恒大投资风险毕业论文

投资性房地产财务风险管理

房地产投资者在持有物业期间，在关注房地产景气循环及其周期的基础上，要根据不同阶段的市场情况不断调整经营策略，在微观上，根据指标的预测系统，做出财务预警，定位风险根源。以下是我为大家分享的关于投资性房地产财务风险之论文范文。

摘要：任何财务活动，都是以资本增值为根本目的的。财务风险管理的目标，就是要防范价值的不稳定性，控制不利结果的产生。

对于投资性房地产的资本增值之路，是一个利益相关的链条，首先，经济发展的大趋势及经济环境，影响到个人收入及工商业利润;个人收入与工商业利润影响的是对租金的支付能力;租金是影响投资性房地产净收入的主要原因;房地产的净收入决定了投资性房地产的市场价值。

由此可见，现有的经济发展趋势的变动，将对投资性房地产的价值产生直接的影响。与居住性房屋相比，经济趋势的改变将对投资性房产在短期内早晨较大的冲击。

关键词：投资;财务风险;房地产

一、建立投资性房地产财务风险管理体系

第一，建立完善的信息系统，规避风险。对于企业投资者，要了解自己所处的投资环境，要持续、广泛地收集与企业投资有关的信息，包括内部信息及外部信息。

处理收集来的各种数据，在对历史数据的分析中预测未来发展，数据信息尽量详细，对比、分析、提炼、组合，最后形成信息数据库，来对风险起到预测的作用。对于个人投资者，如果独立处理信息，承担的成本过高，这就要关注相关机构或部门发布的信息，建立自己可用的信息档案。

第二，筛选初始信息，具体分析项目情况，建立起评估风险的管理系统，利用有效的风险管理工具，对房地产投资的风险进行定性分析，定量与定性相结合，为监控提供条件，以备做风险决策。第三，根据风险评估框架的指向，将防范放在首要位置，根各种财务构成建立起风险防控系统。采取综合的分散风险、回避风险、转移风险和自担风险的措施，多渠道避免风险的产生。

二、投资性房地产财务风险度量

通过建立风险模型或计算相关指标，从量上对识别风险作出评估，这就是风险度量。财务预警系统，是为避免风险作出的决策提供科学依据的。为表现风险存在的程度，就要依据度量指标。如何选择自己的度量指标，就显得相当重要。投资性房地产不同于居住性房产，其对经济环境的变化依赖大，敏感性强。投资者能够从宏观上把握经济指标，对风险进行规避。与此同时，财务风险的度量最终要依赖与对各项财务指标的分析和运用。由此，我们将从财务指标和经济指标两个角度来建构投资性房地产的.财务风险框架。

(一)经济指标。

有许多指标可以用来描述房地产状况。如租金、交易额、价格、租金增占率、空置率等。这些指标可以表明房地产业的大环境，这些统计数据也相当容易获得。但是，综合分析投资性房地产的循环规律，作为财务风险的度量指标，笔者认为，空置率更能体现出最优量化指标。对空置趋势的分析有助于我们确定潜在项目的“稳定使用率”。“稳定使用率”是项目启动后年度使用率的概念，也是评估项目是否可行的一个重要因素。

(二)财务指标。

资本增值是财务风险管理的根本出发点。财务风险管理的目的是减少损失，多获回报。这些都要由现金的流动来反应，现金，是资本，也是报酬。因此，现金流量就是财务风险管理的基础。作为物业持有者，投资性房地产现金流量分析较为科学的是股权现金流量法。流入量和流出量都是现金流量，投资性房地产的投资成本(现金流出量)主要包括建造成本或购买价格(初始投资)，而投资回收(现金流入量)包括税后处置收入和税后现金净流量。

三、投资性房地产财务风险控制

(一)投资前的准备工作。

房地产的经营状况如何与投资前的准备工作密切相关。因此财务风险控制将资金的准备情况作为一项基础内容。这项工作主要包括两个主要方面，一个是做好市场分析，另一个是做好资金投入的切点。

1.做好市场分析。任何投资的前提都是对市场进行分析。市场分析的内容包括：同类投资的市场需求与竞争对手的资源准备;市场的真实需求及客观环境。对于投资性房地产，市场分析建立在供求关系的基础之上，在市场分析的过程中，要注意以下几点：(1)市场定位情况;(2)投资的基础类型;(3)投资选址情况。市场定位，即确定消费的主要群体的消费水平，确定是面向低端市场还是面向高端市场;投资选址情况则是根据地域特点决定投资性房地产的资本投放位置。2.判断资金投入的切点。

房地产的投资环境存在循环性的特点，利用其市场景气情况的循环阶段，判断正确的切入点，市场的供需情况是否平衡，是市场情况的两种表现形式，房地产的投资环境的循环情况就是周期性波动，供求关系的变化受到多种因素的影响，租金的波动、价格及空置率都决定了房地产投资的收益和风险水平。也就直接影响房地产财务投资的成败。

(二)持有期间的财务风险控制。

房地产投资者在持有物业期间，在关注房地产景气循环及其周期的基础上，要根据不同阶段的市场情况不断调整经营策略，在微观上，根据指标的预测系统，做出财务预警，定位风险根源。在前文对房地产的景气循环做出分析的基础上，我们分析了投资性房地产由此受到的影响及应该采取的正确的措施，此外，我们将介绍我们如何制定合理的措施，根据财务的指标预测系统对风险作出防范。

在财务系统的数据分析库没有风险指向的情况下，我们可以对所持物业继续投资以期更高回报，如果数据分析显示潜在警情的存在，投资者应逐层分析财务指标，分析问题，解决问题。一般情况下，有四项监测指标标明预警指标。租金回报率、营业净收入、租金营业净收入、应收账款。

租金和营业净收入决定了租金的营业净收入。租金和营业费用由决定营业净收入;租金与房产价值决定租金回报率;客观环境决定房产价值，不与物业经营发生直接关系;欠租损失影响应收账款，在分解的状态下，租金和营业费用是经营预警的决定性因素。

由此分析，控制经营风险的基本方法就是降低营业费用、增加租金。投资性房地产尤其特殊性。小散户投资者和个人投资者的风险控制手段在于防范，企业或长期持有物业的投资者的风险控制在于整体经营和规划。由此，投资性房地产对经济趋势的依赖度与敏感度都强于自用居住性房地产。因此，要充分考虑当前的经济趋势，来对投资性房地产进行风险管理，以规避风险，获得尽量大的收益。

房地产投资风险的研究摘要:通过论述房地产业的特点找出房地产投资风险产生的原因,研究了房地产投资的种类,提出了房地产投资风险的防范措施,以帮助投资者在目标收益一定时将风险降到最低,或是在风险程度一定时使投资者获得更多利润。关键词:房地产,投资,风险,策略房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行为,以期在将来获得不确定的收益。房地产开发是一个动态过程,它具有开发周期长、资金投入量大等特点,很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计,从而不可避免地带有风险。房地产投资风险的存在始终对企业和项目构成威胁。一个企业要想发展壮大,开发项目要想获得成功,必须做好风险管理工作。1房地产投资风险产生的原因导致房地产投资风险的原因很多,所掌握信息不全、不准,投资决策草率是主要的原因。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差,宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。表现为:前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;货币发行政策和银行信贷政策、房地产供求形势的变化;房地产政策及由此形成的大气候。发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。此外,自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。2投资风险的分类1)按风险形成原因划分为:自然风险、社会风险、市场风险和技术风险。a.自然风险,指由于自然力的不确定性给房地产开发商带来的各种风险,如地震、暴风雪、洪水和火灾等。b.社会风险,指由于不可预料的团体或个人行为引起的风险,如罢工、偷窃等,还包括政治因素所带来的风险,如战争、叛乱等。c.市场风险,指由于房地产市场中供求变化、通货膨胀、价格波动以及消费者偏好改变等引起的风险。d.技术风险,指由于科学技术的进步、技术结构及相关变量的变动给房地产开发商带来的风险。2)按风险性质可划分为:纯粹风险和投机风险。a.纯粹风险也称静态风险,指只有损失机会而没有获利可能的风险,如地震、火灾及建材被盗等。b.投机风险也称动态风险,指既有损失机会又有获利可能的风险,如房地产市场供求变化、消费偏好变化等。3)按风险可控与否可划分为:可控风险和不可控风险。a.可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚的了解,能通过相应的措施对风险发生的可能性进行预测,将其控制在一定的范围。b.不可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件认识不清,或者即使有一定了解,但无力改变外界条件,难以对其进行控制与管理。4)按房地产开发程序可划分为:房地产投资决策阶段风险、房地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险和房地产租售阶段风险。a.房地产投资决策阶段风险,指房地产开发商进行房地产开发项目投资决策时可能发生的各种风险。b.房地产投资前期阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目投资前期阶段可能发生的各种风险。c.房地产建设阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目工程建设阶段可能发生的各种风险。d.房地产租售阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目出租或出售阶段可能发生的各种风险。5)其他房地产投资风险分类的方法。除上述四个方面外,还可从风险的影响范围(局部风险、系统风险)、发生范围(宏观风险、微观风险、内部风险、外部风险)、风险程度(轻度风险、中度风险、高度风险)以及能否保险(可保风险、不可保风险)等方面具体地进行划分。3房地产投资风险的规避和控制1)投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响,达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资也是一种常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发项目进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投资各方的积极性,最大限度发挥各自优势避免风险。2)投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分在高档写字楼等。其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理的资金比例。3)加强资产管理策略。通过加强资产管理来控制风险,一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质,进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。4)通过合理改变经营形式转移风险。在租赁房地产业务中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人。在长期租约中规定租金随着物价指数上升而相应变动,就能把购买力风险转移给承租者。在开发商与建筑商施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到类似的作用。5)通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险。风险无非是指在投资经营过程中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。6)保险策略。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金的循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。尤其对于增强房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。房地产投资者在购买保险时应充分考虑选择房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分风险单位和原定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。4结语当今正处于世界金融危机浪潮席卷全球,各行业的经济压力都很大,特别是房地产业,受金融危机的影响最为明显,所以针对于此房地产投资风险防范的措施更不容忽视。实事上,并非每一风险因素引起的风险都是可以消除的。没有风险的房地产投资是不存在的。但是只要我们能够很好的掌控风险,这些措施可以在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的限度,或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。参考文献:[1]赵世强.房地产开发风险管理系统[J].基建优化,1995(31):33-34.[2]梁学安.房地产开发风险管理分析[J].建筑管理现代化,1999(7):12-13.[3]吉寿松.建设项目投资的风险与防范[J].大庆石油学院学报,2000(6):25-26.[4]徐顺喜.开发商决策论[M].北京:中国建筑工业出版社,1996.[5]许谨良,周江雄.风险管理[M].北京:中国金融出版社,1998.[6]李启明.房地产投资风险与决策[M].南京:东南大学出版社,1998.[7]卢有杰,卢家仪.项目风险管理[M].北京:清华大学出版社,1998.