房地产金融风险及防范研究论文

个人住房信贷“假个贷”的成因及风险防范随着我国“十一五”规划战略的实施、城市化进程的力n快和居民收入持续快速增长，居民购房消费需求将进一步增强，个人住房信贷业务的发展空间巨大。作为成长性和厚利性的个人金融产品，个人住房信贷业务已经成为国内商业银行大力发展的战略支柱业务。在个人住房贷款规模急剧扩张的同时，其自身积累的风险也随着时间的推移逐渐暴露，特别是不符合大数定律的群发性“假个贷”风险的屡屡曝光已经引起监管当局和社会各界的广泛关注，各家商业银行也使出浑身解数对“假个贷”进行排查和化解。在此，笔者结合工作实践谈谈防范个人住房信贷“假个贷”的粗浅看法。1、个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式（1）个人住房信贷“假个贷”的定义目前个人住房信贷的“假个贷”无论在理论界还是实务界都没有统一的定义。笔者认为：个人住房信贷的“假个贷”主要是指不以真实购买住房为目的，通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意识表示向银行提出住房按揭申请，取银行信贷资金的行为。（2）个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式在个人住房信贷操作实务中，碰到的“假个贷”的形式多种多样，笔者从“假个贷”给银行造成危害程度的角度对“假个贷”的形式进行归纳：①恶意套取银行资金的“假个贷”。这类“假个贷”往往是一些资金实力较差的项目公司因项目运作不成功，在项目销售过程中通过勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施的旨在取购房人和银行资金的“假个贷”。开发商在资金到手后，迅速转移资金，对项目的后续建设置之不理，或注销公司或携款潜逃，给银行、购房人、社会造成重大不良影响。还有部分规模小、资金实力差的房地产中介公司为筹集资金进行炒房，通过虚构二手房买卖交易、勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施“假个贷”取银行信贷资金，在获利后进行提前还款，如炒房失败则携款潜逃。②融资用于项目建设的“假个贷”。这种类型的“假个贷”是开发商在开发建设过程中，或由于项目销售不理想或由于战线过长、在建项目多、后续资金不到位，或销售虽好但其他资金未按计划到位、项目不能停工、工程款又必须支付，于是就以假购房者的名义申请贷款，解决资金短缺，在后续资金到位时提前归还贷款或在找到合适的买家时再通过转按的形式变假为真。还有部分开发商不出于购房人的真实购房意识表示，以威逼利诱的方式借用关系人如公司内部职工、或花钱雇用民工的名义向银行申请按揭贷款，公司为其出具虚假未实际支付资金的首付款证明、虚假的收入证明并且告知其应对银行面谈的技巧，从而轻松套取银行贷款资金，用于后续项目的建设，后续贷款归还由开发商统一转账或存入假借款人开立的归还贷款的账户中由银行按委托协议进行扣款。③债权债务抵冲的“假个贷”。如买房人与卖房人之间存在债权债务之间的纠纷，通过房子的抵债，债权人再将房子向银行申请按揭贷款，最典型的是开发商将房子抵作项目施工队的工程款。目前虽然建设主管部门规定不允许建筑施工单位垫资施工，但在房地产项目开发建设的过程中建筑施工单位垫资施工、带料施工早已成为“行规”。部分房地产开发商在施工过程中或在工程价款结算时因为资金紧缺没有钱支付工程款，往往会将房子作价抵作工程款给施工队，施工队就拿抵债的房子向银行申请按揭贷款进行变现，在房子找到新买主后或转按或提前还款。由于施工队的流动性很强，一旦在当地的工程结束没有新的项目，施工队便会逃废债将房子留给银行进行处置。2、个人住房信贷“假个贷”的成因分析剖析个人住房信贷“假个贷”形成的深层次原因，可以发现，地方行政部门对房地产开发企业的“软”管理和预销售制度的缺陷为开发商实施“假个贷”提供了土壤，而银行内控不到位又为开发商实施“假个贷”提供了便利。（1）地方行政部门的原因①地方行政部门对房地产开发企业管理的力度有待进一步加强众所周知，房地产行业属资本密集型行业，对资本的要求相对较高，一个房地产项目的成功运作，需要成千万乃至上伍元的资金。住房的生产销售关系到、千家万户老百姓的切身利益，关系到地方行政部门“以人为本”施政理念的实施，也关系到社会的安定团结，地方行政部门对关系国计民生的房地产行业管理的力度需进一步加强。主要表现在：一是对房地产开发企业的资本充足率要求过低。根据建设部2000年颁布的《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，一级房地产开发企业需要注册资本5000万元，二级房地产开发企业需要注册资本2000万元，三级房地产开发企业需要注册资本800万元，四级房地产开发企业只需要注册资本100万元。1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%，这一规定直到2004年才变更为资本金占项目总投资的比例不得低于35%.过低的入门门槛和项目资本金制度使得绝大部分资金实力不强、经验不足的企业纷纷进军房地产开发领域，为后续房地产领域一系列问题的产生埋下了风险隐患。二是房地产市场秩序尚需进一步规范，房地产领域的虚假广告、囤积房源、哄抬房价、偷税漏税和商业欺诈等不规范经营行为和违法行为屡禁不止。②预售资金管理制度设计不合理根据《商品房销售管理办法》第十一条的有关规定，“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，但商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，这一制度设计的结果是各房地产管理部门要求房地产开发企业在银行开立预售资金专户，由银行履行资金监管职能。由于资金开户方和资金使用方都是房地产开发企业，地方行政部门没有在资金开户方和资金使用方之间架设“防火墙”，在房地产金融业务竞争日益激烈的情况下，房地产开发企业要求支用自己账户的资金，银行不可能真正起到监管的作用。地方行政部门把本该自己承担的责任转由银行来承担导致的结果是这一制度形同虚设，房地产开发企业可以任意支用预售购房款包括银行按揭贷款，广大购房群体的利益得不到应有的保护，同时也为有不良企图的企业实施“假个贷”提供了土壤。③融资渠道单一房地产行业属于资金密集型行业，同时它又属于资源消耗型行业，它对国家宏观调控政策和货币紧缩政策的实施十分敏感，从房地产行业发展历程分析发现，每一轮的宏观调控，首当其冲受影响的就是房地产行业。追根究源是因为房地产企业先天资本积累不足，大部分的房地产开发企业资金实力弱，都是以1000万元左右的注册资金来运作总投资上亿元的项目。在面临资本市场门槛高、房地产信托基金条件苛刻且规模小的情况下只能通过银行贷款来进行筹融资。这也是房地产开发企业资产负债率居高不下的主要原因。目前，房地产项目建设资金来源主要有企业自有资金、银行贷款、预收资金和其他资金。在操作实务中，这四项资金来源的比例一般是30%、30—40%、20—30%、5—10%.单一的融资渠道、脆弱的资金链条和风生水起的宏观调控环境为部分资金实力差的房地产开发企业实施“假个贷”提供了外部条件。④诚信缺失，社会信用制度不健全市场经济是信用经济、契约经济，完善的信用制度是市场经济走向成熟的标志，也是市场经济发展到一定程度自然形成的要求。但长期以来，信用观念弱化和信用体系残缺是我国20多年改革以来一系列经济问题如假冒伪劣、偷税逃税、虚假广告、撕毁合同、欺股民、三角债、欠帐赖帐不还等现象的重要根源。社会信用制度的不健全已经成为制约我国市场经济健康发展的严重障碍。同时由于我国目前仍停留在建立个人征信制度的起步阶段，还没有一部规范征信行业行为的专门法律、法规，使得个人信用信息的采集与利用无法可依。社会信用法制建设的滞后以及失信惩罚机制的缺位又助长了部分企业和个人不讲信用行为的发生。（2）银行内部的原因①对风险与发展的把握不到位个人住房贷款因其收益稳定、成长性好，已经成为各家商业银行的必争之地。但在激烈的市场竞争环境中，受粗放经营时代形成的信贷文化的影响，各家商业银行在争抢市场份额过程中存在着不同程度的“冒进”主义思想，特别是个人住房贷款风险暴露往往在贷款发放的5～8年后开始，眼前账面上相对对公贷款而言较低的不良率便助长了这种“冒进”主义思潮在住房金融业务条线的蔓延。同时由于国内商业银行的资产业务主要以公司类贷款为主，经营个人类贷款的时间不长、经验不足，对个人住房贷款的市场风。险、信用风险和操作风险等风险规律的形成、风险的识别和计量研究不够。但以移植公司类贷款风险控制的经验作为指导思想制定出来的业务运作流程与风险控制流程往往又与市场脱节，得不到市场和客户的认同，不利于业务的发展。因此树立新型科学的风险管理文化，正确把握风险与发展的平衡点，是商业银行面临的重要课题。②对房地产开发企业、房地产项目以及房地产中介公司的审查不到位对房地产开发企业和项目的审查分两种情况。一种情况是银行无开发贷款支持的项目，一种是有银行开发贷款支持的项目。对前一种情况由于银行处于弱势地位，只是面上按制度要求了解企业的房地产开发资质等级、营业执照以及项目的《国有土地使用权证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》是否齐全，对房地产开发企业的基本情况和项目的土地出让金支付情况等深层次问题掌握不到位或趋于竞争的压力不敢深入了解。对银行有开发贷款支持的项目在企业现金流的分析不深人不全面，特别是对企业预收售房款的估计过于乐观。在二手房按揭贷款中，由于缺乏量化指标对房地产中介公司的审查也是形同虚设。③对借款人的审查不到位对借款人的审查重点是对借款人购房行为真实性、首付款的真实性以及房价的合理性进行审查，因为对借款申请人上述情况的审查对于银行防范“假个贷”有着重要作用。尽管在银行的个人住房贷款操作流程中对借款申请人的审查有着严格的制度要求，但在以效率取胜的激烈市场竞争中，绝大部分客户经理将面谈和首付款凭证的真实性审查作为影响效率的重要因素之一，或流于形式敷衍了事，或将面谈的内容格式化千篇一律，让房地产开发企业轻松掌握银行面谈的要求事先进行针对性的准备，从而轻而易举地化解银行为防范“假个贷”而设计的措施。④贷后管理不到位个人住房贷款期限长，严格的贷后管理有利于银行贷款质量的提高。但在以规模论英雄的今天，在个人住房贷款不良率较低的光环照耀下，银行各级管理人员的贷后管理意识跟不上贷款质量持续提高的管理要求，“重营销，轻管理”的思想还不同程度地存在于各级管理人员和客户经理的头脑中。主要表现在：一是各级行配备的贷后管理人员严重不足、贷款催收手段单一、贷后管理的科技支撑缺乏，二是贷后管理制度的执行不力。按照银行个人住房贷款贷后管理规定的有关要求，贷后管理人员每季度对次级、可疑类贷款要进行全面检查，每季度要对房地产开发企业和项目进行回访，但这些制度的规定没有落实到行动上。3、个人住房信贷“假个贷”防范的对策（1）地方行政部门方面①加强对房地产开发企业的监管，规范房地产开发企业的经营房地产开发企业开发的产品牵涉到千家万户老百姓的切身利益，关系到国家建设和谐社会的大局，因此在房地产行业已经成为国民经济的支柱产业和国家对宏观经济进行调控促进国民经济持续健康发展的今天，加强对房地产开发企业的监管，规范房地产开发企业的经营，提高其管理水平应当成为各级地方行政部门的头等大事。一方面修改《房地产开发企业经营管理条例》和《房地产开发企业资质等级管理暂行规定》有关内容，提高房地产开发企业设立的注册资金和房地产开发项目的自有资金比例，抬高房地产行业的入门门槛，加强房地产开发企业自身资金实力的积累；另一方面规范房地产—市场秩序，将房地产开发企业的诚信记录如虚假广告、囤积房源、偷漏税和虚假按揭等不良记录作为房地产开发企业资质年检的重要要素，提高房地产开发企业不讲诚信的成本，以此规范房地产开发企业的经营行为。②加强对预售商品房的管理，改革商品房预售资金的管理制度一方面修改《商品房销售管理办法》有关商品房预售的规定，要求房地产开发企业必须完成项目总投资的50%才能申领《商品房预售许可证》，另一方面充分利用现代信息技术建立起当地的商品房预售房数据库，并实行网上实时销售备案登记和预抵押登记，增加商品房预售相关信息的透明度，有效防止房地产开发企业利用消费者的信息不对称进行商业欺诈。同时改革商品房预售资金的管理模式，要求商品房预售资金统一由有一定公信力的第三方或由地方行政有关部门实行代管。当预售商品房项目的后期工程建设需要资金时，由资金需求方提供相关证明并进行支取，等工程完工决算后再将剩余资金划转房地产开发企业。改变由房地产开发企业在银行开设商品房预售资金专户任由房地产开发企业自收自支的混乱局面。在资金的使用者和管理者之间建立起一堵防火墙，杜绝开发商随意挪用预售资金和恶意贷行为的发生，切实保护购房者的切身利益。③拓宽房地产项目的融资渠道，改变房地产项目运作资金主要来源于银行贷款的局面房地产行业属于资金密集型行业，因此要使房地产行业真正成为国民经济的支柱产业，必须拓宽其资金筹措渠道，提高整个行业的资金实力。一是根据房地产项目的运作特点发展房地产信托业务，在房地产项目运作过程中最需要资金的购买土地阶段通过房地产信托资金的投入解决符合条件的房地产开发企业的资金需求。二是适时推出房地产产业投资基金，将社会上的分散资金集中，形成资金规模优势。由于产业基金主要投向有专业化优势和市场品牌的企业和优势企业的盈利状况好的项目，客观上形成了对有限资源的配置，有利于行业龙头企业的脱颖而出，有利于整合国内房地产业，加快房地产开发企业的结构性调整，优胜劣汰，增强整个行业的实力。三是鼓励符合条件的房地产开发企业充分利用资本市场不断发展壮大，在提高融资能力的同时，提高企业的透明度，利用社会的力量规范上市企业的发展。通过上述途径增强房地产开发企业的资金实力，减少对银行贷款资金的依赖。④加强诚信建设，建立起失信惩罚的机制社会诚信的建设是建立和谐社会的重要基石，是经济秩序和谐运行的前提，是党中央提出的一项极其浩繁的系统工程，因此加强诚信建设刻不容缓。一方面加强诚信法制建设，尽快修订民法通则、金融法律和有关行政法规规章中如公民隐私权保护、银行为客户相关信息保密义务等规定，同时加快信息公开法、个人数据保护法和规范征信机构运作等法律的立法工作，使诚信的建设和利用有法可依，另一方面加快企业征信系统和个人征信系统的建设步伐，尽快将工商、税务、海关、公安、法院、电力以及各电信公司的有关个人的相关信息资料与个人征信系统连通，进一步扩充个人征信系统的内涵，同时提高征信系统信息的准确性和信息更新的及时性，在此基础上建立起全国范围的黑名单共享和制裁制度，提高法人和个人失信的成本，使其不敢轻易拿自己的信用作赌注。（2）银行方面①创新营销模式，大力推广直客式营销模式，自主选择贷款客户长期以来，银行个人住房贷款的营销模式主要是通过与房地产开发商和房地产中介公司的合作来获得个人住房贷款客户资源。在这种传统的营销模式中，由于房地产开发商和房地产中介公司利用各商业银行急于发展个人住房贷款业务的心理，占住卖方市场，银行对房地产开发商和房地产中介公司推荐的客户没有选择权。为改变这一被动局面，银行必须创新营销模式。一是推出直客式个人住房贷款营销模式，对符合条件的非按揭合作个人购房客户，在确保客户购房行为真实且提供阶段性保证的前提下，直接给客户提供贷款。这样由银行自主选择客户主导个人住房贷款业务的发展。二是建立一支营销包括个人住房贷款在内的个人资产直销队伍，实行客户经理上门直销+个贷中心集中中后台运作的营销新模式。直销客户经理的职责是负责上门销售个人产品、上门收集贷款申请材料、上门调查和高端、顶端个人客户的售后回访，并对上门收集材料的合法、合规性、齐全性、上门调查报告的真实性负责，直销客户经理的收入跟个人资产业务营销目标的完成情况挂钩，个贷中心的客户经理只负责贷款报批、合同制作、抵押登记办理、贷款发放、贷后催收管理等中后台环节业务的处理。通过直销客户经理深入目标客户的上门服务，一方面扩大银行个人资产产品的影响，另一方面抢占未来社区金融服务市场先机。三是进一步优化“百易安”产品，将其操作流程与二手房贷款操作流程进行整合，使其更具可操作性和适应性，同时利用银行个贷中心的品牌优势大力营销买卖双方直接交易的二手房贷款业务。②创新思路，大力营销以住房作最高额抵押的个人贷款，改变银行过度依赖个人住房贷款产品的局面建设银行作为国内最早发放个人住房贷款的商业银行，经过多年的发展，已经拥有庞大的客户群体、系列的个人住房贷款产品。同时随着房地产市场的不断发展和居民可支配收入的日益增长，绝大部分城镇中等收入居民或多或少拥有自己的一套或一套以上的住房。这部分固化的房产如不能及时流动转化成现金流，将极大影响居民的生活质量。同时，考虑到我国房地产市场的发展现状和国家出台的一系列宏观调控措施，银行必须创新个人住房贷款业务的发展思路，发挥银行在个人住房贷款业务领域和住房公积金业务领域的传统优势，以住房贷款为平台，以住房为载体，大力发展以住房作最高额抵押的个人贷款业务，即以住房的评估价值为基础按照一定抵押率设定最高额抵押，在有效额度和有效期限内允许客户根据需要自由循环支用，满足客户除法律法规禁止用途外的所有合法资金用途，实现“个人贷款账户一户通”，改变个人住房贷款业务过渡依赖个人住房贷款产品的局面。③加强对房地产开发企业和房地产中介公司的审查对房地产开发企业的审查主要从以下几方面进行：一是通过查询企业项目土地出让金支付情况、土地出让金资金的来源等方面来印证企业的资金实力和筹资能力。二是从房地产开发资质等级证书取得的时间可以了解企业的从业经验，对于新成立的房地产开发企业要了解企业股东是否有过从业经验。三是要重点了解企业的组织架构，通过组织结构了解项目施工企业、物业管理公司、法律顾问单位是否与房地产开发企业存在关联方关系，防止企业通过关联方关系人实施“假个贷”。四是要了解房地产开发企业是否存在拖欠施工单位工程款的情况，注意防范企业通过以房抵债的方式实施“假个贷”。对房地产中介公司要重点了解其经营范围，掌握其是否存在自己炒房行为；了解其是否存在挪用客户资金情况，将有过不良信用行为的房地产中介公司排除在银行合作伙伴之夕L.④加强对购房人的审查坚持与借款人面谈和与借款人当面签订借款合同等制度，重点从以下几方面对购房人进行审查。一是借款人是否属于房地产开发企业股东或经营管理层及其亲属，是否属于房地产开发企业的内部职工、下属企业或其他关联企业的员工、项目施工单位的员工、原材料供应商的员工以及法律顾问单位的员工，防止企业以关联方关系人的名义实施“假个贷”。二是要重点审查购房人购房的真实性，除了灵活设计面谈问题外，还要通过电话回访的方式对购房人的直系亲属调查购房人购房的真实性，使房地产开发企业无法真正掌握银行调查的方式方法。三是通过分析勾对房地产开发企业银行专户资金流水帐和比照其他购房客户的房价等手段重点审查购房人首付款证明的真实性和房价的合理性。⑤加强贷后管理与监控及时排除风险隐患随着银行与房地产开发企业在“假个贷”市场的暗斗，房地产开发企业实施“假个贷”的手法越来越隐蔽，即使银行在贷前进行认真的审查也无法识别是否属于“假个贷”。因此银行必须加强贷后管理与监控，一是对同一楼盘或同一个房地产中介公司发生大面积拖欠贷款本息的客户必须及时进行“假个贷”排查。二是对虽然贷款还本付息正常但通过由房地产开发企业转账统一替客户归还个人住房贷款本息的客户必须及时进行“假个贷”排查。三是提高贷后管理的科技含量，通过技术手段对上述可疑贷款进行自动分类，使贷后管理人员能一目了然地了解情况，为贷后管理人员及时采取措施准备条件。

房地产开发风险管理系统是将房地产风险管理的各要素,按照风险管理的内在要求,组成的一个各要素相互区别、相互联系、相互制约。下面是我为大家整理的房地产风险管理论文，供大家参考。

房地产项目管理中的风险管理

房地产风险管理论文摘要

【摘要】房地产事业已经成为人人皆知的所谓最赚钱行业之一，但房地产这块“肥肉”并不是像表面看上去那么简单，可以随意的吞吃，一个不小心，风险没有处理好，就可能满盘皆输。本文从房地产项目管理中的风险管理角度出发，具体地论述了房地产项目开发的种种风险和风险原因以及应对风险的详细办法。

房地产风险管理论文内容

【关键词】房地产项目管理;风险;应对 措施

1.房地产开发易产生风险的原因

1.1不动产的属性

住房作为不动产，是固定的不可移动的，资金一旦投入开工建成房屋，就不能再更改，在房产出售之前，资金也无法回流。房地产开发的产品的这种不同于其他商品的属性，注定了房地产开发的风险性，房地产开发本身所缺乏的灵活性，是房地产开发的主要风险因素之一。

1.2所需投资大

房地产开发绝对不仅仅是建筑一栋楼房那么简单，从选址购买土地，到建成楼房，再到后期的出租或者销售出去，是一系列复杂的环节综合而成，一句话讲，房地产开发是一项巨大的综合性工程。那么，这种综合性的巨大工程所需要的投资规模是显而易见的。这种大规模的投资，就要让开发商面临着货币利率的变化，市场供求变化等带来的风险损失。

1.3较长的开发周期

房地产开发不仅工程规模大，工程周期也一般较长，从项目的确定，资金的筹措，到具体施工，到最后的营销销售，无疑需要一段较长的时间。这种时间上的过长，给房地产带来不小的风险。

1.4对地区经济依赖性过强

房地产开发的位置固定性，导致其开发项目必须依赖于某一地区的经济发展水平。当项目所在区域经济发展出现问题，不景气，房地产项目一定会受到影响：市场需求降低，商务出租困难等等。

2.具体风险有哪些

2.1经济大环境风险

经济形势的变动将会给开发商带来巨大经济损失，经济形势的变动包括市场需求，购买力，利率，甚至汇率等的改变。从项目开发之前的市场调研到最后工程竣工楼盘开始销售，这之间的较大时间差导致房地产开发巨大的变数，如之前调研好的消费者偏好的户型，到后来销售时，已经发生不可预知的改变，直接导致楼盘销售不佳。而通货膨胀所带来的风险是更显而易见的，一旦发生通货膨胀，货币贬值，必将导致消费者购买力的下降，房地产虽然对通货膨胀的抵抗性较好，但是当全面的通货膨胀发生时，也一定会价格上涨，造成销售困难。上文提到房地产开发所需投资规模巨大，投资资金一般难以自己全部拿出，势必要采取银行贷款，楼盘预售等方式筹集资金。银行贷款时，如果不能够按合约偿还贷款，最后作为抵押的楼盘将会被银行收回。而预售的房屋如果不能及时供给住户，让住户入住，也要面临毁约的巨大经济赔偿。总之，经济大环境给房地产带来了巨大风险。

2.2社会政治风险

一个国家政治上的变动也会对房地产开发造成巨大影响，尤其我国特殊的社会主义市场经济体制下，国家宏观调控比较明显，这种如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度变革等政策性的变动，对房地产开发的影响毫无疑问是显著的。尤其是货币政策与金融政策，对房地产开发的影响最为直接，实行紧缩或宽松的货币政策，既影响开发时候手里的资本，也影响开发之后的销售。银行对于房地产的相关业务也会随着国家政策变动而对房地产的需求发生影响。单就财政政策而言，国家实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。

2.3技术方面带来的风险

新科技的发明，新技术的应用等，都会迫使开发商不断的投入资金更新设备技术，以及加快对已经开工的工程进行翻新改造等等，这种临时的变动和工程的更改，将会大大增加工程成本。而且这种时间的拖延，也会影响日后销售。

3.应对风险的主要措施

3.1规避风险

如果在项目没有正式开工之前已经发觉了风险，且这种风险是应对比较麻烦的甚至基本无力应对的，这时候可以放弃。在工程早期放弃项目可以避免更大的损失。但是这种方式带有一定的消极性，虽然免除了风险，不会得到任何收益。

3.2投资多元化

“不把鸡蛋放在同一个篮子里”在房地产开发项目是同样受用。为了将收益不确定性的风险降到最小，将项目投资分散开来是最好的办法，房地产选择项目时，可以选择各种层次的建筑，如住宅、商务、写字楼、娱乐场所等等。不同类型的项目开发的收益是不同的，高风险高收益，我们在房地产开发时候为了得到比较稳定的收益这时候就需要用高收益项目去平均低收益的项目，同时低收益的低风险也会降低高收益项目的高风险。综合起来，我们就能得到较高收益同时，又降低了风险。

3.3学会通过财务控制风险

房地产开发中，可以将整个工程项目划分为不同的细致的部分分包给专业的施工公司，规划公司等，以便于将风险转嫁，但是这过程必须要通过合法的手段，签订正规的合同等。还可以将项目股份化，将风险转化给不同的股东，减少自己的风险责任。 保险 作为最简单的降低风险的方式，确实有着一定的作用，但是保险降低风险的效果不是特别明显，房地产开发中不是所有的风险保险公司都可以担保的，而且风险发生时候，大多数情况下保险公司只能按照一定比例赔偿，难以全额赔偿损失。

3.4全面调查，科学预测

房地产的发展并不是无迹可寻的，在项目开发前要利用一切可以利用的信息，仔细分析房地产的变动规律，及时掌握国家政策，及时掌握市场需求和其他公司的竞争项目等。这样全面的分析和调查，会让项目的开发风险降到最低，也便于预测成本和收益。

3.5缩短项目时间

在保证房地产项目工程质量的同时，要尽可能的减少项目开发所用时间，减少工程开发期间社会经济不确定性变动所带来的风险。可以通过培训项目开发人员，选择最专业的建筑公司等方式来提高效率，以缩短时间。

3.6尽量减少可变量

工程中有些变量对于经济利润的变动十分敏感，从而稳定性差，这种风险可以通过签订合同等方式消除。例如在银行贷款时候为了防止利息提高可以签订固定利息贷款合同，人工费材料费等增长可以通过与建筑公司签订工程总价的一次性讲清楚的合同等等。

结语：

如果用一句话来形容房地产项目开发之中的风险性，就是：时时有风险，处处有风险。房地产行业的高收益注定了它的高风险，但是我们要勇于面对风险，在房地产大军中分一杯羹。对于风险的回避，应对和管理的过程，其实就是房地产项目开发建设的过程。良好的应对风险，需要的不仅仅是一个项目管理者的力量，它需要的是一个管理团队良好的配合，需要每个人的共同努力，需要过硬的专业素质。每一个房地产人都能认识风险，应对风险，中国的房地产事业才能稳步健康发展，才能更加健康，成熟。

房地产风险管理论文文献

[1]磨长秋.浅析房地产开发领域的项目管理[J].中华民居(下旬刊)，2014，01：182+184. [2]王宝聪，邹运.浅谈房地产开发领域的项目管理[J].才智，2013，23：346. [3]范宇歌.浅析房地产开发的项目管理[J].商业 文化 (学术版)，2009，02：6. [4]刘彬.浅析房地产开发项目风险管理[J].科技创新导报，2010，08：183-184.

房地产企业财务风险管理研究

房地产风险管理论文摘要

【摘 要】在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。因此，房地产企业应主动识别财务风险并建立有效的规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，提高竞争能力。

房地产风险管理论文内容

【关键词】房地产企业;财务风险;风险管理

房地产业由于其高收益的特点，在改革开放后得到快速发展，对我国经济的发展也起到了支柱作用。但随着我国宏观经济的日益增长，房地产企业自身的高风险特征也日趋明显。房地产企业面临着激烈的市场竞争环境和瞬息万变的外部环境。同时，我国政府各项抑制房价过快增长、稳定房地产行业健康发展等政策陆续出台，也促使房地产企业必须积极加强财务风险管理，有效预防和控制自身的财务风险，保证企业的可持续健康经营与发展。

一、房地产企业财务风险识别

1.投资风险

由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控;二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。

2.融资风险

房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资 渠道 受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险;在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。

3.资金运营风险

由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的 财务管理 工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。

二、房地产企业财务风险的防范措施

1.加强项目投资管理

(1)做好项目投资的可行性研究

房地产项目自身具有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势紧密相关等特点，因而房地产企业在投资项目前，首先要设立专门的项目可行性研究小组，对项目所在的地区经济形势及市场环境进行有效的调研和分析，对项目全周期的经济状况进行充分的研究和论证，从而避免投资决策的盲目性，有效预测和防范可能发生的财务风险。

房地产项目的整个开发周期内存在的不确定性较多，因此企业在项目建设规划中要注意尽量缩短项目的建设周期，避免开发周期内房地产市场外在宏观经济条件的变化对项目建设的影响，从而减少整个项目的投资回收期，加快资金周转。

(2)合理安排投资组合规划

房地产企业应根据自身的情况，顺应市场需求，对不同的产品业态进行组合开发，如合理分配商业、办公和住宅产品的比例，针对不同的消费群体合理安排户型布局，避免单一楼盘或产品的滞销而造成企业财务损失;在项目投资上，由于资金占用量大，可与其他企业进行联营或合作开发，实现风险收益共担，有效分散投资风险。

2.资金结构及流动性管控

(1)优化企业资金结构

企业良好的资金结构对整个企业的正常运行以及发展壮大有着非常重要的作用，也是企业领导阶层进行筹资决策的重要参考。对于负债资金，一方面房地产企业应该在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上控制负债经营比例，对资产负债率、已获利息倍数等偿债能力指标进行有效的控制;另一方面负债结构上，房地产企业要对短期负债与长期负债的比例进行适当调整，对流动比率、现金流动负债比率等财务指标进行有效控制，保障企业有足够的现金流来偿还相应的负债，确保企业的偿债能力。此外，在筹资方式的选择上，还要根据企业的资金特点选择不同的筹资渠道，既要发挥银行贷款等传统筹资方式的功能和作用，也可以尝试采取信托、债券等多元化的筹资渠道，控制筹资风险。

(2)加强资金流动性管控

房地产企业由于项目开发周期较长，整个周期的资金链条供应均会存在问题，因而必须意识到资金流动性存在的风险，避免企业面临资金困境。企业的资金流动性风险主要表现为现金持有量风险、应收账款回收风险等。

对于现金持有量风险，房地产企业应通过科学测算、审核企业的财务资金收支状况，将企业的资金库存控制在合理的范围内，提高企业的支付能力，确保项目建设及新增项目开发的资金需求。

对于应收账款回收风险，房地产企业应将应收账款回收作为重点工作，加快资金回笼，确保资金能够持续有效供应;企业相关负责部门应从房源认购开始，依据预售合同的付款节点进行有效的跟踪、催收，并按照应收账款的时间及金额进行分类处理，对逾期收款重点分析，逐套解决应收账款。 3.全周期的财务预算管理

房地产企业应以项目开发的整个开发周期为着眼点，从初始资金的筹集、投资、运营到经营利润的分配，对全周期的资金活动进行合理统筹、科学安排。首先，在项目预算方面，可以根据项目建设一级计划的各个节点，如前期的可行性研究、规划设计、工程建设、销售经营、税务清算等内容来编制项目开发的全周期预算，对项目的成本费用按照开发节奏合理匹配收支情况，并监督各相关部门认真执行;其次，在资金预算方面，按照企业的总体发展战略和项目的具体运行情况，对资金的需求和使用进行全面的规划，构建完善的财务预算指标体系，并通过定期考评的方式对企业项目建设过程中各项经济事项进行全面的约束，充分发挥预算的监督和预警作用。

4.完善企业内部控制制度

科学完善的财务内部控制制度，可以帮助房地产企业增加自身的抗风险能力，有效的控制财务风险，提供财务管理水平。

完善企业的内控环境，需要严格的授权审批制度。一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制;另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。

房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡;另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。

总之，房地产企业必须重视面临的财务风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。

房地产风险管理论文文献

[1]宗艳芳.房地产开发企业财务风险及其有效控制[J].企业改革与管理，2015.(2)：134.

[2]曾凌.浅谈房地产企业的财务风险管理[J].管理视野， 2013.(1)：152-153.

[3]李荣锦，王珍. 房地产企业财务风险及防范研究[J].会计之友， 2010.(12)：96-97.

[4]程红.房地产企业财务风险的生成原因与控制措施[J].企业导报， 2015.(1)：152-154.

有关房地产风险管理论文推荐：

1. 关于风险在房地产投资项目中的防范论文

2. 风险管理论文范文精选

3. 风险管理论文精选范文

4. 风险管理论文案例

5. 风险管理论文案例分析

6. 工程项目风险管理论文

转轨时期我国的金融风险及其防范和控制金融已经成为国民经济、对外国际关系的核心内容，也是自从上世纪以来继原材料、产 品市场竞争之后的第三次竞争焦点，因而，金融体系健全性及金融运行机制的有效性就显得 至关重要。但由于金融所特有的货币信用经济属性，决定着其中的不确定性与投机因素比其 他任何一种资源配置机制都来得大， 即金融风险是伴随金融制度建立与发展过程的客观问题， 能否正确认识并予以有效地防范与化解，是确保金融安全的关键，关系到金融制度及金融市 场的效率。实际上，由于金融几乎是贯穿于整个社会经济生活的所有方面，所以，以风险控 制为基调的金融安全，已成为当今一国经济安全与国家安全的重要标志。这也正是从亚洲开 始并漫及到全球的金融动荡所深刻说明的问题。 转轨时期我国金融体制改革虽然取得了明显的成效，但是，伴随着利率市场化，由于货 币信贷增长过快、贷款结构不合理、信用制度不健全、金融机构独立性不够等原因而产生的 金融风险隐患也在不断加重。本文主要结合我国转轨时期宏观调控政策的路径演变，拟就影 响中国金融风险变化的因素进行梳理，并以不良贷款为核心，对中国金融风险进一步演变趋 势及可采取的政策措施进行探讨。 第一章 金融风险及其危害所谓金融风险，是指由于形势、政策、法律、市场、决策、操作、管理等诸因素的变化 或缺陷而导致损失的不确定性。不确定性意味着它有朝两个方向发展的可能，一是未加防范 或防范不利使损失成为事实；二是由于采取了防范措施且措施得当，使损失没有发生或将损 失降低到最低限度。我们应当尽量避免出现第一种可能，争取实现第二种可能。 金融风险，不仅破坏金融业务活动的正常进行，削弱和抵毁金融业本身存在的抵抗各种 金融风险的能力，而且危及金融安全和国家经济安全。金融风险发展到金融危机或金融风暴， 金融风暴可以不放一枪一炮把一个国家的经济挤到崩溃的边缘，出现政治危机和社会动荡。 历史的和现实的、地区的和国家的以及国际社会的金融危机都说明了这一点。 我国金融风险的表现及 表现及主要因素分析 第二章 我国金融风险的表现及主要因素分析一、银行系统的风险。 银行系统的风险。 （一）银行业呆坏账水平居高难下 2002 年以来，我国金融机构不良贷款额和不良贷款比率不断下降，但是，如果过多地强 调这些指标只会促使金融机构通过扩大信贷投放稀释不良贷款或者收回有利的贷款，事实上 不良贷款蕴含的金融风险依然存在。 根据国家统计局 《2003 年国民经济和社会发展统计公报》 1 公布的数据，中国国有银行系统的不良资产比率仍然偏高。按照五级分类统计，2003 年末银 行业主要金融机构不良贷款余额为 2.44 万亿元，不良贷款比率为 17.8%，这个比率远高于一 些跨国银行的不良贷款比率。 按照银监会提供的数据，2003 年 10 月，银行业主要金融机构不良贷款率为 18.74%，四 家国有商业银行不良贷款余额为 19992.27 亿元，不良贷款比率为 21.38%，外资银行整体的 不良贷款比率为 4.26%。到了 2004 年第三季度，国有商业银行不良贷款余额绝对值为 1.56 万亿元，不良贷款率为 15.71%。在 2002 年，四大国有商业银行曾经动用了 1127 亿元冲销不 良贷款，仅仅使不良贷款绝对值比 2002 年初减少 782 亿元。而面对目前近 1.6 万亿元的不良 贷款，即使每年投入 1000 亿元银行利润冲销坏账，也需要十余年时间才能将不良贷款额、不 良贷款率降低到能够与世界跨国银行相当的水平。 （二）信贷投放过快潜伏着新的金融风险 2003 年以来，随着我国经济增长速度加快，金融机构信贷投放的积极性也持续高涨，而 资本、经常账户的双顺差，大量外资通过各种渠道流入中国，央行不得不投放大量基础货币 进行对冲，M2 增幅持续高于 17%的年度控制目标。2003 年年初，央行宣布 2003 年金融机构 贷款增加的总额应当控制在 1.8 万亿元以内。到了 6 月份就已经突破了这个目标。7 月份央 行公开表示务必要将信贷总额控制在 2.8 万亿元以内。 可到了 10 月份贷款总额就已经突破了 2.8 万亿元。而且贷款的结构也发生了改变，投资大部分流向许多大型工程和基本建设，中 长期贷款比重增加。由于长期债券市场的缺乏，潜在的金融风险又集中于银行系统。而银行 系统通过发放大量新贷款来稀释不良贷款率的盲目扩张行为也隐含着巨大的危机。在经济结 构不尽合理、社会信用环境不够完善、公司治理结构不规范、商业银行自身的内控机制欠缺 和风险管理能力不足的情况下，这种过快的信贷投放可能潜伏着较大的金融风险。 为防范系统性金融风险，央行采取了适度控制措施，提高了存款准备金率，加大公开市 场操作力度，实现贷款浮息制度，同时加强以风险控制为重点的窗口指导，直至采取行政手 段，以控制贷款扩张势头。2003 年 9 月底，人民银行将人民币存款准备金利率从 6% 提高到 7%以遏制信贷增长。准备金率的提高减少了商业银行大约 1500 亿元的流动性资金，促使同业 短期利率快速上升，筹资成本提高。2004 年 4 月，存款准备金再次提高为 7.5%，并实行差别 存款准备金制度。金融机构一次性减少可用资金 1100 亿元。因此，一些股份制银行和其他较 小的金融机构陷入流动性紧缩，不得不寻求央行支持。 长期的流动性问题，仍是中国金融系统面临的问题之一。银行的资金来源主要是城乡居 民短期存款，而资金投放却以大型基本建设项目、政府债券、住房贷款为主。这样一种不合 理的结果自然不利于我国金融系统的良性发展。 2 （三）房地产金融隐含重重泡沫 在利率管制和经济快速发展的背景下，较大的存贷款利率差使金融机构能获得较高的利 润。加入 WTO 以后，银行业面临着外资银行的竞争、商业化经营的压力，各大银行都在争抢 高回报、低风险的客户，而房地产商(包括投资者、开发商、建筑公司和抵押部门)一向被认 为是优质客户,信贷风险较少，导致银行近年对房地产的贷款额大幅上升。央行研究局的《中 国房地产发展与金融支持》 报告数据表明， 2003 年房地产投资开发资金突破 1 万亿元人民币， 比 2002 年增长 29.7%。房地产信贷在银行业整体信贷中的比重不断增加，2000 年房地产信贷 比重为 6%；2001 年上升到 13%；2002 年达 17%；2003 年已高至 21%。2003 年由银行贷出的房 地产开发贷款达 6657.35 亿元人民币（参见央行研究局的报告： 《中国房地产发展与金融支 持》 ）,比上年增长近 5 成，是自 1993 年实施银根紧缩政策以来的最大升幅。 目前比较突出的房地产金融风险有以下几方面：一是房地产开发企业的真正自有资金往 往不足 30%，发展商“出地” 、银行“出钱”的情况严重；二是一些分阶段连续开发的大型楼 盘过度开发形成风险；三是银行对贷款的监控不力，信贷资金被挪用，从而形成风险；四是 贷款条件较松，消费者违约现象增多，也增加了银行的风险。 （四）信用体制不健全隐含着银行风险。 信用体制不健全隐含着银行风险。 尽管 2002 年我国颁布了银行业新的信息披露准则， 信息披露水平和行业透明度有了相应 的提高，但我国商业银行的国有性、金字塔式的组织结构、决策者权责不对称等特性，决定 我国银行业信贷风险不能及时显现。由于信息的不可得、搜寻成本过高、信用制度不健全， 金融市场上交易双方信息不对称等现状在短期内无法得到改观，尤其是涉及公司内部经营、 个人收入状况等方面的信息。这种状况容易导致逆向选择行为的发生。住房信贷和汽车信贷 在前几年被认为是风险相对较小、收益较高的优质项目，但近期频频发生的违约现象正在改 变这种认识。目前已出现一些消费者购买多套住宅以至发生偿还危机的现象。继 2003 年银行 业公布车贷黑名单以后，2004 年银行业又公布了房贷黑名单。这种事后惩罚往往难以弥补银 行业的损失，客观上也加重了银行业的风险。 （五）行政干预加剧金融风险 20 世纪 90 年代以来，对金融体系进行了大刀阔斧的改革，银行业尤其是地方性银行与 当地政府之间仍然存在紧密联系，行政部门仍然可以通过职权便利对信贷过程施加强有力的 影响， 。这种关系对宏观经济政策的实施效果会产生一定影响。例如，在 2004 年上半年的紧 缩政策中，江苏“铁本”事件是这种关系在一定程度上的反映，损失的银行资金、民营资本 自然无法挽回。地方政府对金融机构的干预，也成为了潜在的金融风险来源。 二、非银行金融机构风险。 非银行金融机构风险。 3 我国的非银行金融机构主要包括信托投资公司、财务公司、证券公司以及保险公司等。 信托投资公司是由各级地方政府以及各家商业银行的总行与分支行建立的规模较为庞大的一 类非银行金融机构，在进行清理前的 1995 年底，全国具有法人资格的信托投资公司共有 393 家（其中地方性公司为 369 家） ，资产运用额仅次于当时的国家银行与城市信用社。这类机构 在发展中演化为“金融百货公司”，不但与商业银行一样从事存贷款与投资业务，也大量染 指证券经营业务。由于种种因素导致金融信托机构资产质量下降，不良资产增加。据人民银 行统计，许多公司的逾期待收贷款占贷款总额的 50%以上，一些公司净资产为负数；全国所 有信托投资公司的帐面统计资本充足率为 6%，有些机构的这一指标为负数。成为当前金融风 险主要隐患之一。证券公司作为中介机构，在管理体制尚未理顺之前，设置较为混乱，不但 数量众多，与证券市场的实际发展状况很不适应，造成相互间的恶性竞争和对证券经营市场 的垄断局面，影响了市场的效率。而且，由于缺乏必要的证券业财务会计制度，监管落后， 使这些机构经营存在着不少问题。比如，大量证券经营机构通过各种渠道从商业银行拆借巨 额资金，申购新发股票和进行二级市场炒作，不仅使股票一、二级市场不公正交易严重，而 且将资本市场风险传导到货币市场，危害商业银行的正常经营。几乎所有证券经营机构在前 几年都通过开具大量空头代保管凭证，进行国债卖空，套取社会资金，用于投机交易，由此 积欠了目前仍在清理的数额惊人的债务。随着参与证券市场投资人数的增加，各家证券经营 机构吸附大量支付保证金，由于没有纳入统一的渠道进行监管，几乎没有一家证券经营机构 不挪用这部分资金头寸用于自营业务的，其中隐含的风险是绝对不能忽视的。与此同时，随 着保险公司数量的增加，在各家公司片面追求保费收入的过程中，不乏随意利用保单圈套社 会资金的较混乱现象。而由于法规制度和现实市场环境的限制，迅速聚集的保费资金没有适 当正常的投资渠道，这其中的风险积累也值得重视。 三、金融资源的不合理配置所隐含的风险。 金融资源的不合理配置所隐含的风险。 金融资源基本上是通过金融中介机构的间接融资渠道和资本市场的直接融资渠道配置 的。就我国目前间接金融配置看，金融机构对非国有经济的支持不够，而非国有经济已成为 我国经济增长与促进就业的重要支撑，非国有经济对 GDP 增长的贡献率已超过 63%。但直接 金融资源配置却并未适应这种国民经济格局的变化，银行信贷政策基本没有考虑个体私营企 业的需求，按 1997 年底的余额计算，全部金融机构对乡镇企业贷款占各项贷款总额 6.75%， 对三资企业的贷款占 2.52%，对私营企业及个体经营单位的贷款占 0.52%，国有企业贷款占到 90%左右，但国有企业仅占全社会总产值的 1/3 左右，融资与产值贡献率极不协调。这说明， 金融机构的绝大部分资金在效率相对低下的环境中运行，如此信贷资金配置，不仅不符合经 济增长格局的要求，而且孕育的金融风险也值得关注。 4 四、资本市场风险。 资本市场风险。 在健全理想的股票市场上，股票应是能够长期获取股息红利的“投资证券”、能够支配 公司财产经营的“支配证券”以及获取价差资本利得的“投机证券”的统一体。但在我国目 前的股票市场上，由于占大部分的法人股、国家股不能流通而造成了如下结果：一是尚无法 通过股票市场开展并购交易行为，加之董事会基本由国家股东与法人股东把持，从而不但使 已上市流通的股票难以起到“支配证券”的作用（通过场内股票买卖不能实现控股目的）， 而且影响了股市对资源配置效率改进的贡献。二是导致分红回报率非常低，甚至根本不予分 红派息，这一方面由于目前的股份公司是按面值分红派息的，与利用人为高价筹集的巨额资 本金相比，分红率自然低，其中的不合理是显然的，难免不使股份公司异化；另一方面股份 公司中法人股份与国家股份的产权仍不清晰，其中蕴含的不平等使二级市场上的交易者对现 金红利的要求极低，这使上市流通股票几乎失去了“投资证券”功能。三是目前股权结构所 决定的产权关系不清晰及其衍生物（如流通权的不同、配股权转让的差异同表决权、分红派 息权相同的矛盾等）的影响，从根本上决定了一、二级市场的价格均必然具有较大的随意性， 大幅度波动也就难免。况且，非流通的国家股、法人股的控股性质，以及他们对股市供求关 系的控制，使目前股份公司渐渐偏离了个人股东的广泛支持，不管是机构还是个人均无法将 股票作为投资证券、支配证券进行投资，而大多利用高股价进行投机，但这种投机又进一步 引起了股价上升与大幅度波动。这其中的泡沫与风险将直接威胁到股市与股份制度的正常发 展。 第三章 金融风险在我国进一步演变的趋势一、呆坏账风险将长期存在并有可能进一步升高 近几年，金融机构(国有、股份制、城市商业银行)普遍呈现快速增长的趋势，具体体现 为信贷业务的快速扩张，掩盖了潜在的资产质量问题。尤其是那些呆坏账比例已经偏高、融 资能力及抵抗风险能力较差的中小银行，容易陷入流动性不足的困境。而随着国有企业改革 的进一步深入，破产法的进一步完善，国有企业负债的很大一部分终将转化为账面不良贷款， 国有商业银行的不良贷款会长时间存在且不断出现高峰。因此，单方面加快国有商业银行改 革和加强银行监管并不能必然消除不良贷款。需要政府提供配套措施，使商业银行在保持经 营稳定的前提下，化解不良贷款的风险。 近年来,尽管监管当局采取了各种措施处理国有商业银行不良贷款问题， 国有商业银行的 不良贷款率仍然一直在高位徘徊。在 1999 年成立四家金融资产管理公司、剥离了政策性因素 造成的不良贷款之后,2000 年国有商业银行的不良贷款率平均下降了 10%左右。此后，虽然监 5 管当局不断强化对商业银行的监管， 但国有商业银行的不良贷款仍然在高位徘徊且时有反弹。 2004 年，央行对中国银行、建设银行和交通银行等一批拟上市的商业银行的不良贷款进行了 较大规模的集中处置，不良贷款再次出现明显的双降。 但考虑到 2003 年末以来，中央政府为治理局部的经济过热，所采取的宏观紧缩政策，对 部分固定资产投资和土地项目进行了清理，撤销和停止了部分违规越权项目，可能会形成不 少新增不良贷款，因此，要从根本上解决不良贷款问题，工作难度相当大。而且过分地强调 不良贷款额、不良贷款率的降低，势必鼓励商业银行通过扩大放款规模、回收有利的贷款来 达到短期内“双降”的目的。 二、房地产信贷隐藏着高风险 由于房地产信贷(开发、按揭等)业务中，银行处在一个比较有利的地位，近几年房地产 业的银行信贷偿还尚未出现明显的拖欠情况，呆坏账率也不高。数字显示，目前商业性个人 住房不良贷款率不到 0.5%， 住房公积金个人住房不良贷款率不足 0.24% （央行研究局报告 《中 国房地产发展与金融支持》 ）,完全控制在安全线之内，房地产开发商的偿还情况相对正常， 令银行业对此警惕性不高。但是，个人住房的信贷风险是有一段隐藏期的，真正暴露出来可 能要 3～4 年的时间。再加上目前的个人信贷保障系统尚未健全，大批买家申请楼宇按揭时所 能提交的还款能力和信用情况信息十分欠缺，令银行存在很大的坏账风险。而不合理的收入 预期和价格预期更加刺激了部分收入不稳定、 收入水平偏低的消费者通过按揭贷款购买住房， 一旦出现断供、收入情况变化或者房产价格下跌，银行便难免出现坏账。 尽管目前银行业对住房信贷违约现象进行了惩罚， 如北京市 14 家商业银行已经对住房贷 款设立了信用记录，在一家商业银行有违约记录的客户将无法从其他商业银行得到贷款，但 这样一种事后的惩罚机制不能从根本上降低银行业潜在的金融风险。 三、利率汇率制度改革和资本账户自由化过程中潜在着金融风险 从利率制度来看，我国长期实行缺乏弹性的官定利率制度，而且在很长一段时期内实行 低利率政策，尽管在一定程度上促进了经济的增长，但这种制度很难准确及时地反映资金的 供求状况，引导资源合理配置。尽管不断进行了利率市场化改革的尝试，放宽了贷款利率的 浮动区间，允许存款利率下浮，但利率作为宏观金融市场供求状况的信号作用仍不能充分发 挥。货币市场的分割，基准利率的缺乏，都使得中央银行的货币政策效果大打折扣，增加了 金融市场行为的盲目性。 在国际经济变幻莫测的今天，外汇体制改革的效果带有更大的不确定性。2003 年以来， 外汇占款一直是基础货币快速投放的主要原因之一。在人民币升值的强烈预期下，数百亿美 元的资金涌入香港伺机进入大陆，中国金融体系面临更严重的冲击。2004 年 8 月以来，机构 6 客户和个人将外汇资产兑换成人民币的业务规模大幅度增长，人民币升值的预期早已扩大到 居民层次。自 2004 年 10 月 28 日央行宣布加息以来，这种预期更加强烈，因此人民币面临着 强大的升值压力。而将外汇存款准备金率从 2%提高为 3%也不能缓和当前的压力。 “欧元之父” 蒙代尔认为， “一旦人民币升值，外商投资将急剧下降，经济增长放缓、失业增加、城乡贫富 分化……中国将面临严重的金融乃至社会风险。 ” 资本账户自由化进程中，政府对资本管制能力的弱化，国外资本能通过各种地下渠道进 入中国，政府对外资企业的利润转移也难以监控，香港也日益成为资金进入或离开中国的中 转地。国际资本投机冲击是近年来金融风险转化为金融危机的主要因素，因此一旦经济形势 发生变化，我国金融体系面临的冲击将远比我们想象的严重。 四、现有金融体系背景下的金融风险仍将长期存在 四大国有商业银行占领了绝大部分业务，普遍持有较强的流动性，是同业拆借市场上最 主要的资金供给方，也是政府债券的主要购买者。2003 年，人民币贷款对存款比率平均为 76.8%，外币为 80.8%。而其他商业银行、股份制银行则往往是资金的借入方，流动性不足, 自我调节能力较差。这样一种严重不平衡的结构必然不利于我国金融体系的发展，不能满足 我国经济增长的需要。随之发展起来的地下金融活动，兼具创造性和毁灭性，其规模已达地 上金融活动规模的 1/3，监管当局很难对其进行打击和取缔。地下金融活动给我国金融体系 带来的不仅是金融冲击,更多的是社会冲击。 第四章 在我国防范和化解金融风险可采取的政策措施金融业是一个特殊的高风险行业，金融风险是一种未来的不确定性。加强宏观调控，促 进国民经济的稳健发展，需要一个相对稳定的金融环境。因此，充分发挥金融促进经济增长 和调节经济结构的作用，综合协调货币政策与财政政策、产业政策的关系，健全市场机制， 保持经济增长和信贷增长相适应，同时努力消除社会信用制度不完善、银行内控机制不健全 和资本市场发展不规范等因素带来的金融风险，形成实体经济与虚拟经济的良性互动，显得 尤为重要。 一、创造有利的政策环境，加快商业银行改革,打破不良贷款的恶性循环 创造有利的政策环境，加快商业银行改革, 应积极建立国家财政部门、央行、金融监管部门的协作机制，借鉴跨国银行的经营模式， 综合考虑地方政府在金融稳定中的收益和责任，前瞻性地设计商业银行改革方案，促进银行、 保险、证券行业的协调发展，着眼于硬化商业银行的预算约束,并激励商业银行硬化国有企业 预算约束，创新宏观经济政策的传导途径，提高政策的透明度和有效性。 7 地方政府应强化整体观念，维护中央政府政策的权威性，积极引导地区经济、金融体系 的发展。在积极弥补市场缺陷的同时，减少不必要的行政干预。要理顺中央政府—地方政府 —金融机构的关系，使之朝着激励相容的方向发展，稳定金融。 二、健全金融立法，强化金融执法与监管力度。 健全金融立法，强化金融执法与监管力度。 金融经营活动应在严格明确的法律法规制度界定下进行，为此，应当针对我国已开始运 行的证券、期货、信托业加快相关法律的立法进度；对于已有法律法规，在健全监管体系的 同时，强化执法力度，严厉打击金融犯罪行为，确保健康的金融秩序 三、加快金融体系和金融机构改革 逐步规范各级金融市场，建立真正意义上的货币市场，减少对利率的管制，使其准确反 映资金供求状况、经济运行状况。尽快完善外汇市场，改革人民币对美元僵硬的稳定，放宽 浮动区间，缓和人民币升值的压力，增强央行货币政策的独立性。加强利率政策与汇率政策 的协调性和有效性。 金融机构改革主要是银行产权改革。目的是解决国有银行产权关系不明、所有者缺位、 治理结构缺失、风险管理能力差、内部人控制等种种弊端。目前开展的金融创新取得了一定 的成效，中国银行和建设银行的公司治理改革稳步推进。而如何按照新巴塞尔协议的要求， 提高资本充足率，加强风险管理，完善和规范授信业务程序，健全审贷分离制约机制，建立 良好的盈利模式，任重而道远。 四、有效控制与防范 房地产金融风险 从政府的角度来说，中央政府应制定有效的产业政策和房地产业发展规划，及时调整房 地产政策法规，对房地产业的发展给予战略性的指导。具体到各级政府，要设置符合市场需 求的房地产开发准入门槛，严格土地批租，利用行政手段调节开发行为。 作为信贷供给方的金融机构， 应努力提高风险意识， 按照人民银行、 银监会的相关规定， 严格房地产开发贷款准入门槛，切实加强信贷审查、管理、监管，警惕房地产泡沫出现，利 用信贷政策引导房地产市场结构调整，对过热的房地产市场要适度降温。建立并逐步完善个 人诚信体系，严格审查住房按揭贷款，防止“假按揭”等投机行为，积极推进住房贷款证券 化进程。 五、加大对非银行金融机构的监管。 加大对非银行金融机构的监管。 对于问题较多的信托投资公司，在清理的基础上坚决与各级政府部门脱钩，杜绝经营资 金的财政化，主要应按金融信托的应有原则积极进行改组，尽量实行平衡过渡。对于证券经 营机构，应尽快建立健全有关证券业财务会计制度，完善有关会计账户体系结构，充分发挥 商业银行对证券投资清算资金的监督作用。 8 六、积极推进财政改革，增强财政实力，为金融市场的稳健运行与风险化解能力的提高 积极推进财政改革，增强财政实力， 奠定坚实可靠的基础。 奠定坚实可靠的基础。 就当前来说，应根据经济发展情况，积极推进已经确定的以“费改税”为重点的新一轮 财税改革，并加强财政管理，提高效率，将现行税制范围内应收的税收及时足额地收缴国库； 通过编制“国有资本预算”，加强对国有资本营运的监控，确保国有企业改制过程中国有资 产的保值增值，特别是当涉及到国有资产变现时，能够保证政府财政的应有收入；在节约的 原则下，调整财政公共投资方向，重点转向非盈利性公共工程项目投资，等等。以此促进财 政机制的完善与财力的充盈，使其成为防范与化解金融风险的坚强后盾。 七、建立有效的金融安全预警系统 当前，我国迫切需要建立有效的金融安全预警系统，立足于自防自救，防范金融危机， 及时减轻经济和金融体系失衡的程度。首先需要运用现代电子技术，建立灵敏的信息监控和 发布网络。建立一套兼顾可比性、数据可得性的风险度量指标体系，能及时根据监测的数据 衡量我国金融系统面临的风险。特别要关注国民经济中的热点行业和新兴行业。其次，央行 与金融监管部门、金融机构可以根据需要定期或不定期进行沟通、联系。及时根据宏观经济 运行数据以及风险监测结果，分析研究金融系统运行情况和存在的问题，及时发出预警。要 借助西方发达国家在防范、化解金融风险方面的经验，努力开展维护金融稳定的创新性和前 瞻性研究，积极探讨分散、转移、隔离、化解金融风险的办法，改变单一依靠央行再贷款救 助的现状。 9