坠落的梦天使
已有的研究表明，海峡两岸间一方面是自然资源与生态环境、科技水平、资本实力、劳动力资源以及市场条件等方面的差异，另一方面是语言相通、地理相近等天然优势，因而农业资源的差异性与互补性十分明显，农业发展与农产品贸易等具有一定的互补优势与合作潜力[1-2]。诚如《两岸经贸论坛共同建议》所指出的：“两岸农业具有很强的互补性，两岸应结合双方的农业优势，强化研发、技术管理及行销的能力，互惠双赢，扩大两岸农业技术交流与合作的平台”①。本文拟就海峡两岸农业循环经济的提出与发展进行简要分析、对比，得出两岸循环型农业发展的异同以及两岸合作发展的可能性与必要性，以期促进两岸农业循环经济的协同发展。一、中国农业循环经济的提出与发展人与自然是一对永恒的矛盾。随着人类改造和支配自然能力的不断增强，尤其是传统粗放型经济增长方式和掠夺式资源开发等，直接导致了人与自然关系的日益紧张。面对人口增长、资源短缺、环境破坏以及生态失衡的巨大压力，通过对以往发展理论与实践的深刻反思，永续发展战略已逐步成为全球的共同选择与潮流。值得关注的是，20世纪90年代末，由德、日、美等国家首先提出并加以实践的新型经济发展范式——循环经济[3-4]，通过近年的发展演变，现已被看作是实施永续发展战略的重要载体、最佳模式，同时也是保护环境和削减污染的根本手段，一些发达国家已把发展循环经济、建立循环型社会作为实现环境与经济协调发展的重要途径。在中国大陆，“循环经济”也正由一个陌生的名词和概念，逐渐上升为指导国家和地区社会经济发展与环境保护的重要原则和战略，并从内涵和外延上都有很大的发展。目前，大陆已在辽宁、贵阳、广西贵港、广东南海、内蒙古包头、新疆石河子、湖南长沙等地区进行试点。但从总的来看，即使是在工业体系，循环经济也刚刚起步，在属于薄弱环节的农业更是困难重重。但这并不意味着循环经济在农业上难以取得进展，恰恰相反，农业同样需要大力发展循环经济。何况与一般循环经济相比，由于农业自身及其产业结构等方面的独特性，农业发展循环经济还具有许多先天的优势！受循环经济思想与方法的启发，在多年卓有成效的中国生态农业等持续农业理论与实践探索的基础上，人们进一步认识到，只有从循环经济的角度加以引导和拉动，才能协调好现代农业各系统和层次以及农业生产与资源配置之间的关系，最终全面实现生态品质、生物产量以及经济收入三者间的良性循环。于是，人们试图通过模拟和遵循自然生态系统物质循环和能量流动的规律，重构农业生产和生态系统，进而逐步开发出了一种新的农业发展模式——循环型农业，以使农业系统能够更和谐地融入到自然生态系统的物质循环和能量循环过程中[5]。从总的来看，在我国正式发表的文献资料中，最早提及农业循环经济的当属吴天马(2002)的《循环经济与农业可持续发展》一文[5]，最早出现“循环型农业”或“循环农业”一词的，当属陈德敏与王文献(2002)共同撰写的《循环农业——中国未来农业的发展模式》一文[6]。然而，2003年全国上下在这方面的学术研究还相当少；直到2004年，才有一些文献对此进行探讨；刚刚过去的2005年，各地农业循环经济的发展与理论研究，则呈现出了欣欣向荣的良好势头。二、大陆循环型农业的发展现状与趋势(一)关于发展模式尽管循环经济在我国的提出不过是近几年的事情，但我国其实早就有了循环经济的实践，如生态农业、生态工业等，不少案例也已总结出来(解振华②，2003)。从现实看，一些地方丰富多彩的农业循环经济实践已走在了理论研究的前面，涌现出了诸如河南天冠企业集团、广西贵糖、北京蟹岛绿色生态度假村、上海崇明的前卫村模式以及辽宁省“四位一体”日光大棚生态农业示范区等先进典型。其中，辽宁省农民首创的以生物技术为主体、以沼气为纽带“四位一体”日光大棚能源生态工程，实质上就是以农业为基础的循环经济，是农业现代化新路线的体现。此外，福建圣农集团有限公司通过主抓肉鸡主业链、生物工程副业链和有机肥副业链“一主两副”产业链③，近年来也走出了一条“资源—产品—再生资源”的循环型农业发展之路；江苏省宿迁市则根据循环型农业的发展优势与影响因素，也逐步开发出了适合当地发展的7个模式：“生态家园”循环模式、食用菌生物链循环模式、有机农业开发模式、设施农业生态模式、立体种养循环模式、农林牧渔结合型循环模式和花卉苗木生态农业模式(高良敏等，2004)。与此同时，刘慧娥等(2005)提出了通过采用节能、环保、绿色、清洁生产等一系列农业高新技术，构建以生态农业为核心的“低消耗-无污染-高产出-再利用-佳效益”的农业循环经济模式；刘志(2005)、王鲁明等(2005)分别根据陕西及山东青岛的实际，归纳、总结了当地农业循环经济发展的若干典型模式及其技术支撑体系；黑龙江及另外一些民族地区也发展出了一些典型的模式(陈青，2005；李玉明，2005；袁久和，2005)。李书民等(2005)则探讨了以畜牧业为核心，实现农作物秸秆三段循环利用与畜禽粪污两段利用的主要技术路线；汪怀建(2005)探讨了适合农业循环经济发展的若干农业生态工程模式；王奎旗等(2005)提出了我国水产业实施循环经济的“社会大循环”、“企业间循环”、“企业内循环”三个可供选择的基本模式，等等。但以上述各种模式并不代表我国循环型农业的全部，各地在研究、设计具体发展模式时，还应从当地实际出发，既可以采用一种模式，也可以多种模式并用。而且不论实行什么模式，都必须严格遵循生态学的客观规律，合理利用自然资源和环境容量，使经济和谐地融入到自然生态的物质循环之中。限于篇幅和现实条件，我们无法就各地蓬勃发展的循环型农业进行系统分析、归类，但黄贤金等(2004)曾比较全面地总结了发展循环型农业大体可以采用的模式：区域循环模式、能源综合利用模式、生态养殖模式、农业废弃物综合利用模式，以及绿色和有机农业模式；并认为上述每一类型模式又包含有一些具体的实践形式，如：生态养殖模式，就包括基于农牧结合的畜禽养殖模式、稻田生态养殖模式、高效集约式养殖和健康养殖模式等[7]。(二)关于发展方向对于如何发展我国的循环型农业，吴天马较早提出了两种面向循环经济的农业可持续发展的模式(路径)：一是以生态农业建设为基础的渐进式循环经济发展模式，二是以有机农业建设为基础的跨越式循环经济发展模式；并认为前者具有更广泛的适应性和实践意义，应大力提倡，而后者则为从根本上协调人类与自然的关系、促进人类可持续发展提供了更为直接的实现途径[5]。陈德敏等也认为，要实现农业经济效益与环境效益的统一以至社会效益的最优化，必须实施农业清洁生产，并以我国的生态农业为基础，发展我国的循环型农业[6]。2005年10月，在《经济日报》举办的“循环经济发展战略高层研讨会”上，国家环保总局政策法规司司长杨朝飞针对我国农产品各种污染过于严重，出口越来越困难的现实，认为生态农业是今后农业发展的方向，而循环经济下的生态农业应该是农业发展的最终方向④。对此，季昆森(2005)也撰文指出：一般认为，循环经济在农业上的应用就是生态农业；实际上，循环经济在农业上的运用有更广阔的领域，其实质就是循环经济原则在发展生态农业上的运用，可称之为循环经济型生态农业。(三)关于发展策略与德国等先行国家相比，我国无论是在循环经济的理论研究还是在实践方面，都存在着较大差距。从总的来看，源于对传统农业环境后果的反思以及受循环经济思想的启发而提出的“中国循环型农业”，目前甚至还没有比较明确、统一的定义，全国上下就农业发展循环经济方面的研究，基本上还处于理解性或者概念性的初始发展阶段，尤其是对于物质循环和价值增殖等揭示农业循环经济最本质内容的量化研究和系统分析更是难得一见，仍有许许多多的理论、技术、政策以及法律法规等方面问题亟待学术界研究解决。具体来说，一是迫切需要对循环型农业进行更系统、深入的理论分析和科学解释，真正理解和把握农业循环经济丰富的科学内涵及其发展方向；二是鉴于各地丰富多彩的实践已在某种程度走在了理论研究的前面，对各地比较有代表性的循环型农业发展模式，如：立体农业，农业生产物质循环利用(规模化养猪业等)，土地、技术、资本和劳动力等要素的优化配置模式(休闲观光农业)，农业一、二、三产业的产业链联接模式(新型农业产业化)，以及生物能的开发利用(循环农业发展的新领域)等，进行更系统、深入的分析与研究(主要进行物质代谢分析及经济效益核算等，重点突出案例中的循环过程和效益评价及生态性三个方面)，努力做到既总结经验(与理论研究相呼应)，又努力发现不足，并提出改进建议或措施，也是非常迫切和有益的；三是在全国还没有出台统一的、标准的循环型农业评价指标体系之前，对循环型农业进行全方位探索和多视角的科学研究，逐步建立一个适合当地特点的农业循环经济评价指标体系与发展规划，也是学术界需要大力研究的现实课题；四是人们还应从各地资源及环境等禀赋以及当前循环型农业发展的实际出发，有选择地分析、比较有关国家或国内先进地区(包括台湾地区)循环型农业发展的一般经验与教训，从宏观、中观和微观的层面，对循环型农业的发展战略与制度 (政策)创新进行研究，为农业循环经济建设提供扎实的理论依据与实践指导。三、海峡两岸循环型农业协同发展之探讨(一)台湾循环型农业发展现状与趋势尽管台湾岛内鲜有诸如“循环型农业”等提法，但台湾省在永续农业的发展、研发与发展策略等方面已取得了很大的进展，积累了不少有益的经验。另一方面，我们也已注意到，台湾地区是世界经济、社会较发达的地区之一。特别是近几十年来，台湾地区因经济快速成长，以致工业、农业污染严重，人民健康与生活环境也日益受到威胁。一方面是人们对生活品质的要求不断提升，尤其是对饮食安全等越来越重视，绿色(有机)蔬果产品广受消费者的青睐；另一方面是人类活动已对环境造成危害及长远的不良后果，并逐渐地恶化、蔓延，正在对自身居住环境和社会发展带来负面作用。因而，面对循环经济时代的到来，两岸人民都应该从更高层次上重新探索人类到底应该生产什么、怎么生产，怎样消费、怎样生活……如：养猪业一直是台湾地区最重要的畜牧业，其产值多年来高居台湾单项农产品之首，但如何减少养猪业产生的废水污染却是直接影响并决定该产业发展的首要因素之一。据报道，2004年台湾地区废污水BOD的日产生量为4223吨，其中673吨为畜牧废水，为有效控制养猪废水污染，环保部门依据“水污染防治法”制定了具体的“放流水标准”，为达到上述管制标准，1990年来他们开始辅导业者设置废水处理设备。目前，台湾养猪场主要采用包括固液分离、厌气处理和好气处理三个阶段的“三段式废水处理系统”。但从总的来看，养猪业仍面临着产业发展与环境保护的两难处境，还须进一步改善其技术效率(萧景楷等，2006)。又以岛内香菇生产废弃物(废渣)处理问题为例。2004年台湾地区的香菇总产量为4866吨，其中袋栽香菇4714吨，约占总产量的97％。除了木屑等残渣外，袋栽香菇还产生了大量的塑料废弃物。显然，面对如此大量的废弃物，各乡镇垃圾处理场已无法代为处理，而且如此大量的废弃物也不是传统之掩埋与焚烧方法等所能解决的问题。为此，有学者提出通过立法与民间协助，进行“源头减量”与“资源回收与再生”，以降低废弃物清理成本及避免废弃物清理时所产生的环境问题；更进一步地，他们提出了基于经济诱因机制的“课税”与“补贴”的“两政策工具”，等等(魏乾城等，2006)。再以国人比较熟悉的茶叶为例，台湾地区半发酵茶的制造技术堪称世界翘楚，其品种、栽培技术、花园设施等方面均领先于大陆；而且台湾省自1987年开始引进有机农业的理念，自1995年试作，至1998年已有35户共22公顷投入有机茶生产行列，而且有机茶生产规模仍在不断成长当中……诚如台湾有机农业发展协会执行秘书陈琦俊所言：人类唯有再度回到“与大自然共生”的原点，来取得安全的食粮，才是环境和人类永续生存之道。从某种程度上讲，这一切恰恰也是工业化和城镇化快速发展的祖国大陆所需要进一步面对和妥善解决的。从这个意义上看，两岸循环型农业的发展均处于初始发展阶段，而且都迫切需要进一步推进循环型农业和永续农业的发展，其发展前景看好。(二)海峡两岸循环型农业协同发展的策略选择为促进两岸循环型农业的协同发展，结合当前循环型农业的发展现状与趋势，建议尽快研究、建立起两岸循环型农业交流与合作的制度性安排。一是要充分利用两岸现有科技合作政策和人员往来的渠道，积极开展两岸循环型农业研究人员的互访讲学、互聘客座研究人员、交换培养研究生等，通过人员的交流带动产业间的交流与合作发展；二是要通过两岸科技交流机构的协商讨论，每年轮流在两地举办1次以上综合性的循环型农业理论与实践发展研讨会，为两岸循环型农业理论研究与实践工作者们提供一个信息交流和成果共享的新平台。从总的来看，福建省在这方面具有一定的区位优势，建议由闽台科技交流协会牵头组织、发动两岸有关科研、教学单位从事循环型农业研究与实践工作人员积极参与，率先举办海峡两岸循环型农业理论与实践发展学术研讨会；三是要深入研究、探讨两岸循环型农业交流与合作的具体项目与方式方法。审视近年两岸农业技术合作项目，目前尚无循环型农业方面的项目。从两岸农业资源与科技和市场整合的现实需要出发，可以考虑共选项目、共同研发、分别出资、成果共享等的具体方法与途径。而且我们建议，作为全国海峡两岸农业合作试验区，福建省科技行政主管部门应尽快在漳州、泉州等传统对台农业科技合作示范区内，增设闽台(两岸)循环型农业合作示范区；四是要以本次两岸经贸论坛为契机，抓紧抓好新增“海峡两岸农业合作试验区”与“台湾农民创业园”的建设与管理工作。尤其是要积极创造便利条件，欢迎台湾农民、农业企业到大陆投资、兴业，积极寻求与台湾循环型农业专家与投资者们多种形式的合作与共同发展。可以肯定，通过上述努力与制度安排，必将有力促进两岸同行专家与实践探索者们多种形式的交流与合作。在此基础上，我们建议从大陆及台湾地区循环型农业的提出与内涵、发展的历程与成效、研究的进展与成果、发展的模式与方向、发展的策略与目标，以及发展过程中存在的问题与潜力等方面，深入分析、比较两岸循环型农业的发展现况与前景，得出两岸循环型农业发展的异同以及两岸合作的可能性与必要性；与此同时，还应进一步研究、探讨两岸循环型农业合作的目标、模式、途径及其配套措施等，进而提出框架性的两岸循环型农业合作发展的策略及目标，以期促进海峡两岸循环型农业的协同发展。四、结束语循环经济是国际社会在可持续发展理论与实践研究中逐渐探索和总结出来的具体实践模式，农业循环经济也已在全球悄然兴起，并成为近年来国内外学术界关注的焦点之一。文章首先简述了中国农业循环经济的提出与内涵，着重探讨了大陆循环型农业发展的现状及存在的问题，初步分析、比较了两岸循环型农业发展的异同及两岸协同发展的可能性与必要性。从以上分析与讨论中可以看出，两岸在循环型农业发展、研发与管理过程中，既形成了各自的特色，又呈现出了互补的态势；通过两岸交流与合作，既可以充分了解台湾地区在工业化、城市化过程中农业发展和永续农业的运行轨迹和政策措施，进一步了解台湾地区有关永续农业的一系列发展模式与经验教训；通过两岸循环型农业发展的对比分析，还可以提出一些可相互借鉴的发展模式与对策措施，以及两岸循环型农业合作发展的目标、模式及其配套措施等，达到既促进两岸循环型农业科技、信息、资源、环境等方面的优化与共享，促进两岸循环型农业的协同发展，又可为海峡两岸共同迎接经济全球化和区域化的挑战开创出新的契机。注释：①刚刚结束的两岸经贸论坛，就如何加强和深化两岸经济交流与合作进行了广泛而深入的探讨，取得了一系列重要成果。其中，“两岸农业交流与合作问题”又取得了许多新的突破，再次引起了人们的广泛关注和肯定。本次论坛由中共中央台湾工作办公室海研中心与中国国民党国政研究基金会共同主办，海峡经济科技合作中心与两岸和平发展基金会共同承办，时间：2006年4月14日至15日，地点：北京。②解振华. 关于循环经济理论与政策的几点思考[N]. 光明日报，2003年11月3日.③①肉鸡主业链，即以种鸡饲养、鸡苗孵化、饲料加工、肉鸡饲养、肉鸡加工、深加工为主的肉鸡主业链；②生物工程副业链，即以鸡下脚料，如用鸡羽毛开发多肽氨基酸、鸡肠子提取胰蛋白酶等开发利用为主的生物工程副业链；③有机肥副业链，即以鸡粪加工成生物有机肥，带动有机种植业，实现资源的综合、高效利用。④韩超. 循环经济与农业实践——经济日报循环经济发展战略高层研讨会(2005年9月24日至25日)侧记. 经济日报网站，2005-10-10.【参考文献】[1]彭作奎. 加入WTO后两岸农业发展的互补性与合作前景[A]. 见：加入WTO的两岸农业：投资、贸易与合作[C]. 北京：中国农业出版社，2003，22-31.[2]邓启明，李建华，黄献光. 海峡两岸农产品贸易的现状与发展[J]. 农业经济问题，2005(12)：34-37.[3]冯之浚主编. 循环经济导论[M]. 北京：人民出版社，2004.[4]欧明豪，宣亚南，郭忠兴，等. 循环型农业若干问题探讨——以江苏省为例[A]. 见：黄祖辉，杨列勋，陈随军主编. 农业经济管理论文集[C]. 北京：科学出版社，2005，450-459.[5]吴天马. 循环经济与农业可持续发展[J]. 环境导报，2002(4)：4-6.[6]陈德敏，王文献. 循环农业——中国未来农业的发展模式[J]. 经济师，2002(11)：8-9.[7]黄贤金主编. 循环经济：产业模式与政策体系[M]. 南京：南京大学出版社，2004.
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经济学毕业论文范文
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经济学毕业论文
一、 房地产业的现状与问题
近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。
1、房地产投资稳步上升，地域热点显现
发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现7.3%和8%的高增长率，其中投资贡献率高达3.6%左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。
从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为8.6%，13.9%， 5.1%和10.3%，房地产开发投资增长率分别为 -1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。
房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，
其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。
从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为
主导的三大城市群(图2)，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?
2、销售率空置率，地域分化明显
近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是88.4%和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。
但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的13.4%，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。
仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。
3、价格基本平稳，结构变化突出
2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。
可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。
因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。
4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧
实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅(图5)。
圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?
5、房地产信贷发展 有喜也有忧
房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。
从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。
那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。
此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。
二、防范房地产泡沫的举措
上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：
1、从土地源头入手，规范土地市场
土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。
2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场
近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。
3、完善房地产金融体制 防患于未然
我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。
4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战
21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
主要参考文献：
徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。
林毅夫，“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。
刘树成、汪利娜、常欣，“中国经济趋势分析”，《经济研究》，2002年4月。
Macchiato~0704
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