我国土地储备制度对房地产市场的影响内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。关键词：土地储备制度 房地产市场 对策建议土地储备制度在我国的兴起综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。城市土地储备制度应用状况近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。地价房价上涨，开发市场起点不公在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。市场结构失衡，多层次需求难满足我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。土地储备制度对房地产市场影响的分析作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。对城市土地价格上涨的分析纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25 万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因 目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为 0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。DP= 1636.75+13.92DS(t= 1.752)拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940LN (DP)=7.001+0.221LN (DS) (t= 3.125)拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。对商品房价格上涨的分析房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。HP= 815+1.079DP(t= 9.849)拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996LN (HP)=2.566+0.718LN (DP)(t=10.232)拟和优度检验R=0.659，F=7.73，DW=3.355由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素 目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。HP= -236.18+12.814M(t= 7.844)拟和优度检验R=0.940，F= 62.67，DW= 2.564LN (HP)=2.11+1.065LN (M)(t=8.242)拟和优度检验R=0.646，F= 7.30，DW= 3.444由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平 我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。完善土地储备制度的对策建议为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：合理控制土地储备的范围和数量土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。加大土地供应结构的调整力度土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。建立健全相关配套的法律法规建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题 如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。强化土地储备管理的监控职能土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。重构土地储备的组织体系在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。参考资料：1. 杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）2. 吴次芳、谭永忠，我国城市土地储备的几个问题，城市问题，2002（5）3. 刘田，构筑土地市场巍峨大厦——红五月纵横谈，中国土地，2002（6）4. (日)野口悠纪雄著，汪斌译，土地经济学，北京：商务印书馆，19975. 毛镇林、赵相如、王待宗，政府建个“土地储备中心”如何——杭州土地资源收购储备制度评述，杭州市土地储备中心网6. 陈迪，“土改”点燃公平之火，决策资源房地产研究中心网7. 沈兵明、罗罡辉、卢春强、祝军，城市土地储备量研究——以杭州市为例，经济地理
结合我国现有耕地状况浅谈如何切实有效的保护耕地土地是我们人类生存与发展的基础，是十分宝贵的资源和资产。随着人口的迅猛增长，我国人多地少，土地资源总体质量差，耕地后备资源严重不足、土地利用率低等现实问题日益显著，也越来越引起社会各界的关注。当前，我国的耕地保护形势依然非常严峻，全国耕地总面积仅剩18.27亿亩，人均占有耕地面积只有1.39亩，远远低于世界平均水平，同时每年还有1亿亩左右的耕地不能得到灌溉，有近三分之一的耕地受到水土流失的侵害。根据中国“十一五”规划纲要，到2010年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩，这是一条直接关系到13亿中国人吃饭问题的底线。加强耕地保护，已经刻不容缓。一、我国耕地的现状与世界上其他各国相比，我国的耕地具有如下特点：人均占有耕地数量少。1996年底我国耕地统计数为 14．32亿亩，人均耕地为 117亩，不及世界人均耕地 3 75亩的 1／3，而且农业生产条件相对较好的地区人均占有耕地的数量要比农业生产条件相对较差的地区人均占有耕地的数量要低。因此，人多地少是我国的基本国情。1.耕地总体质量差，生产水平低。从全国范围来讲，我国的优质耕地少，抗自然灾害能力差．耕地中还有近亿亩坡度在25度以上，需逐步退耕。耕地质量差和耕地与水资源分布不均匀造成我国耕地的生产水平较低，与世界发达国家或农业发达国家相比，粮食单产相差100公斤以上。2.耕地退化严重。我国许多耕地处于干旱和半干旱地区，受到荒漠化的影响。我国干旱、半干旱地区40％的耕地不同程度地退化，全国有30％左右的耕地不同程度受水土流失的危害。3.耕地资源贫乏。据统计，我国耕地后备资源即使全部开发成耕地，人均增加耕地也不足0．1亩，而且建国以来，经过长期开发，剩余的后备耕地资源大多为质量差、开发难度大的土地。 因而，我国必须要保护耕地。切实保护耕地严格控制耕地转为非耕地是耕地保护的基本原则。二、我国为什么要大力开展耕地保护1.我国的确实现了农产品严重短缺到供求总量平衡、丰年有余的历史性跨越，并不意味着我国的粮食安全可以高枕无忧。农业仍然是我国保持经济发展和社会稳定的基础，仍然要始终把农业放在发展国民经济的首要位置，仍然要保护和提高粮食生产能力。在21世纪，保障粮食安全是我国农业现代化的首要任务。人口与耕地、粮食矛盾是农业资源优化配置的最大障碍。我国在相当长的时间内，粮食生产将仍然是农业的主体，农业现代化进程包含着粮食安全水平的提高，粮食安全水平的提高是农业现代化的重要组成部分。在我国，没有国家粮食安全及其水平的提高，就不可能实现农业现代化。粮食安全水平是衡量我国农业现代化的重要标志。2.严格保护耕地是保护、提高粮食综合生产能力的前提。党的十六届三中全会指出，要实行最严格的耕地保护制度，保证国家粮食安全。保护、提高粮食综合生产能力说到粮食，必须以稳定一定数量的耕地为保障。耕地是人类获取食物的重要基地，维护耕地数量与质量，对农业可持续发展至关重要。我国明确规定“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地”是基本国策，要求在有限时间内，建立耕地保护制度，保护基本农田。基本农田是耕地中的精华，是维护国家粮食安全最基本的依靠。保护耕地最重要的是把基本农田保护好，这是一条不可逾越的红线。保护耕地特别是保护基本农田，是保护、提高粮食综合生产能力的重要前提。耕地问题的实质是农业问题特别是粮食问题。三、中国耕地资源保护面临的困难耕地是土地的精华，是农业最为基本的生产资料。一个国家的国民经济和社会的稳定及健康发展都离不开耕地的合理开发和利用，尤其是像我国这样一个典型的对土地高度依赖的农业大国，耕地的地位与作用就显得特别重要。党中央、国务院对耕地管理工作高度重视。中央领导反复强调，要珍惜每一寸土地，实行世界上最严格的土地保护制度。强调保护耕地对国家粮食安全具有基础作用，对亿万农民的生计具有保障作用，对农村乃至全社会具有稳定作用。进入新世纪，中国将加快全面建设小康社会和国家工业化、城镇化的进程，经济社会的新变化新要求，使中国耕地资源保护与食物安全保障面临不少难题。”1．人口增长、耕地消失、粮消费需求呈刚性增长问题比较突出农产品稳定供给的任务越来越艰巨。随着人口增长和人民生活水平的提高，今后每年中国粮食消费还要增加50亿公斤左右，非粮食食物的需求也会不断增长，食物消费需求呈刚性增长。但由于粮食生产必需的耕地和水资源数量难以增加，稳步提高粮食综合生产能力的难度越来越大，粮食和农产品供给始终面临着严峻挑战和巨大压力。耕地资源急剧流失，最大的影响就是使我国由于人口迅速增长而日益突出的人地矛盾更是雪上加霜。一方面，全国人口每年以1000多万人的速度增长，最高达1700万人。另一方面，全国耕地资源正在以惊人的速度消失。根据中国科学院国情分析研究小组估测，我国现有耕地约1.218亿公顷，绝对数量居世界前列，但人均占有量不足，远低于世界平均水平。人口与耕地一增一减，使我国人地矛盾更加严峻。在数量减少的同时，耕地质量下降的问题也不容忽视。2．耕地资源保护的难度越来越大改革开放以来，我国经济一直保持着高速增长的势头，但这种高速增长主要有赖于外延扩展而非集约化利用土地，是以占用大量耕地为代价取得的。全国上下的开发区热，是耕地流失的一大缺口。近年来，由于城镇化加快、生态退耕以及部分地方违法违规乱占滥用耕地等原因，2006年土地违法案件数量和涉及的违法用地面积出现反弹。农村建房、修公路、造坟墓等占用大量耕地，我国每年农村土葬占有2000公顷之多，其中半数以上是肥沃的耕地。3．耕地后备资源限制强度较大国土部门组织的调查表明，当前我国耕地后备资源总量为0.0753亿公顷，但各主要耕地后备区域的开发均面临保护和改善生态环境的重压。能否妥善解决生态环境问题，已成土地开发整理工程成败的关键。耕地后备资源生态背景不良。我国耕地后备资源在31个省、区、市都有分布，但大部分位于北方和西部干旱地区。耕地后备资源丰富的西北干旱、半干旱地区，土地质量较差。其共同特点是存在干旱缺水、盐碱、风沙、低温严寒等一种或多种限制因素，且限制强度较大，生态环境脆弱。4．我国现有的耕地质量不高耕地退化是指人类对耕地的不合理利用而导致耕地地力下降的过程，通常表现为耕地土壤利于农作物生长的物理、化学与生物等方面特性的下降。根据全国第二次土壤普查，全国优质耕地只占21%，土壤有机质低于0.5%的耕地约占10%。现有的耕地中，缺磷地占59%，缺钾地占23%，缺磷钾地占10%。水土流失，盐渍化、沼泽化、沙化的耕地，共计占53%。现有的耕地中，按质量分，一等地占41%，二等地占34%，三等地占20%。按产量分，一等地点41%，二等地占34%，三等地占20%。按产量分，高产田占29.7%，中产田占30.3%，低产田占40%。现有的耕地中，缺磷地占59%，缺钾地占23%，缺磷钾地占10%。水土流失，盐渍化、沼泽化、沙化的耕地，共计占53%。受工业三废污染和酸雨侵蚀的耕地还有0.0853亿公顷。不宜继续耕种的耕地约占耕地总面积的3.65%。5．建立农业可持续发展机制的要求越来越紧迫粗放型经济增长方式主要依靠增加生产要素量的投入来扩大生产规模，实现经济增长。以这种方式实现经济增长，消耗较高，成本较高，产品质量难以提高，经济效益较低。集约型经济增长方式是指在生产规模不变的基础上，采用新技术、新工艺，改进机器设备、加大科技含量的方式来增加产量，这种经济增长方式的基本特征是依靠提高生产要素的质量和利用效率，来实现经济增长。以这种方式实现经济增长，消耗较低，成本较低，产品质量能不断提高，经济效益较高。目前在中国农业发展中，节约资源、保护环境的可持续发展机制尚未建立起来。在农业资源的节约和利用上，节约资源的良好氛围还未形成，经济上调动农民节约资源积极性的有效办法和利益补偿机制还不健全。四、如何切实有效的保护耕地1、坚决制止耕地闲置、抛荒。全面清理占而未用、具备耕种条件的耕地，组织乡（镇）、村、户及时复耕，并由土地征用单位支付复耕费用；对闲置一年以上的土地，要依法处以罚款；对闲置两年以上的土地依法收回。对常年和季节性抛荒的承包地，可由种粮大户耕种。县、乡两级政府对制止耕地抛荒承担直接责任，并把此项工作列入干部目标管理考核责任制，对耕地抛荒严重的地方，坚决追究、严肃查处当地领导的责任。2、严格执行土地用途管制制度。加强规划实施管理，促进各类建设特别是城镇建设合理集约用地。严格实施土地规划计划，从严控制用地规模。减少用地报批环节，缩短报批周期，积极主动为重点工程建设项目提供用地服务。同时，各级地方政府要坚持依法用地，决不能以用地报批程序慢或缺乏征地资金等各种理由，擅自用地、越权用地、违法用地，决不能以牺牲资源和农民利益为代价，换取经济的一时发展。3、严格巡查,加大执法力度。建立土地动态巡查制度，成立土地巡查小组，坚持定期巡查，巡查到位、不留死角。对巡查中发现的问题及时处理，将违法行为消灭在萌芽状态。加大对违法案件查处力度，对重大违法案件要公开查处，一抓到底，既要处理事，更要处理人，构成刑事犯罪的，要移交司法部门追究刑事责任。4、认真落实基本农田保护制度。切实加强耕地保护，根据“基本农田保护面积数量不少、质量不降和绝不允许擅自将耕地改为非农用地，这是一条不可逾越的红线”的总体目标和要求，采取有效措施，切实抓好基本农田保护工作。建立县乡村保护基本农田领导小组，形成保护网络，对基本农田管理实行定位、定量、定人，确保每片都有一个责任人，村村都有专职管护员。5、积极推进土地开发整理复垦，增加有效耕地面积。严格执行“占一补一“，确保耕地占补平衡，全面实行建设项目补充耕地与土地开发整理复垦项目挂钩制度，严格按项目考核，落实责任，建立和完善土地开发整理复垦管理制度，以重点项目实施为导向，全面推进土地开发整理复垦，形成补偿耕地的良性循环机制。总之，耕地是人类赖以生存和发展的基础，面对我国耕地严重不足的严峻形势，采取各种措施，预防和消除危害耕地及环境的因素，稳定和扩大耕地面积，维持和提高耕地的物质生产能力，预防和治理耕地的环境污染，是保证土地得以永续和合理使用，稳定农业基础地位和促进国民经济发展的重大问题。所以及时采取切实有效的办法保护耕地将是我国目前急需着力解决的一大重要问题。耕地保护制度主要有以下几个方面：土地用途管制制度。《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定：“国家实行土地用途管制制度。”该条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”耕地总量动态平衡制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十三条规定：“省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，采取措施，确保本行政区域内耕地不减少；耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。个别省、自治区、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后，新开垦耕地数量不足以补偿所占用耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。”耕地占补平衡制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十一条第二款规定：“国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地，按照占多少、垦多少的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”耕地保护目标责任制度。根据《基本农田保护条例》关于“县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划，作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上级人民政府监督实施”的规定，各级政府应当建立以基本农田保护和耕地总量动态平衡为主要内容的耕地保护目标责任制，每年进行考核。基本农田保护制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十四条规定：“国家实行基本农田保护制度。“基本农田保护制度包括基本农田保护责任制度、基本农田保护区用途管制制度、占用基本农田严格审批与占补平衡制度、基本农田质量保护制度、基本农田环境保护制度、基本农田保护监督检查制度等。 ? ? 农用地转用审批制度。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”土地开发整理复垦制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十八条规定：“国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地；适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。”第四十一条规定：“国家鼓励土地整理。县、乡（镇）人民政府应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对山、水、田、林、路、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。”第四十二条规定：“因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的土地，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。”土地税费制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十一条规定，建设占用耕地，如没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求，应缴纳耕地开垦费，用于开垦新耕地；第三十七条规定，对于闲置、荒芜耕地要缴纳闲置费；第四十七条规定，征用城市郊区菜地，要缴纳新菜地开发建设基金；第五十五条规定，对以出让方式取得国有土地使用权的建设单位，要缴纳新增建设用地土地有偿使用费。《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》规定，非农业建设占用耕地，要缴纳耕地占用税。法律规定的税费制度，是以经济手段保护耕地的重要措施。耕地保护法律责任制度。《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定：“违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”第四百一十条规定：“国家机关工作人员徇私舞弊，违法土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重的，处3年以下有期徒刑或者拘役；致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处3年以上7年以下有期徒刑。”《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及《基本农田保护条例》等法律、法规，对耕地保护违法行为规定了相应的行政法律责任。
你好啊，正好我也面临写论文的难题，你是哪个学校的？364566478有空交流一下啊！
那要看你的方向是什么了？？规划、土地经济、可持续利用、房地产、还是偏地信方面的，这有很多不同的侧重
农村土地流转是我国农业和农村发展到一定阶段的产物，是在现行家庭联产承包责任制基础上推行的一种行之有效的农村土地制度改进，对于维护农民的权益,促进农业和农村经济的发展,维护农村社会的稳定,具有重大的现实意义和深远的历史意义。本文拟以浙江省宁海县农村土地流转为实例，对如何加快推进农村土地流转(以下简称农地流转)进行深入剖析。关键词：农业经济 土地流转 政府作用一、 当前农地流转的现状及趋势(一)农地流转现状农村土地使用权主要表现为土地承包经营权，即在一定年限内使用、收益和有限的处分权利。农地流转实质就是农地使用权流转，是指在农户与集体间的承包关系不发生变化的前提下，承包者把有限的使用权从承包经营权中分离出来，转让给其他农户或经营者的行为。我国农地流转经历了从农村基层组织到农户，再从农户转移到其他经营者的一个过程，两个阶段表现出两种不同效果：一是土地表现为一种生产资料，由集体所有分化为农户占有，农户获得使用权和生产经营权；二是土地表现为一种资本或商品，具有交换价值。在这两个阶段，土地在相关的利益主体——村集体经济组织、农户与受让者间流转，形成资源优化配置的三个主体，客观上要求按市场制度来规范土地流转和调节三者间的利益，这对深化农村土地改革，加快农业产业化、农村工业化、乡镇城市化进程，起到了积极的推动作用。20世纪90年代以来，家庭承包责任制所处的微观基础和面临的宏观环境都发生了较大的变化。特别是由于农产品价格低迷，农业比较效益低下，越来越多的农民外出务工经商，许多地区出现了农地撂荒的现象，并且撂荒面积呈日益扩大的趋势。为解决农地撂荒问题，实行规模经营，提高农业经济效益，各个地方的农民自发地通过互换、转包、转让等方式进行农地使用权的流转。近几年，农地流转的发展势头明显加快，有力推动了农村经济社会发展。据统计，我国1990年以各种形式流转的农地约占承包土地总面积的4%-5%，2000年达到7.7%，目前已达到10%以上。浙江省农地流转情况更具代表性。据浙江省农业厅统计，到2006年底，全省209万农户共流转农地393万亩，占全省家庭承包经营户的22%，占总承包耕地的19.8%。在农地流转过程中，浙江省各地从实际出发，创新出六种流转方式：一是有偿转包。在集体经济组织内部，承包农户将土地经营权以不超过剩余年限转包给第三方，自己保留承包权，接包方拥有使用权，双方签订契约，明确权利与义务。2006年浙江省约有50.7%的流转农地采取这种方式。二是业主租赁。集体经济组织或承包农户将土地使用权出租给村社外的业主从事农业开发，签订租赁协议并支付租金。2006年全省农地流转面积的33%采取这种办法。三是分季流转。以生产季节划分，一块农地在不同季节可由不同接包者种植，这一流转方式正从最初自发流转转变为有序流转。比如龙游县一些农民只种一季晚稻，而将早稻种植权流转给种粮大户，种粮大户为农户提供晚稻免费机耕、育秧与优惠价机割。四是农地互换。承包农户为便于管理，交换承包地块使用权，以解决个别承包户不愿流转农地或连片流转的矛盾。宁海县长街镇将承包农地设为两个区域，一个区域为自种区，由不愿意流转农户承包；一个区域为招商区，由愿意流转的农户承包，集中统一对外招租，确保农地成片流转。五是农地入股。将农户土地承包经营权量化入股，由村统一经营或发包给公司、规模大户经营，村经济合作社按股份将土地经营权所得在年终分配。平湖市黄姑镇渡船桥村2006年底成立农地股份合作社，把经营净收益的80%按股分红到户，承包农户取得良好的农地收益。六是农地托管。在县、镇乡二级设立农地信托服务中心，村一级具体负责农地信托服务，全省已有4300多个村建立了农地流转组织。在就地流转的同时，浙江省还出现了跨省流转。如温岭市箬横西瓜合作社在5个省参与农地流转，建立了12个西瓜基地；温岭市农民陈定友等北上黑龙江承包农地，从事粮食生产。据统计，仅2005年，全省就有34万户、1121家企业，在外省参与流转农地785万亩，相当于浙江全省的三分之一。（二）农地流转发展趋势1、流转行为从民间自发向有序流转转变。当前各地农地流转的行为逐渐走向理性化，开始由一家一户的农户自发分散进行向有组织有计划的有序流转转变。为促进农地有序流转，各地农地管理组织在流转规范管理方面进行了有效的探索。如在登记管理方面，制定等级管理办法，规范操作程序，做好农地流转的法律政策咨询；在合同管理方面，统一制发农地流转合同文本，设置专门的合同档案，加强对合同内容的审查、鉴证和指导；在程序管理方面，明确规定凡涉及全村农户利益的农地流转，需经村民代表会议通过，流转合同须由村经济合作社备案，乡镇合同管理委员会签证。2、流转主体从单一农户向多元主体转变。随着农业结构调整和效益农业的发展，原来一些农业专业大户扩大规模，新专业大户不断涌现，同时还产生了一批新的农业生产经营主体，农业企业、专业合作经济组织、科技人员成为租赁农地承包经营权的新生力量。3、经营内容从种粮为主向发展高效农业演进。随着农地流转主体的多元化发展，农地的经营内容也逐步由种粮为主向高效农业演进。通过对农业企业建基地的引导，以“公司＋基地＋农户”和发展订单等模式，建立农产品加工的原料基地；通过积极培育种养大户和合作经济组织，推进经济农作物的种植，形成现代化农产品生产基地。4、定价机制从相对随意向市场定价转变。各地政府积极探索构建农地流转信息平台，通过各种渠道调查和搜集农地流转的供给、需求、市场价格等信息资料，并加以统计、分析和预测，然后通过一定的载体发布有关农地流转的动态情况，为农民流转土地提供有效的信息服务，农地流转价格逐步由最初的无偿或随意定价转向市场化的有偿流转。5、政府行为从默许流转向主动引导转变。在农地流转之初，部分地方政府及干部认为农地流转缺乏法律法规的支撑，操作难度大，且容易产生矛盾和纠纷，在工作中持不支持、不鼓励也不加限制的态度。随着农地流转对于农业增效、农民增收、农村稳定的效益逐步显现，各地政府及干部逐步提高了认识，加深了对农地流转的了解，及时总结经验，主动加强对农地流转工作的引导，积极为农地流转创造条件。二、加快推进农地流转的现实意义农地使用权的加快流转，有力地推进了农业结构调整，推进了农业经营体制创新，推进了农业科技进步，较好地解决了农业小规模、分散经营的各种弊端，促进了农业增效、农民增收。农地使用权流转已经成为推进农业产业化的一个核心环节，成为农业和农村经济发展的一场革命。（一）推进农地流转，是加快农业结构调整的现实需要一家一户分散的小规模经营，很难进行农业结构的区域化调整，农民种什么、养什么，具有很强的盲目性和被动性，在很大程度上依靠政府指导，由此也带来了一系列问题。大面积农地使用权流转后，农业经营的主体发生变化，农地主要向专业大户、农业企业、农村专业合作组织等集中，由他们按照市场原则组织生产，使农地资源从低效益的粮棉油生产转向高效益的名特优产品生产，对农业结构调整起到了积极的促进作用。（二）推进农地流转，是解决农业投入不足的有效途径挨家挨户地分散经营不可能对农业有大的投入，农地的大量流转，既需要进行大规模的农地整理，又需要大量的农业基础设施建设投入。随着农地使用权流转的深入实施，农地主要由具有较高经营水平和经济实力的大户、农业企业等主体经营，从而使得对农业的投入不断增加。（三）推进农地流转，是提升农业科技水平的重要举措农地使用权的流转，为科技兴农战略的深入实施创造了条件，使一大批先进、适用的农业新技术、新成果、新品种得以推广应用，走完了农业科技推广到田的“最后一公里”，使农产品品牌优势进一步凸显，科技含量进一步提升，知名度和市场竞争力也得到进一步增强。同时，依托农业龙头企业和农产品基地，各类专业技术人才的引进步伐不断加快，从而有效地提高了农业科技水平。（四）推进农地流转，是促进农业规模经营的客观需要农地流转不但较好地解决了农户从事非农产业的要求，而且还满足了有技术特长、有资金实力、有经营能力的专业大户、工商业主、经营能人集约经营农地的愿望。通过农地流转，使承包经营权向大户、农业企业集聚，形成连片专业规模经营，克服了小规模家庭经营的局限性，从而有序地引导农户与市场接轨，走向专业化、商品化、现代化。同时，随着“公司＋合作社＋基地＋农户”等一系列行之有效的农业经营模式的推广，各类农业合作组织、农业行业协会也如雨后春笋般的建立起来，农业组织化程度也大大提高。（五）推进农地流转，是加速农村劳动力转移的必然要求农地使用权的流转，使农村劳动力持续稳定地向非农产业转移提供了可能，越来越多的农民转让农地使用权，实现了就业转移，拓宽了农民增收渠道。农地使用权的流转使农民获得了一笔比较可观的租金，农民获得了比自己经营还要高的转让费。同时，农地流转后，不少农民转化为产业工人，使众多农民不出家门就找到了就业渠道，获得了转让费和劳动工资的双份收入。三、宁海县推进农地流转的基本做法和经验近年来，宁海县以科学发展观为指导，以市场经济为导向，坚持规模化带动产业化、组织化、科技化、品牌化思路，积极推行农地承包经营权流转，农地流转规模大、效益好，逐步创立了“农民自愿参与、方式自由选择、企业自主经营、市场自我调节、政府自觉服务、规模适度控制”的“五自一控”流转模式，形成了五千名职业农民经营全县七成耕地的可喜局面，被誉为宁海农业发展的“第二次革命”。（一）宁海推进农地流转的基本做法1、开展农地整理，创造农地流转条件。近年来，宁海县把农地整理和综合开发作为开展农地流转的一项基础性工作，切实加强资金投入，积极推进标准农田建设，为农地流转、成片规模开发创造了条件。据统计，自1998年以来，全县共投入农地开发整理资金2.2亿元，完成农地整理项目100个，整理面积达到18.86万亩，建成标准农田14.56万亩，新增耕地2.1万亩；完成农地开发项目235个，新增耕地2.23万亩，并建成 “田成方、路成行、渠成网”的标准农田，极大地改善了农田基础设施，吸引广大种养大户、农业龙头企业等经营主体参与农地流转。2、培育经营主体，拓展农地流转渠道。一是引导农业企业建基地。宁海县各类农业企业通过农地流转，以“公司＋基地＋农户”和发展订单等模式，建立西兰花、雪菜、榨菜、高菜等原料基地6.7万亩。二是引导种养大户和经济合作组织开展规模经营。全县种养大户和经济合作组织通过农地流转，开展集中连片的种养殖，流转面积达到11.7万亩。三是鼓励工商企业投资效益农业。工商企业积极参与农地流转和基地建设开发，如宁波久丰生物科技有限公司从农户处流转700亩农地，种植进入超市的果蔬。到目前为止，全县工商企业已完成基地示范项目投资6000万元。据统计，到2005年底宁海农地流转涉及农户以外主体的面积有8万余亩，占流转总面积的三分之一左右。3、创新流转形式，提高农地流转实效。宁海县立足实际，在坚持自愿的基础上，大胆创新，开展多种形式的农地流转。一是开展委托转包。农户将农地经营权委托给村经济合作社，由村经济合作社统一发包给大户或农业企业，面积达9.74万亩。二是自行转包。农户通过私下协商或口头协议等方式将承包地转包给亲朋好友耕种，面积达3.27万亩。三是租赁。农户将农地租赁给农业企业、规模大户、工商企业使用，承租人向出租人支付租金，面积达3.2万亩。四是实行股份合作。由村集体将农户土地承包权量化入股，农地由村统一经营或发包给公司、规模大户经营，村合作社按股份将农地经营所得在年终进行分配，面积达1.1万亩。此外，宁海各地还建立了农地互换制度，流转面积达到2.31万亩，促进了农地成片流转。4、健全流转机制，提供农地流转保障。一是规范农地流转管理。完善农业承包合同管理委员会，建立农地经营权流转审查制度、档案管理制度，制订相应的规范操作程序，规定农地流转合同必须由村经济合作社备案，镇乡合同管理委员会鉴证。建立农地向大户集中流转过程中的风险防范机制，避免工商企业或非农人员随意性、大面积、长时间地租赁农户承包地搞粗放经营。二是加强农地流转服务。建立农地流转服务平台，为农户开展流转前后的政策咨询、信息提供、合同签订等各种服务。三是建立政策引导机制。出台鼓励开展农地经营权流转、工商企业投资农业、龙头企业建设农产品原料基地等一系列政策意见，每年从土地出让金纯收入中提取3%，重点用于改善基地的基础设施和扶持农业专业合作组织、规模经营户发展，并对农地流转开发的手续和税费进行简化和减免，并每年安排100万元用于农地经营权流转奖励。增加县农业担保中心资本金，加强农业信用担保机制建设，积极为商业及金融信贷资金投入农地流转创造条件。(二)宁海推进农地流转的主要经验根据在宁海多年的工作实践，笔者深深感到，宁海之所以能在农地流转方面取得如此大的成绩，完全是广大干部群众认真遵循认识－实践－再认识－再实践的科学路径，创造性开展工作的结果。从宁海经验来看，至少有以下几方面值得借鉴：1、务必以稳定家庭承包经营政策为前提，坚决贯彻并灵活运用党的农村政策。实行以家庭经营为基础、统分结合的双层经营体制是党的农村政策的基石。宁海县在推进农地流转的过程中，处处以稳定土地承包关系为前提，坚持依法办事，不搞强行流转，确保土地所有权，稳定土地承包关系。同时，又采取因地制宜的政策措施，建立灵活有效的流转机制，灵活运用各种流转形式，搞活土地承包经营权，既确保了党的农村政策的贯彻执行，又促进了农业生产力的发展，开创了农业和农村工作新局面。2、务必以加快经济稳定发展为条件，适时推进农地流转。推进农地稳定流转，根本还是靠加快经济发展，提高生产力水平。据有关专家分析，农地健康稳定流转需要具备以下五个基本条件：一是农村人口恩格尔系数在45％以下；二是农业产值占社会总产值的比例小于10％；三是农村非农收入在75％以上；四是农村劳动力中从事非农劳动的数量大于50％；五是农业种植业结构中经济作物面积占30％以上。如果专家所说的以上几点是推进一个地方农地流转的必要条件，那么宁海县作为浙江东部沿海相对较发达地区，已经完全具备以上所说的几个条件，宁海的实践也证明了这一点。宁海的农地流转经历了一个逐步发展的过程，一开始由于区域经济发展水平还不够高，农地流转仅局限在小范围内，近年来随着县域经济的快速发展，使得大量的农民从“一亩三分”农地中摆脱出来成为可能，才有现在的大规模农地流转。因此，农地流转一定要从当地经济发展的实际出发，适时加以引导和推进，切忌不顾条件一哄而上。3、务必以“自愿、效益”为原则，充分尊重群众的意愿。推进农地流转，要顺应农民群众的发展需求，尊重农民群众的首创精神，及时总结农民群众的实践经验，并上升到理性高度用以指导面上工作。一是要坚持自愿原则。把农地流转权真正交给农民，由农民自主选择流转的对象、方式和条件，任何单位或组织不能违背农民的意愿强行剥夺农民的土地使用权，政府的引导和服务必须要以群众的意愿作为前提和保证。二是要坚持效益原则。把农民增收作为根本出发点，根据农地的级差，按照市场的实际价格，加上失去农地的必要保障成本，合理确定农地流转基价，确保农民通过承包经营权的流转，获得比自己耕种农地更多的收益，让农户从农地流转中得到实惠。4、务必以政府引导为保障，充分发挥政府在农地流转中的助推作用。在农地流转中，宁海县各级政府部门坚决从农地流转市场上退出来，变强制为引导，变干预为服务，既不越位也不缺位。一是出台农地流转方面的政策意见，对农地流转的原则、范围、形式等作出具体规定，保护农民权益。二是制定并严格执行土地利用总体规划，控制农地流转结构，把握农地流转动态平衡，引导农地流向。三是逐步完善农地流转定价体系，提供价格指导和参考，科学合理地确定农地流转补偿标准和利益分配比例。四是制定优惠政策，积极吸引和扶持农业龙头企业和种养大户对流转农地进行规模化经营开发。五是根据农业产业化经营的发展需要，有计划有步骤地促进农地流转，防止放任或者一哄而起，确保农地流转工作有序推进。（三）宁海推进农地流转存在的主要问题根据调查，当前宁海在推进农地流转方面也存在一些问题和不足，主要表现在以下几个方面：1、规模流转比例偏少。推进农业适度规模经营，提高农业生产经营水平，这是新农村建设和现代农业发展的客观要求。农地流转不一定就能促进农业规模经营，农业适度规模经营的基本前提是农地规模流转。这些年来，宁海农地流转取得很大成就，目前全县流转总面积达到28.5万亩，但局部流转规模偏小，流转面积大多数在100亩以下，还有许多农地流转是以农户为单位进行的，这就影响到农业规模经营，与现代农业发展要求还有较大差距。2、农地流转载体缺位。农地流转必须要有一个交易的载体，为交易双方提供场所、信息和规则。目前，多数镇乡还没有形成真正意义上的流转市场，想转出的农户一时难以找到合适的对象，而有能力的经营大户却苦于和一家一户谈判费时费力，又不能保证连片规模开发。随着农村生产力的提高和城乡第二、三产业的发展，进入市场流转的农地会逐渐增多，如不尽快建立农地流转载体，仍由农民进行偶然的、直接的、盲目的交换，势必提高流转交易成本，影响农地的流转速度、规模和效益，进而影响农地资源的优化配置。3、农地流转中介服务体系落后。从宁海的情况来看，虽然各个地方都建立了农地流转服务平台，但由于种种因素，还有一部分乡镇的农地流转机构尚难以发挥职能作用。而农民群众由于受自身素质的局限，难以独立完成农地流转的全部过程，特别是一些专业性较强的环节，如评估农地使用权的价值、签订流转合同等，需要得到中介机构的服务。由于农民群众的需求与政府的供给存在着不适应性，使得农地供求双方的信息流动受阻，从而在一定程度上影响了农地的有效流转。4、农地流转后存在不稳定性。一方面，随着国家政策调整和农产品价格上扬，激发了农民对土地的投资热情，争要承包地、要回流转地、要求提高流转价格等情况时有发生。另一方面，虽然县域经济总体比较发达，但仍有部分农民转移就业不充分、不稳定，仍然把承包地看作生存的“活命田”、养老的“保险田”、就业的“副业田”，不愿离开承包地，妨碍了集中连片的农地流转。因此，农地流转出现了相对停滞状态和逆流转苗头现象。对于这个现象，我们要辩证来看。农地流转是生产力水平提高的必然结果，也是进一步解放生产力的必然要求，在流转过程中存在诸多矛盾是发展的客观规律，不排除由于宏观经济运行周期波动和一些农民个体行为反复，出现农地相对稳定甚至逆流转现象。四、加快建立和完善农地流转体系的几点对策建议（一）切实规范农地流转管理体系1、加强农地流转程序管理。农地流转当事人经平等协商达成一致意见后，双方应当签订书面合同，并报乡镇农业承包合同管理机构审查、签证和登记。明确农户在农地转让中的主体地位，禁止村级组织代替农户或越过农户对外签订流转合同。对合同条款不清、标的显失公平的流转合同，要通过说服引导、利益平衡的办法引导双方签订新合同。对流转程序违法违规问题要及时提出纠正或整改意见，对纠正整改不力的要责令限期纠正整改。2、加强农地流转登记管理。按照规定的程序登记、备案，可以增强农民群众进行农地流转的安全感，扩大流转规模，同时也可以使政府掌握农地流转的实际情况，制订正确的政策措施。各地应切实加强农地流转登记管理，可作出这样硬性规定，流转合同如不经过有关机构审查、签证和登记，则不具备法律效力。3、加强农地流转合同管理。合同档案是农地流转的原始文字依据，必须妥善进行管理。各地农业承包合同管理机构对流转合同的内容进行审查、签证和指导，提高合同的合规性；统一制发流转合同文本、提高合同的规范性；设置专门的合同档案管理专柜和专门的管理人员，完善流转合同的立卷、归档、调阅工作，提高合同的安全性和保密性。（二）积极培育农地流转市场体系1、健全农地流转服务平台。进一步完善县一级农地流转服务中心、乡镇一级农地流转服务站、村级农地流转服务组的三级中介服务网络，建立农地流转信息库，开展信息咨询、评估、协办手续等服务。强化政府有关部门服务职能，与农地规模流转需求主体建立定点联系制度，优先为农业龙头企业、专业合作组织等提供技术培训、信息咨询等服务。加强基层组织的服务功能，乡镇人民政府、村经济合作社和农地流转服务组织要积极为流转双方提供流转供求信息、政策咨询、合同签订指导和流转协调等服务。2、建立农地流转信息网络。建立县级农地流转信息平台，使广大农户和有意投资农业的经营者能及时、准确获取可靠信息，沟通市场供需双方的相互联系，切实解决农地流转信息不畅、配置不佳等问题。农地流转信息平台可根据各地实际设置农地转出、转入、政策宣传等板块，转出信息板块主要发布农地承包经营权对外转出的信息，转入信息板块主要发布有转入农地承包经营权意向的信息，政策宣传板块主要用于介绍有关政策和法律法规。3、建立农地流转调节机制。各级政府应当对农地流转的规模作出适当的限制，设置合理的条件，既要防止农地使用权过于集中，以调节农地流转过程中的垄断和不公平现象，又要防止改变用途。（三）加快建设农地流转促进体系1、大力培育规模经营主体。要采取切实有效的措施，着力培育一批具有现代经营理念的新型农民，提高他们开展规模经营的能力，使他们成为推进农地规模流转的主力军；扶持发展一批农业龙头企业、农业专业合作组织，鼓励他们通过农地流转建立自己的农业生产基地；鼓励工商企业积极参与农地流转，投资发展效益农业、开发农产品。2、着力推动农民转移就业。一是拓展农村劳动力转移就业空间。大力发展农村二、三产业，深入推进农业产业化经营，积极推进农村城镇化建设，促进农村劳动力向二、三产业转移。二是建立健全以政府为主导，社会中介为补充的劳动力就业服务体系，形成多形式、多层次、有保障的劳务输出格局。三是加强农村劳动力培训。创新培训形式，整合培训资源，广泛实施农村劳动力转移培训工程，着力提升农村劳动力的就业能力和水平。3、加强农村社会保障工作。没有健全的社会保障制度，就不可能从根本上增强农民离土的安全感和规避市场风险的能力，农村土地市场发育的进程也将严重受阻。因此，要尽快建立多层次农村社会保障体系，包括农村最低生活保障、社会保险、大病救助、子女教育、农民工保护等等，逐步弱化农地的福利性和社会保险功能，为土地出让者解决后顾之忧。（四）健全完善农地流转政策法规体系1、及早修订土地管理法规。在农地流转问题上，现行的《土地管理法》与《农村土地承包法》存在矛盾。《土地管理法》第十五条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二村民代表的同意并报乡镇人民政府批准。”而《农村土地承包法》第三十二和三十四条则明确规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”由此可见，有必要对《土地管理法》进行适当的修改。2、制定农地流转有关法律法规。目前，关于农村土地流转的法律规定散见于《土地管理法》和《农村土地承包法》两部法律之中，缺乏系统性。2001年12月，中央下发的《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》，内容较为具体，但未上升到法律层次。因而急需研究制定相关的法律法规，对农村土地承包经营权的法律基础进行确认和保护，对农村土地流转的内涵、形式、运作程序、监督控制及相应的法律后果作出明确、系统的界定。3、制定对农地承包经营权进行保护的有关法律。这个法律应当明确规定：一是农户所拥有的集体土地承包经营权是农民以合同形式所取得的一种产权，以实现承包经营权的物权化；二是农户对承包经营权依法享有占有、使用、赠予、拍卖、转让、出租、继承、入股等权利，以实现承包经营权内容的明晰化；三是能否考虑取消现行30年承包期限的限制，以实现承包经营权的永久化。参考文献：1、田野：《中国农村土地流转：现状、问题及对策建议》；2、邵书慧：《土地流转动力机制初探》；3、刘莹：《农村土地流转问题的思考》；4、刘丽：《国外土地流转交易中政府的职能定位及作用》；5、李亚彪：《浙江农地流转的模式与困境》；6、辽宁省政府发展研究中心课题组：《土地流转模式的选择》。
关于加快小城镇树立的思索 小城镇是以聚集人口、商品、文明、音讯、科技、教育、金融和效劳为特征的地域系统。小城镇位于乡村之首、乡村之尾，与乡村经济有着千丝万缕的联系，是完成农业现代化的主要支持点；又与大中乡村联系亲密，是大中乡村进一步开展的根底和后台。党的十六大演讲指出：“要逐渐提高城镇化水平，坚持大中小乡村和小城镇谐和开展，走中国特征的城镇化路途。”这是十堰统筹城乡经济、社会开展，促进城镇化树立的根本指点思想。加快小城镇树立，走契合十堰实践的城镇化路途，是处置“三农”效果的根本出路，也是片面树立乡村小康社会的一个战略性效果。 一、开展小城镇、加快城镇化进程的战略意义 十堰作为地处鄂西北山区的新兴工业乡村，产业构造繁多，城乡二元经济构造典型，扶贫义务艰难，减速促进城镇化，既是我市片面树立小康社会必需跨越的历史阶段，也是处置目前以及今后经济社会开展诸多效果的关键。开展小城镇，促进城镇化，完成社会、经济构造转型，把城镇化与乡村工业化和产业化无机别离起来，促进乡村富余休息力向非农产业和城镇转移，完成城乡共荣、谐和开展。因此，加快城镇化进程，提高城镇化水平，成为我市新世纪片面树立小康社会面临的主要而紧迫的战略义务。 1、促进城镇化，有益于农民脱贫致富奔小康。片面树立小康社会的重点和难点在乡村，特地是像十堰这样经济欠兴旺地域的乡村。十堰市有近70%的人口在乡村，有14万贫穷人口尚未处置温饱效果。贫穷山区的自然条件卑劣，单位土地的产出率很有限，种植业增加的空间也很有限。要使农民致富，独一的出路就是经过城镇化，完成农民向非农产业转移，增加农民的数量，提高人均消费率。转移出来的乡村休息力支出增加了，乡村休息力的价值也大大提高，支出相应增加。而大中乡村吸纳乡村盈余休息力的才干又极为有限。因此，完成大范围乡村人口转移只要开展小城镇，完成城镇化，改善城乡二元经济构造，完成人口、经济要素的合理散布和自在活动，促进地域经济谐和开展和城乡独自富余，除此别无出路。 2、促进城镇化，有益于加快完成乡村工业化和农业产业化。从实际上说，城镇化是社会合作的开展和消费专业化的结果。工业化和城镇化是现代化进程的两个正面。工业化需求聚集形状，只要人类活动集合才会降低工业消费利息，才会形成聚集效应。因此，城镇化是工业化的肯定产物，合并了城镇化，工业化的效率就会降低；合并了工业化，城镇化就无的放矢，就会失掉开展的动力。目前，我市乡镇企业范围小，集约化水平低。经过开展小城镇，使乡镇企业向小城镇聚集。充沛发扬小城镇作为乡村交通中心、音讯中心、技术中心和人才中心的作用，为乡镇工业的开展提供根底装备、市场、技术和人才条件；经过发扬小城镇对乡村的辐射作用，带动农业产业化。 3、促进城镇化，有益于改善生态环境。十堰作为南水北调中线工程的调水源头，改善生态环境的义务荣耀而又艰难。我市山多地少，生态环境软弱，在全市240多万乡村人口中，有当家地仅160万亩，由于寓居聚集，自然灾祸频发，种植业的70%望天收。只要经过城镇化，增加农民数量，在总量上相应增加现有耕地承载人口数量，改动农民的营生方式，提高他们的生活质量，使他们向城镇聚集，给大自然以疗养生息的时机，最终才干处置土壤提高、水土丧失、森林掩盖率降高等生态环境效果。 二、小城镇树立的现状与效果 革新封锁以来，特地是1994年地市兼并后，十堰市的城镇有了较快开展。截止目前，建制镇由1984年的13个开展到63个，其中城镇居民万人以上的9个，城镇总人口111。8万人，短短17年城镇化率由14。9%提高到32。5%。城镇的空间布局主要沿交通支线襄渝铁路、汉江、209国道、316国道展开，城镇职能改动了过去繁多的政治职能或低水平商贸职能为主的状况，形成了以经济职能为主的各种类型构造。纵观十堰城镇化进程，有两个特性：一是十堰城区(中心乡村)作为区域经济增加极，因汽车产业的聚集效应使乡村人口增加较快，乡村剖析实力日益增强；二是乡村城镇化即小城镇的开展相对缓慢。建制镇的开展由于在地市兼并以前受行政管理区划的限制，中心乡村与区域内城镇之间的经济联系表现为松懈型，区域城镇的经济开展主要依托自然资源开拓应用、边境贸易、农业产业构造调整等，中心乡村对小城镇开展的辐射才干较弱。地市兼并后，城镇树立步入谐和开展的轨道。由于十堰市乡村人口较为稀疏，土地资源，特地是耕地资源有限，这就决议了农业休息力转移压力适中，同时乡村经济十分落伍，因此，在乡村地域形成小城镇的内、外动力较弱，招致小城镇开展滞后。 十堰小城镇开展具有诸多效果：一是规划效果。规划不迷信，实施缺少严肃性。城镇树立缺少特征，作风相同；二是融资效果。目前，城镇化依然是一种政府行为，尚未面向市场，形成多元投资主体，因此，城镇树立资金根源贫瘠，投资渠道繁多，投入严酷缺乏；三是制度阻碍。城乡联系的户籍制度，延缓了农民离土离乡的步伐，有利于调动农民进镇务工经商的主动性。社会保证制度革新滞后，社会保证体系不健全，使农民进镇缺少“平安感”，增加了城镇化利息；四是政策效果。各地出台了鼓舞农民进镇务工经商的系列优惠政策，但落实不力，农民在市场准入、税费征收、子女就学等方面享用不到优惠待遇，甚至有的中央农民进镇享用不到城镇居民的待遇。我市小城镇开展滞后固然有许多缘由，但从客观下去看，主要缘由在于城镇树立的思想方式和指点思想具有有思想误区，我们必需克制： 第一，要克制官位设市的思想误区。在冗长的封建社会中，除了帝王以外，下面的州、府、郡、县的设置，等级威严，不可僭越，哪一级官管辖下的乡村，城墙该有多高，该有几条街道，衙门有多大，均有严厉的规则。建国后到革新封锁以前，在计划经济条件下，省、市、县、镇的设置，也根本沿用封建社会那一套，严厉按行政级别、管辖面积、人口设市，城镇范围根本以官帽定位，而不是按经济范围以及经济开展速度定位。革新30多年了，包括体制上、观念上很多脱离实践的东西都改正去了，但这一激进的设市设镇形式仍被坚强地保管下去。而且在我们的头脑中、在体制上形成了固有的形式，难以表现时期肉体，限制了城镇化开展，我们必需克制。 第二，要克制人为构市的思想误区。假设说古楼兰曾为古丝绸之路开拓立下汗马功劳的话，那么它的消逝，也应是经济、社会开展的肯定规律。城镇的生活与开展及其开展范围该有多大，完整是有规律可循的。因此不能凭客观想象来构筑城镇框架，我们不能不顾城镇开展范围和区域经济社会动态比拟优势，好大喜功，人为构市，自觉扩市，以致于城镇“增肥”了，却有城无市。如我市一些小城镇，虽耗巨资建起了几条街道和广场，至今门可罗雀，成为“空壳”。这样的糜费和经验令人心痛。今后，我市的城镇化必需留意克制这种违犯规律、人为构市的思想误区。 第三，要克制全能乱市的思想误区。由于受计划经济思想和自然经济的影响，我市不少小城镇总想来个各行各业齐头并进，搞“大而全”、“小而全”，疏忽自身城镇的产业强项和文明特征，搞“全能城镇”。资深社会学家费孝通教员在苏南地域凋查后曾提出一个“小城镇、大战略”的概念，意义是说，革新封锁后，乡村商品经济开展很快，召唤小城镇的开展，为其提供音讯、市场和迷信文明效劳。加快小城镇树立，其手段一是处置乡村外部商品经济开展的凝滞效果；二是以小城镇的普遍树立处置大乡村的“通病”。惋惜的是我们却歪曲了费老的原意，片面以为开展小城镇商品经济就是要搞“小而全”，而未能与时俱进，把小城镇树立放在国际社会合作和经济全球化的背景去调查去树立，招致在小城镇的开展上出现了不少“全能城镇”，形成了社会资源的糜费。 三、加快我市小城镇树立的思绪与对策 我市小城镇树立要立足市情，既要增加城镇的数量，但更应留意提高城镇化的质量，不能搞“一刀切”。要迷信规划，完美体系，合理布局，一般重点，梯度促进，片面增强城镇的剖析实力、聚集才干和经济辐射功用，逐渐形成以重点城镇为支持、各具特征的城镇体系。要把为农业、乡村和农民效劳，作为小城镇树立的动身点和归缩点，把小城镇树立与开展乡镇企业和促进农业产业化无机地别离起来，增强小城镇的接收力和带举措用，使小城镇成为推进乡村小康社会树立的战略支点。依照小城镇树立的根本思绪，加快我市小城镇树立应采取以下对策： 1、变官位设市为按经济范围设市 我国革新封锁以来，就经济范围而言，一些原本默默无闻的内地乡镇已超越了西部不少地级市，其城镇开展的范围和格式，也超越了西部的不少县和市。就十堰而言，城镇化进程起步晚，即使是县城，与内地一些乡级小镇相比，不论是经济总量还是经济质量上的差异都很大，思想观念上的差异、运营理念上的差异就更大了，固然国度还沿用按行政级别设市的激进行政管理形式，但突破这一激进的桎梏，只是时间迟早的效果。我市应遵照城镇化是一个以经济开展为中心的自然历史进程这样一条客观规律，按经济范围来布置城镇资源的分配，收紧拳头，一般重点，掌握规律，有选择、有特征地走自己的城镇化之路。否则，我们的城镇化进程肯定会遭到不可估量的影响。 2、变人为构市为产业兴市 城镇开展必需以经济产业作为依托。我市少数小城镇近些年来之所以出现布局紊乱、交通梗塞、城镇效劳功用不配套等效果，甚至是没有经济外延的“空壳镇”，主要缘由之一，就是没有从经济开展的角度和产业开展的角度去规划和架构小城镇，小城镇缺少主导产业支持。一个城镇可以构筑多种产业功用，但从城镇特性来看只能一般一两项主功用，形成一两项优势产业，而不是面面俱到。我国革新封锁以后新兴的城镇，如温州、绵阳、诸城等等都是以特征产业立市。小城镇的开展，必需依据各自的优势，推准主攻方向，鼎力培植工业主导产业，走依托产业支持辐射功用的路子。我市小城镇应当发扬山区资源优势，开展山区资源加工工业，培育城镇支柱产业，增加城镇经济实力，从而增强对乡村经济的辐射功用。 3、变全能镇为特征镇 我市小城镇树立中不同水平地具有着片面追求“小而全”，使小城镇特征不一般。我市城镇化应当走“小而特”的路子，不同的小城镇必需打造不同的特性，或以产业特、或以文明风情特、或以区位特，一般特征，形成比拟优势，实施差异化协作战略，以新颖的城镇特征，形成“名镇效应”，带动乡村经济社会开展，提升小城镇的协作力，反过去又推进城镇范围的扩张。别离十堰产业与资源特性，可以着力开展以下几类具有特征的小城镇：一是树立工业主导型小城镇。把小城镇树立与乡镇企业二次守业严密别离起来，依据区域市场、资源特性，合理调整产业构造和产业布局，指点乡镇企业集合连片开展，树立小型工业园区，把乡镇工业塑形成为带动小城镇树立的主体力气。二是树立旅游效劳型小城镇。旅游资源丰厚的乡镇要搞好景区生态环境树立，完美效劳装备，片面提高景色名胜区的硬件装备水平和效劳接待水平。三是树立凝滞商贸型小城镇。边贸口子镇要在一般抓好市场等硬件装备树立的同时，以最优惠的政策、最便利的效劳、最宽松的运营环境，接收周边的鄂、渝、陕客商前来经商兴业。四是树立特征产业型小城镇。要依托药材、黄姜、茶叶、绿松石等山区资源，树立特征产业基地，在扩展范围的根底上，鼎力开展加工、包装、出售业，逐渐形成集种植、加工、包装、出售于一体的产业镇。五是树立移民镇。抢抓南水北调中线工程的机遇，用好用活移民政策，推进移民小城镇的树立。 4、主动处置小城镇树立中的详细效果。 党的十六大演讲指出：“开展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为根底，迷信规划，合理布局，消弭有利于城镇化开展的体制和政策阻碍，指点乡村休息力合理有序活动。”依据这一肉体，别离我市实践，为使小城镇得以安康开展，还应处置如下效果： (1)搞好迷信规划。小城镇规划要坚持迷信合理准绳，选址要与国度的微观产业政策、导向政策、交通、通讯大动脉相联系。终点要高，具有时期气息；必需满意我市农业产业化的央求，使小城镇成为农业消费、加工、凝滞、效劳的载体。小城镇开展的规划，不只要思索久远权益教育装备布局，还招思索职业技术教育装备布局，科教兴镇，保证小城镇可继续开展战略的实施；要把市场一体化央求与外地经济特性相别离，将小城镇规划树立融入合作清楚、布局合理、同中心乡村树立相别离的城镇化体系格式，应用大市场形成强有力的经济增加点；小城镇的面貌肯定要表现剖析经济实力和居民团体凝结力，使外地的文明历史激进失掉承袭和发扬；要把环境生态树立列为主要形式，应用激进技术手腕和自然条件，树立生态小城镇。规划必需表现全局见地，着眼于久远，决不能因党政负责人的改换而改动。规划一经同意，就具有法律效能，而且要列入目的考核权益制，要强化规划的实施力度。 (2)运用市场机制，多渠道筹措树立资金。筹集小城镇树立资金，可以实施财政资金为指点、吸纳官方资金为主，接收外资为辅的多元化投融资体制。首先，财政资金可以向小城镇倾斜，在注重抓好水、电、路及通讯、市场等根底装备树立的同时，增加与农民利益有亲密联系的、有庞大消耗空间的项目，以此吸纳官方投资与接收外资，加快树立速度，完美城镇功用，增强城镇的经济实力。其次，经过小城镇安居工程，接收农民建房资金。再次，把市场机制引入小城镇树立。政府经过在提高效劳质量和任务效率、健全规章制度、发明优秀投资环境等软件上下功夫，使小城镇发生较强的接收力，并以“谁投资、谁一切、谁受益”的准绳，接收众多的人带着资金参与城镇树立。要大胆尝试和探求将城镇当作资产来运营的思绪，坚持市场化运作，不时树立和完美“运营城镇”的新机制。要最大限制地盘活土地资源，把自然资源变成城镇开展的珍贵财源，变过去土地运用的“行政审批制”为往常的“市场配置制”，使国有土地的资本效益趋向最大化，鼎力推行竞价拍卖等多种土地运营方式，为城镇树立筹集更多的资金。同时，营运市政装备，完成滚动开拓。运营城镇有形资产，把公共房产及路途、桥梁、公路灯杆等市政装备的运用权和运营权推向市场，能卖则卖，宜租则租；运营城镇有形资产，把城镇空间、户外广告标牌运营权、交通线路营运权、路途和其它装备的冠名权等，经过转让、拍卖、租赁等方式推向市场，使有形资产变成有形资产。 (3)加快革新步伐，消弭制度阻碍。 要促进城镇户籍制度革新，逐渐落实以现寓居地域分城镇户口和乡村户口的户籍注销制度，实施以住户、职业、生活根源等主要生活根底为依据的落户规范，以居民住地域分城镇人口和乡村人口，以职业区分农业人口和非农业人口。确保进镇农民的子女退学、从军、失业等方面享用同等候遇。鼓舞和接收农民进镇落户，务工经商。要革新土地运用方法，在坚持动摇现有乡村土地承包联系的同时，对乡村土地运用流转制度停止创新，容许农民对土地停止出让、出租、转包、入股、抵押等流转活动，处置农民担忧临时合并乡村后、遇到艰难生活没有保证和后路效果，并为农民进镇后土地集合运用打好根底。同时，要促进配套制度革新，鼎力促进医疗、失业、教育制度等配套革新，树立规范的失业、养老、医疗等社会保证制度，为农民进镇处置后顾之忧。 hν▆aねm
我国土地储备制度对房地产市场的影响内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。关键词：土地储备制度 房地产市场 对策建议土地储备制度在我国的兴起综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。城市土地储备制度应用状况近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。地价房价上涨，开发市场起点不公在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。市场结构失衡，多层次需求难满足我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。土地储备制度对房地产市场影响的分析作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。对城市土地价格上涨的分析纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25 万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因 目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为 0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。DP= 1636.75+13.92DS(t= 1.752)拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940LN (DP)=7.001+0.221LN (DS) (t= 3.125)拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。对商品房价格上涨的分析房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。HP= 815+1.079DP(t= 9.849)拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996LN (HP)=2.566+0.718LN (DP)(t=10.232)拟和优度检验R=0.659，F=7.73，DW=3.355由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素 目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。HP= -236.18+12.814M(t= 7.844)拟和优度检验R=0.940，F= 62.67，DW= 2.564LN (HP)=2.11+1.065LN (M)(t=8.242)拟和优度检验R=0.646，F= 7.30，DW= 3.444由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平 我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。完善土地储备制度的对策建议为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：合理控制土地储备的范围和数量土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。加大土地供应结构的调整力度土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。建立健全相关配套的法律法规建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题 如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。强化土地储备管理的监控职能土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。重构土地储备的组织体系在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。参考资料：1. 杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）2. 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(日)野口悠纪雄著，汪斌译，土地经济学，北京：商务印书馆，19975. 毛镇林、赵相如、王待宗，政府建个“土地储备中心”如何——杭州土地资源收购储备制度评述，杭州市土地储备中心网6. 陈迪，“土改”点燃公平之火，决策资源房地产研究中心网7. 沈兵明、罗罡辉、卢春强、祝军，城市土地储备量研究——以杭州市为例，经济地理
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房地产企业成本管理的好坏直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力。下文是我为大家搜集整理的关于房地产工程成本管理论文的内容，欢迎大家阅读参考! 房地产工程成本管理论文篇1 谈房地产企业成本管理存在的问题及改进措施 房地产行业已经发展为精细化管理，成本管理则是房地产企业精细化管理的核心，只有控制好成本，企业才能有盈利空间，才能得到持续发展，尤其在目前房地产行业竞争如此激烈的情况下。如果没有优于大多数企业的成本控制水平，企业就很难生存下去。因此，房地产企业提升成本管理水平迫在眉睫。 一、房地产企业成本管理的特点 (一)成本控制的重点贯穿项目各环节 房地产企业的产品是地产项目，各开发项目既有相似之处，也存在着许多不同，产品各异，与普通工业企业产品相比成本控制有很大的不同。工业企业产品一旦投产，产品定型，产品设计结束，销售渠道也基本确定，成本控制主要集中在材料采购及提升生产效率上面。房地产企业的成本控制的重点则始终在项目取得、设计、生产及销售的各个环节，一个项目结束，下一个项目又重复一个完整开发的全过程。如果有新产品又将重新设计销售，各个开发阶段又要重新循环一次。 (二)成本管理工作相对复杂 房地产企业开发产品不完全相同，即开发产品的多样性决定了房地产开发企业成本控制的复杂性。房地产企业由于开发产品多样，开发产品相对独立，成本管理工作是否有效，没有单一的产品成本参照，导致成本节约评价比较困难。因此，房地产企业要做好成本管理工作，必须建立起比工业企业相对复杂的成本管控措施与评价体系，才能使成本管理工作更加有效。 (三)成本管理水平对成本金额影响较大 房地产开发项目由于资金投入量大与开发产品自身的独特性，决定了房地产企业的成本管理对一个项目的成本影响非常巨大。例如，产品设计阶段一个有效的设计优化，可能减少大量的工程量，节约建造成本;产品销售的一次有效创新，可以加快项目销售速度，节约大量销售成本及财务成本。成本管理的好坏对房地产企业开发成本影响较大。 (四)各成本管理阶段相互影响明显 房地产项目各开发环节成本管理影响效果明显，如设计环节成本管理不到位，势必影响施工环节的建造成本及洽商数量，造成建造阶段成本提高，如果建造阶段管控不到位、施工质量不好、施工拖延，必然造成销售困难，减慢销售节奏，提高销售成本。因此，房地产企业各成本控制部门相互影响，房地产开发企业应在成本控制中注意各部门的协作。 二、目前房地产企业成本管理存在的问题 成本管理存在于房地产企业土地获取、设计、招标采购、施工、销售、成本核算及考核的各个开发链条与管理环节。目前，房地产企业成本管理存在着以下主要问题： (一)土地获取缺乏项目可行性分析 房地产开发企业的生产经营是从土地获取阶段开始的，土地获取的好坏直接影响到房地产企业的后期经营及盈利能力。以前房价涨势迅猛时，只要能取得土地，房价的涨幅很快就会覆盖土地成本，企业肯定能取得较高的利润。土地获取随机性强，获取土地根本就没有详细的前期调研及严格的可行性分析。现阶段存在的一些亏损的项目，往往是在土地获取阶段根据房价大幅上涨阶段的经验，预计了一个较高的售价，没有认真测算比较贴近现实的预计销售价格及可接受土地价格，导致获取土地价格过高，最终的销售价格远低于土地获取阶段的预期价格。因土地价格的过高，导致开发成本加大，项目出现严重亏损。 (二)规划设计不合理 规划设计阶段是在可行性研究报告的基础上，对预计方案在设计阶段的最终实现，是房地产开发阶段成本控制的关键。规划设计阶段的定位是否准确，房屋功能是满足客户需求，是项目能否达到预期的销售价格及销售目标，能否将成本控制在企业可承受范围内的关键。目前大多数房地产企业由于设计能力不足，将大部分的设计工作交由设计院实施，但对设计院最终的设计成果往往缺乏审核能力。有时由于设计院的设计水平不高，导致最后的设计不合理，不必要功能没有有效缩减，使用材料成本过高，整体上，房屋造价在设计阶段就偏高。由于设计不合理，后期变更洽商率较多，影响施工进度，建造成本大幅提高，超出原有设计成本限额。 (三)招投标管控不严 在各项招标阶段，选取的招投标对象能力各异、参差不齐，有些中标单位可能施工能力不足，就会耽误项目开发工期，拖后开盘销售时间，还会增加各项管理费用及成本支出，或导致施工质量问题，增加后期维修成本，最后损害开发企业声誉。在施工招标阶段，招标文件不够完善，工程量清单不全面、不准确，导致所签订的合同不严谨，后期施工单位抓住所签订合同的漏洞，大幅增加变更洽商，使最终结算价格大幅超过原合同价格，使企业开发成本增加。 (四)工程施工管控不到位 工程施工阶段，部分房地产企业工程管理力量薄弱，管控不到位。各项变更、洽商管理混乱，变更洽商审批流程不够明确，导致有些变更洽商在施工管理阶段只有工程管理部门知晓，设计及成本管理部门并不知晓。在工程结算阶段，这些变更洽商又都被施工单位拿出来交到成本结算部门，由于变更洽商发生时没有经过严格的审批，变更洽商的真实性或工程量等都很难准确判断，造成互相扯皮，最终结果是变更洽商失去控制，最终结算成本费用大幅度提升。 (五)销售费用控制不严 销售推广费用上限没有明确的规定，销售费用使用也没有明确的使用效果考核办法。由于管理粗放，有时虽然花费了大量销售费用，但推广效果并不明显。企业在迫于销售压力的情况下，一味增加销售费用的投入，导致销售费用大大增加。 (六)成本核算停留在成本反映阶段 财务及合同管理部门对开发项目的成本管理只是停留在成本的反映阶段。成本管理只是成本实际发生后的记录，没有分析实际发生的成本是否合理，是否超出本阶段的成本控制目标。成本管控及考核措施缺失或流于形式，不能发现开发过程中成本是否偏离预定目标并采取纠偏措施，导致成本最终超标，也不知道过程中哪里出了问题。各个部门不能很好地明确自己的责任，企业长时间无法形成有效的成本控制管理方式，导致成本管理水平停滞不前，成本费用居高不下。 三、房地产企业成本管理存在问题的改进措施 (一)提高全员成本管理意识、加强制度建设 成本管理水平不高，最主要的原因就在于成本管理意识不到位。成本管理的意识还停留在房地产暴利时期的水平，致使成本管理意识淡薄，成本管理制度缺失或流于形式。目前，在各项成本高企竞争激烈的形势下，房地产企业提高成本管理水平，就是提高利润率，这是在残酷的竞争中能够生存下来的关键。因此，房地产企业必须提高成本控制意识，并在企业成本管理中，建立一套全面覆盖、有效实施的成本控制制度，落实成本控制各个环节的责任，做到事前有指标、事中有控制、事后有考核。靠良好的成本管控意识及有效的成本管控制度，可以把总成本控制在企业可承受的范围内。 (二)完善土地获取阶段的投资分析 土地获取阶段，企业最重要的是要对可开发业态及房屋售价作出准确的估计，土地获取阶段的销售、成本、利润分析不能随意进行，要有较强的预期严谨性。土地获取阶段的投资盈利分析中，房屋开发类型必须根据地块规划指标，由设计、销售、成本、财务多部门经过多轮讨论作出各部门都认为可行的方案，不能只由土地获取部门一个部门来决策。根据房屋开发类型方案并结合周边相同类型房屋售价及房价走势作出房价销售预期，以售价推算出可承受的土地价格，只有这样，土地获取后开发成本才不会超标。土地获取阶段各部门应有明确的分工，并落实责任，不能出现土地获取成本过高无法落实责任的问题。 (三)提高设计部门人员素质，各部门配合细化设计方案 规划设计的好坏，直接决定了后期开发建设阶段成本高低，如果设计完成，依靠后期施工环节大幅节约成本是非常困难的。以前的房地产开发企业设计力量比较薄弱，设计工作主要由设计院完成，而如今要使设计环节能够符合业态及国家规范要求，又要节约后期建造成本。所以，开发企业首先要加强自身设计部门的水平，聘任设计专业出身、有房地产开发经验的优秀人才，组建相应的设计部门，这样既便于与设计院沟通，指导设计院设计工作，又能够审查设计院设计成果的优劣，发现问题，减少后期设计变更，节约后期变更成本。其次，设计开始前，最好能够在符合项目定位的前提下，找多家设计院提供多种设计方案，房地产企业设计、营销、成本、工程等部门参与，筛选出最优方案。在最终方案确定后，设计部门在设计工作的过程中也要召集相关部门跟进设计结果，在设计阶段对最终方案进一步优化，在满足客户使用功能的前提下，去除不必要功能，选用性价比高的施工材料，使设计功能无浪费，施工材料成本最优，减少施工阶段变更洽商。 (四)建立合作单位数据库，细化标底及合同条款 房地产企业应在招标前对所要投标的单位进行详尽的考察，招标时设立必要的投标门槛，使不达标的企业不能投标。企业内部要建立合作单位数据库，掌握合作单位总体情况。对长期信用良好、工程施工优秀的企业要加强合作，投评标阶段要设立相应的加分项，增加合作良好的企业的中标概率，对于那些信誉不好的企业要建立黑名单，禁止这些企业投标，避免后期给企业增加意外成本，造成其他方面的负面影响。在编制招标工程量清单的过程中，要建立制度，落实责任，核对工程量清单的准确性及全面性，避免后期出现漏项导致变更，而增加后期结算成本。合同签订过程中，应与施工单位签订限定总价的合同，如非要签订浮动总价合同，应当详细规定合同价格浮动的条件及相应的标准，使合同总价控制在一定范围。 (五)加强施工管理，理顺变更洽商审批流程 在施工过程中，相应的变更洽商在所难免，公司内部也必须建立合理有效的变更洽商认定机制，保证变更洽商符合公司管理规定，变更洽商必须经过合理的审批后，施工单位才能施工。最终结算阶段，只有经过公司正规审批程序的变更洽商才予以承认，未经正规审批的变更洽商不予认可，严格审批流程，保证变更洽商的真实性及工程量的准确性。 (六)严控销售费用总量，建立推广效果奖惩机制 销售费用方面，房地产开发企业要根据项目业态及销售额，提取一定比例的销售费用，设定销售费用限额，并在销售费用各个功能如咨询费、推广费、销售佣金等功能方面进行分配，将这些费用与相关单位等工作效果与实际销售效果进行挂钩，并制定相应的推广效果考核办法。销售费用支出后要定期进行考核，费用花出去，没有达到预期效果的情况要及时查找原因，对于因市场原因导致的要适时调整销售策略，对于因销售部门及合作单位自身原因导致的，要建立适当的奖惩机制。严格控制销售费用的使用总额及效果，对于长期不能满足销售推广需要的合作方要有清退机制，只有这样，销售费用才能在控制总额的同时达到推广效果。 (七)加强成本核算，变事后反映为事前有指标，事中有控制 第一，要建立健全全面预算制度，项目总体的成本及项目年度的成本总额都要有比较详尽的预算，预算要层层下达，责任成本落实到各个部门，落实到个人。第二，要建立成本定期汇报分析制度，成本核算部门不能只是一个已发生成本的反映部门，应将已发生成本与总体预算及月度、年度成本预算目标进行对比，定期召开成本分析会，分析成本节约及超支原因。对于有效控制成本的管理方法要坚持及推广，必要的要形成制度，对于成本超支的，要找出原因，改进成本控制方法，形成事中控制成本的有效机制。第三，要推进信息化管理，以前成本核算管理粗放与信息化不足有较大关系，由于信息化不足造成各部门成本数据相互割裂、数据不共享，数据标准不统一，过程中对某项成本分析取数困难或不同部门出具的数据分析结果不一致，导致成本控制是否有效无法确定，成本控制水平裹足不前。目前，由于互联网的快速发展，基于互联网的成本管理平台已趋于成熟，房地产开发企业要尽快建立基于互联网的统一成本管理平台，便于自身的成本核算、反映及决策分析。 (八)建立有效的成本控制考核机制 有效的管理制度必须要有考核奖惩机制，才能得到执行，成本管理也是如此。房地产企业在建立健全各项成本管理制度的同时，也要建立健全责任成本考核机制。至少每年要根据成本实际运行情况与年度预算情况进行对比，根据公司考核制度规定，对各部门责任成本控制情况进行奖惩，做得好的要进行奖励，做得差的要进行处罚。只有建立健全成本考核机制，才能调动各部门实施成本控制的积极性，成本控制才能落到实处，成本才能切实降低。 四、结束语 目前，成本控制已成为房地产开发企业的一项重要任务，房地产企业要保持利润并生存发展下去，必须建立健全各项成本管理制度，利用好各项成本管理工具及信息化管理平台，在房地产开发各个环节注重成本控制，提高自身成本管理水平，使自己适应市场的发展需要，在实现企业自身利润要求的同时，提高我国房地产企业的总体成本管理水平。 房地产工程成本管理论文篇2 浅析业主项目成本管理 企业的发展离不开管理，在工程建设项目项目中，更加离不开对项目成本的管理，建立起一个成本信息库显得十分必要，针对这一情况，本文主要从不同的环节对工程建设项目项目的开发进行有效的成本管理，希望能够对今后的工程项目起到一定的借鉴作用，更好的发展我国工程建设项目事业。 1 投资决策阶段的管理 首先在投资决策阶段，也就是在最初决定项目立项的时期，相关人员一定要从可行性方方面出发进行前期的考察工作，看这个项目是否合理性和必要性，在可行性研究的基础上再粗略的估计一下方案需要的资金有多少，选择合适的投资，计算出能够从中获取的利润，同时还要对整个工程建设项目项目可能存在的风险进行有效的评估，这样才能获得最完整的计划，以便为后续的工作奠定基础。 2 设计规划阶段的管理 在这一阶段中，要想对成本进行有效的控制，首要前提就是做好设计工作，因为设计阶段对投资产生的影响占据整体影响的90%以上，这一阶段也是将经济效益最大化的重要阶段，笔者认为要想做好设计阶段的工作，一是要选择一个合适的设计单位，拥有丰富的设计经验，并且将项目的主要负责人确立下来，组建起稳一个完整的设计团队。二是要从经济性的角度出发加以论证，确保整个设计既满足设计的要求，又能达到经济最大化的效果，设计时需要满足各个阶段的相关要求，与可行性报告进行对比，对投资情况加以进一步的估算。三是要将设计图纸进行审核，必须要由专业人士进行评判，力求减少工程变更的情况。 3 施工招标阶段的管理 在进行施工招标的过程中，有几点是需要注意的，具体如下。 3.1 由专业人士建立起一个招标小组，从多个方面着手，如招标范围、招标内容以及招标条件等方面加强招标活动，避免产生重复招标的现象，招标的企业至少要达到5家以上，这样可以有效的避免出现串标的可能性。 3.2 在招标的过程中所遵循的原则为最低价中标，确定好标底，将工程一次性包死，采用工程量清单计价的形式进行招标。如果招标的企业条件相同，那么则优先选择费用低的企业。 3.3 对于总包以及项目经理的选择，优先确定其具备相应的组织管理能力，在招标前重点考察的内容是是否具备相应的组织管理能力，对于公司的资质情况则作为次要的考察内容。有些分包项目具有垄断的性质，针对这种情况就需要将造价降到最低。 3.4 在制定合同的过程中，合同中的各项条款需要加以进一步的细化，防止有不明确的条款存在，这样可以有效的避免纠纷以及索赔现象的出现，尤其是要注意各个款项是否存在歧义的情况。在合同中还要注明工程项目各方应该履行的义务以及可以享受的权利，如果不能按照合同办事，则有权获取相应的赔偿。 3.5 最后，将施工单位、施工材料以及相应的设备供应商的相关信息收集起来，输入进数据库中，一方面便于查找有关的信息，另一方面还能对这些单位评分，以优中选优。 4 施工阶段的管理 在施工阶段的成本管理，可以从以下几个方面进行控制： 4.1 一是要在土建、水电以及相应的各个环节中建立起相对专业的人员，由专人对项目的情况进行管理，必须要具备丰富的技术经验与管理经验。有独自运作项目管理阅历的人承担，项目管理团队的待遇和利润挂钩，调动团队积极性，同时项目管理团队人员应具备职业道德。 4.2 开工前应组织设计、施工、监理、业主方预算、工程管理人员组成小组对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性进行会审，提出明碡的会审意见，并在施工前改正。 4.3 通过招标选择有良好信用的总包及监理单位，监理单位和总包或其他供应商、分包无利益关系。 4.4 项目管理人员应和监理对工程质量进行监控，一旦发生质量事故，应马上通知有关部门进行详细调查，分析事故原因，提出事故报告及防患措菔，防止再发生和减少损失。应对隐蔽验收做好详细记录，并办理书面手续。 4.5 进度款：(1)原则上不支付预付款和备料款，如需支付，需按规定的流程审批。(2)施工单位应按月报送进度计划和本月实际完成、验工月报表，工程、预算部门会同监理对施工单位的进度款进行审核，同时查看上报的资料是否齐全(进度照片，工程质量证明材料等)。经财务审核、批准后，工程、预算、财务建立统一合同台帐和批准付款台帐。(3)工程款支付达到合同款的85%，原则上应停止付款，防止支付过度出现。 5 技术协调 建设项目管理，是为满足建设项目对于特定目标要求而进行的系统的、有效的计划、组织、控制与协调活动。"协调"是建设项目管理的一项重要内容。协调的内容包括人际关系、组织关系、资源供求、信息交换等方面，资源供求与信息交换协调可以统称为技术协调。从业主方的工程管理的角度出发，建设项目管理中的技术协调的重点，主要是技术信息协调，这一协调贯穿整个项目管理全过程。 技术协调是目前建设项目管理相对较薄弱的环节。对于项目建设程序的各个阶段而言，规划、设计、施工阶段自身有较完善的质保体系，有各自较为严密的标准、规范，但各阶段之间需要衔接，必然存在技术信息的相互流动。例如，施工单位对于设计使用功能的理解，以及对变更的掌握，设计单位对于现场和施工动态情况的了解等，都依赖技术信息交流;项目管理的对象，即工程实体本身，是一个由众多的环节构成的系统，项目管理实践证明，技术信息协调失败引发的问题在项目缺陷中占了相当大的比例，从而造成项目成本控制失调。 技术信息协调是在各阶段间、工程各部位间以及各单位间传递技术信息，对于其中的部分子系统。错误的技术信息一经传递，往往会在相对封闭的子系统中持续作用，或者对其他子系统引发连锁反应，直至出现矛盾后才被发觉，具有隐蔽性。正是由于技术协调是提供工作的依据、标准的保障，所以其意义重大。 结束语 总而言之，工程建设项目事业是我国比较重要的一项产业，在近些年间的发展也是十分迅速的，针对当前的发展形势，必须要对业主方的项目成本加以更为有效的管理，成本的管理对于项目管理的成败具有直接的联系，间接也体现着建筑的整理水平以及综合的竞争力，所以为了国家能够获得更为理想的精力效益以及促进工程建设项目市场更加蓬勃的发展，相关人士需要在成本管理上多下功夫，这样才能让我国的工程使用增值。 猜你喜欢： 1. 浅谈房地产项目成本管理论文 2. 房地产施工项目成本管理现状及对策探讨论文 3. 建筑工程成本管理毕业论文 4. 工程项目成本管理分析论文
.因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。
房地产专业毕业论文参考选题 1、 前监理工作存在的问题及原因、对策2、工程项目管理（咨询、设计、监理、施工、采购）应对WTO的形势与对策3、工程监理制度及手段研究4、计算机在项目管理中的应用研究5、国内外招标投标惯例比较研究6、国内招标投标现状及规范研究7、工程设计阶段的投资控制研究8、关于监理人员资质认定办法的思考9、加入WTO对房地产业的挑战与机遇10、关于政策性住房金融制度的研究11、房地产合理开发规模的研究12、空置房成因及对策研究13、关于住房消费贷款（政策性、商业性）的思考14、关于工程管理专业人员应具备素质的思考15、关于项目后评估的思考16、关于完善工程造价管理的思考17、工程项目投标报价策略研究18、工程造价计价现行体制的缺陷与对策研究19、工程项目施工阶段造价的控制与管理20、拖欠工程款的成因与对策研究21、关于建设有形市场规范化发展的思考22、论工程量清单报价23、工程造价管理模式改革探讨24、论工程项目全过程的投资控制25、关于工程造价主动和动态控制的思考26、房地产投资风险研究27、我国物业管理的现状及对策研究28、我国工程造价咨询业的现状及发展研究29、论工程担保制度的建立与推行30、住宅产业的发展与国民经济增长31、关于提高工程质量的若思考32、基础设施融资模式及策略研究33、项目融资（BOT、TOT、ABS等模式）的现状及对策研究34、国内外工程造价管理的比较分析研究35、加入WTO后建设法规的完善36、关于国际工程承包中FIDIC合同条款的应用37、承包商施工合同风险防范38、建筑工程招标投标与合同管理关系的探讨39、工业发达国家建设工程合同管理与风险管理40、风险管理理论在工程合同管理工作中的应用41、施工索赔的现状和对策研究42、浅谈FIDIC条款中的施工索赔43、论信息技术在工程施工索赔中的功能44、工程总承包企业与工程项目管理企业的界定和比较研究45、推行总承包对我国建筑业的影响46、工程总承包企业组建的模式研究47、住房价格合理姓性探讨48、房地产估价方法比较研究49、房地产泡沫预警与防范50、房地产周期波动分析51、房地产经济预警方法研究52、城市规划与城市地（房）价相互作用机理研究53、城市土地收购储备制度探讨54、房地产开发项目可行性研究报告-----XX案例研究
新土地法，还是旧土地法？中国的还是外国的？你这个范围太宽。给几个别人以发表文章的论文题目吧，做个参考。《土地法》中的一个矛盾——论《土地法》对农民土地权益保护的缺失《中国土地法大纲》的再评价南京国民政府《土地法》的传播及其影响《井冈山土地法》历史经验分析土地法的理念更新与制度完善《井冈山土地法》产生不足原因探析我国土地法中行政合同的现状及相关思考执行“新《土地法》”中几个问题的探讨好了，先这么多了。做论文的有大小取舍。别太大容易太泛，没闪光点；别太小容易自杀，写不出来。
哈哈！正在写呢！老师给了些题目，给你参考下了！房地产论文选题方向1、房地产市场研究以**市为例，分析房地产市场现状与发展趋势，选取住宅市场、二手房市场或商用零售物业市场其中之一作为研究对象，研究市场供求状况、价格走势，分析市场未来发展趋势（重点在未来市场发展趋势研究）或规范市场发展的对策（重点在市场现状分析，提出建议、对策）可拟题目：A**市房地产市场现状与发展趋势分析B**市住宅市场发展潜力研究C**市商业地产发展现状、问题与前景D规范**市二手房市场发展的对策研究E规避二手房市场交易风险的对策建议。。。2、土地市场研究分析土地市场与房地产市场的互动关系（地价与房价的关系），土地出让制度（包括土地储备制度的建立）、土地管理政策（如对闲置土地的处理新规定）和土地税收政策（征收土地增值税）对于房地产市场的影响和意义可拟题目：A地价与房价互动关系研究B土地一级开发模式的比较研究-以南宁市为例C土地增值税清算后的我国房地产市场走势3、物业管理领域分析物权法颁布后对物业管理领域的影响，或者对物业管理企业管理作风的影响、物业管理企业如何提高自身的管理水平和竞争力可拟题目：A当前物业管理纠纷的焦点问题研究（物业公共产权问题、业主委员会的权利问题等）B提高物业服务企业竞争力的对策研究。。。4、小产权房的问题集体土地上建设商品房已是一种趋势，各大城市房价高涨，工薪阶层纷纷选择购买不受法律保障的小产权房，引发了很多问题，所涉及到的深层次问题是：集体土地所有权究竟能否享有真正意义上的产权？还涉及政府如何解决中低收入者住房难的问题这是一个涉及多个领域的热点问题，可以从多个角度探讨可拟题目：A建立城乡统一的土地市场的可能性、障碍及对策研究B集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策C小产权房的土地产权问题研究D开放集体建设用地市场、拓宽土地一级市场的对策研究E利用集体建设用地缓解住房保障压力的可行性、障碍与对策研究。。。。5、住房保障方面的题目：A构建以经济适用房为主体的住房保障体系的现实障碍与对策研究B完善我国住房保障制度的对策建议C解决中低收入者住房困难的渠道和对策研究。。。6、房地产开发领域A、 房地产开发企业融资前景分析B、 宏观调控下房地产开发企业发展战略探讨论文选题要注意的三个问题（以房地产市场研究为例）首先，确定研究方向，选择一个具体的市场来研究，不要笼统的以“房地产市场”作为研究对象；其次，确定研究的范围。商品住宅市场是研究的最大热点，要注意联系当前的住房保障政策来分析，也不能忽视住房市场的层次性，商品房、经济适用房和廉租房分别面向不同收入阶层，要明确所分析的是哪个层次的住房市场。再次，确定研究的立场。如果以分析市场趋势为主，就需要站在房地产市场咨询者的角度，那就写成研究报告一类的文章，这需要大量的数据资料；也可以研究市场存在的问题，包括国家政策的影响、市场监管秩序、交易风险防范等，站在为政府建言的立场来分析和解决问题；本来我想写估价的，结果老师不是估价方面的!估计你可以写几种估价方法的改进和应用呀！哎，论文啊！烦得很！
1、Town land managementWith the development of urbanization construction in China, a large amount of land use management problem also will rise, and this will hinder the further development of urbanization. Make development plan, is well the premise condition of urban construction and basic work2、Town construction engineering quality managementConstruction engineering quality is engineering construction investment of the three major goals, quality fit and unfit quality, in relation to the lives and property of the people safe. Building engineering is a special kind of products, it can not like other industrial products that removed maintenance. Therefore, the construction engineering quality process control is very important.3、Regional development strategy researchStrategic management theory with the time continuous development and development. This article from the strategic management history evolution new trend, strategic management tools to the new development of the two aspects of the strategic management development new trend, hope for strategic management theory and practice plays a promoting role4、Regional economic characteristic analysisOur country is a vast, the development of a large population and areas around the great powers in the physical, economic, and social conditions, regional development no significant difference in China is to balance the basic national conditions.
城市面貌展现的是这个城市的形象，城市管理落实，就是保持城市形象的 方法 ，下面就是我给大家整理的城市管理 文章 ，希望大家喜欢。城市管理文章：城市管理论文 摘 要：党的 报告 指出：加强社会建设，是社会和谐稳定的重要保证。必须从维护最广大人民根本利益的高度，推动社会主义和谐社会建设。即将社会管理纳入法律实证研究之中，加强和创新社会管理，实现社会效果与法律效果的统一。 引言 《论法的精神》是孟德斯鸠倾毕生心血写成的政治法律著作，是孟德斯鸠政治法律理论的最高成就。当其传入中国时，其有关宪政方面的有益贡献为多数学者所探讨[1-3]，但事实上其实证研究方法是其在学术研究，特别是在法学研究上颇有建树，对处于转型期的中国城市管理法律体系而言，法律的实证研究方法更能在制度构建、评价法律适用等方面发挥不可替代的重要作用[4]。本文仅从研究方法角度研读《论法的精神》，探究其中蕴藏的实证的研究方法，以期从中寻找与中国城市管理法制建设需求相应的启发与借鉴。 一、《论法的精神》的实证研究形成背景 法是经济生活、社会生活和阶级关系最为集中和具体的反映与体现，对法的研究方法的探析，也就应该把它放在一定的历史条件下，进行客观历史的分析。 《论法的精神》的产生与发展首先源于其深刻的客观历史背景，也与作者所处的时代和自身的成长经历有重大关系。孟德斯鸠生逢法国封建专制走向没落，资产阶级革命正在酝酿和成熟之时。孟德斯鸠作为一个经历过重大历史事故的观察家，他不可能不去思考时代向他 所提出的课题。虽然家庭的阶级烙印深深地刻在他的身上，然而孟德斯鸠仍然试图用客观的整体的、历史的比较的实证的研究方法，去进行客观的研究描绘。作为孟德斯鸠倾毕生心血写成的政治法律著作，《论法的精神》也具备与众不同的崭新方法。 实践出真知，《论法的精神》的产生与发展还源于其深刻的 社会实践 背景。1728年，39岁的孟德斯鸠迈 出国 门，开始了长途学术旅行，足迹遍布欧洲各国，途中他详细了解了各国的政治、法律、 文化 、宗教信仰状况。丰富的从政 经验 和长期的实地考察对他理论的形成产生深刻的影响，使他形成了自己独特的研究视角和理论特色。 法律的继承是历代法学家最经常使用的研究方法之一，《论法的精神》的研究方法的产生与发展还源于其深刻的理论背景。前代和同时代的思想成果对《论法的精神》的研究方法有着深刻的影响。古典自然法学派学者对自然法的研究，亚里士多德的知识论哲学，近代自然科学的发展都对《论法的精神》在整体的、历史的比较的实证的研究方法上产生了影响。 二、《论法的精神》的实证研究的内容 孟德斯鸠《论法的精神》运用了比前人卓越的研究方法，即客观的整体的、历史的比较的实证的研究方法，从而使自己的法学论著具有了空前的科学性和实用性。 (一)客观的、整体的实证研究方法 与17、18世纪的思想家不同，孟德斯鸠不是凭空思考“法的精神”，而是扎扎实实地依靠对原材料的分析，根据历史资料、旅行家 们的记载或是他自己的旅行见闻研究得出结论。在逻辑论证方法上，孟德斯鸠一改17世纪以前形而上学的抽象演绎构建体系的方法，而代之以分析、还原、理智重建。他不再满足于法律本身的研究以及法律条文的烦琐解释，而把法与自然和社会相联系，以整个社会及社会现象为研究对象。法律存在于社会中，所以不能孤立地去看法律，而必须从法律与其他事物的联系去看法律。如果将法看作一个中心事物，那么与之相关的其他社会客观因素便是围绕它并与之共同构成整个社会必不可少的因素，想要研究什么是法的精神，就必须以法律为圆心，将其他客观的社会因素为辐射做圆从而构成一个整体，不仅要通过对法本身的探讨来直接研究法，而且要通过围绕它影响它并与之共同作用的其他客观的社会因素整体上探究法。 (二)历史的比较的实证研究方法 从研究方法上考察，孟德斯鸠已经开始超越18世纪所有的法学家。18世纪的法律理论没有历史的相应根据且缺少历史根基，这也是到19世纪以后自然法理论遭受西方法学攻击的原因所在。但是孟德斯鸠却运用历史的比较的实证研究方法，将法律研究与历史研究相结合，也正是这一方法，使孟德斯鸠的研究具有强大的经验支持力量，从而使研究的说服力大大增强。后来的法学家斯克罗比曾说：“当孟德斯鸠高喊‘我们应当用法律去阐明历史，用历史去阐明法律’这句训言现在已成为公认的原则的时候，他为科学打开了一个新的视野。他知道，这些内容和材料还没有任何法学家用历史方法加以研究过，这些方法是他刚刚采用的。”[5]《论法的精神》以丰富的历史知识， 对古代希腊、罗马的法律，对中世纪各国，以及当时欧洲国家的法律都做了反复深入的研究，这为人们展示了一幅广阔的古今政治法律制度发展变化的图画。 三、《论法的精神》的实证研究对后世的影响 (一)法学研究向唯物主义迈进 在法学研究中运用客观的整体的实证的研究方法具有远大的里程碑意义，可以说法学理论经他之手向唯物主义方向迈进了一步。在他构建的体系中，上帝是被排除的，有的只是社会与自然的客观因素。这个理论在当时神学统治一切的时代，无疑是一颗炸弹，瓦解了封建主义的重要堡垒——教会的统治。即使在今天，这些客观因素提供的材料仍然值得我们去分析去研究。 (二)拓展法学研究的视野，为法律社会学的产生奠定了基础 当代法国著名社会学家雷蒙·阿隆指出：“一部社会学思想史由研究孟德斯鸠开始可能会使人感到迷惑，在法国，人们通常把他当作社会学的先驱而认为奥古斯特·孔德是社会学的创始人„„在我眼里孟德斯鸠不是一个先驱而是社会学的理论家之一。”[6]目前，法律社会学异军突起，已经成为法律理论领域的显学，但是在17、18世纪多数学者那里，法律只是一个附带的话题，可以说，近代法律理论是政治学下的法律理论。 (三)对之后一个世纪的实证法学派有着直接影响 从亚里士多德开始，就对政体进行了描述和历史性的研究，但整部《政治学》还是规范研究占主导。在《波斯人信札》、《罗马盛衰原 因论》两部著作中，孟德斯鸠就已经初步显示出了比较实证的研究思路，而《论法的精神》只是使这一思路更加丰富和具体。作为人类法学思想发展中的重要一环，《论法的精神》不失为一部独树一帜的资产阶级法学著作，这种客观的整体的历史的比较的实证研究方法实际上赋予它独一无二的特征，使得它永葆青春。 四、对我国城市管理的法制化的借鉴意义 近些年来，法律实证研究在西方可谓如火如荼[7-9]，在我国亦崭露头角，法律实证研究在西方国家和我国法学研究中的地位都在提升。思辨研究侧重于理性建构式的批判，实证研究方法具有弥补思辨性研究缺陷、传承法学知识的功能。我国现时对于法制的判断仍然仅限于“法律的良好实施”，“有法可依、有法必依、执法必严”始终是我国法制事业中最为重要的一条标准，但是对于法律本身的优劣却考虑得很少。《论法的精神》的实证研究方法对我国一些法学家注重关注一些抽象的权利、文化、人权等法学术语，忽视社会现实的法学研究方法也是一种启迪[10]。对法律的实证研究不仅在制度构建、司法等各环节中的重要性日趋显著，而且为学术变迁提供了动力。对处于转型阶段的中国法律体系而言，法律实证研究在指引制度构建、评价法律适用等环节上都能大显身手。 目前，我国在城市管理方面暴露出很多问题，其存在的问题是有目共睹的。这种现象的原因可以从多方因素来考虑，其中管理模式的缺陷是产生这些问题的重要因素之一，现有的法律手段在具体实践中遭遇到很多操作性问题，城管执法经常在公平与效率、公益与私利之 间难以平衡取舍，公众因此对其缺乏信任感，进而对其执法的正当性产生怀疑，对其管理的必要性和可能性产生怀疑。因此，有必要通过实证研究来寻求社会管理手段与法律手段的相互配合。 毋庸置疑的是，将社会管理纳入法律实证研究之中是来自于中国社会现实的社会管理需求，而不是某种外来的经典理论。面向社会管理的法律实证研究，从深层意义来说，是一种更全面的法治观的建构以实证研究和社科法学的方法去研究社会管理问题，意味着加强社会管理不等于仅仅以法律约束社会管理实现其法治化，在法律实证研究中重视对社会管理问题的研究而不是只限于对司法问题的研究，也意味着将治理的逻辑放在和法治的逻辑同样重要的层次加以观察和理解，这一研究也就具有了更深的理论意义。具体技术路线如下： 党的报告指出：加强社会建设，是社会和谐稳定的重要保证。必须从维护最广大人民根本利益的高度，推动社会主义和谐社会建设。即将社会管理纳入法律实证研究之中，加强和创新社会管理，实现社会效果与法律效果的统一。 城市管理文章：城市管理论文 流动摊点占道经营，影响市容，妨碍交通，损坏城市形象，是城市管理行政执法工作的重点，也是城市管理的“通病”。因其流动性、反复性强，加之点多面广，成因复杂，难以根治。因此，研究分析和解决这一问题尤为迫切，十分重要。 一、流动摊点的成因及现状 流动摊点，由来已久，成因复杂。以我市为例，每天活动在城区的流动摊贩在1000人左右，他们多集中在学校、医院、商场、小区门前和交通繁华的路口、街道两旁，这些地方人口较多，人流集中，需求量大，是流动摊贩经营的“风水宝地”。特别在学校放学、机关单位下班、市民出入的高峰期，这些流动摊贩争道抢客，把道路堵得严严实实，叫卖声、吵闹声、汽车喇叭声交织在一起，“马路市场”异常热闹。 这些摊贩主要有五大类。一是下岗职工。经济体制转轨、企业改制后，大批下岗职工推向社会，由于这部分人员年龄偏大，一时找不到工作，家庭负担重，又不能闲置在家，就选择了这种投资少、见效快、风险低的小买卖。二是城中村居民。这部分群众主要靠地理优势做些小买卖，特别是一些中年妇女和老人索性圈地为界，摆摊设点，春夏秋冬，一年到头，照摆不误。三是离城近的农民。这些农民小农意识强，地里种出来的瓜菜，到市场兜售需交各种费用，想卖个高价钱，于是推车进城，沿途叫卖。四是老弱病残人员。这些人大多无正常生活来源，把自己划定为特殊公民，渴求社会救济心理强。五是进城务工的特殊群体。这些人员成分复杂，投亲靠友，拉帮结派，不服从管理，甚至无理取闹，打击报复。 总体来看，这些流动摊贩有一共同点，均属困难弱势群体。在对其管理处罚时，通常将不满、失落情绪当场发泄，把满肚子怨气推向执法队员，往往采取“一哭二闹三躺倒”的手段，极易引起围观群众的同情。如果遇有起哄煽动者，执法队员会面临围攻、辱骂甚至殴打。执法人员只有三种选择：一是拨打110报警，但远水救不了近火;二是跑，为了人身安全，被动放弃执法;三是骂不还口，打不还手。05年建局以来，就发生暴力抗法事件2起，引起围观的30多起。有些 案件送交公安机关后，由于取证难、证据不充分等原因，往往是不了了之，从而削弱了城市管理行政执法权威，也挫伤了一线执法队员的积极性，使执法工作陷入被动境地。 二、难治理的主要原因 流动摊点为何居高不下、屡治屡乱?在分析其表面现象的同时，摆在我们面前的一个深层次的问题，不得不引起深思。 其一，流动摊点的存在有其合理性。尽管流动摊点有碍市容，但毕竟是市场经济发展阶段的产物，迎合人们的消费心理，符合当地的消费习惯，同时也适合不少市民的消费水平。一方面，流动摊点因其便民利民倍受消费者欢迎;另一方面，它能拟补市场不足的缺陷，使城市居民就近购物的需求得以满足。 其二，专业市场缺乏，导致无场可进。我市城区常住人口有13万之多，流动人口达到1万人，目前现有市场远远满足不了群众需求。我市建成使用的规范化市场仅有三处。一处是贸易城批发市场，建于十几年前，是我市主要的蔬菜批发市场，同时还进行小量的零售，但市场内的服务设施不全，卫生环境差。一处是贸易城中心市场，该市场2005年进行了改造，各种设施比较配套，但存在着市场外延的问题。另一处是金碃岭市场，该市场2007年建成，原黄山路市场的摊点进入经营，解决了黄山路市场占路的问题。这三处市场均为企业投资建设，存在摊位费较高的问题，许多摊贩不愿意进场经营，特别是金碃岭市场，2007年下半年开始出现摊点流出市场经营的现象。此外，城区还有工商部门设立的马路市场2处，一处是海峰街市场，另一处是商业街西段的夏西市场。这两场市场的经营秩序混乱，市场外溢，交通时常堵塞，卫生状况极差，群众反应强烈。城市在扩建，人口在增多，供需矛盾呼唤市场。拿黄山路和新华街交接路口自发形成的菜市场来说，附近有夏南新房区、中医院家属宿舍区、馨园小区、黄山路政府宿舍区、新华小区等居民区，居民多达一、二万人，可见市场潜在需求之大，类似的还有建设街西段、笙歌小区、环建宾馆、仇家洼桥头等处。还有部分物业管理部门在居民小区内设置了小市场，如向阳小区等，由于受场地等条件限制，容纳的摊位很少，有的物业管理部门只收费不管理，致使许多摊点外溢。在对流 动摊点治理上，市执法局虽然采取了各种各样的方法，蹲点也好，突击治理也罢，摊贩看好市场位置好销售利润客观，长期与执法队员周旋，打起了“你进我退，你退我进”的游击战，实在是收效甚微，难以取缔。 其三，有场不进，影响市场建设进程。近年来，一些投资商尽管把目光投向市场建设，但至今还没有大动作。投资商顾虑，市场建成后，无人进场经营。事实上，进场经营者不管赚不赚钱、赚钱多少，要办营业执照，需定期交纳工商、税务、卫生等管理费，而流动摊点则无需办理。再则，经营业主进场后，须遵守一些“规矩”。比如，缺斤短两不行，顾客会找上门;质量没保证，顾客要求退换;抢生意拉客，同行有意见等等。进场经营花费多不说，没有流动摊点方便自由，哪里好卖，就到哪儿去，遇有执法人员，“船小好调头”，一跑了之，省去了好多顾虑和麻烦。 其四是缺乏执法保障。在对自然人进行处罚时，一是没有后续保障，如果自然人不接受处罚，则无他法。因为执法人员无权查验身份证，连对方身份都不知道，执法就无法进行下去。二是对事不对人，执法没有威慑力，比如查处无证经营流动摊贩等违法行为，一般是强行取缔或暂扣物品，对违法行为人没有制裁手段，也起不到应有作用。 市执法局成立后，虽然想方设法治理，但流动摊贩在利益驱动下，仍然在市场外徘徊，执法依然走不出“治理--反弹--再治理--再反弹”的怪圈。 三、建议与对策 治理流动摊点，是一项专业化、复杂化、社会化的系统工程，必须按照客观规律办事，需要各职能部门和全社会的共同努力。下面，结合我市实际，略谈几点认识： 首先，加大对社会困难弱势群体的扶持力度。要切实树立“民本”思想，更新执法理念，拓宽培训就业 渠道 ，鼓励他们创业改行，入市经营，从根本上解决这部分人的生活和就业问题。 其次，加强城市规划、工商管理、行政执法、物业管理等部门间的交流协作。严格按照市场经济规律办事，坚持先疏后堵、标本兼治的原则。科学合理布局规划市场，规范市场管理，加大监管力度，引导流动摊贩进场经营。各职能部门要密切配合，各司其责，助推市场规范化建设。在城中村改造、旧城改造、新建小区规划时，要预留好市场位置，建设便民市场;在城区道路改建时，适当减少绿化用地，拿出少量位置用于设置早晚市场、固定摊点位。 第三，大力优化社会治安环境和执法环境。执法人员长年累月战斗在一线，时刻与市民和老百姓打交道，处在社会多种矛盾的交汇点上，经常遇有阻碍执法和暴力抗法事件。因此，争取上级和社会各界对城管行政执法工作的支持至关重要。要加大执法宣传力度，大力营造“城管执法、公安护法、法院司法”及纠风部门强力支持的执法环境。 第四，大力培育一支充满朝气活力的执法队伍。广大执法人员长年战斗在一线，无节假日、星期天，工作单调，经常受气挨骂，整天提心吊胆，加之工作风险高、待遇差、不受尊重，执法人员极易产生低落、厌战情绪。只有大力实施“人文关怀”工程，强化职业庄严感 教育 ，才能保护好、调动好一线人员的工作积极性，永葆这支年轻执法队伍的朝气与活力。 第五，创新执法模式，改善执法效果。结合我市实际情况，对城区路段分级管理，将胜利街、银金大道、外环、青山路、东山路、深圳路划为一类路段，实行精细化管理;将商业街、新华街、天津路、光明街、建设街、黄山路、富山路等路段划为二类路段，实行规范化管理;将其他小街小巷、城乡结合部分划为三类路段，实行人性化管理。推行步行执勤模式，采取堵疏结合办法，设置几处便民市场，具体 措施 如下： 1、一类路段管理精细化。对一类路段突出管理细节，严格管理标准。一是人员配备精细化。一类路段配备素质高、责任意识强的执法人员，并实行定岗位、定职责、定标准、定奖惩的“四定”管理，确保时间上不断档、空间上无死角;二是业务考核精细化。为达到一类路段管理高标准、效果保长效的目的，对一类路段的业务考核做到每日一督查、每周一通报、每月考核、每季一评比、年终综合 评定，用无缝管理保持持续效果;三是运行机制精细化。建立各科室、中队间的内部配合机制、联动机制、快速反应机制，用最短的时间、最少的环节、最好的效果保障一类路段管理的高标准;四是工作措施精细化。开展争创“样板街”、“示范路”活动使执法人员学有榜样、干有目标。 2、二类路段管理规范化。对二类路段突出秩序规范化、管理标准化，以出现频率高、反复性强的乱摆摊点问题位重点，将一类路段管理经验逐步向二类路段推广，达到逐步提升标准、逐步向一类路段看齐的目标。一是执法规范化，用依法执法保障二类路段规范化管理标准的落实;二是摊点经营规范化，对严重二类路段的摊点群进行搬迁、取缔，在不影响二类路段容貌和通行的位置上妥善安置修车、冷饮、报刊、水果、小吃等摊点，解决部分经营业户的实际困难。摊点实行统一作业工具，统一卫生清扫，努力形成“一条路一种风格”的格局，变难点为亮点。 3、三类路段管理人性化。对三类路段突出人性化管理，坚持以人为本，为民服务，在保证容貌秩序的基础上，积极创造条件，满足广大市民多方面需求。针对城区市场设置不尽合理，便民市场数量少的状况，结合三类路段主要位于小街小巷、靠近居民区的实际，进行广泛的调查研究，科学规划，合理布局，设置几处便民小市场，实行定时段、定路段管理，并采取错时管理、多班轮值等措施，既方便市民日常生活，又解决摊点占道经营问题，既保证市容市貌，又促进繁荣经济。 城市管理文章：城市管理还需“文明”管 一张“武汉城管整治夜宵，聋哑食客劝架被打伤住院”的图片，再次雷到了众网友的眼球，也将城管这一特殊职业再次推到舆论的风口浪尖。 一直以来城管作为维护城市文明的使者，屡次因执法不当频频曝光，从南京“失足”城管脚踩商贩，到温州“野蛮”城管暴打聋哑夫妇，再到近日之“暴跳”城管踢飞油盆烫伤少年，一幕幕一桩桩直指城管执法行为，一下子把“城管”变成了凶神恶煞、“鱼肉百姓”的“阶级敌人”了。 众所周知，很多国家并没有城管这样的执法队伍，其城市管理执法统一由警察负责，警察不仅管刑事犯罪、社会治安，而且管乱摆摊、乱停靠、乱搭建以及流浪、乞讨等行为。在我国，上世纪90年代之前各个城市也没有城管，城市管理执法权属于警方所有。 1997年，第一支城管队伍在北京试点成立，随后推广至全国，但由于城管存在法律授权不明、职权范围不清、人员良莠不齐等问题，所以执法过程中问题多多，暴力执法和抗法屡屡上演，民众怨声连连。 当然，外表光鲜内心酸涩的城管也有其难言之隐。面对“秀才遇见兵有理说不清”的难缠商贩，就像“武汉城管整治夜宵店时，因该夜宵店夜间占道经营情况较为严重，城管部门曾多次制止未果。昨晚，城管部门组织人员进行重点整治，店方人员不配合执法，还拿菜刀砍伤了两名城管人员。”可以说是软点没有效果，硬气点或是稍微言语粗鲁些就被指责成暴力执法、野蛮行径，谁让一方面代表的是国家权利机关，是强者;另一方面是手无寸铁的百姓，是弱者。对于弱者我们一贯的做法是同情加怜悯，所以身份的悬殊也注定“城管”被推向舆论的漩涡。 当然，不可否认，上述现象也只是个例，并不能代表所有从事城市管理工作的执法人员工作状态，但俗话说“一条臭鱼搅得一锅腥”，如果不加以规范和治理，不仅会让百姓对执法机关丧失了信任，更容易败坏了风气、带坏了队伍，形成不好的“榜样” 力量，让这种暴力野蛮之行“蔚然成风”。 为此，笔者认为制定和完善城管法律法规，倡导“文明城管”势在必行。这样既可以对特权机关进行必要的法律约束，使其执法的额度和力度更加公正、透明，保障执法结果的公平和正义;又可以使其师出有名、有法可依，避免执法过程中过激现象产生。同时，小商小贩还应该规范自己的行为，不应为了赚取蝇头小利而随意摆放自己的摊位，既有损城市的形象，又给城管处罚的机会。
摘要： 伴随城市化进程的加速，相应的城市治理模式应运而生。本文选取城市管理中很小的一部分———社区管理进行探析，而新公共管理理论是当前我国城市治理方面一个重要理论支撑。本文通过对新公共管理理论的主要观点、特征的介绍，以及当前社区管理存在问题的探析，从中揭示了新公共管理理论对于我国社区管理和服务的启示。
关键词： 城市治理；新公共管理理论；社区管理；启示
究竟什么是城市治理呢？不同的学者观点是不一样的。第一类认为治理是一种统治方式，其手段是运用权力对社会资源进行整合。第二类强调治理的过程特征。这种治理是“一种综合的全社会过程”，它强调以“协调”为手段，而不是协调和控制。第三类认为城市治理是社会关系的一种体现，包括国家和公民、执法者和守法者、政府与可控性的关系。第四类则认为治理是一种值得追求的理想，是为了应对政府自身无法解决的一些重要问题时的一种解决问题的办法。新公共管理理论作为城市治理的重要理论基础之一，对城市管理有重要的现实意义和指导意义。治理作为管理国家和社会事务的一种手段，它的实施必然要依赖一定的理论，而新公共管理理论就是这样一种理论。城市治理从宏观层面来讲，新公共管理理论的运用对于提高国家的国际竞争力和政府的运作效率具有着重要的意义。当然，从微观层次上来说新公共管理理论的运用对于我国的社区管理和服务同样具有一定的借鉴意义。
一、新公共管理理论
（一）主要思想
新公共管理建立在对传统行政的批判和吸收基础之上，其主要思想有以下几点：第一，新公共管理强调“顾客”导向，要求政府必须对社会公众作出回应。［1］。在这个过程政府和公众的关系发生了变化，政府是作为企业的管理者存在，积极与公众互动，而不再是高高在上的管理者。第二，新公共管理消除了政府公共服务供给的垄断性，通过引入市场机制，采取企业管理的成功的方法和经验对社会事务进行管理，将一部分职能转移到私人部门，从而实现提高服务质量和效率的目的。第三，新公共管理改革强调管理者的风险意识和应对变化的能力，即倡导企业型的领导者，从而提高管理的绩效。第四，新公共管理认为授权或分权的方式是政府进行有效管理的方式。政府应当像企业界一样，将权力下放到各部门，实现各部门之间的自我管理和相互合作。第五，新公共管理强调绩效目标的管理和控制，并根据绩效目标对完成情况进行测量和评估。第六，新公共发挥管理重视行政机构和公务员的功能，要求其制定有效的社会政策以促进社会进步。
（二）特征
新公共管理与传统的公共管理不同，具有自身比较明显的几个特征：
（1）公共性。这种公共性表现在三个方面，首先，新公共管理的对象是社会公共事务和公共服务。其次，新公共管理过程的公共性，在管理的过程中，，其他公共管理的主体会参与到治理过程中来，因此，政府部门不再是唯一的公共管理者。最后，公共管理总离不开公共权力。公共管理的权共管理的过程具有公共性。力是公民及社会成员赋予的，其运用必须服从公共利益，否则将失去权力的合法性。
（2）公平性。新公共管理强调逐步以公平正义与管理效率并重，而不是像传统行政理论那样过分注重效率。
（3）合法性。合法性即在管理的过程中要积极遵循宪法和法律。
（4）效能性。效能目标的确定应该体现公共管理和公共决策的科学性；合理性。
（5）适应性。任何一个公共管理系统都需要与外部环境相适应，新公共管理理论则强调管理主体的多元性和彼此的相互竞争性，从而及时有效地解决公共问题，促进社会的发展。
（6）回应性。回应性实际上强调的是公共管理主体与客体之间的良好互动；一方面要求公共管理的主体要积极加强对公民或社会的关注，另一方面要求公众参与到公共管理的决策过程中来；同时要求切实尊重和保护公民的权利。
二、社区管理
（一）社区管理
社区是人们生活在一定地域内的生活共同体，人们的生活要有序地进行和开展，必然要求对社区内的事务进行管理，也就是所谓的“社区管理”。在我国，社区管理是在由传统计划经济体制向市场经济转轨时期，伴随着改革的'不断深化，社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。社区管理是指社区职能部门对社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。
（二）社区工作和管理的现状、问题
近年来在党和政府的领导下，我国的社区管理和服务工作取得了重要的成就，在加强社区工作人员队伍建设，改善社区工作人员的经济待遇以及改善社区办公环境，积极开展社区服务活动等方面都取得了可喜的成绩。但是仍然存在以下几个方面的问题：社区体制的问题，社区资源利用问题，社区建设资金没有保证，社区队伍素质不高，社区服务的服务范围和方式有限，服务效果不显著等问题。社区工作的问题具体来说体现在以下几个方面：
第一，行政化现象突出。社区作为基层群众的自治组织，其主要职责是宣传教育，办理居民相关的公共事务，协助有关部门做好相关工作，并及时反应居民的意见和建议。然而，实际工作中社区承担的却是随着形势的发展，目前社区居委会实际履行的职能很多都是与党委和政府相关职能部门一一对应设置的，其中包括劳动保障、民政优抚、城管创建、计划生育、综合治理、社区党建等六大职能。
第二，社区建设工作投资机制的问题。主要表现在以下两个方面：一是社区建设缺乏计划性，社区建设没有列入政府的发展规划，因此缺乏自身发展的专项基金；二是筹资渠道狭窄，资金来源不足，除了来自政府拨款的专项资金外，社区在建设的过程中，经要自行筹集资金。
第三，社区服务工作弱化。当前社区服务工作还不够完善，除一部分大的社区社区工作开展的比较好外，许多社区存在社区服务基础设施落后，社区服务体系不完备等问题。此外，在社区管理方面，我国仍然存在政企不分，政府行政管理和社区自治管理混为一谈的现象。
三、新公共管理对于社区管理的启示
针对当前我国社区管理存在的一系列问题，借鉴新公共管理的相关管理理念，我们认为做好当前的社区管理工作，需要从以下几个方面进行努力：
（1）改革社区现行管理体制。社区作为基层群众自治组织。其一要实现自己的功能：为居民群众提供服务的功能和完成行政管理工作任务的功能。其二，在协助政府工作方面，政府应赋予社区足够的权力和提供相应的资源来处理问题，并且这个协助性工作不能是工作任务的转移。总之，做好社区管理工作，各部门之间要做到职责分明，各司其职，同时又要密切合作，充分发挥社区作为基层自治群体的作用，实现社会主义的民主，同时要增强广大居民的参与。
（2）健全社区考核和激励机制。新公共管理认为社区管理应当确立明确的绩效目标，既包括组织的目标又包括个人的目标。对于目标的实现程度，要进行测量和评估。首先，要加强对社区人员的培训和考核，培训主要是培训社区工作人员的政治素质、政策理论等等。与此同时，要让社区居民参与社区工作人员的考核过程中来，充分发挥民主。其次，可以建立健全激励机制。在改善社区工作人员经济待遇的基础上，对工作成绩突出的社区工作人员应当给予提拔和奖励，以充分调动他们的积极性。
（3）实现社区投资主体的多元化，改进社区的基础设施建设。社区在重大基础设施建设项目上除了政府的拨款以外，应当吸引其企业、社会组织的资金，以缓解资金不足的状况。
（4）提供多样化的社区服务活动。新公共管理强调顾客取向，社区居民作为顾客，通常会有多种多样的需求，那么社区的管理者就应当给予居民的需求以回应，提供多样化的服务。
四、总结
综上所述，新公共管理理论作为在传统行政学基础上发展起来的一种理论，更好地处理了政府和市场的关系，有助于社会的发展进步。基于新公共管理的特点，在实际工作的过程中，我们要注重发挥他们的特性。政府不能调节的问题尽量交给市场，对于市场无法调节的问题，政府也应当充分自身的作用来调节。在回应公众需求方面，政府要坚持顾客导向，公众也应当提升自己管理社会事务的参与度。总之，新公共管理理论克服了政府传统管理的弱点，充分发挥了市场的作用，有利于提高效率，对于我国的社区工作和社区服务意义重大。在平常的工作和管理过程中，我们应当依据实际情况借鉴和运用，充分发挥它的作用。
参考文献：
［1］杨明伟，新公共管理理论评述［J］四川行政学院学报，2005（12）：19－23．
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［3］邓智明，新公共管理在环境保护中的运用［J］法制与管理，2002（11）6－9．
［4］张翼，新公共管理在高校管理中的适用性分析［J］商丘师范学院学报，2013（08）：5－7．
［5］顾朝林．发展中国家城市管制研究及其对我国的启示川．城市规划，2001，（09）：13一20．