的垄断阻碍了以房养老制度的完善。众所周知，近年来房价高企的幕后推手乃是不断攀高的地价，这与我国政府垄断土地一级市场有着密不可分的关系。仅就房屋本身而言，其建安成本（也叫建筑成本）占房价的比例非常小，以广州为例，目前的平均房价已超过2万元/平方米，而房屋的建安成本大概在每平方米3000元左右。通常所谓的房屋升值其实只是土地的升值，房子本身不但不能升值而且还存在折旧，因此所谓的以房养老其实质也是“以地养老”。由于政府垄断了土地供应的一级市场，地价受政府投资政策和投资方向的影响过大，极易导致以房养老中各方利益的失衡，从而增加各方的违约风险。

二、房屋自身的问题

所谓以房养老，房屋是养老的基础和前提，房屋的质量和使用寿命直接关系到以房养老模式能否顺利实施。但就目前的房屋设计和房屋价格而言，至少存在以下三个方面因素不利于以房养老模式的推广。

第一，房屋设计寿命短不利于以房养老模式的推广。按照目前国家的相关民用建筑设计规范，房子寿命分为100年和50年两种，一般民用建筑都是按50年设计的，只有纪念性建筑和特别重要建筑才会是100年设计寿命。换句话说，通常我们居住的房屋设计使用寿命其实只有50年，从房屋竣工开始经过50年的期限，房屋也就要报废了。另外据统计，我国的公民平均首次置业年龄普遍比西方国家要提早15年左右，一般来说在30岁前后就开始首次置业了，而我国居民的平均寿命目前是75岁，随着生活水平的不断提高居民平均寿命还将不断延长。由此我们不难算出，如果一个人30岁购房75岁去世，在他去世后的第5年房屋的使用期限就已经到期！银行、保险公司等金融机构如何才能收回成本，更不要说利润了。如果银行、保险公司等金融机构在以房养老中不能获利，那么这种以房养老模式自然也就难以维持和发展。

（以上回答发布于2017-08-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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