一、影响房地产价格波动率的主要因素房地产的价格根本上取决于供求关系，而房地产的供给、需求受价格之外诸多因素影响。其中，生产成本是价格之外影响供给的主要因素，人均收入是价格之外影响需求的主要因素。因此，理论上，房屋建筑成本、人均可支配收入影响房屋价格，其增长率必然影响房屋价格增长率。这两个因素是分别从供给、需求角度考虑的，而空置率则综合供求状况进行分析。1、房屋建筑成本增长率。房屋建筑成本是房屋供给的反函数，在其他因素不变时，建筑成本增加，供给减少，导致房价上升，所以，房屋建筑成本增长率是房地产价格增长率的正函数。在分析建筑成本对房价的影响时，不仅要考虑当期建筑成本，而且要考虑前期建筑成本。因为房屋作为大件耐用消费品，从竣工到销售出去，往往需要一定时间。主要有如下原因：①商品房价格昂贵，需要花费一个家庭多年的积蓄，因此在购买时消费者非常谨慎，需要长时间进行决策；②商品房是存在较大差异的商品，消费者有不同偏好，要寻找到自己喜欢的商品房是需要时间的；③商品房隐含的信息多。为了达成交易，开发商需要时间开展营销活动，向消费者传递信息，消费者也要努力搜集信息，避免上当。因此，应考虑当期、前期房屋建筑成本增长率对房屋价格增长率的影响。通常房屋空置一年以内为正常情况，所以本文只考虑前一年的建筑成本及其增长率。另外，由于数据方面的原因，本文以商品房竣工造价替代建筑成本。2、人均可支配收入增长率。人均可支配收入是房地产需求的正函数，在其他因素不变时，收入越高，需求越大，导致房价上升，因此，人均可支配收入增长率是房地产价格增长率的正函数。人均可支配收入增长所导致的房地产需求增长表现在三个方面：一是收入的增长加快积累的增长，使得潜在购买力变成现实购买力；二是收入的增长使得消费结构发生变化，房地产成为重要的消费对象，人们会用更好的住宅替代原有住宅；三是收入的增长导致财富增长，进而对资产需求增加，刺激投机。房地产通常被看作一种资产，非凡是在通货膨胀或其他资产预期收益率较低时，房地产是良好的投机工具。3、空置率。空置率反映了市场供求状况，空置率越大，意味着更多的房屋没有卖出去，在完全竞争条件下，房屋价格会下降，即空置率与房屋价格增长率成反比。然而，首先要明确定义空置率。当前常被采用的计算空置率的方法有三种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积；第二，空置商品房面积除以当年竣工面积；第三，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积。计算方法不一样，计算结果自然大相径庭。现行条件下，全部住房存量难以统计，而采取第二种计算方法，波动性会过大，所以本文采取第三种方法计算空置率。
摘要：如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。还有市场供求关系、百姓的收入水平高低、市场的竞争。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。但是如今房价出现了过高的情况，随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，可以多盖些经济适用房再次要有正确的宣传导向作用。关键：市场经济体制 政府宏观调控 规范市场 合理房价房价永远是牵动着百姓与媒体神经的话题。俗话说，衣食住行是老百姓的几样大事，其中之一“住”指的就是人们的住房问题。对于咱中国人来说，有一个属于自己的“窝”更加意义非凡，房子对于中国的老百姓来说已经不止是房子这么简单，更是一种心理意义上的港湾。可是近年来房价不断上涨，并且这个问题并没有得到有效的解决，过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力。以下仅是我个人对于这个问题的一些看法和观点。一、决定商品房价格的因素房地产行业是一个比较复杂的行业，涉及的相关行业很多，对经济的带动作用很强。一般来说房价要与本国的经济发展水平、居民收入水平相适应，超前或落后都不是好现象，都会对国家的经济和社会稳定造成一定的影响，所以对房价的合理性行进分析，采取有效的措施控制房价是非常必要的。分析房价问题，首先不能脱离我国的市场经济体制，总所周知，我国现实行的市社会主义市场经济体制。也就是说价格是由市场形成、市场机制调节的。虽然房地产商可以对房价进行自主定位，但是还是得服从市场，不能任意决定房价的涨幅跌落。因为政府会通过宏观调控来影响房价，主要是通过财政政策、货币政策、产业政策等间接手段影响房价，也不能直接决定房价。如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价啊，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，就是买一块地皮的价钱和从这块地上将房子盖起来的费用，其中也包含人工和材料的费用。这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。举个例子，如果开发商向银行贷款将建筑工程继续下去，那么，他就要相应地付给银行一定的利息，开发商在对房子定价上也会考虑到这一点，所以房价又会被无形中提高了。除了以上这些对于房价起到直接影响的因素之外，还有几个因素也会间接影响到房价。首先是市场供求关系，学过一点经济学的都知道，一样商品出现供大于求时，价格会相应下降，当供不应求时，价格必然会上涨，并且房价始终围绕房屋价值上下波动。其次，百姓的收入水平高低也会影响到市场需求，既而影响到房价。再次就是市场的竞争。房产开发商之间的互相竞争也会对房价产生影响，当竞争激烈时，就会抑制房价。同样如果购房者之间进行竞争时，就会抬高房价。房价主要是受以上个因素交互作用影响的。所以房价有高有低、有升有降、有涨有落。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。二、对当前房价的分析[国外有个公认的评判标准，商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍。] ①那么我们来计算下上海现在的房价是否合理。根据政府相关部门公布，上海市人均月收入为2000左右。一家三口，那么家庭年收入为72000元，如果按照这个标准来算，显然如今的房价明显过高。那么导致房价过高的原因又是什么呢？其中人为炒作是其中一个重要原因。首先随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。况且房地产的开发成本一般都是保密的，购房者根本难以知道房地产商的利润空间有多大，很容易造成购房者的盲目购买行为。在各方面来看，百姓或主动，当然更多地是被动地接受房价过高的这个情况。还要提到的一点是，如今我国现阶段房地产中介也存在着不完善的情况中介机构的资质，从业人员的资格规范还没有完全落实到位，造成该行业的秩序混乱，中介机构不是完全的为购房者服务，更多的自己的利益，饱食其中差价，这对购房者来说更是雪上加霜。在从目前房地产市场出现的问题和国家采取的措施来看，国家对房地产市场的调控还是滞后的，虽然对房价的调控中央政府是有很大的决心和很强烈的意愿的，但国家出台政策往往是在问题已经凸现后才制定的，绝大多数采取的是事后控制的手段，政策出台时市场出现的问题影响已经很大，而且已经造成了一定程度的不良后果，控制起来难度也已经加大了。而且从中央政府落实到地方政府往往也是有难度的。试想，房价会影响当地政府的财政收入，在一定程度上会影响当地的经济发展速度。所以这些都会造成中央政策的失效或打折现象。三、让房价保持相对合理的建议如今过高的房价，给许多购房者带来了很多生活的压力，或是因为高房价而没有能力购买能力而苦闷，或是贷款后住上新房后，成为名符其实的“房奴”，整日背着精神压力为早点还清贷款努力奋斗，却发现清款之日还是遥遥无期。可不可以采取一些措施，让房价保持相对合理，让百姓安心地住进新房子。首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。目前我国房地产市场还很不规范，行业规范，从事房地产行业的公司的资质规定审查，从业人员的资格规定和审查还很不到位，对违反行业规定的房地产公司的惩处没有一个统一的法律规定而且房地产业的垄断性很强。政府在进行防堤建设时可以有意向地让一些国有企业或一些盈利目的不是很强的企业单位开发，这样也有利于通过他们达到调控房地产市场的作用。同时政府可以出台一些相关政策，和对一些原有政策进行改革。可以进行工资制度改革，社会保障制度的建立，公积金的建立和落实切实有效的制定和落实福利住房制度来减轻百姓的住房压力。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，应是减少高档住宅，增加中低档次住宅，建造不同的房地产产品以适应各自收入群体的需求。可以多盖些经济适用房，因为济适用房对解决收入偏低的人群的住房问题是非常重要的。在这方面，政府已经出台了一些相关政策了，许多经济适用房已经建成和在建之中，接下来的是对房屋的购买者进行把关，防止一些人利用房价低的优势买多后，再进行转卖，赚取差价，这样真正的经济意义就没有体现在百姓身上。再次要有正确的宣传导向作用。文章前面我提到有些居民想买房增值因为住宅是不动产。况且现在社会稳定国家经济高速发展，升值空间很大。开发商们也正是看准这个时机不断宣传房地产的保值增值功能，诱使购房者买高价的住房。这样不利于让房价保持相对合理。所以政府和主流媒体要正确地宣传和引导居民购房，不要总是宣扬房地产的增值功能多强，正确的引导居民正确的看待房地产的价值，因为人们买房还是主要用来居住，要更强调它的居住功能而不是一味的强调它的增值作用。
理由一：城市人口不断增加 人类社会不断向前发展，城市化水平稳步提高。尤其是近阶段，国家出台了一系列相关政策：建设社会主义新农村、大力发展中小城镇等等。与此同时，很多农村居民向往城镇生活，城镇居民也大都渴望能在市区有立足之地，而中小城市的居民又想到省会城市、发达城市开拓自己的一片天空，致使流动人口不断增长、城市人口也不断增加。流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。而我市目前在实行户籍改革，鼓励外地居民来洛购房置业。另外，有关专家预测，到2010年，我国城市人口将达到6.1亿；未来20年中，我国将有3亿多人口从农村转入城市；据05年年底统计，我市人口已经达到641.7万，到2010年全市人口将要达到665万。那么据此推算，我国每年需要新建住宅3.27亿m2方能满足广大居民对住宅的需求，而我市每年也将要新建住宅近400万㎡。 理由二：居民消费结构发生变化及其影响 人类吃饭大致经历几个过程：从没有饭吃，到有饭吃，到吃好饭，再到吃出健康，吃出文化和品位。同样，消费者对住房的需求从没有房住，到有房住，到住好房，再到住的舒心，住的愉悦和幸福，真正达到安居乐业……所以，居民消费结构不断在发生变化，对住宅综合品质的要求也越来越高。 根据这一现象，开发商在开发项目时，不断尽可能地提高楼盘的综合品质，从质量下功夫、做好楼盘的景观规划、完善配套设施、加强物业管理等等，从而促使房价上涨。 这种现象确实能够满足广大居民的住房需求，但是，一些开发企业为了追求利润最大化，盲目开发大面积、高档次、豪华型的住宅。如果高、中、低档次住宅能够均衡开发，也能使供求关系达到一个平衡点，从而使房地产行业的发展能够良性循环。但是，一些开发商盲目跟风，大量开发高档次住宅，哄抬房价…… 理由三：开发成本越来越高 1、土地成本持续上涨 土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。 当然，我市也不例外。据了解，机场路一建成楼盘当时的征地价位约26万元/亩，而其背后一地块目前已经上涨到40余万元/亩；瀍河西岸九龙台附近一在建楼盘去年征地价约为31万元/亩，而其北边一地块而目前已经上涨到近40万元/亩；另外，我市为进一步加快新区建设步伐，实现土地收益最大化，已经调整了新区可出让土地的出让起始价：开元大道以北区域土地出让起始价由每亩50万元调整至55万元，开元大道以南、关林路以北土地出让起始价由每亩45万元调整至50万元，最近，河北帝华企业集团以每亩69万元的价位中标新区一块占地324.234亩的土地…… 2、建安费用上涨 近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。2004年，全国固定资产投资价格比上年上涨5.6%。其中，建筑安装工程价格上涨8.2%、材料费价格上涨10.7%、建筑用钢材价格上涨17.4%。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，2004年全国商品房平均竣工造价为每平方米1402元，比上年增长10%…… 从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解；建材价格仍将维持在高位。 3、开发税金上涨 税金税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建设维护税及教育费。具体来说，房地产开发企业涉及的税金有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加费、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等，可见开发税金种类繁多。目前，开发综合税金已经由原来的5.5%涨至9.8%，在一定程度上又相对提高了开发成本。 4、管理费用上涨 目前，人力成本、项目的期间费及其他相关费用都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降…… 5、利润难以下降 由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，限制房地产利润，但是，房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心，大多数开发企业在开发建设过程中利用各种渠道想方设法提高其利润点。比如，有好多多层项目已经不允许建到七层，但是一些开发企业将其六、七层建成楼中楼，以增加利润点。所以从长期看，这部分成本也不会有下降空间…… 理由四：旧城改造速度加快 我市目前在大力宣传“打造中西部地区最佳人居环境城市”，所以要加速旧城改造步伐，美化古都风貌、提升城市品位。我市在旧区改造方面已确定了138个项目，已经进入实施阶段62个，计划今年实施76个，总建筑面积300余万㎡，竣工面积达到212万㎡。目前全市通过土地出让方式改造旧城区地块22个，城中村地块36个，建设国际贸易中心、西工步行街等63个项目。都市村庄改造工作正在热火朝天的进行着。其中东涧沟、金谷园路、东站、北大街、义勇街等城市改造项目已接近尾声，东下池、同乐寨、新街、牡丹广场、纱厂路、王城大道、九都路、春都路、下园路、旭升村等改造项目正如火如荼，而还有许多改造项目也即将拉开帷幕，比如九都路申泰新世纪广场、史家屯亚秀丽都和王城明珠、瀍河区中窑村嘉阳公司的项目及新天地二期等等。 如此大规模旧城拆迁及改造，安置居民也需要大量的住宅，就迫使房屋销售市场的被动需求不断增加，显而易见，房价就自然随之上涨…… 理由五：城市框架不断扩大 纵观我省一些城市发展状况可知，许多城市在人口增加、旧城改造速度加快的同时，城市框架也在不断扩大。郑州正在发展郑东新区，目前已初具规模，同时还要开发西区，准备走出“洼地”，下一步还将实现郑汴一体化；开封正在开发西区；许昌发展东区；信阳在开发洋山区和湖东区；南阳也在开发河南区域……而我市正在开发洛南，近两年将要在新区洛河沿岸建设百余栋高层，孙善武还设想发展到孟津及小浪底…… 发展是硬道理！如何发展？招商、引资、盖房、盘活经济……房屋价位自然上涨。曾记得02年郑州市107国道附近一个楼盘的均价为1460元，随着郑东新区的发展，目前均价已经涨到3000余元！而我市何尝不是如此！洛南的高价房是铁的见证！！ 理由六：开发企业与策划人员联手炒作 业内人士都知道，由于房地产市场发生变化，市场竞争越来越激烈，房地产策划人员的作用就显得越来越重要。好的策划人员具备医生的职能、法律顾问职能、财务专家职能、导演职能和船长职能，他们能够在现有的条件下，通过遵循科学的营销思路，组合运用房地产的四大营销工具（即产品策略、价格组合、广告策略及销售执行）解决实际工作中的障碍以及由此产生的工作细项、人员组织架构等工作，以便将短期内的房地产销售工作做到最佳。比如郑州的建业城市花园、英协花园、帝湖花园、金色港湾、21世纪社区、鑫苑名家、第一大街、美景天成、亚星盛世家园，洛阳的兴隆花园、森林半岛、亚威金城、国贸中心、中泰世纪花城、新都汇、绿鲜超市、君临广场等众多楼盘的操作成功，开发企业与策划人员联手策划炒作起着决定性的关系。 所以，好的策划案不仅能为开发企业创造价值最大化，也能使房地产市场良性循环发展。 与此同时，哄抬房价的开发企业和策划人员也不在少数。一些开发企业为了谋取更多利益，和策划人员联手，过分吵嚷“土地供应缩减”、过分强调华而不实的社区景观和升值前景、过分囤积房源，人为的造成市场紧张，搅乱了人们对房价的理性认识，从而导致房价一升再升…… 据我个人观点，我市房价上涨的主要导火索在于2004年几家外地开发企业及其策划人员的进驻。2004年他们在我市房地产市场上风光无限、抢尽风头，使我市本土开发企业倒显得黯然失色。四月的“百年家居”、六月的“皮世界”、九月的“钱江商贸城”，以及整个下半年的顺驰、建业风暴，搅动了整个洛阳楼市，他们的策划人员运用各种营销策划手段，对项目大肆渲染。尤其是下半年顺驰、建业的公开，各种铺天盖地的房地产广告，随处可见，掀起了洛阳房地产史上的广告大跃进高潮。我们不得不承认，顺驰“第一大街”和建业 “森林半岛”项目的成功策划运作，对我市的贡献无法估量，但同时我们也能看到，正是因为他们走的是“高端路线”才拉升了我市房地产的价位，使我市商品房的均价从2003年的1770元/㎡迅速涨到2004年的1900余元/㎡。继而无论是本土还是外地开发企业伴随着新区开发的热潮纷纷仿效，与策划人员强强联手，走高端路线，进而使我市房屋均价迅速提高到2005年的2300余元/㎡，至今还在不断攀升…… 理由七：消费者购房投资意识不断增强 近年来，银行存款利率较低、股市低迷、债市盘小……在这种情况下，消费者开始在转变投资渠道，尤其是地产人员对房屋保值升值大肆渲染，使大批消费者购房投资意识不断增强，认为房地产是很有前景的投资渠道，从而使大量的资金涌入房地产市场，转变成房地产开发资金，成为企业最主要的资金来源。部分城市房价上涨过快，社会预期较高的情况下，局部性投资需求迅速扩大，加剧了投机炒作，其中以“温州炒房团”“山西炒房团”等为代表，聚集百亿资金进行期房炒卖，进一步加剧了房价过快上涨。虽然政府推广新的房地产政策使他们纷纷落马，但是作为普通消费者，谁都不希望自己花巨资购买的房屋跌价，所以以购房投资为目的、期盼房屋升值的的消费者依然存在…… 理由八：复合型楼盘兴起拉升房价 所谓复合型楼盘，就是由商铺、住宅、写字楼、产权式酒店、公寓等多物业形态中的两种或两种以上的物业形态组合成的楼盘。近年来，复合型楼盘日益增多。目前我市的复合型楼盘有：枫叶国际广场、亚威金城、申泰新世纪广场、王城御俯、万国银座、世府名邸、新都汇、富雅东方、香榭里阳光、美城、新街金元府第、九都新天地、君临广场、居业美丽家等等。 有人称，复合型楼盘在一定程度上可以看作是一座浓缩的“城市”，由此可以想见其功能的齐全与生活的便利。但是，综合价位与普通楼盘相比要高出许多。比如：珠江商业街的繁荣，提高了珠江路的含金量；君临广场的成功策划运作，炒热了纱厂路板块，同时使综合价位成倍提升；新都汇的家乐福的进驻，促使其板块的含金量升高；顺池“第一大街”名店街，均价虽然超出了5000元/㎡，但是其销量也相当可观；还有亚威金城、居业家园、王城御俯……在此已无需详述。所以，房价上涨与复合型楼盘的兴起也有着紧密相连的关系。 理由九：国家政策调控没有解决根本问题 去年，国家相继调整了一些房地产新政，并出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，力求在政策上、制度创新上，对房地产市场进行宏观调控，抑制房价过快上涨。 不可否认，这些新政的出台，有力的打击了一些炒房者和炒地者，对抑制房价过快上涨、规范房地产市场起到了一些作用。但是，这些新的政策，包括前不久刚出台的“国六条”，也未必就能解决房价上涨的根本原因。 根据房地产本身具有的特性（长期使用性、附属收益性、资本和消费品的两重性、房地产本身的相互影响性和深受周围社区环境的影响性），炒房者大多都在选择中长线投资，同时一些普通老百姓也在利用闲散资金参与中长线购房投资行为。 最直接一点讲，开发成本越来越高，利润越来越透明，这个问题没有得到根本解决，房价缘何不涨呼？ 理由十：房价下跌的动力欠足 房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。 政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任；在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都不希望也不会使房价下跌。对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。地方政府是房地产市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。这首先表现在土地收入中。其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据，而且可以使地方政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。而与此同时，地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。 银行对房地产业的价格影响基本上是中性的，因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发，房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。 开发商是紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼，但没有主导能力的一个群体。但不管怎样，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益最大化。从另一个方面看，在宏观调控的大背景下，如果房地产开发商真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果房地产商的盈利空间并不大，那么房价下跌的结果是房地产商停止开发甚至破产，但是低价格的房子依然造不出来。 住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价大落，他们的资产会缩水。所以大多数消费者都会选择保值和升值潜力较大的楼盘。 从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，不希望房价下跌的占多数。
我国土地储备制度对房地产市场的影响内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。关键词：土地储备制度 房地产市场 对策建议土地储备制度在我国的兴起综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。城市土地储备制度应用状况近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。地价房价上涨，开发市场起点不公在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。市场结构失衡，多层次需求难满足我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。土地储备制度对房地产市场影响的分析作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。对城市土地价格上涨的分析纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25 万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因 目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为 0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。DP= 1636.75+13.92DS(t= 1.752)拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940LN (DP)=7.001+0.221LN (DS) (t= 3.125)拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。对商品房价格上涨的分析房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。HP= 815+1.079DP(t= 9.849)拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996LN (HP)=2.566+0.718LN (DP)(t=10.232)拟和优度检验R=0.659，F=7.73，DW=3.355由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素 目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。HP= -236.18+12.814M(t= 7.844)拟和优度检验R=0.940，F= 62.67，DW= 2.564LN (HP)=2.11+1.065LN (M)(t=8.242)拟和优度检验R=0.646，F= 7.30，DW= 3.444由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平 我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。完善土地储备制度的对策建议为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：合理控制土地储备的范围和数量土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。加大土地供应结构的调整力度土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。建立健全相关配套的法律法规建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题 如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。强化土地储备管理的监控职能土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。重构土地储备的组织体系在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。参考资料：1. 杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）2. 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论文 题目《房地产投资风险综合评价决策》 关于房地产投资分析、风险分析就注定被伤害，
一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
根据第五次人口普查资料，按各省（区）人口平均密度可分成4类地区：①非常稠密区。每平方公里人口在400人以上，包括沪、京、津、苏、鲁、豫、粤、浙、皖等6省3市。本区土地面积较少，为89.1万平方公里，仅占全国土地总面积的9．4％。而人口却达到4.91亿，占全国总人口的38.8％，平均每平方公里高达552人。 ②稠密区。每平方公里人口在200－400人之间，包括渝、冀、鄂、湘、辽、闽、赣、琼、晋、黔等10省市。本区土地面积为147．56万平方公里，占全国土地总面积的15.5%,人口4.18亿，占全国总人口的33％，平均每平方公里283人，高于全国平均人口密度的1．13倍。③较稠密区。每平方公里人口在100－200人之间， 包括桂、陕、川、吉、云、宁等6省（区）。本区土地面积为155.36万平方公里，占全国土地总面积的16.3%,人口2.4亿，占全国总人口的194％，平均每平方公里155人,高于全国平均人口密度。④稀少区。每平方公里人口在100人以下，包括黑、甘、蒙、新、青、藏等6个省（区）。本区地域辽阔，土地面积为559万平方公里，占全国土地总面积的59%,人口1.13亿人，只占全国总人口的9％，平均每平方公里20人，远远低于全国平均的人口密度。此外，在全国各省（区）、各地区内，由于自然、社会经济条件的差异， 人口密度仍有较大的差别。例如，四川成都平原，每平方公里人口密度在800人以上，而川西山区每平方公里却在100人以下。
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从现有的研究看，南京大学人口所已故的马淑鸾教授可能是国内最早采用PQLI（直译为"生活的物质质量"或 "物质生活质量"，移译为"生命素质指数"或"人口素质指数"）来测度人口素质存量的人口学家。马淑鸾根据 1982年第三次人口普查资料进行计算并与国外比较，结论是：1982年中国的PQLI为77，印度为43，美国为94；而且 1982年中国各省、市、自治区的人口生命素质指数在全国的排序与其人均GNP 的排序基本一致（马淑鸾1986）。王俊改等对1982～1990年中国人口生命素质指数的变化进行了时序比较，结论是：1990年中国的PQLI为83；从区域差别看，PQLI达到80以上的高素质人口占了全国总人口的81.24%，PQLI在60～80之间的中等素质人口占了全国总人口的18.57%，唯独西藏只有51，属于低素质人口。并且再一次发现PQLI与人均GNP 存在着较为密切的正相关关系（王俊改，谢韦克1997），即人口素质是社会经济发展的函数，二者同时也相辅相成。笔者本人也在一定的假设条件下对1990年的PQLI值进行了国际比较，结论是：世界平均为65，发达国家为94，欠发达国家为53，中国约为80，印度为57. 结合人均GNP 来看中国人口素质的综合发展水平，至少在现象的层面上可以认为中国人口素质的发展水平超前于经济发展水平（穆光宗，许金声1991；朱国宏1994）对这种怪异的现象主要有二种解释：一种认为，上述的 "超前"现象或许在一定程度上表明了中国人口素质潜能转化率及其对经济增长的贡献率还较低；换言之，中国的人力资源还有待于更充分有效的开发和利用，这似乎与我们所观察到的社会事实是吻合的（穆光宗1996）。另一种认为，"超前"可能是一种假象（冯立天1992）。 虽然PQLI方法有很多优点，如3 项指标达到较高水平是人们的普遍愿望，3 项指标具有泛人类色彩并反映的是 "产出"的情况，能够较好地反映发展中国家人口的福利状况，计算比较简单方便等；但也有不少的学者认为，这种方法有不少的局限性：首先，在PQLI的3 个构成指标中有2 个是反映健康状况的，而只有1 个是反映教育状况的；仅用识字率来反映发展中国家人口对文化的需求似乎太粗；仅从健康和识字两个方面来反映发展中国家人口的生活质量显然又过于简单等。据此，有的学者提出了一些改进的办法，用"0 岁平均预期寿命"这一指标来代替婴儿死亡率和1 岁预期寿命，用"25岁及以上人口平均受教育年限"来代替识字率（冯立天，1992）。还有的学者用 "25岁以上人口受过中等教育以上人口的比重"来代替识字率，并用实际数据进行检验，结果还是令人满意的（朱国宏1994）。 也有一些学者另劈蹊径，用新创造的指数来衡量中国人口素质的存量。首都经贸大学人口所陈再华（1992）利用模糊数学方法来处理各因素指标，利用模糊隶属函数使各因素指标成为无量纲指标，并且具有横向可比性，建立了人口素质综合评价模型。结果发现：无论是综合来看还是分因素来看，中国人口素质都是呈递增的趋势。从结构来看，问题主要出在科学文化素质和思想道德素质方面，区域之间的差异也主要在这些方面。陈再华的方法一个最大的缺陷是过于复杂，不利于推广。南京大学人口所夏海勇（1992）也提出了一种"人口素质综合指数"，他考虑了人口结构因素，但舍去了思想道德方面的内容，最终他选择了9 个指标来构造"人口素质综合指数"，即平均预期寿命、婴儿死亡率、残疾人口占总人口的比重、总和生育率、男性成人识字率、女性成人识字率、受过高等教育人数占总人口的比重、城市人口比重、15～64岁人口所占比重。计算方法是借助于系统聚类分析等方法，组成一套评价指标体系的取值阵，求得基点数据，并进行同度量处理，再计算出"人口素质综合指数"，从而获得评价概念。根据作者自己的评价，此方法效果较好，反映面广、灵敏度高等。但主要问题还?欠椒ú还患虮悖�焕�谕乒恪4送猓�本┥缁峥蒲г荷缁嵫��斫鹕�?991）和江苏计生委陈友华等（1998）也探讨和提出过"人口素质指数"。 由于人口素质本身是相当复杂的现象，试图用一种方法就揭示清楚是不太可能的。综合上述，笔者以为：PQLI 方法的生命力是不容忽视的，目前国内的一些探讨还没有达成共识，还没有一种新指标可以替代PQLI的位置。因此，继续探求新指数无疑必要，但需要提醒的一点是，要注意数据的易得性和操作的便利性。从目前的情形来看，改进 PQLI方法使之更加实用和准确比较现实。 五、人口素质问题的理论探讨 1992年，刘铮教授重提"人口现代化"，在人口学界和实际部门产生了较大的影响。在"人口现代化"的框架中，"人口素质的现代化"被摆上了关键的位置（刘铮1992；穆光宗1995，1999；陈友华1998）。目前，国内提的 "三优系统工程"正是实施"人口素质的现代化"的具体措施，所谓三优，是指优生、优育、优教。 为了从整体的角度来把握"人口素质"问题，笔者于1991年上半年撰文提出了"人口素质木桶理论"。与此同时，北京社会科学院社会学所的许金声也提出了相似的理论。所谓"人口素质木桶理论"是从科学哲学常讲的"水桶现象"中获得启发的，即一个水桶的容量受制于最短的那块木板，假定水桶的周边是参差不齐的话。笔者认为，人口素质本身存在的问题和人口素质与社会经济发展之间的关系问题是分属两个层面的。也就是说，一是人口素质存量水平的高低问题，二是人口素质潜能开发水平的高低或转化程度的大小问题。中国人口素质的"短板效应"主要表现在非智力素质方面存在的问题。因此，只有建立正确评价人才和合理开发人力资源的社会经济机制，中国才能塑造不断克服"短板效应"的机制，让人口素质潜能不断喷发出来。人力资源的开发与人口质量投资唯有相辅相成才能形成良性循环，人口质量投资则大致包括了优生优育投资、文化教育投资、健康卫生投资和环境（生态环境、劳动环境和生活环境）优化投资。
80年代以来，从不同学科研究中国人口迁移和城市化①的成果迅速涌现。作为经济和社会双重转型条件下的重大现实问题，中国近年来的快速城市化以及农村人口大规模向城市的迁移和流动，对经济发展和社会整合等多方面正在并将继续产生深远影响，由此也决定了当代中国人口迁移和城市化问题是未来很长一段时间内人口和发展研究方面最具活力的领域之一。中国人口迁移和城市化研究在最近20年中取得了引人注目的进展，但在理论建构和研究方法等方面也不可避免地带有不成熟的色彩。在经过早期以数量型为主的迅速发展后，现在是对人口迁移和城市化研究本身进行回顾与总结的时候了。本文将对1978至1998年中国（大陆）中文学术期刊上发表的专题研究当代中国人口迁移和城市化问题的资料进行回顾和总结，资料来源主要依据中国人民大学书报资料中心《人口学》专题②，根据标题中的关键词进行检索，另外也补充了一些《人口学》专题中没有收录的论文，由于迁移研究、特别是城市化研究散布于众多学科，以及检索手段的不完备，疏漏之处在所难免，欢迎指正。一、关于人口迁移研究的简要回顾从70年代后期开始，中国人口科学进入一个蓬勃发展的黄金时期。由宏观背景和政策需要等因素所决定，早期人口研究的重点集中在人口再生产方面，有关人口迁移和流动的研究很少见，只有一些介绍国外人口迁移状况和政策的资料零星散布于各类期刊。在高度集中的计划经济体制下，人口迁移特别是非农产业部门的劳动力迁移调配纳入了国家计划之中，从根本上否定了人口自由流动在生产要素配置中的重要作用，有关人口迁移和劳动力流动的研究几乎是空白。改革开放以后，随着农村以联产承包责任制为主的改革的推进，农村剩余劳动力的显化及其转移问题开始成为一个研究热点，并逐步向相关问题和学科扩展，形成跨经济学、地理学、社会学等多学科研究的格局。城市流动人口的剧增强化了政府部门和科研机构对人口流动问题的关注，从80年代中期起，我国东中部若干特大城市都相继开展了流动人口调查。1990年全国第四次人口普查首次全面调查了中国人口迁移的状况，为迁移研究提供了强有力的资料支持。进入90年代以来，政策研究部门和学术研究机构继续对80年代后期开始对社会形成强烈冲击的“民工潮”了较为深入的调查和研究，其研究方法和主要成果带有浓厚的经济学和社会学特色。仇为之（1981）发表的“对建国以来人口迁移的初步研究”，是可检索到首篇对当代中国人口迁移问题进行专题研究的论文。从1981到1983年，检索到的迁移和流动研究论文仅有5项。从1984年开始，迁移和流动研究开始迅速发展：1984年检索到11篇论文，1985年为22篇，1988年成为迁移和流动研究的一个高潮，有41篇论文。1995年形成一个新高潮，论文达到65篇。由此大致形成三个阶段：1981至1987年为起步阶段，这一阶段迁移和流动方面的资料极其缺乏，研究理论和方法也很薄弱，因此，论文主要是一般性分析或小规模的调查，但这一阶段为后期的大发展奠定了基础。在专著方面，田方等（1986）主编的《中国人口迁移》较系统地总结了建国后至80年代中期的主要迁移活动，包括边疆地区的开发型移民、水库移民、自流人口问题等。胡焕庸等（1984）编著的《中国人口地理》和孙敬之（1987）主编的《中国人口》丛书，都有专门章节讨论人口迁移，为之后的人口迁移研究提供了重要的分析框架和资料基础。李德滨（1987）的《黑龙江移民概要》总结和分析了解放后至80年代初自发或组织迁入黑龙江的移民，也具有重要价值。1988到1995年为人口迁移研究大发展阶段，研究成果迅速涌现，初步确定人口迁移和流动研究的框架地位。这一阶段的大发展，除了学科发展的自身要求外，还有几方面的有利因素：一方面80年代中期以来中国人口的流动性大大加强，要求学术界对此问题开展专门研究；另一方面资料条件得到明显改善，主要如《中国人口》丛书，户籍迁移统计资料的整理和发布，中国社科院人口所主持的“74城镇迁移调查”，若干特大城市“流动人口调查”，以及1987年全国1%人口抽样调查和1990年第四次人口普查资料，都为迁移研究打下良好基础（庄亚儿1995）。综合利用相关资料进行的研究如李梦白等（1991）对大城市流动人口状况进行了较全面的总结和分析；杨云彦（1994）主要利用第四次人口普查资料抽样数据对人口迁移状况作了较详实的分析；彭勋等（1992）从理论上探讨了人口迁移的学科体系。1996年以来是人口迁移研究开始走向深入的阶段，研究成果在数量上的扩张已经明显缓慢，而在研究方法的创新、国外研究方法的引入，以及跨学科的研究方面，都取得了一定的进展。从研究内容上看，其覆盖的内容广泛。其中，主要可分为三大组成部分：第一部分为对迁移进行综合性研究的论文，约占总数的37%，包括全国或地区性人口迁移的状况、过程、流向及其结构特征，迁移的一般理论与方法等内容；第二部分为对人口流动、暂住人口、“民工潮”等课题进行研究的成果，这一部分数量最多，约占总数的47%，其中相当部分是对流动人口管理、包括流动人口计划生育管理提出的设想和建议等；第三部分为专题研究，包括环境移民、开发移民、水库移民、婚姻迁移、跨国迁移和流动等，这一部分约占16%.二、迁移研究的主要进展经过近20年的研究和探讨，我们基本上弄清了建国以来人口迁移和流动的过程、基本特征以及主要的机制等。对迁移所产生的复杂的社会经济效应开始较深入的探讨，在引入并改进国外研究理论和分析方法方面有初步的尝试。对迁移和流动的管理和战略进行了较广泛的探讨，其主要进展可从以下几个方面加以分析。1.人口迁移和流动的基本状况：作为一种复杂的社会经济现象，人口迁移对经济发展、人口分布起着重要影响。但长期以来，我们对中国人口迁移的状况一直缺乏清晰的认识。由于缺乏直接的资料，对一些情况只能根据间接的推算来判断，特别在早期的研究中更是如此。仇为之（1981）根据各省、区1949至1979年人口增长速度和比重的变化，考察了建国以来至70年代末的迁移状况，总结了省际迁移的两种方式，即组织移民和自发迁移，认为主要的迁出区有3个，即黄河、长江下游地区、四川与湖南。文中还首次绘出迁移流向（示意）图。在当时资料极其缺乏的情况下，该文较准确地刻划了中国人口迁移的状况，殊属不易。魏津生（1984）、张庆五（1988）对中国人口迁移的概念界定等基础性问题进行了分析，讨论了“迁移”和“流动”的定义问题。魏津生将迁移定义为“发生在国内不同省区或县（市、市辖区）之间的各类改变户口登记常住地的人口移动以及发生在各经济类型地区之间的和各自然类型地区之间的具有人口学意义的改变户口登记常住地的人口移动”。这种划分在其后我国迁移与流动的统计、调查及研究中被较普遍采用。马侠（1987）利用户籍迁移统计资料，首次通过数据反映了1954至1984年的迁移状况，是总量研究方面的一个重大进展，但该文所用1966至1968年的数据是不完整的（杨云彦1994）。杨云彦（1992）利用1987年1%人口抽样资料和1990年普查资料推算了改革开放以来迁移规模的变化，认为改革开放后迁移流向、机制及类型都发生了重大逆转。但时至今日，关于人口迁移和流动的研究，仍表现出一定程度的混乱，这种混乱首先反映在人口迁移流动的概念界定和统计口径上，如把人口迁移仅仅局限于完成了户口迁移的那一部分人，而将没有完成户口迁移手续的所有移动人口全部称之为“流动人口”；把城镇功能性的短期驻留或过境人口与就业型、定居性的常住人口也统称为“流动人口”等等。由于界定上的混乱，导致调查和统计工作的困难，一方面取得了有关人口和劳动力流动的深入细致的资料，另一方面却连最基本的总量指标至今都无法确定。虽然有关部门发布了一些资料，但这些资料的质量不高、口径不一，往往不具备可比性，无法由其整理出连续资料。公安部门公布的有关人口迁移的资料，不仅存在统计质量上的问题，而且其覆盖面有限，它所包括的只是有户口迁移的那部分人口，其占总人口的比重甚至呈下降趋势，这和80年代以来我国人口流动性大大提高的现实是不相符的（于蜀等1998）。关于暂住人口，公安部门公布的城镇暂住人口数字统计口径过宽，而且漏报现象比较严重。各次普查和全国性的抽样调查得到的多是存量指标，口径也多有变化，影响到资料的可比性。2.流动人口与“民工潮”：一般来说，流动人口特指那些临时性的人口移动，而在目前情况下，通常使用的“流动人口“概念包括了所有没有”户口迁移“手续的人口移动，无论这种移动是短暂的或长期的。资料表明，目前急剧增加的人口流动实际上包含着两种主要的类型：一种是伴随经济发展而增加的城市功能型流动人口，他们在城市滞留的时间一般较短，这类流动人口的流向由城市功能、城市辐射范围所决定，时间和空间分布相对平衡；另一类就是进入城市寻找工作机会的劳动力，这类”流动人口“规模大，在城市滞留时间长，且流向相对集中，因而产生的社会震荡也更大。后者通常依其户口登记状况被称之为”暂住人口“或”外来人口“，由于这一特殊群体符合人口学研究中人口迁移的基本特征，于是他们也被看作一种特殊形式的迁移，即相对于”计划迁移“而言的”非正式迁移“，其与计划内迁移的不同主要通过户口登记状况的差异反映出来。由于户口至今仍然在城市社会经济生活中发挥着基础性作用，”非正式迁移“人口无法享受和城镇”正式“居民同等取得生活资料和生产资料的机会和权力，于是形成不同户口状况的移民在就业机会、行业和职业流向、福利与社会保障等多方面迥然各异的移民群体（杨云彦1996）。“非正式迁移”在计划经济时期就已存在。李德滨（1983）探讨了计划经济时期向黑龙江的自流人口问题。陈郁（1984）首次利用第三次人口普查资料对“人户分离”①的状况进行了研究，郑桂珍（1985）首次对上海市1984年时点流动人口进行了全面调查并估计流动人口规模为70万。之后有关城镇流动人口的调查分析和文章急速涌现，李梦白等（1991）对此有全面的总结，陈贤寿等（1996）指出近年来流动人口“移民化”、“家庭化”的趋势。进入90年代以来，有关农村劳动力跨区域流动——即“民工潮”问题，成为研究的热点。这些研究主要有两个方向：一是从农村劳动力向城镇流动角度出发，研究剩余劳动力转移和城镇“暂住人口”问题；一是从跨区域流动角度出发，研究“外来劳动力”或“民工潮”问题（中央政研室1994）。这方面的研究，已从早期关注的流向、年龄、性别、文化程度、行业分布、职业状况、婚姻、家庭等一些静态的人口学特征，逐步深入到流动的过程、在流入地的收入与消费状况、行为方式的变化、社会冲突与整合等社会经济动态特性（韩晓耘1995），以及劳动力外流对流出地的资金、信息、技术回馈，乃至对流出地的社会经济影响（秦德文1994）。3.迁移选择性、迁移模式与机制：移民和非移民之间一般存在规律性或普遍性的结构差异，这种差异可以认为是迁移对移民进行“选择”的结果，也就是迁移的选择性。境外曾有学者对中国计划经济环境下的迁移是否存在选择性提出置疑。事实上，计划经济条件下的选择性可能更加突出，但选择机制会有所不同。由于中国长期坚持控制城镇人口增长和控制非农业人口增长的政策，国家对迁入农村、包括城镇郊区农村（从事农业生产）的人员，在政策上基本不予限制，因而比较容易落户并完成户口迁移手续。对迁入城镇的人口实行严格的选择，将迁移权优先给与城市经济发展急需的专门人才和技术人员。在迁移途径上，主要是计划内的干部调配，高等院校招生和分配。因此，计划迁移政策在迁移人口的来源、结构和去向上都表现出明显的选择性，计划内迁移的主要是高文化程度的专门人才和国家干部，流入国家行政事业单位、大中型国营工业企业和高层次的服务业，主要从事脑力劳动或技术性职业等。在所有的迁移选择性中，在年龄上存在最为普遍的选择性。在一般情况下，青年人有着明显的迁移倾向，迁移人口明显集中于15～35岁年龄区间内。早在80年代初，有关调查即证实了这一现象。吉平（1983）调查发现迁入北京市的人口中有74%是在劳动年龄段内迁入北京的，其中绝大部分在30岁以下。李豫等（1984）发现1980～1982年间北京市迁出人口中劳动年龄人口比重高达93.2%.迁移对性别的选择性是随迁移的性质而变化，某些类型的迁移对性别的选择性很明显，如婚姻迁移受历史、传统等多方面影响，婚姻迁移以女性占绝大多数。根据1987年全国1%抽样调查的情况，在婚姻迁移中女性占93.3%，性别比低至7.2，基本是女性一统天下。正是这类迁移在性别构成上的高度选择性，使不平衡的婚姻迁移有可能对迁入、迁出地产生深远影响（杨云彦，1994）。移民文化程度与迁移的关系，也是迁移选择性中的重要方面。从中国的情况来看，移民平均文化程度一般高于全国平均水平。这与中国高等院校的招生、分配，干部调配等计划迁移密切相关，但在农村劳动力流动中发现相反的情况（赵耀辉1997）。王桂新（1993）、刘启明（1992）、丁金宏（1994）等对省际迁移的空间模式进行了探讨，其中特别讨论了距离在迁移流向中的重要作用；严善平（1998）用地区间迁移模型检验了省际迁移中迁移存量、经济发展水平差异等因素的影响；还有一些研究运用西方经济学分析方法对劳动力流动的机制进行了有意义的探讨（蔡方1997）。4.关于迁移效应：人口移动以其所具有的空间上的不平衡性和结构上的选择性对迁入、迁出地产生多方面的影响。首先，人口移动直接改变了迁入地和迁出地的人口总量，并通过转移生育间接影响两地的人口数量对比；其次，人口移动所可能引起的生育行为变化将改变两地的人口再生产模式；由此，人口的分布状况以及发展模式都将发生变化；另外，人口移动将改变两地的人口结构。人口移动导致的人口空间结构变化有两种情况：集聚性的迁移将会强化人口分布的不均衡状况，而扩散性迁移则使人口分布趋于平均。人口和劳动力的区域流动还可对地区差距产生影响（蔡方1998）。人口移动对生态环境也将产生直接的影响。在生态脆弱地区，人口的入迁可能会加剧生态环境的恶化，特别是在农业移民中对环境资源的不合理利用已经产生了严重的后果，但也有少量因人口入迁后对生态环境加以科学治理而使其得到改善的情况。人口移动的社会效应是一个受到特别关注的课题。人口移动在实现均衡的过程中不断地打破旧有的平衡，从而引发了多层面的摩擦。这一社会整合过程从长远看有利于增强社会的活力，从短期看则有可能带来社会问题，如文化冲突、犯罪等。移民行为调整是人口移动社会效应微观方面的重要内容。从一种文化背景和特定社区流入另一种行为方式和文化氛围中的移民，价值观念和行为方式的差异迫使移民在冲突中进行着调整，同时他们的行为方式和价值观念也可能影响迁入地的土著居民。移民通过多种文化的相互交流融合，形成富有生机的移民文化，而在另一些情况下，则可能导致社会冲突。一般来看，处于少数地位或带有落后的文化背景的移民更有可能采取调整自身行为方式和价值观念的途径主动或被动地适应迁入区的生活方式而被同化。在移民占多数地位的情况下，可能会将自己的文化强加给迁入区。在迁入地，土著居民对具有相对先进文化背景的移民可能采取较为友好或是倾慕的态度，而对由落后文化区迁入的移民多采取歧视甚至敌视的态度。在这方面较受关注的是对女性婚育行为变化的研究（林富德等1998），这些研究若能结合与迁出地的对比将更有价值。当前，“外来人口”对流入地劳动力市场的影响，既是一个复杂的学术问题，又是一个重要的现实问题。由于担心“外来人口”影响本地就业，一些地区特别是特大城市纷纷出台了干预外来人口就业的政策法规。丁金宏（1995）、赵敏（1995）等分析了外来人口就业及其对城市劳动力市场的影响，其结论认为外来劳动力对本地就业的影响是有限的。陈浩（1996）探讨了劳动力外流对农村发展的正面与负面影响。5.关于政策与评价：《人口研究》编辑部组织了专题讨论外来人口问题（该刊1997）。从整体上看，学术界和社会对流动人口的态度，已经由比较排斥走向比较宽容。对外来人口的管理问题，刘世定（1995）对政府行为进行了详细的实证分析。对与迁移相关的政策评价，主要集中在移民、户籍管理制度与城镇化政策方面。在开发性移民与环境移民方面，建国后中国进行了大规模的开发移民、环境移民及水库移民。向边远地区移民的主张一直占主流地位。如仇为之（1981）文中即提出应继续向西部移民，王勋（1984）更提出具体规模。但向西北移民的主张受到来自人口地理学界的批评（原华荣1985），其中关于水资源约束的证据是最有说服力的。有关评价西北组织移民也间接支持了这些批评（陈伯敏等1988）。80年代后期，有关向西北移民的关注被环境移民所取代（解书森等1988；张善余1995；张志良1995）。水库移民作为一类重要的组织移民，也一直为有关研究所重视（张思平1983）。尤其是三峡工程移民更是倍受关注（朱农1995）。1998年长江中下游流域的特大洪水，对移民安置提出了新的课题。关于所谓“外来人口”的地位和作用问题：这方面需要在理论和实证研究上取得进一步的突破，如外来人口的法律地位问题。劳动者的平等劳动权力是受宪法保护的基本权力，而对所谓“外来劳动力”的歧视性政策无疑侵犯了这种平等权力。“外来劳动力”字面本身就含有浓厚的计划经济色彩，甚至是歧视性的。我们限制非本地户口劳动力的劳动和就业，其法理依据和理论解释是什么？目前对所谓“外来劳动力”的歧视性待遇既无足够的法律依据，也不符合市场经济基本原则。其次，我们对劳动力市场的了解十分有限，外来劳动力对本地劳动力供给状况、工资、整体经济运行及新就业机会的创造，影响相当复杂。目前在歧视性的政策环境中，“外来劳动力”大多只能在城镇艰苦的条件下从事低收入和重体力的职业，其有限工资的一部分被作为补偿由政府收取后返回用于城市职工的补贴①，城市（本地）劳动力则利用其有利的制度性地位“寻租”②。在这种制度安排中，即使“外来人口”干得再好也无望融入城市社区中。长期对城市的倾斜和保护政策，限制了农村人口分享经济发展所带来的改善福利的机会。户口制度作为计划经济的“最后堡垒”，与经济社会发展的不适应性已经十分强烈和明显。三、中国城市化进程及其研究相对于人口迁移问题，城市化问题更早受到关注。这主要是因为在人口科学被打入冷宫时，城市科学仍在艰难地生存，从而为改革开放以来城市科学的迅速发展积累了基础。但是，对城市化问题的研究与中国的城市化进程一样，仍然历经曲折。新中国城市化走过的40余年历程，大致可分为五个阶段（魏津1985）：1949到1957年是城市化迅速、健康发展的一个时期。在这一时期，城乡之间和工农业之间的比例关系较为协调，城镇人口由5765万人增加为9949万人，年均增长率达7.1%，大大超过了这一时期总人口的增长速度，使其在总人口中的比重由10.6%上升到15.4%，从而显著缩短了中国同发展中国家乃至世界先进国家之间在城镇化水平上的差距。在这一阶段中，中国城市增长的主要因素是农村人口的迁入，尽管当时城镇人口的自然增长率平均高达3%，超过农村人口，但在城镇人口增长中只占44%，仍有56%的增长是由迁移取得的。1958至1960年是城镇化超速发展阶段。由于经济建设上的急于求成和主观臆断，使中国工业和城镇化在脱离经济发展水平的基础上超高速发展，城镇人口在总人口中所占比重上升到19.7%.1961到1965年，是建国以来的第一次逆城市化阶段。随着国民经济的大调整，城镇人口被大批精减，前后共动员了约3000万人返回农村。到1965年底城镇人口已接近于1957年的水平，但随着总人口的增长，城镇人口比重反而降低了。这种逆城市化是对前一时期超速发展所作的纠正。1966至1977年，是城乡人口大对流的阶段。一方面，这一时期由于“文化大革命”的开始，出现了以知识青年“上山下乡”和干部下放为特征的逆城市化运动，前后累计约有3000万城市知识青年、职工及其家属、政治上有“问题”的人被强制性地迁往农村。另一方面，城镇企事业单位又大量从农村招收职工，而且由于管理上的混乱，使得很多农村人口通过各种各样的渠道，变成了城市人口，其总数累计亦达2000余万人。进出相抵后，城镇人口净迁出约500余万人。在工业建设方面，出于备战目的的“三线”建设虽然在一定程度上促进了生产力的宏观布局，但基建投资没有形成城镇对非农产业的吸收能力。这期间中国城镇人口增长极为缓慢，城市化水平甚至下降。总的来看，中国城市化水平不仅低于发达国家在同一工业化水平时的城市化水平，也低于目前在同一发展水平上的发展中国家。也就是说，与一般城市化水平相比，中国表现为“城市化不足”。中国城市化进程的剧烈波动，与我们在城市化上认识的波动密切相关。关于城市化在现代化过程中的作用这一问题，历来存在两种对立的观点：一种观点认为，城市化是现代化的一种重要表现形式，而相反的观点则认为城市化是发展带来的“病症”。长期以来，反城市化思想在中国有着深远的影响，但中国的反城市化思想同西方又有不同的地方，其特殊性主要表现在以下三个方面（辜胜阻，1991）：第一，消灭“三大差别”的思想。这一思想寄消灭城乡、工农和脑体劳动之间的差别的希望于抑制城市发展、实现所谓城乡一体化上，形成反城市化的主要依据。第二，自然经济思想。由于对物质资料生产的狭隘理解，城市第三产业的职能被大大弱化，城市化无法促进。第三，城市化阶级性的思想。有观点认为“工业化导致城市化是资本主义社会的特有规律”，社会主义国家实现工业化不必走资本主义社会发展的老路，中国应进行没有城市化的工业化。
1.关于毕业论文选题
例如，有些选题涉及到泛北部湾地区的国际经济合作问题，有些题目涉及四川地震抗震救灾所涉及的法律问题。总的说来，论文的选题深度和广度都符合本科毕业论文的要求，学生更易掌握，达到选题目的和要求。
2.关于毕业论文结构及论证方面
这次毕业论文在结构和布局方面，总体来说是基本合理、层次分明、内在逻辑性的，符合论文的基本要求。但仍有一些毕业论文从结构上看有点像教科书，不能看出它提出了什么问题，如何解决。
3.学位论文的格式方面
如许多同学在批注中没有标注止页码，在期刊文献引用时，这一点表现得特别突出，起止页码的标注要求在教务处的规定中十分明确；还有，在注释中使用标点符号时，也有些混乱，如逗号、分号、顿号等不按要求使用；另外对电子文献的注释也存在不规范之处。
学生毕业论文是学生完成学业的重要环节之一，其质量不仅关系到学生的毕业成绩和学术声誉，也对以后的学习和职业发展产生影响。以下是可能影响学生毕业论文质量的因素：1.毕业论文选题：选题的质量直接关系到毕业论文的完成情况和质量。一个好的选题需要既具有一定的研究价值，又符合个人研究兴趣和能力范围，且具有足够的研究深度和广度。
2.研究方法和数据采集：毕业论文需要有明确的研究方法和数据采集方式，而数据质量也对论文质量的影响非常大。3.文献综述：毕业论文的文献综述需要具有广度和深度，且需要准确、全面、系统地反映当前学术领域的最新研究成果和发展趋势。
4.时间管理和计划：毕业论文需要有明确的时间安排和计划，且需要逐步完成每个阶段的任务，否则可能会出现时间不够、工作紧张等问题，从而影响毕业论文的完成质量。5.导师指导：毕业论文的质量也受到导师的指导和支持的影响，如果导师对学生的指导和支持不足，可能会影响论文的质量和完成情况。
随着汽车越来越广泛地进入家庭，驾驶技术就让我们越来越重视了。下面是由我整理的驾驶技术论文，谢谢你的阅读。
浅谈汽车节油驾驶技术
【摘 要】全球能源十分紧缺，这种形势相当严峻，因此各种节能技术节能 措施 成为各国研究的重点。然而由于我国能源形势并不乐观，加上在整体能源消耗中，汽车耗能所占的比例越来越大，目前我国石油主要是从国外进口，因此节能在我国更是一项紧迫任务。影响汽车燃料消耗量的因素主要有车辆技术、道路环境条件及汽车运用三大方面， 汽车操纵者对车辆的操控行为即汽车驾驶是汽车运用方面影响汽车燃料消耗的关键环节。本文分析了影响汽车油耗的因素，并对目前常用的驾驶节油措施进行探讨。
【关键词】汽车节油;驾驶技术;节油措施
1.影响汽车油耗的关键因素
1.1驾驶员的驾驶习惯
司机驾驶技术水平的高低会导致油耗的多少。随着汽车越来越广泛地进入家庭，我国非专业驾驶员越来越多，有些驾驶员的不良驾驶习惯，会导致油耗增加。驾驶技术熟练的司机要比普通司机节约8%-10%的燃油。如果车辆过重也会导致在行驶过程中消耗更多燃油，有些司机习惯把后备箱当成储藏室，一些非必要的生活用品堆积在车内，这些都是导致汽车大量耗油的因素之一。此外在加油门的时候一定要平缓，不要猛踩油门，若车辆停止后猛踩油门踏板或者用力踩刹车都会增加车辆的耗油量，开车不要开快车。红灯或停车，应提前收油并尽可能减少刹车次数。
1.2发动机技术
发动机对车来说就是心脏，是核心部分，因此发动机的好坏直接关系到车辆本身的性能。目前汽车发动机技术已经非常成熟，其中日本汽车公司在发动机的经济性方面的研究尤为突出，与国外成熟的发动机生厂商相比较，我国在技术方面与其之间还存在很大的差距，发动机的核心技术仍然还没有掌握。汽油发动机在目前车辆中被广泛使用，但与柴油发动机相比较，在燃烧效率方面远远不如柴油发动机，所以在节能方面也不如柴油发动机，因此今后的乘用车中可以将柴油发动机作为发动机的首选，也是研究节能技术的一个重点。
1.3车身的风阻系数
风阻是车辆行驶时来自空气的阻力，汽车车身质量是影响风阻的直接原因。若汽车行驶速度比较低时，风阻对汽车燃料消耗的影响不大，但是汽车若要高速行驶时车身的风阻对汽车燃料的消耗远远大于汽车克服地面的摩擦力所消耗的燃料量。因此减小车辆在行驶过程中的风阻系数对于节能是很重要的课程，减少风阻系数的措施有降低汽车自身重量以及将汽车车身设计成流线型，这些都能减少空气阻力，有利于汽车节能。
2.汽车驾驶节油 方法
2.1提高驾驶技术
驾驶员的驾驶技术水平是影响汽车运行油耗的最大因素，因此驾驶员掌握合理的驾驶方法对于节能是很有效果的。
2.1.1预燃保温
控制发动机的温度可以有效的减少燃油消耗。通常情况下发动机的温度应该控制在80oC-90oC之间，如果发动机温度过高，不但燃料不能充分燃烧，也会降低发动机油润滑效果，使得摩擦系数加大，机器运转时就会收到更大的阻力，这进一步增加了燃料消耗。通常在夏季气温比较高，汽车预热时间大大缩短，一般只要启动汽车让其预热1-2rain就可以，但是在冬季的时候，由于户外温度过低，汽车预热的时间就要长一些，可以让汽车缓慢行驶两公里自然加热，这样做的目的是减少发动机的磨损，并能够使润滑系统更好的工作，最终达到节能的目的。
2.1.2平稳起步
汽车的启动包括平路启动和斜坡启动两部分。汽车在平路上启动时首先左脚踩下离合器踏板，将挡位置于1档，然后左脚缓慢抬起离合器踏板，同时右腿轻踩加速器，然后慢慢抬起离合器踏板，车辆平稳起步后，变换挡位到2档，尽可能不用低挡行驶。在汽车起步这个过程中，实现平滑启动，让发动机转速和车速协调好，保持在合理的范围内，可以实现良好的节油效果。
2.1.3中速行驶
司机应该根据道路状况，车辆的负载条件来使车辆在经济的车速下行驶，司机有可能在实际驾驶车辆时对道路情况不熟悉，可能不能确定车辆是否在经济速度下运行，这时候司机可以参照发动机的转速，看转速是否在经济速度的状态下，通常情况下发动机运行在一个适度的速度时最省油。
2.2养成良好车辆保养习惯
2.2.1发动机
发动机就是汽车的心脏，如果发动机损坏，直接影响汽车的使用寿命、耗油量和性能等。常见的发动机故障主要有以下八种原因：不按期保养、机油变质及机油滤芯不畅、空气滤芯堵塞、进气管道过脏、曲轴箱油泥过多、燃油系统保养不善、水箱生锈结垢以及冷却系统状况不良。空气滤芯要定期进行清洁，进气管道要时常清洁才能保证进气的顺畅，使燃油充分燃烧。
2.2.2保持标准胎压和正确的前轮定位
要养成定期检查轮胎气压的习惯，如果轮胎内压力过高容易引起轮胎爆胎，此外也会加速避震器的损耗增。但是如果轮胎内的压力过低时，加大了轮胎在滚动过程中与地面的摩擦力，从而造成轮胎的损耗也会多消耗一部分燃料。此外，确保正确的前轮定位是必要的，若前束不平衡，在加大轮胎磨损的同事也会增加车辆在行驶过程中的阻力，油耗也越来越多。
2.2.3机油的更换及选择
当我们更换机油时一般集中在油的级别和粘度两个指标上，如果机油的粘稠度比较高，这样的机油流动性就会很差，可能会损耗大量的能量。因此，在高温和重载荷下工作条件下采用这种机油比较合适。低温，低负荷下工作的条件下就比较适合使用比较稀释的机油。
2.3培养良好的驾驶习惯
司机在驾驶车辆时要时刻关注道路情况，尽量减少车辆紧急制动、猛加油门或者急转弯，车辆在道路行驶时司机不仅要看正前方的车辆，也要时刻关注前两三辆车的行驶情况，如发生事故可以做到提前采取避让措施。车辆在切忌低档高速行驶;通常汽车预热的时候可以让汽车缓慢行驶两公里自然加热，这样做的目的是减少发动机的磨损，并能够使润滑系统更好的工作，最终达到节能的目的。
2.4行车温度控制
行车温度包括冷却水温度、机油温度、齿轮油温度，其中发动机冷却水温度对车辆油耗影响很大。正常的发动机冷却水温度，可以保持发动机具有良好的动力性和经济性。第一次将油箱加满，记录行驶里程，之后再次加满油箱，记录这次的加油量以及这次能够行驶的里程，将第二次记录的里程数与第一次记录里程数进行相减，得到一个差值，用第二次加油量与这个差值进行相除，得到的值乘一百就是车辆的百公里要耗费的实际油量(加油量÷公里数×100=百公里耗油量)，也可以通过这个实验得到多组数据，对这些数据求平均值，即可得到油耗的均值。燃油经济性是一个涉及多方面因素的研究。因此，如何节省汽车燃料还是不能局限于某一点或某一方面。
2.5合理使用汽车空调
车速低于60km/h时， 可以打开车窗通风，或者只用空调的通风功能， 不必开空调制冷功能，这样空调的压缩机就不会启动，不会消耗发动机的功率，节省燃油。如果车速超过80km/h时，应关闭车窗开启空调调节车内空气，避免开窗空气阻力变大，且空调的温度不应设定过低，以人体感觉舒适为原则。
3. 总结
我国由于汽车业的高速发展以及越来越多的私家车的使用，造成我过石油供应和需求的差距越拉越大。有数据显示，60%的原油被提炼成了汽油，而这些汽油正是被越来越多的汽车所消耗。驾驶节能在节省燃油、减少废气的排放的同时，也能有效降低了道路交通事故的发生，减少了零部件的磨损，提高车辆的使用寿命。因此，汽车的节能技术的研究对我国汽车业的发展至关重要。
【参考文献】
[1]张大增.浅谈汽车驾驶中的节油技巧[J].企业技术开发，2011(3).
[2]吴浩硅.汽车驾驶与维护技术[M].广州：华南理工大学出版社，2007.
[3]师建海.浅谈汽车驾驶技术与汽车油耗的影响[J].中国电子商务，2011(5).
[4]曾诚，蔡凤田，刘莉等.不同驾驶操作方法下的汽车运行燃料消耗量分析[J].汽车节能，2010(2).
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汽车油耗的高低，依据汽车生产到汽车使用这个过程进行分析，是由汽车本身的耗油量、汽车的使用驾驶因素以及汽车维护保养水平的高低决定的。我整理了浅析汽车节能技术论文，欢迎阅读!
汽车节能实用技术浅析
摘要：随着汽车工业的高速发展，巨大的市场需求与严峻的能源环境约束之间的矛盾异常尖锐。发展节能环保汽车，促进能源转型与实现产业振兴势在必行。首先从汽车生产到使用过程中分析了汽车耗油量的影响因素，然后阐述了目前汽车节能的实用途径。通过有效的节能技术研究可以大大降低汽车的能耗，减少汽车工业的能源压力。
关键词：汽车节能 耗油量 影响因素 途径
1、汽车节能的意义
随着经济的发展和人民生活水平的提高，能源的消耗必然随之增加，如何节约能源，提高能源使用效率，以较少的能源消耗，产生更多的物质财富，是转变经济增长方式的重要内容。能源的开发与节约并重，把节约放在优先地位，这是我国的能源发展方针。在当前汽车工业高速发展的时代，汽车的节能技术将是汽车工业中的一项重要工作。加强汽车节能工作，提高汽车燃油经济性，是降低汽车能源消耗，保护生态环境，减轻环境污染，提高能源利用效率的有效途径。
2、影响汽车油耗的因素分析
汽车油耗的高低，依据汽车生产到汽车使用这个过程进行分析，是由汽车本身的耗油量、汽车的使用驾驶因素以及汽车维护保养水平的高低决定的。汽车本身的耗油量多少，是汽车一旦生产出来就决定好的，它跟汽车的结构设计有关;汽车生产出来以后，不同的消费者，驾驶技能有高低，驾驶习惯不一样，汽车的耗油量就不相同;汽车使用过程中，保养程度不一样，出现故障，维修水平不一样，耗油量就不同。
2.1汽车结构设计方面
汽车要想跑，就得满足驱动条件和附着条件。汽车在使用过程中受到力有驱动力、附着力、滚动阻力、加速阻力、空气阻力和坡道阻力，这些力跟发动机的结构、整车结构、汽车总质量、汽车外形、轮胎等因素有关，它们直接影响了汽车耗油量的高低。
发动机的油耗对汽车的油耗有决定性的影响，而发动机的油耗决定于发动机的结构。发动机的压缩比高、有合理的燃烧室形状，采用电子燃油喷射系统及电子点火系统等都能降低发动机的比油耗。使用柴油发动机机比汽油发动机机的油耗要低。发动机在负荷率约为80% -90%时，比油耗最低，低负荷和全负荷时比油耗都将增加。
汽车传动系效率越高，传递动力的过程中能量损失越小，汽车的油耗就越低。
汽车总质量影响到汽车的滚动阻力、坡度阻力和加速阻力，对汽车的油耗影响很大。在汽车上广泛采用轻质材料，减轻汽车自重，是提高汽车油耗的一个主要方向。
为克服空气阻力而消耗的发动机功率与汽车行驶速度的3次方成正比。空气阻力主要和汽车的外形设计有关。
轮胎结构对滚动阻力影响很大，轮胎的结构、花纹及胎压对汽车的油耗都有较大的影响。
2.2汽车使用方面
汽车使用方面，影响汽车耗油量高低的因素主要汽车的行驶车速和换挡时机。
通过无数次对汽车等速百公里燃油消耗量试验曲线研究可知，汽车在接近于低速的中等车速行驶时燃油消耗量最低;高速时随车速的增加百公里燃油消耗量迅速加大。
在一定道路上，汽车用不同的挡位行驶，燃油消耗量是不一样的。显然，在同一道路条件与车速下，虽然发动机发出的功率相同，但挡位越低，后备功率越大，发动机的负荷率越低，燃油消耗率越高，百公里燃油消耗量越大，而使用高挡时的情况则相反。
2.3汽车维护保养方面
汽车维护保养是汽车使用阶段的重要环节，汽车的调整与保养会影响到发动机的性能与汽车行驶阻力，所以对百公里油耗有相当影响。如汽车发动机技术故障、点火不正常、离合器配合不好、喷油量不当、变速器调整不合理、汽车悬架参数不正确、汽车电子设备故障、汽车空调压缩机故障等都可能影响汽车性能及能源消耗。正确的汽车维修手段和良好的维修质量对汽车节能的作用较大。
3、实施汽车节能的有效途径
汽车节能是一个综合问题。有资料显示我国汽车平均油耗比国际水平高15%～30%，其中有两个重要原因：一是汽车本身的结构和性能水平有待提高;二是汽车使用者的素质，也即使用者的操作技术和节能意识不够。
3.1大力宣传节能，增强节能意识
汽车操作者要树立良好的节能意识， 并掌握各种节油方法，才能在使用过程中更好地执行各种节能措施。这就需要政府大力宣传节能，增强人们的节能意识，并通过一定的法律法规，促进人们在使用过程中合理操作，减少汽车耗能量。
3.2优化汽车结构设计
发动机柴油化是实现节能的重要途径。随着汽车进入家庭的步伐加快，轿车和轻型车等燃油消耗非常可观。国家需重点支持轿车和轻型汽车发动机柴油化工作，从轻型高速柴油机技术的研究开发和车用柴油品质的提高和质量保证两方面来实现节能。
整车轻量化是汽车节能的重要措施，应积极开展新型高强度、轻质材料 (如：镁合金、非金属材料等) 的研究和应用工作。
3.3寻找替代燃料
开发和研制醇类燃料汽车。醇类燃料的来源广，制取方式多。甲醇可以从煤炭、天然气、煤层气，可再生生物资源、分类垃圾等物资中制取;乙醇的原料主要是含糖、含淀粉的农作物，如甜菜、甘蔗、玉米、草杆等。甲醇和乙醇都属机化合物，是无色透明、易挥发的可燃液体。与汽油相比，醇类燃料具有热值低、汽化潜热大、抗爆性好、含氧量高等优点。
3.4混合动力汽车技术
混合动力汽车技术具有非常突出的节能效果，技术相对成熟，而且在国际上已经实现产业化和商业化。此外，混合动力技术对所有以内燃机为动力的汽车，具有普遍的适用性，具有几乎可以实现在任何节能技术的基础上，进一步大幅度提高节能效果的可能性。国家需重点支持混合动力技术的开发、产业化和推广应用。根据技术的难易程度，可以首先在城市公交客车上自主研发和推广应用混合动力技术，然后，利用自主研发和引进技术相结合的方式，在轿车上应用混合动力技术。
3.5推广使用节能技术
3.5.1安装节能档位提示器
安装有具备换档推荐功能的指示设备，该系统运用电脑运算比较当前发动机转速和扭矩，显示适合当前驾驶状况的最佳档位，提示驾驶员采取更为经济的驾驶模式。这一功能可以使汽车在城市驾驶中节油最高达25%。
3.5.2安装节能导航系统
新一代电子地图系统能够识别多达25个不同级别的道路，有的能识别道路信号灯、路标及等高线。在整个驾驶途中，电脑不断分析驾驶风格和交通路况，不断进行路线计算，计算出预期的油耗。为驾驶者提供选择快速路线、最短路线或经济路线的依据。
3.5.3制动能回收利用
通常汽车在减速时，其动能通过制动部分转化为热能，并未利用。而在轿车上采用能量回收系统，可以将动能回收并转化为能够利用的电能，再提供给汽车的电气系统，缓解交流发电机上或发动机停止运行时汽车蓄电池的负荷。
结语
我国汽车节能技术的应用，从汽车技术进步的观点看，主要是不断完善国产汽车技术性能;从使用方面来讲，主要是大力推广汽车节能技术的应用，并不断增强汽车操作者和维修人员的节能意识。
参考文献：
[1]许文靖.现代汽车节能技术探析[J].科技创新导报，2009， (24).
[2]倪晋尚.我国汽车节能途径分析[J].科技信息，2010， (35).
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