懒羊羊咩哈哈
中国饭店集团化之感悟模式化发展第一,正是有了工业化的基础,才形成了饭店集团的模式化发展,这是一个最基本的因素。之所以15年以前我们意识到这个问题,但是认识不到,就是因为那时候中国缺乏真正的工业化基础。现在不同了,我们已经总体进入了工业化发展的中期,沿海发达地区基本到了工业化发展的后期。这次会议发的饭店集团名单,90%都集中在东部地区,为什么?不光是因为东部地区饭店多,更重要的是东部地区已经具备了工业化的基础,这种工业化的基础就可以使饭店以工业化的方式进行模式复制;另一方面,后工业化的文化又形成了多样化的要求。下一步的发展过程很可能在这一点上会发生冲突,这种大规模的复制和扩张,或者一定规模的复制和扩张需要工业化的方式,可是文化的要求又是后工业化的文化,所以多样化的要求和模式化的发展本身有一致的一面,同时会形成相冲突的一面。这就是现在饭店最基本的标准化、规划化和个性化的冲突。这种冲突同样需要制度来解决。所以模式化发展是一个基本前提,在这个过程中首先需要模仿过程。在这个过程中,我们即要吸引外国管理公司的好的经验,同时也要有意识的加以选择。同时,在这个过程中,我们已经积累了更多的经验,可以说这个竞争过程,也是一个并行不悖的发展过程。第二,下一步实体网络和电子网络的结合需要饭店集团加以高度的关注,需要倾斜。下一步的竞争集中点会集中在这些方面。为什么我先说饭店的传统定义和新型定义呢?这是集团化下一步的最重要的方面,也正是饭店集团目前的一个软肋。国外的大集团都有非常发达的客联网络,有非常先进的中央预订系统,正是这样一个系统构造了一个全球运行的产品体系和客联体系。我们现在最缺的就是这个,这需要培育,但更重要的是在发展实体网络的同时,把电子信息网络进一步的培育出来。第三,要研究这个过程中的分工体系问题。就目前来看,国内酒店分工体系大体已经形成。这个分工体系一方面是地域的分工,东部、中部、西部,高端饭店和高端客源集中在东部,中部次之,西部更次之。但也有特例,比如乌鲁木齐已经有8家五星饭店,广州培育了这么多年,才7家五星饭店。这样一个地域性的分工已经形成,从档次来说也是这样,基本上外资外管饭店占据高端市场,国内这一批集团大体上占据了中高端市场,其它的酒店是低端市场。这个分工体系也已经基本形成。现在需要研究的是,中国的酒店在国际上应该处于一个什么样的分工体系,这是我们下一步必须瞄准的方向。客观的来看,尤其是从我们的基础和发展潜力来看,中国的酒店行业已经进入国际行列,意味着我们已经开始纳入国际分工体系,进一步要争取在国际分工体系里达到一个水平分工的局面。目前国内的垂直分工和水平分工体系已经基本形成,但是从国际上来看,我们基本还在垂直分工体系的中间,进一步的发展,应该谋求高端位置,这也是我们饭店的优势所在。在酒店行业,我们应该有能力也有条件超越传统分工体系的局面,争取纳入国际的水平分工体系。中国目前的酒店价格和国际上相比,原来处在第三个层次,这两年稍好,尤其是去年,以上海为代表,已经进入国际组织价格的第二层,但是始终没有到第一层。第二层的概念就是在水平分工里还没有你,还是在接受垂直分工。如果我们的酒店价格能够与世界上的价格接轨,就标志着我们已经进入国际上的水平分工体系,这也使我们酒店行业有可能超越其它行业而进一步发展。5、模式创新我们要有百年心态,要沉稳,可是还要想另外一个方面的问题,如果总是亦步亦趋,总是跟着人家走,那就意味着,我们永远处于第二流的位置。这里需要提出这个命题,我们酒店行业的一些赶超战略。赶超从规模上很容易做到,我们也已经达到了。从硬件上来说,我们现在大体上也已经达到了。这里赶超的核心就是创造自己新的模式,包括技术模式、管理模式和扩张模式。这是创新的要求,这些要求同样需要按照中国的国情来研究。有些东西已经有了萌芽,这些萌芽外国人看了可能会笑,他们觉得我们在开玩笑,但是中国把这事办出来了,只不过在办的过程中逐步完善。我的一个基本看法是,模式创新应该百花齐放,你能做到哪一步,就做到哪一步,在这个过程中慢慢完善,先办成,再办好。如果做事情总想着要做就做到最好,恐怕永远做不成。从现实操作的层面来看,先办成,再办好是一条更现实的路径。这是创新的要求,也会产生一系列其它的泛化。按照国际上的模式,我们现在做不到,有些东西可以直接引进,但是多数没有能力引进,也付不出这样高的成本。再这个过程之中,必须发展,需要在发展中扩充。所以,下一步会形成这样几个联盟方式,也可能是创新方式。第一类是系统的纵向联盟。比如铁道部、交通部,历史上就有这样的基础,而且现在大家都有了合作的愿望。原来在中央地方吃饭的时候,中央地方的冲突比较厉害,现在不同了,而且地方的割据也逐步减缓,这就为系统的纵向联盟,乃至资产性机构的直接构造创造了条件。第一步可能是联动结合。在中国,联盟是现在最可行的方式,而且在这个过程中,很可能要弄出一些新的花样。但是这种以资产为纽带的方式需要大规模的资产背景,现在做不到,管理模式的扩充很多地方又看不上。国外的很多扩张模式在我们这儿都会形成,但是联盟很可能成为下一步的主流方式。第二类是市场营销联盟。这在国际上已经是很成熟的经验,都是市场营销的联盟。类似这样的联盟在国内已经产生,只不过需要进一步的培育。比如中国一流酒店组织,中国名酒店组织,有了十几年的历史,虽然没有看到特别突出的成效,但是至少在稳定的发展。类似的方式,这样的市场营销联盟还会进一步的培育,只要大家能找到共同的关注点,就能搞起来。第三类是产品体系的联盟。产品体系的联盟在下一步的发展过程中会进一步扩充,尤其是所谓的经济型酒店,严格的说,这就是一个产品体系的联盟,而且不是联盟的方式,基本上是自我复制、自我扩张的方式,但最大的特点是产品体系。第四类是服务品牌联盟。近三年来,中国金钥匙组织搞了一个金钥匙酒店联盟,从零起步,短短的三年时间,现在已经有87家酒店加入,其中有7家是海外的酒店。它以服务品牌作为主题,形成一个联盟。我相信,下一步类似的模式应该有很好的发展前景,这也可以说是我们借助国际经验,借助国际模式,然后把它放大,再把它进一步提升,这样的事情在世界金钥匙组织也是一个创新。第五类是文化主题联盟。去年召开了主题酒店的研讨会,在这个会上我就感觉,大家有一种共同要求。现在的饭店最困难的是三不,不大不小、不三不四、不伦不类,这样的酒店在国内大约有四五千家,在市场上找不着自己的位置。所以,如果通过文化主题构造一个主题酒店联盟,也可能成为中间难点的一个突破点或者切入点。当然,这只是举几个方面,如果再研究,可能还会形成其它的概念。总体来说,下一步饭店集团化的发展,模式创新是必然的。中国人别的不行,这方面的本事大,只要大家认同了,创新花样百出。花样百出的过程中肯定有一些乱,乱有什么关系,我们需要对乱要重新认识,这是市场经济发育过程中的必然。我们的市场整治就是脏乱差,我多次谈到一个观点,脏和差必须治,一定程度的乱要容忍,没有一定程度的乱就没有人气,就没有发展、没有市场。脏乱差不能等同视之,说句老实话,乱才有机会。之所以多说几句,是因为下一步很可能在市场上,包括在舆论上会产生一个导向,大家都在研究模式的创新,然后大家就说,乱糟糟的不行,又得治理整顿。如果一个产业的发展老处在治理整顿的环境之中,这个产业绝不可能变强,在发育的过程中产生一些问题是正常的。所以,我们需要倡导这种模式的创新。6、海外扩张出境需求的膨胀,不仅是出境旅游,是总体的出境需求的膨胀,而且会继续膨胀。去年出境游2885万人,已经超过日本,这可以说是相当大的规模。现在海外接待体系已经形成,这个体系的主体就是海外的华人。比如,欧洲华人旅行界联合会,2500个企业,其中1500个旅行社,1000个小旅馆和招待所,接待的都是中国的团组。客观的说,这个接待体系已经形成,但只是在个体户的基础上做,严格的说,现在也是个体户的层次,所以欧洲能有2500个企业。这是我们的一个机会,一定意义上就要走出去,就是国际模式的国际化。我们把国际模式引进来,消化了,现在用这个模式走出去,所以就需要发展跨国饭店集团。这条路日本已经走过了,我们完全可以走下来。日本二十世纪八十年代初到1985年是高速成长时期,1985年以后,日本观光局提出海外旅行倍增计划,当时全世界旅游局为之轰动。他的目标是,从1985年的500万出境人数发展到1990年到1000万。现在看来是小菜一碟,我们已经翻了三倍,可是围绕着出境旅游倍增计划,企业出去了。比如,澳大利亚黄金海岸60%的房产日本人买走了,夏威夷70%的房产日本人买走了,他就形成一个独有的模式,日本人出国,坐日航飞机,住日本宾馆,坐日本的汽车,然后吃日本的饭菜,在当地就是看些景点、买点东西。这样一个体系自然形成了,而且企业家跟进速度极快,反应也极快。我们现在2885万人,应该说3000万人的规模还处在个体户的层次上,这怎么能行?所以,现在恰恰是国内一批大的饭店集团走出去的时候,能满足我们自己这点需求就够了。再进一步,因为是在国外的环境之中,我们会培育出一批国际化的人才。这样一个模式的形成才是中国饭店集团化的长远之路,而且现在条件已经成熟。不是说这个事等到十年之后再干,十年之后再干没有机会了,那时候机会是海外华人的,这是毫无疑问的。从旅行社行业来说,海外一些大的华人旅行社已经基本垄断了这个市场,在酒店接待的体系上,因为他们没有足够的资金实力,现在想进,进不来。这是一个机会,而且机会就在眼前,这样就势必使我们寻求从民族品牌到国际品牌的飞跃。大家唱民族品牌,我很赞成,但是从长远来看,这个事需要淡化,跨国公司没有民族概念,只有总部概念。如果我们培育了自己的跨国饭店集团,将来这个饭店集团总部可能跑到欧洲去了,因为欧洲是我们出境游的大本营,或者那个总部跑到东南亚去了,这完全可能,但是资金、起源地、总部的运作核心在我们这儿。那时候这个酒店集团是谁的,只能从资本构成上来看,严格的说已经没有主权概念,跨国公司就是这样。哪一天我们不再唱民族了,我们的集团就真正成熟了。 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7、行业格局的变化这样几个变化应该是看得到的,而且正是在这个变化过程中创造了我们进一步发展的机遇。首先是住宿业大市场的格局形成,一万多家星级酒店,这个市场不足,5万个住宿业,除此之外还有一些没有纳入,比如公寓、写字楼、度假村,各地的各种办事处。现在有多少驻京办事处,谁都说不清楚,但是每一个驻京办事处都是一个饭店,至少都是一个住宿单位。我们一定要从住宿业统一大市场这个角度来进一步研究。在这个大市场的格局之中,星级酒店始终处在大市场的领头位置,但是整个市场的变化,包括下一步集团化的发展,能不能在其它方面更多的形成一些机会。比如,金钥匙酒店联盟搞了三年,几个房地产老板就提出,能不能做一个金钥匙物业联盟,就是想借助这个概念来扩张。类似这些都是酒店品牌的衍生,衍生之后可能对饭店集团化产生更大的作用。现在有一个趋势,房地产老板正在进入酒店行业,你中有我、我中有你的局面进一步形成,也就意味着,我们必须在住宿业大市场格局形成的前提之下培育、研究我们的发展。这是一个总的格局,之下还有几个状况。一是星级饭店仍然保持主流地位,虽然大家也在讨论,各种花样百出,好像星级饭店越来越淡了。我不这么看,我觉得主流地位仍然会保持,因为它的主体概念包括社会化的影响已经形成。二是下一步发展,会形成所谓两头小、中间大的格局。限制两头,这两头在未来的三五年之内还会影响市场的总体格局,一个是功能型饭店的崛起,就是大家所说的经济型酒店。严格的说,我不赞成经济型酒店这个词,这个词太笼统,而且说来说去有点说乱,实际上是有限服务、主体功能,换一个词可能好些。这里确有一个问题,就是怎么定位的问题,因为在下一步的发展中,新的业态、新的经营形式会不断产生,首先需要把定位弄清楚。三是集团化的发展,这是大势,是主导,而且通过一步一步的发展,这个大势会真正成为潮流。如果做个预测,五年之内饭店集团和饭店管理公司所管的饭店能够占到全行业30%左右,达到这一步,就达到了一个相当好的状态,甚至是比较理想的状态,但在这个发展的过程中需要研究如何进一步做好。8、落实方向它不是落实方式。模式做特,文化做深,市场做透,产品做精,服务做细,品牌做响,企业做强,网络做大。如果能按照这八个方向做下来,我们的饭店集团一定会有持续、快速、健康的增长。
美丽依然张
进入80年代以来,我国旅游业蓬勃发展,旅游业已经成为国民经济的新的增长点,越来越多的旅游城市提出将旅游业发展成为支柱产业。这是我为大家整理的关于旅游的学术论文,仅供参考!
对做好旅游管理的探讨
摘要: 如何做好旅游管理是我们当前面临的一个重要问题,本文从旅游人文资源开发以及应对旅游危机管理两方面阐述了旅游管理的思想。
1旅游管理要加强在人文资源开发利用方面的建议
1.1 促进人文资源与自然资源的统一自然资源不管多么美丽,没有人的参与就失去意义,没有人文的氛围就失去了颜色。以杭州西湖为例,是我国独有兼具美丽的湖光山色和悠久历史文化韵味的景区,这里孕育的文化非常丰富。既有家喻户晓的白蛇娘子传奇,又有文人墨客留下的象“若把西湖比西子,浓妆淡抹总相宜“的佳句。这些资源都可以在西湖文化旅游资源的开发方面发挥重要作用,在西湖旅游区的各个景点,可以充分利用名人故居这一旅游资源。游客在游山玩水之间,也可以充分了解到西湖文化的历史和典故,同样也可以利用杭州的民俗艺术团体在西湖景区表演西湖文化的传统民俗节目,巧妙的将文化资源和自然景物结合起来,使得游客更容易理解杭州,实现西湖景区的人文自然景观的和谐统一。当然在这个过程中还要保护西湖资源,对西湖的生态、水质、卫生状况加强保护和监督。
1.2 努力发掘人文历史旅游资源我国拥有悠久的文化历史,众多的文化资源,像龙舟赛、元宵灯会、清明踏青、五月花会、八月观潮、中秋赏月、重阳登高、十月庙会等民俗活动,开发利用条件极其优越。要充分利用这些民俗文化,重点打民俗旅游,这样不仅可以为当地的旅游产业带来巨大的收入,也会对当地的城市发展和定位等具有很好的作用。
1.3 提高人文素质,完善旅游设施文化旅游具有文化传播和交融的作用,具有很强宣传作用,旅游就像一张名片,在带给游客旅游资源享受的同时,也将自己的形象进行了宣传。从事旅游资源服务的人员素质对旅游形象具有重要影响,在旅游景点的一些人性化的配套设施对旅游地形象也有重要影响。好的人文素质、礼貌切近的服务态度会对旅游者带来很大正面的影响,会提高游客对旅游满意度,进而对整个城市的形象具有更好的印象。旅游设施的完善程度也会对游客带来不同的感觉,游客在旅游时一般比较放松,一些人性化的设施会让他们感觉很亲切,一些带有游客可认知的语言无疑会增加亲近感。
1.4 优化资源配置,改进旅游经营策略和其他产业一样,人文旅游产业的开发、经营等需要进行细化研究,所不同的是一般其他企业开发的是有形产品,而人文旅游产业开发的更多的是精神层面的产品,产品的质量通过旅游群体的满意程度体现。开发怎样的旅游产品、旅游产品的市场前景如何、如何合理规划使得资源配置优化以及采用什么样的旅游产品经营策略都需要因地制宜、通过对人文旅游产业的科学研究实现。目前,我国很多旅游景点在人文旅游开发方面既有成功的经验,又有失败的教训,我们可以在以下几个方面努力:①通过加强在人文旅游产业方面的研究,使得人文旅游资源开发更加成功,则可以大大减小旅游资源开发方面的风险;②旅游资源的优化配置值得关注,不同的旅游资源如何配置更加合理,如何配置才能更加吸引旅游者,使得运行成本降低,产业收益增加,这些方面也需要进行科学的研究;③人文旅游产业的经营策略非常值得研究,并非景点门票价格定得越高,旅游产业的收入就越多,不同的旅游景点采用联合消费还是单项消费更好也需要根据消费者的旅游消费心理和旅游景点的具体情况确定。
2加强旅游危机管理的措施
旅游业是一个相对脆弱的行业,由其自身所具有的“食、住、行、游、购、娱”六大要素决定了她的触角极大地延伸到其他各个行业领域,使得外界瞬息的变故都牵动着整个旅游行业敏感的神经。旅游危机已成为世界许多地区的旅游业上空的阴云,良好的危机管理成为旅游业——这个应优先考虑快乐和关照产业的急迫需要。
2.1 树立强烈的危机意识危机意识是一种竞争意识、超前意识、鞭策意识,也是一种凝聚剂。企业的高层管理者应在感觉危机、认识危机的前提下,经常地、系统地讲形势、讲问题,使员工牢固树立危机意识和与企业共同承担危机与风险的主人翁责任感。居民与旅游者要强化安全意识,强调人的生命高于一切,确保平安健康也是一种增收途径。
树立强烈的危机意识应是政府危机管理的核心和重点,作为旅游地区政府应首先树立危机意识,加强旅游危机战略性研究,从根本上防止危机的形成和爆发或将其及早制止于萌芽状态。
2.2 建立预警机制,实施预防管理在建立旅游灾害预警机制方面已经达成普遍共识。所谓"旅游预警制度",主要是有关部门在国内外发生疫情、战争、社会问题、自然灾害等影响旅游的事件,予以发布并警示,从而有利于旅行社和游人预见问题,并主动采取积极的安全措施。
2.3 建立应付旅游危机的应急机制旅游危机爆发后,最紧要的是建立起一套快速反应机制,尽量避免造成更大的损失。灾害、事故发生后,在第一时间实施有效抢救,减少人员伤亡;在疫情发生时,防止疫情扩散;在治安事件发生后,尽快侦破案件,惩治违法分子,保护受害人,处理善后事宜。因为自然灾害导致旅游地暂时不能接待旅游者,及时告知旅游者,减少旅游者的期待成本和预期心理,有利当地旅游市场的恢复。
2.4 旅游危机过后尽快采取措施复苏旅游业首先,旅游危机过后要有针对性地开展促销活动。其次,要利用媒体重树区域旅游形象。旅游危机之后,要尽快挖掘正面报道的价值,予以针对性的促销。第三,做好事件旅游营销,加大市场对旅游地的关注。
总之,当组织或个人面对危机时,应当把社会公共利益放在核心地位,及时反应、控制、补救、总结,并有意识地将危机转化为契机,因势利导,借题发挥,将损失减小到最少。旅游行业是很脆弱,但不经磨练、不经危机,这个行业永远都是脆弱的。作为旅游行政主管部门,应当努力构建比较完善的公共危机管理机制,并在此基础上不断推动本部门以及整个行业危机管理能力的提升。
参考文献:
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三亚市旅游房地产发展驱动因素量化分析
[摘要]三亚市是我国旅游房地产发展的代表城市,总体发展水平在我国处于领先地位。本文在对相关数据进行因子分析和多元回归分析的基础上分析了影响三亚市旅游房地产发展的主要驱动因子,对我国城市旅游房地产发展具有一定的指导性。
三亚市地处海南省的最南端,是我国唯一的热带滨海旅游城市,拥有土地面积1919.6平方千米。三亚市是中国热带滨海旅游资源最丰富、最集中的地区,在境内长达209千米,每岸线上,密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。不仅具备现代国际旅游五大要素——阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气,而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族风情等各具特色的旅游资源。
作为旅游业与房地产业相互渗透融合产生的新兴产业,旅游房地产目前在中国越来越得到重视,步入了快速发展阶段,而三亚市的旅游房地产发展不仅走在全国前列,也最具有代表性。胡浩(2005)以上海为例研究了大都市旅游房地产发展与布局,徐翠蓉(2005)以青岛市、苏琼琼(2006)以杭州市、程叙(2008)以重庆市、谢志林(2008)以南宁市和任宜煊(2009)以山东省海滨城市为例对旅游房地产项目开发及市场发展状况等进行了研究。而有关旅游房地产发展驱动方面,刘艳红(2004)认为经济增长(内因)和经济全球化(外因)共同促进了旅游房地产发展。胡浩(2005)认为休闲时间增加、政府大力推动、城市产业结构调整、居住职能变化、商业服务业发展等条件促进了旅游房地产项目开发。从文献综述看,并没有学者对三亚市的旅游房地产发展状况做过研究,也没有专门对城市旅游房地产发展驱动因素进行研究,方法也局限于简单的定性分析。本文利用多元统计学当中的相关分析、主成分分析等研究影响三亚市旅游房地产发展的驱动因子,建立三亚市旅游房地产发展驱动因子逐步回归方程,并分析各驱动因子间的关系及其作用,为该市旅游房地产可持续发展和管理提供决策依据,同时也寻求城市旅游房地产发展的共性。
1三亚市旅游房地产发展现状特征
自从1996年三亚市在亚龙湾成功举行中国度假休闲游开幕式,凯莱度假酒店正式起航,后来几十个大型旅游项目相继投建,三亚市的旅游房地产业开始蓬勃发展,至今已有十多年。
现阶段三亚市的房地产销售主要为旅游房地产,其发展呈现以下特征:
(1)产品特征:旅游房地产产品主要以公寓、住宅、别墅和产权式酒店为主,作为岛外客户的“第二居所”、“第三居所”等,其中公寓、住宅所占比例较高。
(2)产品分布:主要分布具有一定景观的区域,充分利用海景、河景、山景资源。目前正在开发海景沿线的基础上向纵深发展。
(3)置业人群:有调查研究表明,绝大多数的购房者来自于岛外,这一群体占到了三亚市总体楼盘客户的90%以上.并且大多为二次甚至多次置业者,集中来源于“两区都”,即长江三角洲经济发达地区、东北高寒地区和首都北京。
2三亚市旅游房地产发展驱动因素的量化分析
2.1指标选取和数据标准化
本文通过对《三亚年鉴》中社会经济、城市发展、旅游业以及房地产业等方面的相关数据进行整理,选取了第三产业主导性X1、对外贸易商品进出口总值X2、全社会贷款余额X3、居民消费价格指数X4、旅游总收入X5、接待过夜旅游者人数X6、社会旅客周转量X7、实有客房数X8、文教卫科事业费占财政支出比例X9、城市居民每万人拥有公共汽车数X10和房地产开发投资总额Y等11个指标变量进行分析,其中指标Y代表三亚市旅游房地产的发展。由于不同的自变量Xi,它们的取值范围和单位都不相同,为了在无量纲影响下进行计算,利用SPSS.18统计软件对三亚市2000—2006年X1~X10和Y进行标准化处理,结果见上页表1。
2.2基于主成分分析法的因子分析
通过SPSS.18统计软件对标准化数据进行相关分析得到相关系数矩阵,见表2。可见变量之间的相关系数大都在0.5以上,所选取的10个变量之间相关性较高,可以提取综合指标。而从公因子方差中可以看到X1-X8的共同度都在90%以上,最低的X10也有62.2%的共同度,即这些变量的信息丢失较少,都能被因子解释,因此适合进行因子分析。
从因子分析的总方差解释中可知第一个因子的特征根为6.918,解释10个变量总方差的69.181%;第二个因子的特征根为1.198,解释10个变量总方差的11.981%;第三个因子的特征根为1024,解释10个变量总方差的10.244%。前三个因子累计方差贡献率为91.406%,能够包含大部分变量的信息,故选取三个主要因子,见表3。
表3显示的是旋转后的因子载荷矩阵。可知,第一因子F1基本反映了X2~X8变量的信息,包含对外贸易、金融、物价、旅游业等方面,因此可命名为“城市经济和旅游发展水平”因子。第二因子F2主要反映了X9、X10变量的信息,可命名为“城市公共事业发展水平”因子。第三因子F3反映了X1变了的信息,可命名为“城市第三产业发展水平”因子。根据因子得分的系数矩阵,可以写出以下的各因子的得分函数:
F1=-0.088X1+0.135X2+0.160X3+0.167X4+0.158X5+0.133X6+0.158X7+0.123X8-0.044X9+0.033X10
F2=-0.028X1+0.029X2-0.089X3-0.061X4-0.144X5+0.041X6+0.002X7+0.128X8+0.682X9-0.565X10
F3=0.909X1+0.058X2-0.076X3-0.130X4-0.025X5+0.063X6-0.107X7+0.069X8-0.206X9-0.216X10
2.3多元线性回归分析
因子分析只是对多个指标变量的降维处理,并不能解释各因子的影响作用,因此还需要对各因子和因变量Y之间的关系进行逐步回归分析。回归分析结果见表4。
根据表4建立的多元线性回归方程为:Y=A+0.991F1+0.130F3
方程式中的常数项为A,值为4.109E-18,偏回归系数B1为70.991,B3为0.130,经T检验,B1和B3的概率P值均小于0.001,按给定的显著性水平0.10的情形下,均具有显著意义。
从表达式可以看出:F1对因变量Y的影响远远大于F3,就是说三亚市旅游房地产的发展主要是受F1(城市经济和旅游发展水平)直接驱动影响。而F3涵盖了城市除农业、工业和建筑业以外的其他产业的发展水平信息,对旅游房地产的发展起到支持作用,驱动力明显不如F1大。具体到城市科教文卫、交通等公共事业的发展水平因子F2,由于主要服务于三亚本地居民而对旅游房地产发展的驱动不明显,被剔除在驱动力多元线性回归模型之外,这也与三亚旅游房地产的主要消费群体来自市外的情况是吻合的。
以上分析只是对三亚市旅游房地产发展驱动因素的量化分析,还有看到一些不能量化的方面:第一,地方政府为增加财政收益,对旅游房地产业大力扶持,出台一系列相关利好政策,促进旅游房地产的发展。第二,居住理念与消费文化的转变也促进了旅游房地产的发展。第三,大量闲余资本的炒房投机行为已经成为影响三亚市旅游房地产发展的驱动因素之一。
3结论
依托于独特旅游环境和较大的国际知名度,)三亚市旅游房地产的发展呈现出持续、稳定的发展态势,其所体现出来的特征具有城市旅游房地产的典型意义。综合上述分析本文得出如下结论:
——三亚市旅游房地产发展的主要驱动因素是三亚市旅游业发展水平以及城市综合经济水平,旅游业和综合经济水平越高,对旅游房地产发展的驱动力作用越大。城市其他第三产业的发展对旅游房地产的发展业起到一定的辅助驱动作用。
——城市旅游房地产的发展除了当地政府的政策扶持与民间资本的投资推动之外,最根本的驱动因素是城市旅游经济发展水平。因此,提高城市旅游素质,发展城市旅游经济,发挥旅游产业关联带动作用是城市旅游房地产良好发展的先决条件。
李出于蓝
近几年,许多大城市外围形成了以近城乡镇景观为主的环城游憩带,这是经济发展、都市人休闲选择的结果。环城游憩带的发展有效满足了城镇居民的休闲需求,但环城旅游的开展也带来一些负相关作用,超过环境承载力的旅游者、超过文化承载力的都市文化等的涌入导致环城游憩带社区环境、社区文化变更,发展经济与环境保护、文化保护的矛盾凸显。济南市是山东省省会,全省的政治、经济、文化、科技、教育和金融中心。自上世纪末,在济南市周边已逐步形成一个环城游憩带。济南市环城游憩带也存在着发展经济与环境和文化保护之间的矛盾,导致环城区域经济社会非协调发展。高级化发展以可持续发展的价值理念推动旅游业健康发展,促进人、自然与社会和谐共进,能够规避由发展旅游而附生的问题,实现环城游憩带可持续发展。一、研究方法1.文献分析对环城游憩带的研究始于上世纪90年代末。在中国知网,自1980年至今,以“题名”、“环城游憩带”为词条的精确检索中,共有记录80条,其中硕士论文19篇,会议文章1篇,报纸报道2篇,年鉴1篇,期刊57篇。以 “题名”、“环城旅游带”为词条的精确检索中,共有记录3条。以“主题”、“环城游憩带”为词条的精确检索中,共有记录197条。以“关键词”、“环城游憩带”为词条的模糊检索中,共有记录183条。对环城游憩带的研究集中于三个层面,一是基础理论研究,主要探讨环城游憩带的概念、要素、形成机制等。1993年,国家旅游局首次提出环城市休闲度假带,学者们在此基础上,提出了环城游憩带的概念,并对其进行了不同的界定。沙润将其界定为城乡交错带。学者吴必虎界定了环城游憩带的地理空间和功能。学者魏小安从要素的角度界定了环城游憩带。陈右启先生从结构功能的角度分析了环城旅游带内景观的特征。还有一些学者则探讨了环城游憩带的形成机制(郭鲁芳,2008)。二是从管理学、经济学、社会学等不同学科的视角,探讨环城游憩带的开发、规划与管理。如环城游憩带的空间配置、资源评价、环城游憩带与乡村旅游发展、环城游憩带的发展战略等。三是针对一些大城市做的专项研究。一些学者在为某些城市做环城游憩带做规划时,针对实践做的专门研究,这类研究成果具有很强的现实应用价值,并为理论研究奠定了坚实的基础。2.抽样调查在实地调查与访谈的基础上,采用了随机抽样的方法,进行问卷调查。本次调查时间为2009年8月到12月,共发放问卷305份,实际收回有效问卷280份。本次问卷针对的群体为济南市18周岁以上的居民,主要调查城镇居民的旅游选择及对环城游憩带旅游业的评价等。应用excel对调查结果进行了数据分析。二、济南市环城游憩带的空间地理分布济南市环城游憩带系环绕济南外围、依托于近城乡镇景观、为游客提供观光、休闲、度假、娱乐、康体、运动、教育等综合性旅游服务的区域,在该区域内,游憩设施密集,旅游业呈带状规模性发展。各种因素的综合作用决定着济南市环城旅游带的空间地理位置及分布态势。旅游资源丰度较好的南部山区和经济发展较快的东部地区以山岳、水文、气候和生物等自然景观为主,泰山余脉的诸多山体、水库以及野生动物等增强了这一区域的旅游吸引力,其旅游价值高,市场开发较为充分。北部为黄河冲积平原,依托黄河水体开展旅游活动。西部发展缓慢,旅游资源相对匮乏,也使得济南市环城游憩带在此缺口。从空间地理上来说,济南市环城游憩带具有如下特点:1.环城游憩带的范围处于不断延伸的状态,随着当地旅游业的发展,有进一步外延的趋势。2.环城游憩带呈不规则形态分布。环城旅游活动集中于南部山区和东部地区,北部地区薄弱,西部地区缺口。3.环城游憩带打破了行政界线的划分,形成以旅游吸引物为核心的区域组合,并涵盖了泰安、曲阜等地的旅游景区。三、济南市环城游憩带的发展现状济南市环城游憩带经历了旅游资源的简单利用、综合利用、深入开发及创造资源四个发展阶段,现在,正逐步趋向于正规化、有序化发展。但它产生、兴起的时间短,各项事业处于新兴发展时期,在市场销售、企业管理等方面均具有边缘性,同时,因其发展过程受各方因素的影响,变动因素多,也使其呈现变化和不确定性。本调查通过对旅游者旅游选择、偏好以及旅游者对旅游业六大要素的感知状况调查,了解济南市环城游憩带的旅游市场(见表1),同时还参考了近几年济南市旅游业的总体规划。从调查结果来看,济南市环城游憩带市场前景广阔,环城旅游的大众化程度较高,旅游主体趋向多元。在调查样本中,98%以上的人曾经进行过环城旅游,其中,29%的人经常到济南郊区游玩。在消费调查中,76.3%的旅游者日消费低于200元/日, 23.7的旅游者日消费大于200元/日。旅游消费呈中低端消费水平,消费集中于景区门票和交通。在旅游方式上看,游客热衷于亲和力较强的旅游模式。61.8%的市民选择了亲朋好友或家庭同游的方式,22.2%的市民选择了自助式旅游,选择受约束较大的组团游和单位组织游的比例较小。在前往郊区旅游动机调查中,身体健康,亦即消遣或健身的动机占63.5%。在阻碍环城旅游的因素中,时间不充裕是首要原因,其次是交通不便。这两组数据告诉我们,经济因素不再是阻碍环城旅游的首要因素,身心健康已成为都市人的主要追求目标。总的来说,济南市环城游憩带已初具规模,市场潜力巨大,但旅游产业有待完善,其核心问题表现为“无规范、少管理”。四、阻碍济南市环城游憩带健康发展的原因分析1.以资源为主导,忽视人文环境的建设根据我们的调查发现,环城区域90%以上的旅游景点依托于自然资源。长期的自然资源依托导致旅游产品单一、参与性差,忽视乡村人文环境的开发、保护和建设,使得当地社区“旅游发展了,环境破坏了,民风退化了”。而人文环境的建设是旅游景区开发中不可缺少的一个方面。文化因素的渗入将大大提升旅游产品内涵,它不仅能够引导游客健康旅游,而且能够促进深度旅游的开展。2.“重开发、轻管理”导致的管理失范环城旅游带存在着普遍的多头管理、责权不明、经营管理失范的现象。造成这一现象的主要原因是旅游发展中的“重开发,轻管理”的价值取向。旅游投资商对开发非常重视,其管理以开发收益为核心,缺乏全面系统的管理。因此,旅游景区在吃、住、行、游、购、娱方面存在不同程度的“混、乱、差”问题。3.对旅游业的误识对旅游业的误识表现在三个方面,一是认为旅游业是“无烟工业”,不会产生环境污染;二是以“工具主义”理性认识旅游,以发展旅游为获取利润的手段;三是旅游业单体发展,社会、文化等无关紧要。对这些问题的错误认识直接导致发展过程中只重视短期收益,忽视长期发展;只重视经济收益、忽视社会责任。一些质量低劣的旅游产品进入市场,坑害消费者、环境污染破坏等现象屡见不鲜。4.缺乏对环城旅游带发展的整体考量,旅游产业链不完善美国著名经济学家华尔特•惠特曼•罗斯托认为,经济发展中的主导产业部门有三种发挥扩散效应的方式:一是回顾效应;二是旁侧效应;三是前向效应,即对上游产品、周边辐射产业及发展过程中的“瓶颈”的推动和发展。旅游业的发展将带动一条产业链的发展,它能够带动原材料供应产业、吃住行等相关产业的发展。在调查中我们发现,济南市环城游憩带的发展缺乏整体考量,表现在两个方面:一是产业链不完整;二是现已形成的产业链制度性弱,随机性强。各景区之间、各利益相关体之间各自为政,分散发展。创新机制不健全。五、高级化发展——济南市环城游憩带可持续发展之路高级化发展以可持续发展为价值理念,倡导通过科学的方法,实现人、自然与社会的和谐共进,这是实现济南市环城游憩带可持续发展的有效对策。1.高级化发展的内涵环城游憩带高级化发展是指在环城游憩带各利益主体的共同参与下,以保护生态完整为宗旨,对当地旅游资源进行科学合理规划、开发、管理,促进环城旅游业有序化、规范化发展,实现环城游憩带物质丰富、景观优美、人与自然和谐的可持续发展。环城游憩带高级化发展具有如下特点:(1)核心理念是可持续发展,以此为主导进行旅游开发、规划、管理等活动。(2)实现途径是采用科学的方法进行规划、开发、管理。(3)最终目标是环城游憩带人、自然与社会共进。(4)强调环城游憩带各利益主体平等参与旅游经济活动,包括政策制定、景区管理等,实现各主体利益均衡。(5)强调环城旅游与当地社区的良性互动。确立社区的主体性地位,提升社区整体素质。环城游憩带的高级化发展内涵与科学发展观、和谐社会的建设是一致的,它对改良城市化进程中环城区域出现的问题,推动环城区域自然、人文环境建设起着积极的作用。2.济南市环城游憩带高级化发展的必要性高级化发展是可持续发展理念的实践,它在推动经济发展的同时,追求当地社会整体发展,实现社会良性运行,在构建和谐济南的今天,高级化的发展思路正逐渐受到政府、旅游开发商、当地社区和旅游者等主体的理解和认可。(1)高级化发展所倡导的理念推动了社会的和谐发展环城游憩带的高级化发展着力保护生态的完整性,强调旅游资源的科学规划开发,强调可持续化发展。这一发展理念正视过去旅游开发所带来的不良后果,力求修正过去旅游规划开发中的理念缺陷,提出可持续发展观,达到人、自然与社会的和谐相处。现在,济南市部分环城旅游景区重视开发盈利,轻视环境保护,“短视”、“破坏性开发”现象较为突出,社会各界对此十分关注。在这种情况下,高级化发展的核心理念——可持续发展以其对社会长远利益的考量得到重视,并以其理念践行的良好收效得到认同,它秉承了我国传统的“天人合一”思想,在不同程度上推动了社会的和谐发展。(2)高级化发展有助于从整体上推进旅游产业良性运行高级化发展从整体出发,全面考虑环城游憩带的发展状况,尤其是从产业链的角度出发,强调优化结构,规范化发展,这从整体上推进了济南市旅游产业的完善。高级化发展通过一系列政策措施的制定实施,从环城游憩带的整体利益出发,以团体的精神,推动旅游管理的规范化,增强目的地的吸引力。高级化发展的特色还在于将获取的部分利润再投资于目的地的生态保护当中,形成循环经济,促进景区的良性发展。(3)高级化发展推动当地社区良性发展高级化发展能够促进当地社区全面发展。高级化的发展策略以当地社区的平等主体地位为基础,采用多项实践措施,引导目的地各项旅游活动的健康发展。环城旅游的高级化发展不仅带动了当地社区经济发展,吸纳了大量劳动力,改善了当地的基础设施条件,而且提高了社区文化素养,为当地社区提供了更多的发展机会,它全面塑造着当地社区。六、济南市环城游憩带高级化发展的系统建设环城游憩带的高级化发展需要在全社会的共同努力下,进行系统建设。根据吴必虎的旅游系统组成结构图(见图1),从客源市场系统、出行系统、目的地系统和支持系统四个方面促进济南市环城游憩带高级化发展的实现。1.客源市场系统建设客源市场系统是环城旅游系统的重要组成部分,充分适当的客源是旅游景区的生存基础。环城游憩带高级化发展模式下的客源市场系统建设针对环城游憩带客源市场——都市居民的特征,分析其需求,在保护旅游景区长远发展的基础上,吸引更多的目标客源,达到游客与旅游景区的双赢。首先,分析客源需求,打造合适旅游产品。其次,要引领游客的消费时尚,创新产品,推动市场发展,而不是盲目地迎合市场。环城游憩带的游客多属于济南市及周边地区居民,他们的重游率高,因此,还要分析“重游”游客(repeat tourist)的特征,进行多方位的市场营销。2.出行系统建设逐步提高济南市区和旅游中心城镇通往景区(点)公路和景区之间公路的等级质量。改善长途客运前往景区(点)的道路设施与交通服务。增加抵达旅游景区(点)的专线车。完善济南游客集散中心,增开至周边旅游区的旅游专线,强化济南作为辐射全省旅游的中心地位。按照专业化、社会化、规模化的要求,整合社会资源,组建大型旅游运输集团,发展旅游车辆,提高车辆档次,鼓励大的企业集团和民间资本介入旅游车队建设,成立大型旅游汽车公司;鼓励发展城市汽车租赁服务,根据市场需求建立多个汽车租赁中心。建立旅游部门与交通部门的会商制度,旅游旺季旅游部门与交通部门及时沟通信息,建立适应旅游业发展的旅游交通运输机制。3.目的地系统建设目的地系统是环城旅游系统的核心,主要包括吸引物、设施、服务3个子系统。高级化发展秉承其发展理念,对目的地系统的建设提出了三大要求:一是保持济南市环城游憩带的优势特色,深化产权制度改革,完善法人治理结构,促进旅游企业开创景区特色、自由竞争、提高收益。二是优化环城游憩带的设施建设,建立制度性投入保证设施的高质、安全,并在设施的设计上更加人性化。三是提升环城游憩带的服务水平,景区要着重加强管理、吸引人才,使服务更加规范,针对不同类型游客的需求,提供个性化、人性化的设施和服务,强化旅游体验。4.支持系统建设内外部环境的支持是环城游憩带高级化发展必不可少的因素。首先要在全社会树立起健康的旅游发展观念,让旅游不仅成为人们放松身心的一种生活方式,还要让其成为推动社会发展的一种有益方式;其次,环城游憩带的规划开发需要有一定的政策支持,对环城区域的弱势地区和弱势群体给予适当的政策、技术、知识等支持,以促进区域的和谐发展;再次,环城游憩带的高级化发展需要引进人才,具有专业知识的管理人才能够使旅游景区的管理规范化,促进景区的健康发展。济南市环城游憩带的高级化发展遵循我国传统的“天人合一”思想和现代的科学发展观,是适应社会发展和国际潮流的一种发展方式,它对济南地区和谐社会的建设起着重要作用。同时我们也认识到,实现济南市环城游憩带的高级化发展还面临一定的难度,只有在社会各界的共同努力下,高级化的发展理念才能得到践行。
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