环境影响评价论文

奉上一篇：我国环境影响评价中的公众参与问题及对策摘要 探讨了环境影响评价中的公众参与机制，具体分析了当前公众参与所面临的问题：信息公开不充分、公众参与形式单一、进入渠道和公众参与保障措施缺乏，并提出了相应的对策。关键词：环境影响评价 公众参与 问题与对策��1 前言�公众参与这个概念被引入我国，最早是在1991年实施的一个由亚洲开发银行提供赠款的环境影响评价培训项目中提出的。后经过不断的实践和深入的研究，公众参与机制逐渐成为环境影响评价制度中一项重要的内容。于2003年9月1日正式实施的《环境影响评价法》对公众参与做出了更为明确的规定。�但是就整体而言，公众参与机制在我国还很不健全。公众参与制度设计未能摆脱行政管制的框架约束，仅在名义上扩大了运行中的社会卷入程度，增强了政治合法性，但也吞噬了公众参与的活力��〔1〕而且公众参与制度缺乏法律程序保障，这导致普通公众无法抗衡强势利益集团，公众参与流于形式。一个成熟的公众参与机制应该做到结构合理、配置科学、程序严密、制约有效，并成为现行权力运行机制的重要组成部分。��2 公众参与机制的基本内容�2．1 公众参与的内涵�公众参与的内在性质是以社会公众的身份保护公共利益。传统意义上的公共利益维护者是国家而不是社会成员。然而，由于公共利益的相对独立和国家作为公共利益与个体利益的强制性中介，可排斥公众参与发挥作用��〔1〕�。公众参与就是公众要以制度主体身份参与到公共权力运作中，实现各方代表能够在阳光底下，充分表达自己的利益诉求，形成利益博奕，达到资源的优化配置。�2．2 公众参与的方法�环境影响评价由于技术要求含量高和存在着高度的利益冲突性，决定了环评工作带有很强的专业性质，同时又必须注重多方利益的均衡。因此如何进行公众参与的方法创新，提高公众参与的有效性将变得越发重要。当前常用的公众参与方法主要有两类：一、社会调查，主要是通过访谈、信息、问卷或电话等方式收集信息，常分为定式调查和半定式调查两种形式。�〔2〕�。二、会议讨论，主要有专家咨询或审查和公众听证会等形式。此外还有一种特殊形式是个人由于不满自己权益受侵犯而采取的信访、上访乃至直接对抗等方式。�2．3 公众参与的法律基础�在近十年通过的涉及到环境影响评价的法律文件中，基本都提出了公众参与的要求。但这些法律在公众参与的可操作性方面有明显缺陷。即使是专门的《环境影响评价法》也存在诸多问题：公众参与地位不明确，公众参与无法达到对公共权力的制衡；公众利益主体缺乏明确定义，参与过程缺乏利益刺激，利益损失无法得到赔偿；公众参与成本过高，公众参与的积极性不高，公众参与无法发挥其应有的作用。�3 公众参与中存在的问题�3．1 信息不对称，信息公开不充分�公众对环境保护不够重视的一个很重要的原因是信息不对称��〔3〕一般公众无法获取足够的信息量。信息不公开，公众参与将是一句空话。目前国内在信息公开方面存在明显缺陷，政府机构和政府官员事实上对公共信息进行了垄断，并依靠它对决策权实现了垄断，从而许多公共事务的处理变成了在政府内部寻求处理。�〔4〕在环评过程中，工程项目建设前一般不向公众发布，环评报告书亦不公开，只在开展环评工作时发放问卷或个别走访收集公众意见，有时甚至以专家意见代替公众意见。即使是当前投入巨额资金建设的环境信息网络系统，也存在着重硬件设施投入轻软件建设和人才培养，环境信息的公开从形式到内容随意性很大，可读性不强。还有一些部门打着维护国家机密的幌子，拒绝向外公布环境信息。造成许多网络系统成了摆设，无法实现预期的目的。�3．2 公众参与形式单一，公众参与度不足�当前的公众参与形式单一，公众只有很小的协商参与权，仅限于接受调查，或参加相关的听证会或论证会。即使是参加听证会或论证会，与会人员的社会阶层和人数，也是由组织者自行决定，这常常引发对与会代表身份的置疑，削弱了会议的公正性。此外有些相关部门假借对公众专业知识的担忧，堂而皇之的漠视公众意见，公众的监督权受到蔑视。�公众参与度不足体现在：介入到环评过程的时间较短；多为被动牵涉其中，主动参与的类型较少；各种环保团体和部分公众参与身份没有明确界定，主动参与缺乏进入渠道和信息支持。据不完全统计，我国的环保社团约有1600多个，其中全国性的环保社团有100多个，校园环保社团184个（截至2001年4月）��〔5〕�，而这些社团很少能进入环评工作。但在发达国家，环保社团和 NGO组织有明确的进入渠道。如法国，任何团体在内的公众可通过公众听证会等方式直接参与环境保护活动。其中环保团体除了可以依法提出反对意见和计划外，当行政机关认为业者所提供的环境影响评价不完全或不正确时，往往由环保团体依法介人提供意见。同时环保团体能够在行政机关授权和付费下，拟订环境影响评价书��〔6〕在我国，专家评审是当前公众参与一个很重要的组成部分。然而，专家的选择只由相关的政府机构指定，虽然在新通过的《环境影响评价法》中规定参加评审的专家将从按国家环保总局规定设立的专家库中随机择取，并对环评实施后仍产生显著不良环境影响的，要依据具体原因追究责任。但实际操作却很困难，部分专家在独立审查时会受到所在部门利益的压力，其独立性和客观性无法得到充分保证。如何保障专家独立审查可能受到的利益损失，以及如何对专家审查进行制度监督，法律没有具体的制度规定，仅仅依靠专家的职业道德来确保审查的有效性，这就制度设计而言存在一个道德风险的问题。�3．3 公众参与缺乏程序保障，公众参与成本过高�目前我国的公众参与多限于一些原则性的规定，没有做到从法律机制、经费保障和可操作程序上加以细致立法规定。而有些国家和地方在这方面做的很好。例如美国于1978年颁布的《CEQ条例》对公众参与的程序作了详尽的规定。在环境影响评价报告书定稿前，应征求相关联邦机关的意见、任何申请人的意见、公众意见和利害关系人的意见；在任何情况下，其他机构和个人都可以在90天内对最终的环境影响评价报告主动表示意见。��〔7〕如果主事机关在环境影响评价程序中没有依照法律法规执行公众参与程序，造成信息损害或程序损害，或被认为有其他违法现象，有关利害关系人均可以依法提起诉讼。我国台湾地区的《环境影响评价法》也对环评中各个重要环节的公众参与予以了落实。香港特别行政区对公众参与环境影响评价的程序规定也较具体并具有可操作性。��〔8〕而我国没有规定被检举方应如何处理公众意见，公众的检举并不能确定监管程序的启动。一般的公众或环保社团受限于力量分散或经济压力，很难抗衡经济强势的利益集团。再者，由于环境利益游离于宏观经济核算体系以外，政府官员又受到短暂任期政绩考核的压力，常常为了追求经济利益，压制公众的正当环境利益诉求，甚至打击报复信访、上访群众，造成公众参与风险过大，成本过高。��4 公众参与的不足和改进�公众参与作为独立的制衡机制，可防止公共权力被滥用，提高环境评价的有效性。但公众参与也存在各种不足：部分公众偏重局部利益，而忽视整体利益和未来利益，造成社会整体利益损失；公众素质良莠不齐，对环评项目了解不一，易造成信息偏失，有效性降低；公众参与耗费时间多，费用较大，增加了社会成本。�虽然公众参与的历史不长，其操作过程还存在着诸多不足；但这决不能成为对它敷衍了 事的借口。它代表着民主自治的方向，是建设公民社会的基本要求。我们应该从多方面来完善公众参与机制：� 转换观念，明确公众参与的地位�当前公众参与机制所面临的困境，关键不在于其技术上的成熟与否，而在于政府是否愿意转换观念，实现由“全能型政府”向“服务型政府”的转变，更多的让公众自己行使自己的权力。环境利益的衡量如仅取决于政府官员的决策，会受到信息不畅和决策者认识能力的限制而产生决策的偏颇甚至故意的偏袒。而公众参与对决策程序的介入，有利于提高决策的科学性和公正性，同时也增加了公众的认同，扩大了政府的代表性。� 广开渠道，完善信息公开制度�完善信息公开制度是对公众知情权的落实，要充分利用各种大众传播媒体宣传环保知识，公布环保信息。当前要特别重视互联网的发展，各地政府部门应该大力发展电子政务，将除国家机密以外的所有文件公开到政府网站，并要充分利用信息的便捷，加强与群众的互动联系，增强公众对政府的监管，提高公众对政府的信任。� 大力发展民间环保组织，拓展公众参与渠道�我国民间环保组织无论是规模还是实力都与发达国家有很大的差距，而且它在环境保护工作中所能起的作用也没得到充分的发挥。这主要是民间组织开展公益活动所需的政策环境和激励机制不完善，民间组织的生活空间狭小。国家应该制定专门的法律或政策，鼓励环保社团的发展，同时拓展公众参与渠道，保障公众对决策的异议权。� 细化实施细则，用法律程序保障公众参与�尽快制订相关的法律细则，用法律条文明确政府、项目方、普通公众在环境评价过程中的权利和义务。引人环境诉讼，或建立独立于政府的超然的环境仲裁机构，对环境纠纷进行仲裁。建立被告方举证责任制，降低公众参与的成本。��参 考 文 献��1．丁晓阳.试论环境法的公众参与机制，2003年中国环境资源法学研讨会（年会）论文.�2．陆雍森.环境评价(第二版)，同济大学出版社，1999，584~590.�3．安艳玲.陆根法，解决中国农村环境保护信息非对称性的方法探索，环境污染与防治，2003，25（2）:83~85.�4．吴敬琏.建设一个公开、透明和可问责的服务型政府，财经，2003，86（12）:21~24.�5．汪亦红.试论环境保护的公众参与机制，环境保护，2002，7，30~32.�6．王明远.环境法论坛：环境影响评价制度中的公众参与，中国环境报2001，3，31.�7．张学超.中外环境影响评价制度之比较，中国环境报2002，5，1.�8．刘春华.内地与香港环境影响评价制度比较，环境保护，2001，4.

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城市轨道交通规划环境影响评价 作者：罗晓 ISBN：10位〔7802096596〕 13位〔9787802096592〕 出版社：中国环境科学出版社 出版日期：2008-1-1 定价：￥ 元[编辑本段]内容提要 本书从理论和实践两方面系统介绍了城市轨道交通规划环境影响评价。结合近年来规划环境影响评价工作的经验，分析了我国城市轨道交通的特点和规划内容。基于对国内外现有规划环评技术方法的研究，介绍了城市轨道交通规划环境影响评价的技术框架和评价方法。全书共分9章：第一章、第二章，文献回顾和评价内容的确定；第三章、第四章，城市轨道交通规划环境影响评价技术框架的建立；第五章至第八章，城市轨道交通规划环境影响评价技术方法啊；第九章，城市轨道交通规划环境影响评价案例。本书可作为环境影响评价专业人员以及政府人员、城市规划人员的参考书。[编辑本段]作者简介 罗晓，2006年南开大学环境科学与工程学院博士毕业，现任教于河北科技大学，主讲环境管理信息系统、地理信息系统、环境工程CAD等多门课程，同时兼职南开大学战略环境评价研究中心的研究工作。曾作为副主编参与《工程CAD技术及应用》、《水处理工程CAD技术应用及实例》《环境工程CAD技术应用及实例》等多部科技图书的编写。目前主要从事环境规划、环境评价、环境信息系统开发研究。[编辑本段]目录 1 引言 2 国内外城市轨道交通规划环境影响评价研究进展 3 城市轨道交通规划分析 4 城市交通的环境影响分析 5 城市轨道交通规划空气质量影响评价方法 6 城市轨道交通规划噪声与振动环境影响评价方法 7 城市轨道交通规划生态与影响评价方法 8 城市轨道交通规划社会影响评价方法 9 评价案例 ……

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我国房地产类建设项目的环境影响评价环境影响评价的概念从1973年第1次全国环境保护会议后，开始引入中国。高等院校和科研单位的一些专家、学者，在报刊和学术会议上宣传和倡导环境影响评价，并首先在环境质量评价方面开展了工作。1979年11月，中国环境学会环境质量评价委员会编写了“环境质量评价参考提纲”，为各地进行环境质量现状评价研究提供了方法。1979年9月，《中华人民共和国环境保护法（试行）》颁布，规定：“一切企业、事业单位的选址、设计、建设和生产，都必须注意防止对环境的污染和破坏。在进行新建、改建和扩建工程中，必须提出环境影响报告书，经环境保护主管部门和其他有关部门审查批准后才能进行设计”。至此，我国的环境影响评价制度正式建立起来[1]. 从我国环境影响评价制度的发展可以看出，我国将建设项目纳入环境影响评价制度管理主要是从工业建设项目（污染类）开始的，然后逐步扩大到生态方面的建设项目，而对房地产类建设项目一直没有统一的环境管理模式。直至1998年《建设项目环境保护管理条例》颁布后，国家环境保护总局才在1999年制订的《建设项目环境保护分类管理名录（试行）》[2]中，明确将房地产开发项目纳入建设项目环境影响评价范围，并根据房地产类建设项目的占地面积或建设面积对其实行分类管理。2001年国家环境保护总局针对全国对“试行名录”的执行情况和有关部门的反馈意见，重新修订了《建设项目环境保护分类管理名录》（第1批）[3].目前，我国对房地产类建设项目的环境管理均是按照“第1名录”的规定进行分类管理的，即建筑面积5万平米（含）以上应编制环境影响报告书，建筑面积5000（含）～50000平米的应编制环境影响报告表，建筑面积5000平米以下的编制环境影响登记表。 1、评价方法 评价的技术方法 自1979年环境影响评价制度在我国确立以来，我国在建设项目环境影响评价技术方法方面做了很多的研究，1993年原国家环境保护局在总结多年实践经验的基础上发布了《环境影响评价技术导则》（总纲、大气环境、地面水环境），该导则规定了建设项目环境影响评价的一般性原则、方法、内容及要求，主要适用于工业类建设项目（污染类）的评价，评价重点是对建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施。 随着非污染生态类建设项目的日益增多，我国加强了在非污染生态类建设项目环境影响评价方面的研究，1997年国家环境保护总局发布了《环境影响评价技术导则———非污染生态影响》，明确了环境影响评价技术导则非污染生态影响评价的方法与要求，主要适用于水利、水电、矿业、农业、林业、牧业、交通运输、旅游等行业开发利用自然资源和海洋及海岸带开发，对生态环境造成影响的建设项目和区域开发项目环境影响评价中的生态影响评价。 此外，国家环境保护总局和有关部门还加强了行业环境影响评价技术方法的研究，发布了《辐射环境保护管理导则、电磁辐射环境影响评价方法与标准》（HJ/）、《火电厂建设项目环境影响报告书编制规范》（HJ/T13-1996）、《港口建设项目环境影响评价规范》（JTJ226-97）、《公路建设项目环境影响评价规范（试行）》（JTJ005-96）等技术规范，用以指导电磁辐射、火电厂、公路等建设项目的环境影响评价工作。 评价的一般方法 1999年，国家环境保护总局发布《建设项目环境保护分类管理名录（试行）》后，我国将房地产类建设项目正式纳入了环境影响评价范围，但没有相应的评价技术导则和规范。目前，我国房地产类建设项目评价一般沿用工业类建设项目的评价导则，在其评价目的、等级、范围、重点和因子的确定以及《报告书》的章节设置上都将房地产类建设项目视作污染类建设项目。 （1）评价目的的确定。目前，房地产类建设项目评价的主要目的是认真贯彻国家有关环境保护政策；从整体上综合考虑房地产开发活动对环境所产生的影响；实现污染物的达标排放和总量控制；反馈于设计，为房地产建设项目的建设和环境管理提供决策依据。 （2）评价工作的一般等级和范围的确定。根据《环境影响评价技术导则》（GH/—），结合房地产类建设项目的特点与污染物排放强度特征，确定评价工作的等级和范围。 环境空气：由于房地产类建设项目在施工期和营运期一般采用清洁能源，大气污染物排放量少，但施工期的扬尘、施工机械及车辆运输排放的尾气会对局部环境空气质量造成一定影响，因此，确定房地产类建设项目施工期环境空气一般评价等级为3级，评价范围为项目场界区域内。 地表水：房地产类建设项目排水主要为生活污水，污水水质简单，如果排水进入大中型河流的，地表水一般评价等级为3级，评价范围为污水排口下游2000m；如果排水通过市政管网进入城市污水处理场的，评价中只作简单的交待即可。 环境噪声：房地产建设项目建成后噪声源少，声源声级低，对周边环境影响不大，但施工期噪声声源多而声级高，因此，一般确定施工期评价等级为3级，评价范围为场界100m以内。 （3）评价重点的确定。房地产类建设项目的评价目的、等级、范围确定了其评价的重点是，在工程分析的基础上对施工期的噪声和粉尘以及营运期的污水、噪声等环境影响进行重点评价，对污水、噪声等环境保护措施的经济技术可行性进行论证。 （4）评价因子的选取。评价因子一般包括环境质量现状评价因子和环境影响评价因子两大类，而环境质量现状评价一般包括环境空气、地表水环境、声环境等方面的评价因子，环境影响评价一般包括地表水、声环境、固体废弃物等方面的评价因子，评价时一般选取一些常见的评价因子。 环境质量现状评价：环境空气评价因子一般选取SO2、NO2和TSP；地表水环境评价因子一般选取pH、CODcr、BOD5、TP、石油类和氨氮；声环境评价因子一般选取环境噪声。环境影响评价：地表水环境评价因子一般选取CODcr、BOD5、SS和动植物油；声环境评价因子一般选取等效A声级；固体废弃物评价因子一般选取建筑垃圾和生活垃圾。 （5）《报告书》章节设置。房地产类建设项目环境影响报告书一般包括以下几方面的内容： 总则：主要介绍项目环境影响评价的目的、编制依据、采用的标准、环境敏感点和保护目标等方面的内容； 建设项目概况：主要是对建设项目的名称、地点及建设性质、主要技术经济指标、总平面布局、交通组织以及水、电、气供给，通讯、通风空调，雨、污排水与生活污水处置设施位置、规模等公用工程的介绍； 工程分析：这是《报告书》比较重要的一个章节，主要是对施工期、营运期污染物产生情况进行较详细地分析，并对建设项目拟采用的环境保护措施及效果进行汇总； 区域自然社会环境概况：对气象、地形地貌等自然环境，与项目相关的社会环境现状进行简明扼要的描述； 环境质量现状评价：主要是对拟建工程区域的空气、地表水、声环境进行现状评价； 环境影响预测评价：在工程分析的基础上对施工期、营运期的环境影响进行定性或定量地分析； 环境保护措施：这也是评价的重点章节，主要是对施工期、营运期的环境保护措施进行经济、技术可行性论证，从而对项目提出反馈意见； 项目环境管理和监测计划：设置环境管理机构，拟定环境管理内容和职责以及环境监测计划等； 环境影响评价结论及建议：这是《报告书》最后一个章节，也是一个很重要的章节，通过前面几个章节客观、公正、科学地评价，在《报告书》的结论中必须要明确项目从环境保护角度建设是否可行，并对项目建设提出切实可行的建议。 2、房地产开发现状及开发中存在的环境问题 我国是一个发展中国家，人口多，底子薄，住宅问题十分突出。随着我国改革开放的不断深入，经济建设的不断发展，也促进了住宅产业的迅速发展。1998年以来，在国家宏观政策的推动下，以住宅为主的房地产业持续快速发展，有效地启动了居民住房消费，为改善人民群众居住条件、调整产业结构、加快城市建设、带动相关产业发展、解决社会就业、扩大内需、拉动经济增长发挥了重要作用。2002年，全国城市人均住房建筑面积达到[4]，住房短缺问题基本解决。但与发达国家相比，与全面建设小康社会居民居住需求相比，仍有较大差距，住房苦乐不均问题还比较普遍。 随着国民经济的持续发展、城镇化进程的加快、城镇人口的增加、居民消费观念和消费结构转变，对住房的需求将持续增加，对居住环境、居住质量的要求将不断提高。未来几年，房地产业仍将有较大的发展前景，一方面要继续加快房地产业发展，进一步发挥住宅与房地产业对国民经济的拉动作用；另一方面，要加快推进住宅产业现代化步伐，提高住宅质量，改善人居环境，满足城镇居民的住房需求。改善人居环境、提高居住质量是党的十六大提出的全面实现小康社会目标的重要内容。 房地产开发业是城市第3产业的主要组成部分，作为城市人民的居家、工作、娱乐、商业活动的场所，它丰富了人民生活，让人民安居乐业。随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，人们拥有了一个共同的愿望，就是生活环境的不断改善，能够拥有一个舒适、安静的居住空间。然而，由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，工业废水、废气、汽车尾气、热岛效应、噪音、光污染等使城市居住和工作环境变差了很多，人们也更关注居住环境的健康舒适性和安全性。一些房地产商环意识薄弱，在房地产选址、建设时仅考虑地块的区位、交通、能源及其他公用基础设施等因素，没有重视地块外界环境影响、周边的生态环境质量、内部规划建设及环境管理问题，这样必会暴露出或隐藏着种种环境问题，如交通拥挤、绿地缺乏、人口密集、废物垃圾成山、污水横流、高压线横穿小区、噪声干扰、物业管理混乱等。 这些环境问题对居民的健康与安全、小区的舒适性和生态价值等会产生不利影响。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要加强环境意识，做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。引导我国房地产业走上“绿色”的可持续发展道路，使之成为我国重要的支柱产业之一。 3、评价存在的问题及发展趋势 目前，我国对房地产类建设项目的环境影响评价仍沿用工业建设项目的环境影响评价模式、手段、方法、体系，从其评价因子的选取，评价重点以及报告书的章节设置可以看出这种传统的评价模式将房地产类建设项目视为污染类的建设项目，注重了房地产项目开发建设对外环境造成的影响，污染物能否达标排放以及所采取的环境保护措施是否可行等，而忽略了外环境及建筑群落布局对房屋使用者造成的影响，没有考虑什么样的环境适宜人居住。这种评价模式没有抓住房地产类建设项目的环境影响评价特点，不能适应现代社会对人居环境的要求。 居住环境是人类生存环境的重要组成部分，随着社会经济的发展，居民对生活水平和居住环境的要求也不断提高，不再是为了生存而生存，而是要求享受生活，体验高质量的人生，追求舒适、幸福的生存空间。这就给房地产类建设项目环境影响评价提出了更高标准，同时也增加了环境影响评价的范围与内容。房地产类建设项目进行评价时应当以人为主体，树立“以人为本”的理念，考虑房地产类建设项目环境影响评价所具有的与一般环境影响评价不同的特点，如项目与环境影响之间的双向性；以危害居民健康的评价指标为主；评价范围小而评价内容更全面更细致；评价过程不仅应当注重物理指标，亦应当注重定性指标等。在房地产类建设项目环境影响评价方法、体系上还有大量的诸如评价方法学、评价因子的选取、评价标准及综合评价指数的确定、评价结果的判定和公众参与方式等工作有待研究。通过合理的评价体系来科学评价居住环境质量及其人居环境适宜性，以便能够准确地反映项目所在区域的环境状况，更好地保护和提高项目的环境质量。因此，建立具有科学性和规范化的居住环境适宜性评价体系就显得十分必要和紧迫。

商业房地产项目融资与运营管理摘要：商业房地产开发投资具有投资规模大、回收期长、高风险、高收益的特点，采用合适的融资方式是商业房地产开发投资成功的前提。项目融资是一种新的融资方式，具有非公司负债型融资和风险分担的特点。二者的结合是商业房地产开发的一个全新课题。 关键词：商业房地产 项目融资 风险分担 融资结构 商业房地产开发融资的特点 从2002年开始，商业房地产在我国飞速发展。统计数字表明，2002年，随着中国加入世贸，国内商业地产的资金比重陡增％。一波商业房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。 商业房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、Shopping mall等的建设一般都需要大量的资金，而且，商业房地产经营一般还要经过2～3年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家商业房地产开发公司，能否介入商业房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多开发商都是因为资金问题对商业房地产望而却步。 商业房地产具有高风险、高收益的特性。商业房地产的收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，商业房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，商业房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。 商业房地产的上述特性说明能否筹集到足够的资金是商业房地产开发投资实施的前提，能否有足够长时间的灵活可用资金是商业房地产战胜风险的保障，并且应该做好投资失败分散风险的准备，否则一次失败对商业房地产开发企业可能是致命的打击。 项目融资的概念和特点 项目融资理论国际上产生于20世纪80年代，90年代开始实践运用。自从1981年3月FASB对项目融资进行正式界定之后，一直是国际金融界关注的热点之一。 “项目融资”是一个特定的金融术语，是“为一个经济实体安排的融资其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”。 中国银行的网站上，将项目融资界定为：“项目融资即项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目，目前应用领域逐渐扩大，例如已应用到大型石油化工等项目上。” 传统的融资方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需要借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。 项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方三方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金（或投资者购买项目债券）；资金提供方（债券投资者）主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原则上对项目发起方项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。一般而言，项目融资有如下几个特点：项目导向、无追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、风险分担、非公司负债型融资(off-balance finance)、贷款的信用支持结构多样化、融资结构复杂，融资成本较高、充分利用税务优势，降低融资成本。项目融资的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担，及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。 项目融资的参与者一般包括：项目发起人(project sponsors)、项目公司（project company）、贷款银行(lending bank)、产品购买者或设施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、设备、材料、能源供应商(suppliers)、融资顾问(financial adviser)、法律与税务顾问(law or tax adviser)、有关政府机构(host government)、保险公司（insurers）、租赁公司（leasing company）、信用评级公司(ratings)。 项目融资与商业房地产的结合 目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。 目前，项目融资在我国处于起步阶段，项目融资在传统意义上并不用于商业房地产项目融资，主要用于三大类项目：一是资源开发项目，如石油、天然气、煤炭、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等均可成为项目融资的对象。二是基础设施项目。三是制造业项目，如大型轮船、飞机等。招商银行将项目融资的使用范围界定为：“项目融资主要用于需要巨额资金、投资风险大而传统融资方式又难以满足但现金流量稳定的工程项目，如天然气、煤炭、石油等自然资源的开发，以及运输、电力、农林、电子、公用事业等大型工程建设项目。”传统意义的项目融资需要现金流量稳定，而商业房地产的现金流量却具有波动性，因此，如何利用项目融资的优点为商业房地产项目融资，创造为商业房地产量身定做的项目融资模式是解决问题关键所在。主要内容为以下几个方面： 如何实现有限追索 追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险的评价以及项目融资结构的设计。应该根据具体的商业房地产项目的风险系数、投资规模、投资结构、开发阶段、经济强度、市场安排以及投资者的组成、财务状况、生产技术管理、市场销售能力来安排。尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。 如何分担项目风险 风险分担是项目融资的突出优点，应该在投资者、贷款银行以及其他与项目利益有关的第三方之间有效地划分项目的风险，风险分担的程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。 如何利用项目的税务亏损来降低投资和融资成本 商业房地产项目前期投资巨大，可以考虑如何通过合并纳税来获得前期税收上的利益。 如何实现投资者对项目百分之百的资金要求 项目融资中股本资金的注入方式比传统的公司融资更为灵活，但在设计融资结构时应最大限度地控制项目的现金流量，保证现金流量不仅可以满足项目融资结构中正常债务部分的融资要求，而且还可以满足股本资金部分融资的要求。 如何处理项目融资与市场安排之间的关系 对于一般的项目融资而言，长期的市场安排是实现有限追索项目融资的一个信用保证基础，但是商业房地产市场前景难以确定，因此，在风险分担时，项目投资方应该给予债权人一定的保证。 如何结合项目投资者的近期融资战略和远期融资战略 长期融资的时间有的可达20年之久，但一般的投资者出于对当地的投资领域不熟悉采取谨慎之策,仅仅把融资当作是一个过渡，所以时间不会太长。而且由于种种情况的变化很可能涉及到“重新融资问题”的出现，其难易程度是根据融资结构的不同决定的。 如何实现投资者非公司负债型融资的要求 这是商业房地产项目融资的核心内容。 项目的基本融资模式主要有三方面的特征： 在贷款形式上。一个有限追索或无追索的贷款；购买项目一定的资源储量和产品。 在信用保证上。要求对项目的资产拥有第一抵押权，对于项目的现金流量具有有效的控制；要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行；要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金；对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证；市场方面，要求项目具有类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的市场合约安排。 时间结构上。无论融资方案如何复杂，其包括的两个阶段是：项目的建设、开发阶段和项目的经营阶段。几种具有代表性的融资模式有：投资者直接安排融资的模式；投资者通过项目公司安排融资的模式；以“设施使用协议”为基础的融资模式；以“杠杆租赁”为基础的融资模式；以“生产支付”为基础的融资模式；以“黄金贷款”为基础的融资模式； BOT 项目融资模式。 笔者认为在这些融资方式当中，商业房地产融资可以采用通过组建项目公司进行融资的方式。包括通过项目公司、项目子公司、合伙制结构三种模式： 通过项目公司安排融资 由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。第一，项目投资者根据股东协议组建项目公司，并注入一定的股本资金；第二，项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，建设经营并拥有项目；第三，项目融资安排在对投资者有限追索的基础上。在项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。 投资者通过项目子公司安排融资 建立项目子公司，以该子公司的名义与其它投资者组成合资结构安排融资。由于项目子公司缺乏必要的信用记录，可能需要投资者提供一定的信用支持和保证。第一，容易划清项目的债务责任；第二，项目融资有可能被安排成为非公司负债型的融资；第三，在税务结构安排上灵活性可能会差一些。 投资者通过合伙制项目安排融资 通过项目公司安排项目融资的优点：法律关系较简单，便于银行就项目资产设定抵押担保权益，融资结构上较易于被贷款银行接受、投资者的债务责任清楚，项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司负债型融资、可利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件、项目资产的所有权集中在项目公司，管理上较灵活，项目公司可直接运作项目，也可仅在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托给另外的管理公司。通过项目公司安排项目融资也有一些缺点：缺乏灵活性，很难满足不同投资者对融资的各种要求，主要表现在：在税务安排上缺乏灵活性；债务形式选择上缺乏灵活性，虽然投资者可以选择多种形式进行投资，但由于投资者难以直接控制项目现金流量，各个投资者难以单独选择债务形式。 并不是很完整，仅供参考，请自借鉴。希望对您有帮助。