酒店式公寓研究论文

酒店管理专业毕业论文：论酒店产品的定位摘要：入世后，国际酒店集团在的不断推进和深入,我国酒店市场竞争更加激烈，为了在激烈的市场竞争中确立自己的优势，酒店如何细分市场找准自己的定位，对酒店的经营管理具有相当重要的现实意义。关键词：酒店，市场定位一、酒店产品定位概念：“定位”一词是由两位广告经理艾尔里斯（AL Rise）和杰克特罗（Jack Trout）于1972年率先提出的，他们对“定位”的定义如下：定位是以产品为出发点，但定位的对象不是产品，而是针对潜在顾客的思想。也就是说，定位是为产品在潜在顾客的大脑中确定一个合适的位置。通常情况下，无论酒店是否意识到产品的定位，在顾客的心目中，一定商标的产品都会占据不同的位置。例如，“希尔顿酒店”在顾客认识中意味着“高效率的服务”，“假日酒店”则给人“廉价、卫生、舒适、整洁”的市场形象。由上述定位的概念可以看到，定位始于产品，然后扩展到一系列的商品、服务、某个、某个企业、某个机构甚至是某工人。对酒店而言，酒店的产品定位并不是酒店要为产品做些什么，而是指酒店的产品要给顾客留下些什么，即给顾客造成自己的产品有别于竞争对手的印象和位置。实际上，产品定位就是要设法建立一种竞争优势，以使酒店在目标市场上吸引更多在顾客。酒店产品定位从另一个角度看，是要突出酒店产品的个性，并借此塑造出独特的市场形象。一项产品是多个因素的综合反映，它包括性能、构成、形状、包装、质量等，产品定位就是要强化或放大某些产品因素，从而形成与众不同的特定形象。产品差异化是达成酒店产品定位的重要手段，在这里必须强调的是，此处所谓的产品差异化并非单纯地追求已有产品变异，而是在市场细分的基础上，寻求建立某种产品特色，是市场营销观念的具体体现。酒店产品定位对酒店的经营具有重要而现实意义，主要体现在以下两个方面：（1）有利于建立酒店和产品的市场特色：酒店市场中，普遍存在着较为严重的供大于求的现象，使得同类型酒店使出浑身解数争夺有限的客源，潜在竞争跃跃欲试，随时准备出击，市场竞争环境恶劣，竞争压力巨大。为了使自己的产品获得稳定的销路，避免竞争乏力而被其他酒店取代，酒店势必从各方面为其产品培养一定的特色，树立起鲜明的市场形象，以期在顾客心目中形成一种特殊的偏爱。如同前文中提及的“希尔顿”和“假日”各自强调的酒店和产品特色一样，国内酒店中亦有个性鲜明的例子，如南京市酒店业中长期以来流传着“住‘金陵’、食‘丁山’、玩‘玄武’”的口号，正是对这三家酒店及其产品特色的高度概括，这三家酒店也正是通过强化其各自的产品特征，进而形成一种产品优势，从而依靠这些特色产品在市场中取得竞争的主动权。 （2）为酒店制定市场营销组合策略奠定基础：酒店通过产品与市场进行交换，从中获取利益，这是酒店经营的基本出发点。换而言之，酒店经营的基础是产品，没有产品，一切经营活动都将变成纸上谈兵的空谈。由此可以看出，酒店和市场营销组合受到酒店产品定位的限制。例如，某酒店决定在市场上销售豪华、优质、高价的组合产品，如此定位就决定了酒店产品必须是高水准、有稳定质量保证的、能体现顾客身份的。由此，酒店在宣传上就必须以这些特质作为强化的重点，让目标市场的潜在顾客接受这样的产品特质；同时，要求酒店内部应协调一致，通过严格执行操作程序和规范、强化技能培训等管理手段，保障产品的高品质。也就是说，酒店产品定位决定了酒店必须设计和与之相适应的市场营销组合。 二、酒店产品定位酒店产品定位的方法可以归纳为以下几种：（1）根据属性和利益定位：酒店产品本身的属性以及由此获得的利益能够使顾客体会到它的定位。如酒店的“豪华气派”、“卫生和舒适”等，这种定位方法，酒店往往强调产品的一种属性，而这种属性常是竞争对手所没有顾及到的。（2）根据质量和价格定位：价格与质量两者变化可以创造出产品的不同地位。在通常情况下，质量取决于产品的原材料或生产工艺及技术，而价格往往反映其定位，例如人们常说的“优质优价”、“劣质低价”正是反映了这样的一种产品定位思路。（3）根据产品用途定位：发扬同一个产品项目的各个用途并各种用途所适用的市场，是这种定位方法的基本出发点。同样是一个大厅，它可以作为大型宴会、自助餐的场地，也可以被当成会议大厅接待各种会议，同时，还可以成为各种展示、展览的场所。对于这样的一个酒店产品，酒店可以根据其不同的用途，在挑选出来的目标市场中，分别树立起不同的产品个性和形象。（4）根据使用者定位：这是酒店常用的一种产品定位方式，即酒店将某些产品指引给适当的使用者或某个目标市场，以便根据这些使用者或目标市场的特点创建起这些产品恰当的形象。许多酒店针对当地居民“方便、、口味丰富”的用餐要求，开设集各地风味为一体的大排档餐厅，便是根据使用者对产品的需求而进行的定位。（5）根据产品档次定位：这种定位方式是将某一产品定位为其相类似的另一种类型产品的档次，以便使两者产生对比。例如一些酒店将自己客房产品的档次设定为与某一家公众认可的好酒店的客房档次相间，以求使顾客更易于接受他们的产品。这种做法的另一个方面是为某一产品寻找一个参照物，在同等档次的条件下通过比较，以便突出该产品的某种特性。如一些酒店推出的公寓客房，突出在与标准间同等档次的前提下具备的厨房设施，更加适合家庭旅游者使用，从而达到吸引家庭旅游者购买的目的。 （6）根据竞争定位：酒店产品可定位于与竞争直接有关的不同属性或利益。例如酒店开设无烟餐厅，无烟意味着餐厅空气更加清新。这实际上等于间接地暗示顾客在普通餐厅中用餐，其他人吸烟会到自己的身体健康。（7）混合因素定位：酒店产品定位并不是绝对地突出产品的某一个属性或特征，顾客购买产品时不单只为获得产品的某一项得益，因此，酒店产品的定位可以使用上述多种方法的结合来创立其产品的地位。这样做有利于发掘产品多方面的竞争优势，满足更为广泛的顾客需求。 论文其他部分请参考下面的网址：

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本人经常出去玩，各种星级的酒店宾馆、青年旅馆快捷宾馆和酒店式公寓都住过。简单的点评下酒店式公寓吧。酒店式公寓其实说白了就是公寓，要说有点肯定有，就是一般东西都比较全活，比如厨房洗衣机等等，周围环境也应该不错，但是具体还是与各地公寓的环境有所差异，但是我住酒店公寓每次都能有一种家的感觉。缺点因为是酒店式公寓，一般打扫卫生只有你叫他他才打扫，还有就是有的公寓因为年代久远装修设施啥的比较陈旧，但也有的新公寓很好，总的来说以快捷酒店的价格住了四星酒店的家庭套房···

坦白说，自己就是因为被套牢了才想起来要上网看看各位的意见。但是自己知道大错已经犯了～下面我具体说说自己的例子～今年在滨江买了一套江景酒店式公寓，总价102万左右，43平，定金5万。中介和开发商都是各种游说。其实一算单价是要2万3多一点的，然后酒店式公寓要考虑到几点：1. 首付50%，也就是要付51万的首付，2.期房，基本上要在2年左右交付，那么如果是贷款的话这两年的月供和贷款利息是要自己承担的；也就是在交房前不管你是全款还是贷款，你都是没有收益的。试想，你如果是把这50万投入到理财去的话，我们就按照比较低的5%算，这两年的回报也在万以上（请计算每年复利）。3.这一点是我认为最重要的一点，酒店式公寓非常难转卖，因为税费很高。研究了很多帖子，这个是国家规定的，一个比较简便的算法是溢价的50%要用来缴税。也就是说假如我的房子从100万涨到了120万，那么其中的10万要给国家。这方面相信任何的中介都不会给你细讲。说实话，现在的买入价已经不便宜了，在想涨到这个幅度需要几年？4. 租房收益难保障。作为短租，过渡用途的酒店式公寓，很难做到不断租，即使你现在认为100万的房子每年收5%的租金是不错的，但是请细想，如果你把首付的钱投入到理财里去，到了第三年50万已经变成万了。其实当你收房的时候已经亏损了7-8万了（且不算贷款的利息钱），而你房租的涨幅肯定跟不上复利带给你的报酬。想到这里真是太心酸了，所以我们最终的决定是不要定金了，因为我们计算过即使不要定金那5万，也比投到那房子里去到时候被套牢要好～顺便说一下，我们那个楼盘地段和物业都不错，在滨江绝对首屈一指，但即使这样我们也不认为楼市可以好到让我们不亏损（跟理财收益比，比如你买银行的理财产品，甚至是一些比较放心的盘，p2p）…写这个贴子完全是因为自己这次的教训太深刻，请大家引以为戒，天上不会掉馅饼，三思而后行，切勿盲目跟风！

智能建筑、建筑设计、工业园区、学校设计等等。开始我也不会，还是学长给的文方网，帮写的《山地风景区特色度假酒店建筑设计研究——以某度假酒店项目为例》，很专业的说西安市老年公寓建筑设计研究建筑设计创新方法研究面向节能建筑设计的计算机能耗模拟从二维走向三维的计算机辅助建筑设计城市地铁及地铁的建筑设计——以深圳地铁为例当代市政办公建筑设计理论及方法研究天津大学建筑学院建筑设计教学改革方法研究初探回应地域自然环境的生态建筑设计策略初探大型幼儿园建筑设计问题及模式研究——以玉溪市澄江县幼儿园研究型设计为例西北地区农村中小学校建筑设计中生态设计方法的研究——以关中地区农村中学建筑设计为例建筑设计项目风险管理分析SketchUp软件在建筑设计构思中的应用研究建筑设计中的生态化模式及策略FOA建筑师事务所建筑设计观念及设计方法研究信息时代大学图书馆建筑设计研究数字技术对建筑设计影响初探基于手牵手计划的中国贫困地区农村幼儿园建筑设计研究建筑气候分析与设计策略研究基于关键链理论的GOA建筑设计公司多项目进度控制研究模块化策略在建筑优化设计中的应用研究被动式太阳能建筑设计气候分区研究自然景观旅游建筑设计与旅游、环境的共生初探建筑设计中的经济性理念数字化设计技术研究——基于信息的建筑设计现代建筑设计作品分析的源流与模式研究山地度假区亲水建筑设计研究——以“达哈·水恋”度假村设计为例个人—组织价值观契合对员工忠诚的影响研究——以南宁市建筑设计企业为例分形建筑设计方法研究走向反思建筑设计学——建筑设计知识批判与重建酒店式公寓的建筑设计初探及其实例分析——以北京地区为例经济性连锁酒店建筑设计研究——以北京和上海为例信息时代建筑设计的互动性与历史环境相协调的酒店建筑设计——以阙里宾舍、唐华宾馆和苏州喜来登大酒店为例当代中国青年建筑师创新思维类型研究现阶段我国高校新建图书馆建筑设计研究——西安思源学院图书馆设计实践探索历史文化遗产资源周边环境中的建筑设计研究