关于物业费得毕业论文

物业管理作为第三产业即服务行业，其产业的生存运作基于收取的物业服务费用，1996年原国家计委、建设部以计价费[1996]266号发布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，规定“物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价”。政府开始干预物业管理收费行为，物业管理收费逐步进入规范化。但是，《暂行办法》未能解决“合理”收费的问题。2003年国家发展与改革委员会、建设部以发改价格[2003]1864号发布《物业服务收费管理办法》（2004年1月1日起实施），更进一步提升了物业管理产业的社会效应，为物业服务费用的收取提供了法律依据。根据上述规定，物业服务费是指物业管理企业接受业主委员会（或物业业主）、使用人委托，按物业管理服务合同或协议对已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备、场地等进行公共性服务、专项性服务以及提供其他与使用人生活相关的公众代办性服务、特约服务及多种经营服务时按规定收取的费用。《物业服务收费管理办法》规定物业服务成本或者物业服务支出由以下板块构成：1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。目前，几乎所有的物业管理公司都面临物业服务费收取难的困境，那么，其原因何在，又有何解决办法呢？物业管理收费难的原因（一）部分业主意识不强首先，物业管理毕竟是一个新兴的产业，在短短的二十几年里，要为广大的市民所接受确实有些困难。其次，广大市民的素质参差不齐，一部分业主对新的事物存在一定的抵触。再次，涉及到收费行为，由于物业服务的概念没有深入业主，物业服务的效果没有为业主所感受，有的业主认为自己花了一大笔钱买了一套房子，不应承担“额外”的开支。（二）物业管理公司的服务质量不高现有些物业公司本着赚钱的心态而忽略服务的理念，另外，由于技术水平跟不上，公司人员组织不够，导致管理不善，管理脱节，服务质量大打折扣。例如，小区里绿化维护无人管，门禁系统紊乱，房屋维修不及时……导致业主产生严重的抵触心理。（三）从业人员素质不高物业管理从业人员的数据统计显示，80％的物业管理从业人员是半路出家，自身的服务意识上不来，还埋怨业主太难伺候。另外从业人员的专业技术水平不高，在服务过程中不能很好操作。再次，从业人员的方法不得当，加深了管理工作的服务难度，致使业主体会不到物业管理的优质服务。（四）体制不健全《物业管理条例》于2003年9月1日实施后，从根本上改变了物业管理行业无法可依的局面，但是配套的法律规范还不健全。再加上政府宏观调控不够，导致新旧体制形成对立，对物业管理收费问题产生了影响。解决物业管理收费难的对策（一）加强立法有业内人士建议，政府部门应尽快出台有关政策，规范物业管理企业的收费行为，加强市场的宏观调控，制定符合物业管理公司的收费标准，使收费透明化，合理化,遵循事物发展规律和原则,改变思路，充分发挥行政功能。（二）加强宣传对于物业管理企业来说，应当把物业管理服务收费的基点落在“服务”层面上。物业管理企业是受业主的委托，是在为业主服务；确切的说是在用业主的钱，为业主服务。所以说物业管理企业的出发点和落脚点都应该是：一切为了业主，为了业主的一切，为了一切的业主。要让业主通过物业管理企业的各项服务，感受到生活起居的快捷，便利，舒适。站在业主的角度来说，正确认识物业管理服务收费的基点应该落在“管理”层面上。业主缴纳相关的费用是为了得到物业管理企业的各项优质服务，而服务项目是要靠管理来实现。（三）提高服务质量，创新服务品牌品牌既可立市，亦可立业。作为一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。首先，物业管理企业的品牌，体现在物业管理上的硬指标，就是创建和获得国内物业管理最高荣誉奖“全国物业管理示范小区”、“安全文明小区”以及ISO9001质量管理体系认证；其次，在软件建设方面，物业管理公司应该结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导“随时随地、尽心尽力、物业管理无小事”的服务理念，为业主提供优质服务。（四）实施人性化管理物业管理企业应对小区业主的基本信息做深入了解，把小区业主分成若干等级，对不同的等级采用不同的措施。物业管理企业在制定前期物业管理方案的时候，应该更多地从即将入住的业主利益出发，心里的一杆秤应该在他们身上，要充分考虑这些群体的交费意愿和承受能力，确定一个能让大多数业主较为愉快的接受方案，才能为入住后的和谐管理打下良好的基础。参考物业管理文章解决物业服务收费难的初步探索浅析如何提高物业管理收费率对物业管理“低收费、零收费”的理性思考从信息经济学角度解决物业管理收费困局解决物业收费难 完善法规是关键浅谈如何解决物业管理收费难的问题人性化的物业管理才能从根本上提高物业费收缴率

中国毕业论文网 >> 管理论文 >> 物业管理论文 >> 中小物业管理公司的经营策略 中小物业管理公司的经营策略 [摘要] 物业管理行业与房地产行业的血亲关系，决定了物业管理行业的行业特征和市场现状与房地产行业的相似。在目前房地产开发公司与物业公司未能完全脱离关系的情况下，相似性实则是依赖性，而依赖性，其实就是物业管理行业未进入真正的市场化。目前的物业管理行业格局还没有清晰的定局，市场处于动态的剧变之中，在一段时间内，新的市场机会会不断出现，如果中小物业公司采用合适的经营策略，就很有可能从小变大，由弱变强，在激烈的市场竞争中获胜。一、物业管理行业的市场现状分析深圳的物业管理在全国处于领先地位，其行业特征和市场现状在物业管理行业中具有极强的代表性，可以折射出全国其它地区的物业管理的行业特征和市场现状。纵观深圳的物业管理行业的行业特征和市场现状，大致可以这样概括：少数几个依靠大房地产公司成长起来的大物业公司，牢牢地控制着作为其母公司的开发公司开发的大部分楼盘，同时在国内东一个西一个地占领着一些类似的楼盘；数百个中小物业公司温顺地守着其依靠的中小开发公司开发的中小楼盘，对非属本开发公司开发的楼盘和外地楼盘，不敢越雷池半步（主要是越不了）。本来，任何一个行业的情形都会与此相似，处于风口浪尖，能呼风唤雨的公司只有少数的几个，大多数中小公司都是默默无闻者，其状如众星捧月，或绿叶扶花。但物业管理行业与其它行业不同的是，物业管理行业一开始并不是作为一个原生行业诞生，而是作为房地产行业的缘生行业或延展行业诞生，甚至可以说是房地产行业的寄生行业。物业管理行业与房地产行业的血亲关系，决定了物业管理行业的行业特征和市场现状与房地产行业的相似。在目前房地产开发公司与物业公司未能完全脱离关系的情况下，相似性实则是依赖性，而依赖性，其实就是物业管理行业未进入真正的市场化。具体体现在以下几个方面：1.物业管理公司的大与小，强与弱的区别，主要是由房地产开发公司的大与小，强与弱所决定的。物业管理公司的真大与真小，真强与真弱，没有完全的物业管理行业的市场背景。2.物业管理公司的品牌，其实质是开发公司的品牌在支撑。如果认为不是的话，我们可以想象一些著名的物业管理公司如果其背后的开发公司倒闭了，它的情形会是怎么样。当然不排除已有极少数的物业公司正逐渐走出开发公司的影子。3.物业公司所服务的客户（业主），开始选择时主要是选择开发公司，而非物业公司，也即物业公司的客户并不是在完全自由的情况下选择物业公司的，客户没有选择的自由，是缺乏市场化的显著特征。4.再有，从一些在全国范围内攻城掠地、大力拓展市场的大公司来看，其乐于表现的是，言必称又接了几个几个楼盘，鲜有说它的管理服务特色及其品牌的内涵。如果不是出于商业机密的话，大致是因为“物业管理都差不多”。从一些大公司的行为可以看出，其真正的竞争力并非完全来自其物业管理服务的优势，而主要来自其“大”和“强”的优势。从以上的这些情形可以看出，物业管理行业还没有制订真正属于自己的游戏规则，现在的物业管理行业奉行的是房地产行业的游戏规则，而非作为服务行业的物业管理行业的游戏规则，其原因是物业管理行业未能做到真正完全的市场化。但不管怎样，物业管理作为一个新兴的行业，其真正的市场化一定会到来。在完全的市场化下，行业将制订属于自己的游戏规则，物业管理公司将奉行这种游戏规则。而目前，在游戏规则未完全清晰制定的情况下，如果仅作为 一个物业管理公司而言，大公司与小公司是站在同一道起跑线上的，机会亦等同。在机会等同的情况下，优势是决定胜出的前提。但必须看到，大公司与小公司的优势都是相对的，大公司有大公司的优势，小公司有小公司的优势，很难说谁的优势更具有竞争力。这样，优势也只是一个理论上胜出的“假设”，是一支握在手中的上上签，而非实际上的真正把握，在结果产生之前，没有真正的胜利者。在新规则下的大公司与小公司处于均势，中小物业管理公司的希望正在于此。如果中小物业公司采取恰当的经营策略，则完全可以经过几轮行业洗牌后由小到大，由弱而强，由强而胜。二、中小物业公司的经营策略根据物业管理行业的以十所述的市场现状，中小物业管理公司并不是完全没有希望，并不是要完全听命于其所依赖的开发公司求得生存，相反，中小物业管理公司在行业市场化的进程中，是一个独立的主体，有自己的意志，只要采取合适的经营策略，完全有可能从小到大。中小物业管理公司可以考虑采用以下一些策略，组合运用，逐渐形成自身的竞争优势。（一）夯实基本功在完全市场化的环境下，物业管理公司的核心竞争力，最终取决于其经营管理的基本功。基本功可以从下面几个方面来加强、夯实。