物业是指有价土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、共用设施及建筑地块等。物业一般由三个部分组成：1.土地。指由一定范围的面积构成的地产。2.建筑物。指附着于土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视为相对独立的物业。3.物权。物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定的人①。物业概念的提出以及物业管理，在我国的发展已有20多年的历史，它走过了一个从借鉴吸收到创新发展的艰苦过程。物业管理作为一个新型服务行业，得到了蓬勃发展；物业管理的意识，逐渐被广大业主所接受，物业管理的模式，逐步被广大业主所认同，各种形式的物业公司应运而生。纵观物业管理行业发展的现状，物业管理的水平参差不齐，物业管理的模式多种多样，物业管理的手段各不相同。但物业管理的企业仍像住宅小区一样，雨后春笋般地遍地开花，尤其是自建、自管附属开发商的物业比比皆是，一幢房子，一个物业；一个小区，一个物业公司。物业管理行业的发展处于瓶颈状态。笔者对如何从根本上改变当前的现状，认为可以探索物业实行服务外包专业化管理的路子，并对此有以下几点思考。一、物业管理行业发展的轨迹物业管理起源于19世纪60年代的英国。物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一管理并为居住者提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值②。这种现代意义的物业管理，在我国起步较晚，是随着改革开放不断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅速发展，房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快，于上世纪80年代由沿海地区逐渐兴起的。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实施统一管理，这是我国内地物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生③。随后从深圳到广州、从南方到北方，从沿海到内地，在众多城市物业管理公司应运而生。到1983年，深圳市已有专业化的物业管理公司和内设物业管理专业机构的单位逾百家。1993年6月30日，成立了全国首家物业管理协会——深圳市物业管理协会④，标志着我国的物业管理水平逐步走向成熟阶段。20多年来，物业管理行业在差异中生存，在求新中发展。沿海发达地区与内地欠发达地区之间存在差异；起步早的与起步晚的之间存在差异；管理理念和管理手段的先进与落后之间存在差异；专业化管理与小而全管理之间存在差异等等。尤其是附属开发商的物业管理，由于物业管理的规模不大，专业化程度不高，管理手段不先进，开发商进行物业管理，只是为了自己的房子好卖的初衷，没有得到实现，反而觉得忍辱负重，当时并没有考虑如何把物业管理作为一个新型的服务行业来经营，物业管理成了一个沉重的包袱，潜伏着很大的危机。房地产业的迅速发展，一线城市先进的管理理念和科学的管理手段，也随着房地产的开发进程，逐步地被二、三线城市所引进，一些住宅小区的开发商，也正在开始把物业管理交给专门的物业管理公司来经营，按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，这说明物业管理在求新中发展，并正在向规范化、专业化的方向迈进。二、对物业实行服务外包专业化管理的认识物业实行服务外包专业化管理，就是将物业管理的服务项目对外委托承包给有资质的专业化公司，通过与物业公司签订的委托协议或合同，按照业主的意志与要求去实施专业化管理并为业主提供优质的服务。随着社会的发展和进步，行业的分工越来越细，专业化的程度也越来越高。物业实行服务外包专业化管理，这是物业管理行业适应现代化生产社会专业分工的必然结果。物业管理的业务可分为三类：⑴ 基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；⑵专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等；⑶特色业务类：包括特约服务和便民服务⑤。诸如为物业管理行业配套服务的保安公司、保洁公司、绿化苗木公司等等，这对那些规模不大的物业管理公司，起到了拾遗补缺、共同发展的作用。物业管理公司虽然达到了一定的资质要求，但大多都没有固定的保安、保洁、绿化、工程维修等专门人员，都是靠对外聘请。这些对外聘请的人员大多都没有经过专业培训，而且物业管理公司也不具备对他们进行培训业务的能力和手段。服务项目对外委托承包，是建立在受委托企业所具备的专业化水平和规范管理的基础之上。在这样的前提下，我们与其对外聘请没有受过专业培训的人员，自己又没有能力，也没有必要去追求小而全的企业管理模式的情况下，为何不可尝试利用专业化公司的优势，也就是利用专业化公司的专业化、规范化的管理水平，先进的科技手段和管理理念，高素质的员工队伍，来促进物业管理企业的发展，把物业管理企业做大呢？当然，也不排除那些有条件、有水平的物业管理公司，承接的小区物业管理范围越来越大，覆盖的面积越来越广，自己下设一些专业化的公司进行服务和管理，将物业管理的上下游产业连接在一起，形成物业管理的产业链，物业管理公司将朝着更高的阶段走去，物业管理行业的产业化、集团化也就指日可待了。三、如何实行服务外包专业化管理基于上述的一些认识，在物业管理的实践中如何实行服务外包专业化管理呢？笔者有以下三个方面的想法。1、作为物业管理公司，在服务外包专业化管理时，应该要有明确的宗旨、要求、责任。一是服务外包时要有明确的宗旨。这个宗旨要求通过物业管理实行服务外包，为业主提供更加优质、更加专业的服务；二是服务外包时要有明确的要求。这个要求就是包括服务外包的项目、内容要求、质量标准、费用等方面，要有一个合同或协议。要切实可行，不是价格越低越好，而是要做到价格与质量的统一；三是服务外包时要有明确的责任。这个责任要求物业管理公司不能包而不管、包而不问，而是要按照服务外包的合同或协议，做好指导、协调、监督、服务，并承担物业管理服务质量的责任。要让物业管理公司在服务外包中提升管理水平；让业主在服务外包中获得优质服务。2、作为专业化公司，在服务外包时应该充分发挥自身的优势，一定要体现专业化的水平，要利用专业的人才、专门的组织机构、专门的管理工具和设备、并运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理，为业主提供优质的服务。为业主提供优质的服务，要做好两个方面。一是认真履行服务合同或协议。在服务外包的过程中，承接服务外包专业化管理的专业化公司，一定要按照与物业管理公司签订的合同或协议，认真操作，规范管理。从服务项目、内容要求、质量标准等方面一项一项地落实；二是切实做到为业主提供优质的服务。在服务外包的过程中，承接服务外包专业化管理的专业化公司，一定要按照服务项目的不同标准和规范，做好每项服务工作，做到让业主满意、物业管理公司满意、自己满意。让物业管理公司、让业主感到物有所值。3、作为政府行业部门，在物业管理中主要是起到一个指导、服务、协调、管理的作用。作为物业管理行业的房产部门，应该把握物业管理行业的发展趋势，规范物业管理的行为。在审批物业管理公司资质时，不仅要看管理人员的资格如何，还要看保安、保洁、工程维修等人员是否经过正规培训，有没有按从业规定所需要的证照，尤其是对保安人员及保安器材的管理，要与公安部门进行协调，进行规范和强制管理，以确保住宅小区的和谐平安。要深入物业管理公司，用政策、制度、规范来指导物业管理公司的工作，监督物业管理公司是否照章办事，是否侵害了业主委员会和业主的正当权益，协调业主委员会、业主与物业管理公司之间的矛盾，承担起物业管理公司、业主委员会、业主之间的桥梁和纽带的作用，既为物业管理公司搞好服务，又为业主搞好服务。物业实行服务外包专业化管理，既可以提升物业管理的专业化水平，又可以为业主提供专业化的优质服务；既可以加快专业化公司的发展，又可以形成物业管理的产业链。物业实行服务外包专业化管理，将为发展壮大物业管理这一新型服务行业，增加就业岗位，维护社会稳定，创建和谐平安小区带来很多的益处。……参考物业管理网
3、将住宅改变为经营性用房需有利害关系的业主同意 《物权法》规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营用户的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”。行政法规对房屋用途有严格限制，居住用房改为非居住用房需要相关部门进行审批，但即使“居改非”通过了行政部门的审批，《物权法》仍试图从民法角度对此作出第二层限制，要求“居改非”必须要取得有利害关系的业主同意，这对于普通业主而言，更多了一层保护，有利于避免因行政失误而损害其他业主的利益。 4、业主大会取得诉讼主体资格 《物业管理条例》受制于立法权限，没有提及诉讼主体资格问题，业主委员会诉讼主体资格是通过最高人民法院[2002]民立他字第46号复函加以确认的。而对于业主大会及业主个人的诉讼主体问题，现在法学界普遍认为，业主大会并不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义进行诉讼，司法实践中似乎也还没有法院允许业主大会进行诉讼的案例。 而《物权法》中规定“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”、“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，这样赋予了业主大会诉讼主体的资格。 二、《物权法》对物业管理的实际影响 1、物业管理意识行为方面的影响 对于行政主管部门，《物权法》中对相关物权要领的法律解释使其行政行为具有了明确的法律依据，在行政作为及执法过程中理顺相关主体之间关系、摆正自身的立场、明确自身职责，可以克服其现今在物业管理市场活动中所存在的职责不清、管理缺失以及过度干预等一些弊病。《物权法》对其物权进行了清楚地界定，使其在物业管理过程中的维权意识得到很好的引导和支持，有助于业主树立正确的维权意识并依法处理其与开发商、物业管理企业以及业主鉴于《物权法》的法律地位，其正式颁布后将从根本上改变现今物业管理业主之间的诸多关系和矛盾。对于物业管理企业，《物权法》如上文所述对物业管理法规的几点重大改变将促使物业管理企业及时调整具体经营行为，以适应法律环境的变化。而更为重要的则是物业管理企业在经营理念产意识上改变，这种改变源于对《物权法》相关内容及其带给物业管理市场变化的深入研究和判断，对企业的市场定位、营乐战略以及服务产品定位都会有一定的影响。 2、物业管理法规方面的影响 现有物业管理的相关法规将根据《物权法》进行大规模地修订和更新。《物权法》作为物业管理方面的一项基本法律制度，在其正式颁布之后，现有涉及到建筑物区分所有权的法规必然要进行清理，并根据《物权法》的规定进行大规模的修订和更新，将与其相矛盾的条款进行修订，将新的制度纳入法规，完善相关的具体内容，使之更具有操作性。例如首次业主大会如何召开，车库是否可以小区业主之外的其他人出售等问题可能都将通过配套法规的修订与更新加以解决，最终形成一个协调统一、完整呼应的物业管理法律体系。 3、物业管理业态方面的影响 委托物业管理企业管理的模式仍将是物业管理业态的主流。《物权法》规定了三种物业管理的模式，其一为业主自行管理，其二为委托物业管理企业管理，其三为委托其他管理人管理。其中新增的两种模式的具体形式还需要配套法规的进一步明确，从可行性方面来说，“业主自行管理”模式很可能是业主大会或业主委员会直接聘请专业服务公司提供保安、保洁、绿化等专项服务，而“委托其他管理人管理”模式中的“其他管理人”则很可能是指有从业资格的注册物业管理师。此两种新模式的出现对物业管理市场的健康发展有着积极的意义，但其并不能真正成为业态的主流，前一种模式存在专业知识缺乏的监管机制先天不足等弊病，而后一种模式中管理人的讥风险能力更成为最大的软肋。当然物业管理企业虽然具有专业的知识和技能，有足够的能力控制和监督专项服务公司，并具有足够抵御风险和赔偿能力，但对于一些规模较小的楼盘，由于物业收费标准的限制和规模效益的不足，如果物业管理企业去做必然会亏损，而通过第一种模式或第三种模式却可节省一定的费用，并且监管也较为容易，比较适合采用此两种模式进行管理。 《物权法》颁布后，为应对物业管理市场业态的变化、各类专业机构介入以及业主诉讼维权的增加，物业管理人应持续提高自身的专业素养和综合素质，以优质的服务为基础，严格遵守法律规定，积极面对和解决物业管理中的新矛盾、新问题
物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的浅谈物业管理论文，供大家参考。
摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决 措施 ，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。
关键词：城市社区;物业管理;业主
1我国城市社区物业管理现存问题
城市社区物业管理 企业管理 能力有限
与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理 经验 的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。
服务观念落后
我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。
业主思想观念存在误区
我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。
2我国城市社区物业管理现存问题的原因
相关法律法规不健全
由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。
市场机制不够完善
近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。
社区业主自治程度不够难以满足现实需求
按照我国 传统 文化 ，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权 渠道 。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。
3优化我国城市社区物业管理对策
健全相关法律法规
物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地 方法 规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。
认清行业本质找准行业定位
首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。
完善相关 规章制度
首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取 其它 不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。
完善监管机制，物业管理健康发展
首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。
作者:谈丽艳 单位:长江师范学院
参考文献:
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6黄闯.城市社区物业管理良性发展的路径分析[J].长白学刊，2013(1)
摘要：住房保障是重要的民生问题，近年来，保障性住房建设日益规模化，但是在国家政府高度重视，大量的保障性住房投入使用后，后期物业管理过程却面临着前所未有的挑战，物业管理部门与住户间的矛盾横生，十分不利于保障性住房的良性运行。有针对性地根据部门主管、物业管理和住户三大主体探究保障性住房后期物业管理中的问题并提出相应的破解策略，对保障性住房后期管理的“绿色”发展具有十分积极的意义。
关键词：保障性住房;后期物业管理;河南安阳市
一、研究背景及意义
大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院的一项重大决策。为加快发展保障性住房建设，快速解决城镇低收入家庭、外来务工人员以及新就业群体的住房困难问题，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚户区居民的居住条件,实现住有所居目标,推进河南城镇化快速健康发展，自从2011年以来，河南省多次出台了关于保障性住房的政策建议和意见：2011年12月21日《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》，提出要进一步规范廉租房和经济适用住房建设方式、审核机制、售后管理,建立可持续发展的廉租房和经济适用住房制度。2012年河南省政府出台《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》颁布，要求逐步降低保障性住房准入门槛，同时将新就业职工和外来务工人员纳入公租房保障范围。2013年河南省住房和城乡建设厅《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》提出要加快推进保障性住房建设，切实落实保障性住房配建政策，积极推进棚户区改造。2015年《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》中提出实行配售的措施，这些都是保障性住房建设和管理过程中不可缺少的制度保障。由于政府的积极作为，河南省的保障性住房已经形成了以廉租房和公租房为主体，经济适用房、两限及定向安置房等为补充的多元化体系。保障性住房的后期运营管理主要包括：准入退出、租金收缴、物业管理、社区文化建设、配套设施经营等方面。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)规定，“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务”，对保障性住房后期物业管理提出了指导性意见。本文基于对安阳市的保障性住房后期物业管理的实证研究，对保障房后期物业管理过程中的问题做出较为详尽透彻的分析，从而有针对性地提出解决策略，这将促进安阳市保障房后期物业管理的进一步完善;而且，通过改善住房条件和环境，切实解决目前居住在保障房内群体的后顾之忧，也有利于提高中低收入群体的幸福指数;同时增加普通群众对后期物业管理工作的配合和支持，对有效降低后期管理过程中的阻力，促进保障房后期物业管理的可持续发展具有积极的推动作用。
二、问题解读
(一)从部门主管方面发现的问题
对于保障性住房部门主管，主要是以访谈的形式进行，谈及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相关配套措施，对于后期管理这部分，将会继续沿用政府委托物业进行管理的形式开展，但其中也暴露许多问题，主要有以下三个问题。第一，政府的资金压力过大。保障性住房资金来源主要是财政资金、房租以及配套设施经营收益。随着房屋规模扩大，包括行政人员、管理人员等费用开支扩大，而政府仅向民众收取金额很少的房租及物业费，随着时间的推移资金的压力就越大;第二，有些官员怕担责任搁置手中的房源，使保障房不能发挥它应有的功效;第三，居民的资产审核困难及退出意识淡薄。由于我国尚未建立起与市场经济体制相适应的金融信用体制和居民个人收入申报制度，个人收入和金融资产不公开透明，缺乏有效的收入监控手段和相关的调查统计手段。当资产审核时出现漏洞，导致有些保障房内居住的是有房有车以及将房屋租售的业主，违背了设立保障房的初衷。此外，保障房退出机制中的奖惩措施力度不明显，关于退出概念模糊，缺乏激励机制，导致住户一旦居住在保障房内就不想退出，居民自愿退出的动力严重不足。
(二)从物业方面显示的问题
问卷上涉及物业的问题主要包括是否有物业进行管理、物业人员的从业素质如何、是否对物业管理情况满意及主要提供的服务这四题。在安阳市三个不同档次小区中收回的220份有效问卷中得知，156份()小区没有专门的物业公司进行管理，64份()设置物业管理的小区中有127份()问卷结果表示从业人员素质一般，有84份()表示对物业的管理满意度是一般，主要提供的服务有设置门岗、打扫卫生、公共设施维护和园艺绿化管理。调查的结果说明了四个问题：第一，物业提供的服务范围太狭窄，仅限于简单的日常服务，并且住户反映小区安全管理不到位，多发生电瓶车失窃案件，门卫进出没有严格把关导致小区内人员混杂，居民的日常安全得不到保障。第二，物业的小区绿化没有规划到位，并且出现轿车乱停乱放影响交通的现象。第三，物业工作效率较低，出现房屋质量问题如房顶漏水、管子阴水、没暖气等问题没有及时得到回复。第四，缺乏针对性的物业，应根据保障房业主不同需要，不同消费水平制定切合实际的服务业务，做到服务细致化。而与物业管理人员的交谈中发现有些小区居民没有及时缴纳物业费，导致物业工作不能如期及时开展，管道使用期为2年，屋面等使用期为5年，到达一定期限后的维修费、人工费等也是一笔不小的开支。而业主认为物业为了节省开支减少成本而降低服务质量，拒交物业费。解决两者直接的矛盾是目前物业工作的重点，既要保证服务质量又要建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费。社区有开展志愿服务站、节日文艺汇演以及读书平台等工作，但大多数居民并没有很好地参与其中，缺少主人翁意识，并没有意识到自己也是小区中一员，不能积极主动的参与社区文化建设。
(三)从住户满意度方面反映的问题
问卷主要从住房概况、物业管理、配套设施、社区建设以及相关政策和退出机制六个方面分析不同住房情况的住户对于保障性住房后期管理中不足及态度观点。在220份有效问卷中70份为廉租房住户，147份为经济适用房住户，3份为公租房住户。主要反映的有以下五个问题：第一，保障性住房所在小区普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活动场地，社区医疗不健全，社区超市物价偏贵等问题。第二，在邻里关系这方面，的居民选择一般，表示需要加强邻里交流和社区文化建设以及培养社区居民的团结友爱、邻里互助意识。当谈及志愿服务不少居民表示没有参加过社区的志愿活动，如果有条件将非常乐意参与其中，尤其是“以工代费”愿意参加社区劳动来抵消物业费。第三，在后期管理模式这题的居民选择了希望住户和物业自行结合管理，选择政府及相关部门主导，说明住户参与管理的意愿还是很强的，只是缺少一个平台。此外，目前没有物业管理的保障房小区居民表示，之前在小区内有物业进行管理，但由于第四，的住户表示对保障房相关政策不太了解，并且表示不了解投诉举报方式也从来没有举报过，少数住户表示举报过但并未得到回复，物业退出管理。这表明政府及社区的监督机制不够完善，没有一个公开透明的渠道，真正的让民众表达心声，让权力行使在阳光下。第五，多数居民在退出机制这一部分表现出强烈的意愿即不会退出保障房，说明政府在这方面的引导不够，没有让民众建立一个正确的就业观，通过自己的努力提早退出保障房。
三、破解策略
(一)部门主管方面
对于部门主管方面的问题，首先应采取措施“开源节流”，对廉租房和公租房的物业服务收费实行政府指导价，降低政府财政资金的压力，一方面，通过适当的梯度在一定范围内提高租金以及配套设施的承包费用，增加保障房管理的资金来源;另一方面，可在社区居委会组织下由承租人参与物业管理、自我服务，精简物业管理人员的规模，实行竞争性激励机制，提高办事效率;其次，对于住建厅的相关工作人员加强监督，同时健全公示制度，最大限度地避免保障房资源的浪费，使其发挥应有的效用，切实保障住房困难户解决住房问题;最后，对于住户资产审核困难以及退出意愿淡薄的问题，应该成立政府部门人员和物业管理人员相结合的工作小组，确定明确指标，定期入户核查，而且要加大宣传力度，使住户对退出机制加强理解，严格按照资产审核标准和退出稽核标准对不愿主动退出但是不符合保障房入住资格的人员实行强制性退出，同时，建立周转房或周转金制度，在执行强制退出时，提供其他租金较低的公租房给住户或为其提供周转金，助其在社会上租房。
(二)物业管理方面
物业管理公司在对保障房小区进行管理时，应该提供全方位的服务，尤其是安保措施，要切实维护住户的人身和财产安全;同时，“就近原则”接纳本小区内部人员(承租人)参与民主管理，平时注重对工作人员进行培训，提高办事人员的素质，提高办事效率;对住户反应的问题要有专门工作人员整理记录并及时予以解决，要使小区住户对物业管理加强民主监督，健全小区住户的申诉渠道。另外，物业费要按照规定的标准收取，建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费，并结合住户的住房状况分层分阶段收取，不能任意更改收费标准。加强住户与物业管理部门的沟通与协商，使管理信息公开化，缓解两大主体间的矛盾。此外，物业管理人员要鼓励小区住户积极主动的参与社区文化建设，使其增强主人翁意识。
(三)住户方面
首先，住户是保障性住房管理的关键元素，保障房后期物业管理的发展需要住户积极支持配合管理工作的开展，民主参与管理，积极建言献策，增强自身的主人翁意识。调查发现，多数住户愿意以“以工代费”形式参与社区管理抵消物业费，所以开展社区内部相互帮扶，不仅可以增进邻里间的关系，而且还可以减轻物业管理的工作压力，对于社区和谐建设也大有裨益。不仅如此，对于流动性强，劳动强度不大，不需要固定人员的工作岗位，可以吸纳大学生志愿者或者社工人员参与其中，有效整合可以利用的人力资源，在保障性住房后期管理过程中是一项积极而有意义的尝试。关于退出机制，要加强住户对保障性住房退出机制相关政策的了解，自愿选择有利的主动退出策略，促进保障性住房退出机制合理公平实施。
作者:王净净 郭晓晴 单位:河南师范大学
参考文献：
郭林,张学峰.租赁型保障性住房后期运营管理的现存问题与破解之道———基于河北省的经验分析[J].苏州大学学报(哲学社会科学版),2014(05).
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物业管理专业是高职 教育 中的新兴专业，但是目前还不是很成熟，需要不断的完善。下面是我为大家推荐的物业管理 毕业 论文，供大家参考。
一、物业管理信息系统的作用
(一)良好的可视性与可控性
物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程，明确不同岗位的责任，保障相关业务高效的开展，尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响，使企业拥有更为理想的运营效率，最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。
(二)支持全方位的快速查询
物业管理涉及大量资料(如房产资料等)，若采用手工整理方式，不仅工作量大，且相当烦琐，对房产资料进行查询时往往耗时较长。利用信息系统能够通过设置不同条件分类(如业主姓名、房号以及面积等)进行查询，快捷且准确，大幅提升了查询效率[1]。
(三)完整的工程服务档案
在物业管理工作中，需要对工程服务(如维修等)进行管理。信息系统可对工程服务档案进行收集整理，如此一来，为管理人员及时掌握现状提供了极大便利，有助于管理人员科学规划自身的工作时间。
(四)各项费用的自动化计算
在物业管理中，各项费用的计算和整理属于核心工作之一，但费用项目众多，再加上计算 方法 烦琐，若采用手工模式，很容易出错，且耗时耗力。信息系统不仅运算速度快，而且准确率高，能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。
(五)为决策奠定坚实的基础
物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析，如此一来，决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的，指导企业实施科学的管理行动。
二、物业管理信息系统的主要功能模块及操作
(一)基础资料
基础资料模块主要由三大模块组成，即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。组织机构模块可以对不同组织机构(如总公司等)进行定义，职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理，辅助资料模块能够对相关辅助资料(如楼宇结构等)进行定义。以基础资料模块为工具，可对各项基础数据进行收集和整理，为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。对系统进行初始化设置时，一般将物业管理企业规划成三级，一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处;对于普通居民小区，通常设置三个级别的管理处;当完成对组织机构的设置之后，便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息[3]。
(二)房产管理
房产资源管理模块主要包含了下述信息：(1)管理区信息;(2)楼宇信息;(3)房间信息;(4)停车场信息等[4]。依据不同类别对上述信息进行归纳整理，形成 Excel 表格后导入信息系统，实现对数据的初始化准备。对房产管理的同时，还能够执行房产验收作业，便于物业管理企业更加高效地验收项目，管理验收结果。这一模块还有一个比较重要的功能，就是可以对公共维修资金进行管理，能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息，有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。
(三)客户关系管理
物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。在该模块的帮助下，不仅能够建立一个信息较完整的客户档案，对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理，还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。对于以写字楼为代表的综合项目，信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录，为相关管理工作提供极大便利。通过“客户服务”，可以对内部服务进行合理派工，同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。借助系统跟踪功能，对各项服务进行管理，做好内部沟通工作，及时且有效地解决客户提出的各项合理的服务申请，从而逐步提升客户的满意度[5]。
(四)收费管理
所谓收费管理模块，指的是物业管理企业对各类费用予以管理的一种功能模块，全部收费项目以及标准等均可根据需要进行自定义。应收费用主要有四大类，即常规费用、抄表费用、车位费用以及临时费用。以单个房间为单位，明确当月各个房间的应收费用，对于那些较特殊的收费标准，允许单独设置，设置好相应的收费标准之后，每月便可以执行“生成费用”操作。以水电收费为例，对水电表执行远程抄表操作之后，形成Excel数据，然后将其导入收费管理模块便可形成抄表费用[6]。对交费通知单，可通过自定义方式进行设置，并打印出来。缴费方式主要包括三种，一是现金交款，二是银行托收，三是预收款。收费员在收费管理模块中执行“缴费”操作之后，应收费用便会自动纳入已收费用，与此同时，还可以打印出对应的票据。对于收费管理模块而言，其还提供了不同类型的查询和统计服务，常见的如当期应收费用之中的当期应收、往期欠费以及提前预收等，仅需执行“报表统计”这一操作即可实现。
(五)系统维护
系统维护模块主要包含角色管理、用户管理、系统重置三大功能。角色管理功能能够以不同角色为对象，对其名下的功能以及数据权限进行设置。用户管理功能能够对用户角色进行定义。通过前面提到的两种功能可以建立一个比较灵活、完善的授权机制。项目人员仅可以对所属项目的相关信息进行操作，而不同级别的管理人员在获得授权之后可以进行相应操作。
(六)设备保运信息化
将大量设备设施相关数据录入信息化系统，形成一个大数据库，系统根据数据生成卡片式、线性操作规程，保运人员按照设定的路线进行标准化操作，操作记录实时传到系统内，生成数据并对其进行分析，使设备设施也纳入到物业的信息化管理之中。
三、信息系统如何更好地应用于物业管理
(一)政府和行业支持
相关政府以及行业部门应重视信息系统在物业管理中的应用，并落实到实际行动中去，组织建筑单位、研究单位以及其他相关单位制定物业管理信息系统的行业标准，明确具体的实施内容，并立足于具体情况，允许多重定位的存在，从而更好地满足不同档次及各类投资规模的实际需求。除此之外，政府部门还应基于更高层次视角制定和实施配套的协调性 政策法规 ，突破行政壁垒的束缚，推动相关收费的社会化转变，制定城市物业管理的信息化发展规划，进一步明确物业管理信息系统的规模和类型，为其提供各类资源支持，从而促使信息系统更好地应用于物业管理系统，服务于现代智能物业社区的建设和发展[7]。
(二)开发商支持
开发商对工程进行规划时，便应该充分明确住宅的市场定位，即向何种社会群体提供何种档次的住宅，通过了解购房人在物业管理方面普遍关心的问题，确定物业管理信息系统应当具备的功能，如若缺少必要的事前调查环节，就会出现功能过剩，或者功能不齐全的情况。与此同时，还应立足于市场需求，对自身的投资能力进行理性分析，参考物业管理等各个方面的合理意见，邀请专业的物业管理企业进行系统的、高效的策划，结合项目具体的市场定位来研究其配套的信息化物业管理问题，不但要考虑项目的经济性、可靠性，同时还应考虑项目的可持续发展性。住宅是一项长期工程，物业管理企业通常会为业主提供长达数十年的服务。现今，科技正处于飞速发展之中，特别是信息技术的发展日新月异，所以，在建设物业管理信息系统的过程中，应积极地考虑技术的升级问题，如何赋予物业管理信息系统以理想的超前性及可拓展性，将成为开发商在和相关企业协商的过程中另一重要的议题。
(三)健全各项 规章制度
完善的规章制度是至关重要的，这是做好小区物业管理工作的重要保障之一。物业管理企业应基于物业管理信息系统的具体特性制定和实施配套的维护制度与保养制度，并严格落实定期检修工作;建立并完善资料管理制度，及时对系统设备自动运行所涉及的资料予以整理和归纳，然后在此基础上制定针对性的防范 措施 ，做好预防工作;除此之外，物业管理企业还需要建立和完善相关工作所对应的标准化流程，制定和实施以岗位责任制为代表的一系列规章制度。只有建立了较完善的规章制度体系，才能使物业管理信息系统真正发挥出应有的作用。
(四)建立高素质的物业管理队伍
物业管理企业应重视和做好对在职员工的培训工作，使他们及时了解并掌握物业管理信息系统的相关功能，与此同时，还应做好新员工招聘工作，为自身源源不断地补充新鲜血液，从而建立一支稳定的、业务素质过硬的物业管理队伍。建议物业管理企业将一些专业设备的操作、维修以及保养工作委托给相关专业企业，从而达成节约成本，提升自身管理质量和效率的目的[8]。
四、结语
总而言之，物业管理只有积极引入和应用信息系统，尤其是采用联网管理模式对信息系统进行管理，才能使得各项物业管理工作更加标准化，为物业管理工作的高效开展提供有用的参考信息，方便物业管理企业及时且准确地制定相关决策。与此同时，也方便了物业管理企业实时掌握自身的运营状况，在此基础上可以作出针对性的经营决策，推动物业管理朝着现代化、智能化的方向不断迈进。
业主归属感是影响物业服务企业进行有效物业服务的重要因素，它是指小区业主将自己居住的物业区域划定为一种精神状态的聚集区域，既包含对房屋、居住环境，以及物业管理的情感依恋，又带有较浓厚的个人感情色彩。辨明业主归属感的影响因素，提升业主的认同感和归属感，对物业服务企业提供有效服务和长期业务发展具有重要意义。
一、研究基础
1.研究综述。我们对业主归属感的研究主要借鉴于社区归属感的研究理论。城镇化的快速发展和社会人口流动性的加剧，不断地冲击着人们对居住地的依赖，淡化着“村落情感”。王思斌研究了社会流动对 传统 文化 和共同意识的冲击。黄玉捷指出，城市居民之间的情感在变得冷漠缺乏信任。潘允康等研究了人们在传统文化的影响下需要重构社区意识和归属感。王铭铭指出在城镇化进程中传统文化力量在进行着强大的反抗。雅诺维茨等国外学者，从居民是否愿意在自己的社区长期居住，并认可自己属于该社区，是否关心社区内发生的事情并积极参与，搬离社区后是否会感到怀旧和回忆等方面对社区归属感进行了研究。本文对业主归属感的研究借鉴了雅诺维茨等学者的社区研究理论。
2.数据基础。本文的数据来源于对业主满意度的实证调查，调查样本选取了山东省青岛市3个具有代表性的物业管理小区(选取标准为小区规模大，物业服务公司及其服务水准符合物业管理发展的趋势)，采用随机抽样调查的形式发放调查问卷，共发放问卷1350份，回收问卷1021份，其中有效问卷样本987份。调查结果统计。根据调查结果显示，在我们的调查样本中，有的业主认为和自己共同居住在一个物业区域的业主构成了一个群体，而自己是属于该群体的。有的业主对居住小区的事务比较关心，有的业主愿意积极参与到小区事务中。有的业主有意向长期在该小区居住，另有一部分业主具有改善住房条件的要求。在调查中，我们还了解了业主对物业服务的满意程度，有的业主对现有物业服务感到满意。通过进一步分析，我们发现业主对居住小区的归属感与物业服务满意度有很大的正相关性。
二、业主归属感的因素分析
影响业主归属感的因素非常多，本文根据雅诺维茨等人的研究，将相关影响因素按照特征性分为：是否认可自己属于“该群体”、是否愿意长期在此居住、对居住小区事务的关心程度、是否愿意积极参与小区事务。并在此基础上，细化分析了“对物业服务的满意度”“业主的社会经济状况(主要指在物业管理区域内的层级)”“业主在小区内的社会关系”“业主对小区事务的参与度”“物业服务品牌认可”和“物业服务收费认可”等相关性指标。为了方便测量，我们将“业主的社会经济状况”指标转化为业主的受教育程度和实际收入;“业主在小区内的社会关系”纳入到业主间互动的频率和接触数。消减误差比例(proportionatereductioninerror)。分析结果表明，只有“社会经济地位”因素并未呈现出显著的统计学意义。在“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”三个指标和业主归属感之间呈现明显的正相关性。相应的皮尔森相关系数分别为、、，同时显著程度为和。这说明，意愿居住时间越长的业主，越积极地参与社区活动，所能感受到的业主归属感也就越强;反之，业主归属感越弱。但值得注意的是，这三个指标的相关系数不高，只是弱相关性因素。也就是说，“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”并不是影响业主归属感的主要因素。影响业主归属感的最重要因素是“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”，其中物业服务认可涵盖物业服务质量、物业服务品牌和物业服务收费等。皮尔森相关系数分别为和，显著程度已经达到了的水平。这表明在业主的小区生活中，社会关系程度是促进业主留恋的重要因素，也是一种归属感。同时，小区业主对物业服务的认可也有着明显的影响。业主在小区的社会关系越密切，对物业服务认可度越高，他们的业主归属感也越强。根据测量结果，我们进一步对“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”进行指数回归分析。依据业主归属感影响因素的回归分析，可以构建出回归方程：Y=经标准化后,回归方程为：Y=其中，Y代表业主归属感，X1代表物业服务综合认可程度，X2代表业主社会关系程度。通过对标准回归方程的分析，我们发现，上述两个影响因素对业主归属感有很强的正向作用，即物业服务综合认可程度和业主的社会关系程度是影响业主归属感的关键因素。也就是说，提升业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以有效地提高业主归属感，对物业服务公司进行长期、有效的物业服务有较大的促进作用。
三、物业服务综合认可
从物业管理行业在我国的发展来看，已由“管理”向“服务”转变。从一开始物业管理中的重点为“物”的管理，转向为“人”的服务和“物”的管理并重，进一步转向为“物业管理+互联网”或者“互联网+物业管理”。在这一转变的过程中，“人”(业主)的因素被逐渐重视，同时在其背后不可忽视的依然是基本服务。在此次的调查研究中，我们还对物业服务综合认可进行了细化调研。物业服务综合认可度包含物业服务质量、物业服务品牌、物业服务收费等方面。其中物业服务质量又包含传统的“物”的管理质量和“人”的服务质量;物业服务品牌和口碑对带给业主自豪感和认同感这方面的影响较强;物业服务收费的影响相对较小，因为目前物业收费的差异化并不大(在选取的调查样本当中)。综合前文分析的业主归属感的两个重要影响因素——业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以发现，物业管理中“人”(业主)的服务愈发重要。其涵盖的范围包括服务态度、细节服务、人性化服务和社交服务。服务态度给业主以最直接的感受，是物业服务基本标准，各物业服务企业在该方面都很重视，并且做得也很到位，差异性不大。细节服务、人性化服务则是服务态度的进一步延伸，是物业服务的规范化和细化。社交服务是物业管理中最容易让业主产生归属感的，其直接联系着另外一个重要影响因素：业主在小区的社会关系程度。目前，业主在小区的社会关系更多是通过自发形成的，以邻里关系和非官方组织的形式为主。物业服务企业应该主动介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，促使其形成更和谐、更稳定的社交关系。通过该次调查我们发现，已经有相当一部分物业服务企业开始介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，以娱乐、 爱好 、运动等形式组织业主交流，促进业主间的沟通和关系建立，也有一部分物业服务企业通过信息化的手段搭建了业主间的沟通平台，主要以物业服务软件中的社交功能为主。调查结果显示，业主对进行了社交服务的物业企业的认可度()明显高于未进行社交服务的物业企业的认可度()。
四、结束语
在提高业主归属感的因素中，最重要的两个因素即业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，都是物业服务企业可以主动参与和改进提升的，尤其是物业服务中的社交服务，需要引起物业服务企业的重视。提升物业服务中社交服务，帮助业主建立稳定的在物业区域内社会关系，重新构建传统的“村落情感”或“集体情感”，有助于获得业主对物业管理区域的归属感。伴随业主归属感的增加，物业服务公司会获得业主更多的信任和认可。
历经三十余年的发展，我国物业管理行业正努力摆脱市场发展无序、缺乏配套性法规和规范性文件辅助行业发展的局面。目前，全国各地相继出台相应的法律规范，协助行业走向良性发展的道路。本文详细介绍了近年来我国物业管理市场规模发展情况。
物业行业主要上市公司：目前国内物业行业相关上市企业有招商积余()、南都物业()、碧桂园服务()、绿城服务()、雅生活服务()、恒大物业()、彩生活()、新悦城服务()、中海物业()、奥园健康()、合景悠活()、华润万象生活()等。
本文核心数据：中国物业在管建筑面积数据、中国物业管理行业收入数据等
行业进入多元化发展时期
20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理由香港引入深圳。深圳作为公认的境内物业管理的发源地，是行业的先行人和推动者，在行业的发展历程中创造了多个第一：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司--深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，标志着国内物业管理行业的诞生;
1993年6月28日，深圳成立了国内第一家物业管理协会--深圳市物业管理行业协会;1994年，深圳市颁布了我国第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。
从深圳成立第一家物业管理公司开始，我国物业管理行业经历了起步探索期，整合规范期和多元化发展期三个阶段，具体如下图所示：
市场集中度持续提升
随着我国物业管理行业的发展，物业管理公司所提供的物业有关服务涉及领域越来越广，主要包括住宅物业、商业物业、办公大楼、公共物业、工业园以及医院等等。
2015年以来，我国物业管理行业在管建筑面积持续提升，截至到2020年末，我国物业管理在管建筑面积增长至259亿立方米，较上年同期增长约20亿平方米。
根据中指院发布的物业管理百强企业发展情况来看，2015年以来，我国物业管理百强企业在管建筑面积增长迅速，2020年，我国百强业务管理企业在管建筑面积已较2015年翻倍，增长至129亿平方米。与此同时，百强企业在管建筑占比持续提升，由2015年的提升至2020年，整体来看，我国物业管理行业市场集中度持续增长。
行业总收入保持正增长
从行业收入情况来看，2015年以来，我国物业管理行业总收入持续提升，截至到2020年末，我国物业管理总收入增长至6232亿元，较上年同期增长。
百强企业方面，2015年以来，我国物业管理百强企业收入快速增长，2020年，我国百强业务管理企业收入较2015年增长近2倍，增长至3098亿元。与此同时，百强企业收入占比持续提升，由2015年的提升至2020年。
以上数据参考前瞻产业研究院《中国物业管理行业发展前景与投资战略规划分析报告》。
我国物业管理发展存在的问题及对策思考 物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国和房地产市场的快速，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的日益突出。据上海市价格举报投诉中心的资料显示，物业管理的投诉共有 3 526 件，占整个投诉总量的 ，成为 2003 年市民投诉的七大热门行业之首。因而，现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。 1.现阶段我国物业管理存在的问题 １.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平 ，我国有相当数量的物业管理的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重了物业管理行业向高水平发展。 １.2业主的物业知识缺乏 一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。 １.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊 《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。 １.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力 据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。建设部 2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。 １.5物业管理法制建设仍需进一步完善 随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 2003 年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 ，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 ，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60% ，这充分说明现有管理模式存在着弊端。 １.6地区间发展不平衡 从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，2002 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。2.解决物业管理所存在的对策 ２.1走专业化之路 物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国 70％以上的物业管理公司是由房地产开发派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。 ２.2走法制化发展之路 实际上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。 ２.3走集团化发展之路 在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有 80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛。另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。 ２.4走品牌化发展之路 品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。 ２.5走智能化发展之路 随着人们生活水平的提高，的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应的发展要求，采用以机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理。 ２.6走“以人为本”的发展之路 物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。 3.结束语 当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。 ： [1] 王贵岭。物业管理[M].北京：中国物价出版社，2003. [2] 贺学良，ALBERT LO（美），王子润。中国物业管理[M].上海：文汇出版社，2003. [3] 季如进。物业管理[M].沈阳：辽宁大学出版社，2001. [4] 王家福。物业管理条例释解[M].北京：中国物价出版社，2003.当前物业管理存在问题和对策2006年11月11日 中国物业网随着我国城市化进程的进一步发展，原来独门独户自我管理形式已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代。在这一物业管理的重要转型时期，亟需完善的法律制度来加以调整和规范。最近，徐州市泉山区法院对近三年审结的近二百件物业管理纠纷进行了综合分析研讨，发现一些普遍存在的问题不容忽视。一、当前物业管理存在的主要问题(一)物业管理费纠纷。除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。根据目前的实际现状，小区物业管理费实际交纳的比例在70%至90%之间，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；供暖、供热水温度低、供应时间短；小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。(二)业主财产损失赔偿纠纷。此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托车、自行车的丢失引起，这也是小区物业管理中的瓶颈问题。由于对小区保安责任的相关法律规定不健全，在如何合理分配物业管理企业的财产损失赔偿责任方面无相关依据，因此极易发生该类纠纷。(三)小区公用设施伤人赔偿纠纷。此类纠纷主要有因物业管理企业对小区内道路、窨井、广告牌、管道等管理不善，致使业主受到人身损害而发生的纠纷。(四)无因管理纠纷。此类纠纷主要涉及物业管理企业与小区的开发商曾签订过前期物业管理合同，但在业主入住后、甚至业主委员会成立后，未能直接与业主或业主委员会续订物业管理合同，物业管理企业向业主追讨物业管理费而发生的纠纷。(五)小区公用部位的侵权纠纷。个别业主进住小区后擅自乱搭乱建，引起其他大部分业主的不满，要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为。在此类纠纷中，如物业管理企业查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的制约；如仅对个别乱搭乱建的业主仅进行劝阻而不强行拆除搭建物，势必造成大部分业主与物业管理企业物业管理纠纷。(六)小区公用部位的出租营利问题。此类纠纷主要发生在小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的共用部位自用或出租用于设置广告位等进行营利问题。由于此类纠纷涉及到建筑物区分所有权问题，需物权法来进一步调整，因此发生纠纷时争议较大。(七)小区内停车收费纠纷。此类纠纷主要由物业管理企业以维护小区管理秩序为由，自行或以业主物业委员会规定为由向拥有私家车的业主收取的小区车位费、道路维护费、进门费等纠纷。由于物业管理企业所收取的上述费用往往系自行制定而未经过物价部门批准，虽然有的经过业主委员会同意，但是由于无相应的法律、法规或规章为依据，因此争议较大。二、物业管理纠纷的法律盲点(一)业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。在小区物业管理中，个别业主的诉讼行为往往涉及到小区全体共同业主的共同利益，此时业主委员会的参与尤其重要。那么业主委员会的法律地位如何解决？其缔结物业管理合同能力以及其在民事诉讼中的地位直接影响到全体业主的利益。在目前尚无明确的法律、法规来确定业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。(二)无因管理的处理问题。由于开发商与物业管理企业的前期物业管理合同已经履行届满，而业主或业主委员会与物业管理企业之间又无新的物业管理合同约束，此时发生的无因管理纠纷、尤其是物业管理收费标准应如何确定？此时如因物业管理费发生争议，物业管理收费标准目前仅能能依据民法通则的相关公平原则处理，任意性太大。(三)物业管理合同的解除问题。由于物业管理企业一般应与小区的业主分别签订物业管理合同，那么，在部分业主与物业管理企业发生物业管理纠纷并要求解除其与物业管理企业之间的物业管理合同时，势必影响到全体业主的合法利益，此时这部分业主的合同解除权如何行使问题亟需规范。(四)物业管理企业的保安义务问题。根据我国目前绝大多数物业管理企业收费较低的现状，如何保持业主与物业管理企业的权力义务平衡是一个棘手问题。物业管理企业的收费标准应当与其所提供的物业服务质量保持一致。如果物业管理费的收费水平较高或者物业管理合同中明确规定了物业管理企业对业主的财产保管义务，则在发生业主财产损失时较容易确定物业管理企业的赔偿责任。但是，在执行较低水平的物业收费标准的情况下，一旦发生了业主财产被盗、被损坏的情况，则只能根据物业管理企业是否履行了其必要的安全防范义务来确定赔偿责任，不易规范。(五)居民委员会和物业管理企业的责任划分问题。在很多城市的小区内，既存在城市居民的自治组织即居民委员会，也同时存在业主所聘请的物业管理企业。此时，如何划分居民委员会和物业管理企业的具体职责，对于保障业主的合法权益至关重要。根据目前的法律、法规，尚未能明确确定居民委员会和物业管理企业并存时的法律责任。(六)物业管理企业的权限届定问题。小区个别业主的乱搭乱建系困绕物业管理企业的主要问题之一。在目前情况下，物业管理企业仅有权依照物业管理合同的约定来行使管理服务权，一旦遇到个别业主不听劝阻而乱搭乱建时，物业管理企业往往束手无策，其受到行政执法权的制约而往往无能为力。是否授予物业管理企业一定的相关权限在现时中可以进行必要的尝试。三、对完善物业管理的几点建议(一)签订明确详尽的物业管理合同。无论是业主还是物业管理企业，都应当把签订内容权利义务、详尽明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应当切实遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。在合同内容上应当就可能发生的争议作出明确的规定。在确定双方的权利义务时，应当根据物业管理费用的收费水平来确定物业管理企业提供物业管理服务的水平。(二)依法成立业主委员会。作为小区的业主应当主动、积极、依法成立业主委员会，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权、维护业主利益提供方便。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，应当根据法律、法规的规定行使职权。对于物业管理企业所提供的物业管理服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的物业管理企业，应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。(三)物业管理企业依合同提供物业管理服务。周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理企业应在合同明确权利义务的情况下，进一步提高物业管理的水平，保证所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理企业的共赢。(四)突出物业管理委员会的作用。根据目前物业管理的现状，个别业主在与物业管理企业发生物业管理纠纷时往往处于弱势一方。但也不可否认，确有个别业主以个人私利出发无理拒交物业管理费用，或无理指责物业管理企业的物业管理服务。此时，业主委员会应当积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以最大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益。(五)业主人身、财产损害的合同特别约定。根据目前业主与物业管理企业之间常见的财产的损失、人身伤害纠纷等事项，应在物业管理合同中作特别约定。这种特别约定无论对于业主还是物业管理企业都具有积极意义，一旦因上述事项发生纠纷，双方均可以根据合同约定来处理，避免争论不休的尴尬局面。(六)业主委员会聘请法律顾问。根据外国物业管理中的成熟经验，由业主委员会出资聘请对物业管理方面有专长的律师作为业主委员会的法律顾问，能够有效地对物业管理合同的签订及履行进行审查和监督，为业主委员会提供必要的法律帮助，促进物业管理企业依照合同约定、法律规定来尽职尽责地提供物业管理服务。虽然会因此增加业主的费用支出，但对于保障业主的合法权益至关重要。
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行业发展现状分析：
1、物业管理行业规模持续增长
随着物业管理行业社会地位的日益提升，越来越多的企业关注物业管理行业，物业管理企业陆续登上资本市场，行业迎来前所未有的发展机遇。
数据显示，物业管理行业的在管总建筑面积由2015年的175亿平方米增加至2020年的259亿平方米，复合年增长率为，并预计以复合年增长率上升至2021年的266亿平方米。
在物业管理行业在管建筑面积显着增加及增值服务扩大的推动下，中国物业管理行业总收入由2015年的3983亿元上升至2020年总收入达6232亿元，复合年增长率为。预计中国物业管理行业总收入将继续以复合年增长率增长至2021年的6880亿元。
2、非住宅物业管理面积2020年将达71亿平方米
中国物业服务企业一直往多样化管理组合方向发展，除住宅物业外，包括如产业园、办公大楼及医院等非住宅物业。
数据显示，中国非住宅物业管理面积由2015年的43亿平方米增加至2020年的64亿平方米，复合年增长率为，预计2021年中国非住宅物业管理行业管理面积将达71亿平方米。
3、高端商务物业总面积持续增长
近几年，在管高端商务物业总面积持续增长。2014年在管高端商务物业总面积百万平方米，2019年在管高端商务物业总面积百万平方米，预计2024年在管高端商务物业总面积逼近200百万平方米。
4、高端商务物业管理服务市场快速发展
高端商务物业管理服务市场总收益保持快速发展态势，2014年高端商务物业管理服务市场总收益122亿元，其中，增值服务收益16亿元，基本物业管理服务收益106亿元。
2019年高端商务物业管理服务市场总收益266亿元，其中增值服务收益48亿元，基本物业管理服务收益218亿元。增值服务收益增速明显高于基本物业管理服务收益，预计2024年高端商务物业管理服务市场总收益455亿元，增值服务收益112亿元，基本物业管理服务收益343亿元。
5、行业集中度大大提升
物业管理行业经过数十年发展后，部分物业服务百强企业已加快创新其服务并扩大业务规模。此外，市场集中度不断提高。
中国物业管理百强企业管理面积从2015年的49亿平方米上升至2020年的129亿平方米，同时市场占有率从提高至，接近50%的水平，行业集中度大大提升。
发展趋势：
1、中国的物业管理行业正走在产业快速集中的路上。例如，产业集中品牌如万科、绿城、保利等总体定位于高端物业园区，品牌溢价能力因服务质量而迅速增强，即使在成本加成的基础物业中也能获得比中小型物管公司更高的利润率。
2、我国物业行业有着大量的市场定位清晰的企业。例如：万科物业发展有限公司致力于让更多用户体验物业之美好，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务的市场定位。
3、近年来“互联网＋”思维加速渗透到物业服务领域。从物业服务企业对互联网“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物业＋互联网”模式逐步迈入成熟期，互联网在物业服务领域的应用，实现了从0到1、从1到N的转变。
物业管理专业是高职 教育 中的新兴专业，但是目前还不是很成熟，需要不断的完善。下面是我为大家推荐的物业管理 毕业 论文，供大家参考。
一、物业管理信息系统的作用
(一)良好的可视性与可控性
物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程，明确不同岗位的责任，保障相关业务高效的开展，尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响，使企业拥有更为理想的运营效率，最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。
(二)支持全方位的快速查询
物业管理涉及大量资料(如房产资料等)，若采用手工整理方式，不仅工作量大，且相当烦琐，对房产资料进行查询时往往耗时较长。利用信息系统能够通过设置不同条件分类(如业主姓名、房号以及面积等)进行查询，快捷且准确，大幅提升了查询效率[1]。
(三)完整的工程服务档案
在物业管理工作中，需要对工程服务(如维修等)进行管理。信息系统可对工程服务档案进行收集整理，如此一来，为管理人员及时掌握现状提供了极大便利，有助于管理人员科学规划自身的工作时间。
(四)各项费用的自动化计算
在物业管理中，各项费用的计算和整理属于核心工作之一，但费用项目众多，再加上计算 方法 烦琐，若采用手工模式，很容易出错，且耗时耗力。信息系统不仅运算速度快，而且准确率高，能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。
(五)为决策奠定坚实的基础
物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析，如此一来，决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的，指导企业实施科学的管理行动。
二、物业管理信息系统的主要功能模块及操作
(一)基础资料
基础资料模块主要由三大模块组成，即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。组织机构模块可以对不同组织机构(如总公司等)进行定义，职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理，辅助资料模块能够对相关辅助资料(如楼宇结构等)进行定义。以基础资料模块为工具，可对各项基础数据进行收集和整理，为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。对系统进行初始化设置时，一般将物业管理企业规划成三级，一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处;对于普通居民小区，通常设置三个级别的管理处;当完成对组织机构的设置之后，便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息[3]。
(二)房产管理
房产资源管理模块主要包含了下述信息：(1)管理区信息;(2)楼宇信息;(3)房间信息;(4)停车场信息等[4]。依据不同类别对上述信息进行归纳整理，形成 Excel 表格后导入信息系统，实现对数据的初始化准备。对房产管理的同时，还能够执行房产验收作业，便于物业管理企业更加高效地验收项目，管理验收结果。这一模块还有一个比较重要的功能，就是可以对公共维修资金进行管理，能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息，有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。
(三)客户关系管理
物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。在该模块的帮助下，不仅能够建立一个信息较完整的客户档案，对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理，还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。对于以写字楼为代表的综合项目，信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录，为相关管理工作提供极大便利。通过“客户服务”，可以对内部服务进行合理派工，同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。借助系统跟踪功能，对各项服务进行管理，做好内部沟通工作，及时且有效地解决客户提出的各项合理的服务申请，从而逐步提升客户的满意度[5]。
(四)收费管理
所谓收费管理模块，指的是物业管理企业对各类费用予以管理的一种功能模块，全部收费项目以及标准等均可根据需要进行自定义。应收费用主要有四大类，即常规费用、抄表费用、车位费用以及临时费用。以单个房间为单位，明确当月各个房间的应收费用，对于那些较特殊的收费标准，允许单独设置，设置好相应的收费标准之后，每月便可以执行“生成费用”操作。以水电收费为例，对水电表执行远程抄表操作之后，形成Excel数据，然后将其导入收费管理模块便可形成抄表费用[6]。对交费通知单，可通过自定义方式进行设置，并打印出来。缴费方式主要包括三种，一是现金交款，二是银行托收，三是预收款。收费员在收费管理模块中执行“缴费”操作之后，应收费用便会自动纳入已收费用，与此同时，还可以打印出对应的票据。对于收费管理模块而言，其还提供了不同类型的查询和统计服务，常见的如当期应收费用之中的当期应收、往期欠费以及提前预收等，仅需执行“报表统计”这一操作即可实现。
(五)系统维护
系统维护模块主要包含角色管理、用户管理、系统重置三大功能。角色管理功能能够以不同角色为对象，对其名下的功能以及数据权限进行设置。用户管理功能能够对用户角色进行定义。通过前面提到的两种功能可以建立一个比较灵活、完善的授权机制。项目人员仅可以对所属项目的相关信息进行操作，而不同级别的管理人员在获得授权之后可以进行相应操作。
(六)设备保运信息化
将大量设备设施相关数据录入信息化系统，形成一个大数据库，系统根据数据生成卡片式、线性操作规程，保运人员按照设定的路线进行标准化操作，操作记录实时传到系统内，生成数据并对其进行分析，使设备设施也纳入到物业的信息化管理之中。
三、信息系统如何更好地应用于物业管理
(一)政府和行业支持
相关政府以及行业部门应重视信息系统在物业管理中的应用，并落实到实际行动中去，组织建筑单位、研究单位以及其他相关单位制定物业管理信息系统的行业标准，明确具体的实施内容，并立足于具体情况，允许多重定位的存在，从而更好地满足不同档次及各类投资规模的实际需求。除此之外，政府部门还应基于更高层次视角制定和实施配套的协调性 政策法规 ，突破行政壁垒的束缚，推动相关收费的社会化转变，制定城市物业管理的信息化发展规划，进一步明确物业管理信息系统的规模和类型，为其提供各类资源支持，从而促使信息系统更好地应用于物业管理系统，服务于现代智能物业社区的建设和发展[7]。
(二)开发商支持
开发商对工程进行规划时，便应该充分明确住宅的市场定位，即向何种社会群体提供何种档次的住宅，通过了解购房人在物业管理方面普遍关心的问题，确定物业管理信息系统应当具备的功能，如若缺少必要的事前调查环节，就会出现功能过剩，或者功能不齐全的情况。与此同时，还应立足于市场需求，对自身的投资能力进行理性分析，参考物业管理等各个方面的合理意见，邀请专业的物业管理企业进行系统的、高效的策划，结合项目具体的市场定位来研究其配套的信息化物业管理问题，不但要考虑项目的经济性、可靠性，同时还应考虑项目的可持续发展性。住宅是一项长期工程，物业管理企业通常会为业主提供长达数十年的服务。现今，科技正处于飞速发展之中，特别是信息技术的发展日新月异，所以，在建设物业管理信息系统的过程中，应积极地考虑技术的升级问题，如何赋予物业管理信息系统以理想的超前性及可拓展性，将成为开发商在和相关企业协商的过程中另一重要的议题。
(三)健全各项 规章制度
完善的规章制度是至关重要的，这是做好小区物业管理工作的重要保障之一。物业管理企业应基于物业管理信息系统的具体特性制定和实施配套的维护制度与保养制度，并严格落实定期检修工作;建立并完善资料管理制度，及时对系统设备自动运行所涉及的资料予以整理和归纳，然后在此基础上制定针对性的防范 措施 ，做好预防工作;除此之外，物业管理企业还需要建立和完善相关工作所对应的标准化流程，制定和实施以岗位责任制为代表的一系列规章制度。只有建立了较完善的规章制度体系，才能使物业管理信息系统真正发挥出应有的作用。
(四)建立高素质的物业管理队伍
物业管理企业应重视和做好对在职员工的培训工作，使他们及时了解并掌握物业管理信息系统的相关功能，与此同时，还应做好新员工招聘工作，为自身源源不断地补充新鲜血液，从而建立一支稳定的、业务素质过硬的物业管理队伍。建议物业管理企业将一些专业设备的操作、维修以及保养工作委托给相关专业企业，从而达成节约成本，提升自身管理质量和效率的目的[8]。
四、结语
总而言之，物业管理只有积极引入和应用信息系统，尤其是采用联网管理模式对信息系统进行管理，才能使得各项物业管理工作更加标准化，为物业管理工作的高效开展提供有用的参考信息，方便物业管理企业及时且准确地制定相关决策。与此同时，也方便了物业管理企业实时掌握自身的运营状况，在此基础上可以作出针对性的经营决策，推动物业管理朝着现代化、智能化的方向不断迈进。
业主归属感是影响物业服务企业进行有效物业服务的重要因素，它是指小区业主将自己居住的物业区域划定为一种精神状态的聚集区域，既包含对房屋、居住环境，以及物业管理的情感依恋，又带有较浓厚的个人感情色彩。辨明业主归属感的影响因素，提升业主的认同感和归属感，对物业服务企业提供有效服务和长期业务发展具有重要意义。
一、研究基础
1.研究综述。我们对业主归属感的研究主要借鉴于社区归属感的研究理论。城镇化的快速发展和社会人口流动性的加剧，不断地冲击着人们对居住地的依赖，淡化着“村落情感”。王思斌研究了社会流动对 传统 文化 和共同意识的冲击。黄玉捷指出，城市居民之间的情感在变得冷漠缺乏信任。潘允康等研究了人们在传统文化的影响下需要重构社区意识和归属感。王铭铭指出在城镇化进程中传统文化力量在进行着强大的反抗。雅诺维茨等国外学者，从居民是否愿意在自己的社区长期居住，并认可自己属于该社区，是否关心社区内发生的事情并积极参与，搬离社区后是否会感到怀旧和回忆等方面对社区归属感进行了研究。本文对业主归属感的研究借鉴了雅诺维茨等学者的社区研究理论。
2.数据基础。本文的数据来源于对业主满意度的实证调查，调查样本选取了山东省青岛市3个具有代表性的物业管理小区(选取标准为小区规模大，物业服务公司及其服务水准符合物业管理发展的趋势)，采用随机抽样调查的形式发放调查问卷，共发放问卷1350份，回收问卷1021份，其中有效问卷样本987份。调查结果统计。根据调查结果显示，在我们的调查样本中，有的业主认为和自己共同居住在一个物业区域的业主构成了一个群体，而自己是属于该群体的。有的业主对居住小区的事务比较关心，有的业主愿意积极参与到小区事务中。有的业主有意向长期在该小区居住，另有一部分业主具有改善住房条件的要求。在调查中，我们还了解了业主对物业服务的满意程度，有的业主对现有物业服务感到满意。通过进一步分析，我们发现业主对居住小区的归属感与物业服务满意度有很大的正相关性。
二、业主归属感的因素分析
影响业主归属感的因素非常多，本文根据雅诺维茨等人的研究，将相关影响因素按照特征性分为：是否认可自己属于“该群体”、是否愿意长期在此居住、对居住小区事务的关心程度、是否愿意积极参与小区事务。并在此基础上，细化分析了“对物业服务的满意度”“业主的社会经济状况(主要指在物业管理区域内的层级)”“业主在小区内的社会关系”“业主对小区事务的参与度”“物业服务品牌认可”和“物业服务收费认可”等相关性指标。为了方便测量，我们将“业主的社会经济状况”指标转化为业主的受教育程度和实际收入;“业主在小区内的社会关系”纳入到业主间互动的频率和接触数。消减误差比例(proportionatereductioninerror)。分析结果表明，只有“社会经济地位”因素并未呈现出显著的统计学意义。在“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”三个指标和业主归属感之间呈现明显的正相关性。相应的皮尔森相关系数分别为、、，同时显著程度为和。这说明，意愿居住时间越长的业主，越积极地参与社区活动，所能感受到的业主归属感也就越强;反之，业主归属感越弱。但值得注意的是，这三个指标的相关系数不高，只是弱相关性因素。也就是说，“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”并不是影响业主归属感的主要因素。影响业主归属感的最重要因素是“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”，其中物业服务认可涵盖物业服务质量、物业服务品牌和物业服务收费等。皮尔森相关系数分别为和，显著程度已经达到了的水平。这表明在业主的小区生活中，社会关系程度是促进业主留恋的重要因素，也是一种归属感。同时，小区业主对物业服务的认可也有着明显的影响。业主在小区的社会关系越密切，对物业服务认可度越高，他们的业主归属感也越强。根据测量结果，我们进一步对“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”进行指数回归分析。依据业主归属感影响因素的回归分析，可以构建出回归方程：Y=经标准化后,回归方程为：Y=其中，Y代表业主归属感，X1代表物业服务综合认可程度，X2代表业主社会关系程度。通过对标准回归方程的分析，我们发现，上述两个影响因素对业主归属感有很强的正向作用，即物业服务综合认可程度和业主的社会关系程度是影响业主归属感的关键因素。也就是说，提升业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以有效地提高业主归属感，对物业服务公司进行长期、有效的物业服务有较大的促进作用。
三、物业服务综合认可
从物业管理行业在我国的发展来看，已由“管理”向“服务”转变。从一开始物业管理中的重点为“物”的管理，转向为“人”的服务和“物”的管理并重，进一步转向为“物业管理+互联网”或者“互联网+物业管理”。在这一转变的过程中，“人”(业主)的因素被逐渐重视，同时在其背后不可忽视的依然是基本服务。在此次的调查研究中，我们还对物业服务综合认可进行了细化调研。物业服务综合认可度包含物业服务质量、物业服务品牌、物业服务收费等方面。其中物业服务质量又包含传统的“物”的管理质量和“人”的服务质量;物业服务品牌和口碑对带给业主自豪感和认同感这方面的影响较强;物业服务收费的影响相对较小，因为目前物业收费的差异化并不大(在选取的调查样本当中)。综合前文分析的业主归属感的两个重要影响因素——业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以发现，物业管理中“人”(业主)的服务愈发重要。其涵盖的范围包括服务态度、细节服务、人性化服务和社交服务。服务态度给业主以最直接的感受，是物业服务基本标准，各物业服务企业在该方面都很重视，并且做得也很到位，差异性不大。细节服务、人性化服务则是服务态度的进一步延伸，是物业服务的规范化和细化。社交服务是物业管理中最容易让业主产生归属感的，其直接联系着另外一个重要影响因素：业主在小区的社会关系程度。目前，业主在小区的社会关系更多是通过自发形成的，以邻里关系和非官方组织的形式为主。物业服务企业应该主动介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，促使其形成更和谐、更稳定的社交关系。通过该次调查我们发现，已经有相当一部分物业服务企业开始介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，以娱乐、 爱好 、运动等形式组织业主交流，促进业主间的沟通和关系建立，也有一部分物业服务企业通过信息化的手段搭建了业主间的沟通平台，主要以物业服务软件中的社交功能为主。调查结果显示，业主对进行了社交服务的物业企业的认可度()明显高于未进行社交服务的物业企业的认可度()。
四、结束语
在提高业主归属感的因素中，最重要的两个因素即业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，都是物业服务企业可以主动参与和改进提升的，尤其是物业服务中的社交服务，需要引起物业服务企业的重视。提升物业服务中社交服务，帮助业主建立稳定的在物业区域内社会关系，重新构建传统的“村落情感”或“集体情感”，有助于获得业主对物业管理区域的归属感。伴随业主归属感的增加，物业服务公司会获得业主更多的信任和认可。
物业管理的本质是根据合同向业主提供高质量的综合性有偿服务,具有较强的团队工作性质,所以,在物业管理中建设有效能的团队对物业管理公司的工作绩效就显得很重要。下面是我为大家整理的有关物业管理论文，供大家参考。
摘要：对于企业的发展来说，只有保证产品的基本质量和相应服务质量才能实现整体企业的有效进步。而在基本的物业管理中，最重要的就是基础的管理质量，物业管理水平提升才能带动整体企业实现战略目标的达成。本文对物业管理的内涵进行了简要的分析，并对相关策略和服务在物业管理中的重要性进行了集中的阐释，旨在提升整体物业管理企业的认知模式。
关键词：服务;物业管理;重要性
一、物业管理服务的内涵
1.基本内涵。现代物业管理已经成为了社会各界关注的焦点，不仅关系到相关企业的发展，也关系到整体业主的切身利益。物业管理是发生在企业接受委托之后，在得到委托的同时，相应的物业管理企业就要保证基本的管理理念革新，要利用先进的管理理念进行整体管理项目的升级。在具体的物业管理中，还包括必要的合同签订、相关权责的划分以及物业管理有效价值的反馈等等，不仅要通过优质的服务进行项目的优化管理，也要为业主提供最为优良的生活环境。首先，物业管理的基本服务项目针对物业工程，要实现合理化的项目规划。物业管理的服务项目也要针对相对应的人群，不仅要对基础项目负责，也要对整体的业主负责。其次，物业管理是一项经营项目，要求相关企业在进行基础服务的基础上实现劳动价值的优化。并且由于服务管理是劳务和服务的综合，需要企业在提升自身使用效能的同时，进行服务性能的保值和升值。最后，对于企业来说，基础的物业管理不仅要求管理和服务的优化，也要保证基础经营项目的合理化，要与基本社区进行联合，实现特色化服务和高标准服务。同时，也要保证基础的中介和信托机制，实现合约约束下的权责分明。
2.主要内容。物业管理对于企业的经营来说是基础的服务项目，主要包括常规性服务、针对性服务以及委托性服务，针对不同人群形成不同形式的服务项目。
常规性服务.主要运行基本建筑维护和住宅装修监督，保证基础设施的完善和系统化，并且相应的管理人员也要对整体环境进行细致化的分管和监督，保证基础绿化管理以及住宅区内相关公共秩序的管理。对于物业管理人员来说，常规性服务的细化项目很多，需要对业主区域内车辆的停靠进行秩序的维护，也要保证代办性服务项目的顺利完成。另外，相关的管理人员也要妥善保管和建立基础档案，实现整体化的监督和管理。
针对性服务.除了常规性服务的相关规定，也要保证对于特定群体和单位的相关针对性服务，保证日常生活类、文化体育类、教育金融类等项目进行专业指导和服务，不仅能充分体现整体物业管理企业的专业度，也能在一定程度上促进整体管理的多样化发展。
委托性服务.对于物业管理来说，委托性服务是针对特定条件或者是特殊情况下的专项服务，需求的满足也比较单一，但是能及时性的完成整体的管理质量提升，只有做到细节和大局的合理化平衡，才能实现基础服务的标准化。在整体管理项目推进过程中，不仅要集中优化基础的常规性服务，也要对针对性服务和委托性服务提高认知，采取现代化的管理模式，选取机动灵活的管理机制。并且要求相关服务人员在服务过程中提高整体专业素质，并要以最为真诚和热情的服务态度进行相应管理项目。
二、物业管理中服务项目优化的策略分析
1.正确定位职业认知.在物业管理中，要对相关项目管理进行集中的优化，也要对基础管理人员进行意识和认知的提升，保证管理人员能清醒的认知到服务是物业管理的根本，并且要树立优化服务意识。要保证相关服务人员了解自身服务对象，了解基本服务项目人群的心理诉求。另外，相关管理人员要了解自身服务项目的具体工作流程和工作内容，并对基本的服务技能和服务要求进行集中提升。
2.正确了解职业特性.在推进整体服务管理过程中，要集中了解相关服务项目的基础特性，保证对于服务的综合性和广泛性进行基本的认知。对于物业管理来说，服务项目不是一时的，需要相关服务人员和企业进行长期的监督和管理，保证对项目进行持续性的关注和管理。另外，企业也要提升自身企业的基础竞争意识，在实际项目建立和推进过程中转变陈旧的管理理念，建立创新型监管机制和意识。企业不仅要优化基础企业的监管力度，也要集中提升相关人员的市场竞争意识，在创设专业团队的同时提升整体的服务质量。
三、新形势下物业管理的重要性
对于企业的发展来说，基本的物业管理就是保证整体企业正常运行的基石，只有将基础管理的服务质量和服务特性得到优化，才能充分优化整体项目的顺利推进。在物业管理中，基础的管理项目不仅包括管理和基础的经营，也要对业主和物业人进行细化的项目服务。物业管理基础质量的优劣主要取决于物业企业的基础素质，因此，在实际的管理服务提升项目中，不仅要提升企业内部的基础价值观，也要创建革新的职业理念和企业精神，只有高质量的服务输出才能实现整体企业管理价值的优化。如果企业内部的员工没有意识和认知的升级，相应的物业管理质量就会下降，管理的社会价值也就会随之降低。另外，在物业管理中企业要明确的认知服务对象是整体服务项目的运行核心，只有保证业主对于服务的满意度提升了，才能实现物业服务真正的价值提升。企业要集中巩固相关工作人员的服务意识，这样就可以实现业主需求的满足。建立以物业服务企业为服务内容和形式认可的基本支撑，就能有效实现企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟，形成整体企业对于市场份额的分割。在服务质量提升的过程中，物业管理能够收获业主的信任和尊重，能实现进一步发展规划的推进和实施。企业要发展，就要集中力度在服务和质量提升上，用心服务，诚信服务，保证了物业管理体系的有效建构，能促进整体企业在市场中完成长远的战略发展目标，实现真正的正向增长。企业有了优质的业界口碑，就能在市场中拥有基础的发展资本，有了高效的发展服务效果，就有了根本的发展动力。
参考文献
1、关于我国物业管理模式的反思与再造张农科城市问题2012-05-27
2、住宅小区业主区分所有权问题研究——以物业管理服务纠纷解决为视角王伟吉林大学2012-12-01
摘要：技能竞赛已经成为我国现代职业教育提高办学质量的重要手段，但对于新兴的物业管理管理专业来说，由于行业发展的特殊行与局限性，致使技能竞赛模式不可简单模仿或照搬。本文以陕西高职院校为例，以职业技能竞赛为抓手，试图探索适合本教育层次物业管理专业教学改革的新模式、新思路，以期全面提升该专业学生的职业素养和实践技能水平。
关键词：技能竞赛;物业管理;新模式
一、物业管理领域技能竞赛现状分析
(一)行业现状
物业管理技能竞赛源于企业，具有一定的技术发展方向性和技能需求导向性。部分省市行业协会、各地各级资质的物业服务公司通常会借助技能大赛的举办来提升整个物业行业整体水平及企业团队综合职业素养及服务技能。行业竞赛等级里目前最高级别的行业竞赛属省级竞赛。困于物业管理行业在我国起步较晚，且地区发展不平衡，所以高级别的比赛只出现在经济较为发达、市场体系较为完善、行业发展较为成熟的部分一线城市。企业内部举办技能竞赛则是最常见的形式。虽然竞赛等级较低，但也能起到提升内部人员素质、强化服务理念、优化服务技术的重要作用。通常主要有基础知识竞赛和技能操作大赛。
(二)院校相关专业现状
近年来，全国各地高校根据物业管理行业对人才市场的巨大需求，纷纷开设物业管理专业，据统计，目前全国已经开设物业管理专业的院校不下103所，陕西39所高职中开办本专业的学校7所。面对新行业孕育出的新专业，各大院校在理论教学上一如既往的发挥学校优势，但随着物业管理行业的蓬勃发展，物业管理高等专业教育发展明显滞后于行业的发展，原有的教学体系模式相对滞后，课程设置已明显“传统”，培养的目标与现在社会的需求有所脱节。物业管理专业技能竞赛与其他一些专业竞赛有所不同，它首先受到整个行业发展现状的限制，大环境的不给力，致使行业企业、各大高校在专业技能竞赛方面出现得不到重视、或操作性较差、竞赛方式滞后等诸多问题。行业调查数据显示：现阶段本行业暂时没有省级或者更高级别的竞赛，陕西的7所高职院校，大部分院校依然以校内竞赛为主，而且就竞赛模式上来看，还停留在基础理论知识竞赛层面，鲜见将技能竞赛与教学改革深入联系在一起，系统的考虑课程体系建设、课程设计、实训基地建设等一系列重要问题。而这些问题是否妥善解决，直接关系着一个专业，乃至一个行业的健康、可持续发展。
二、技能竞赛模式的创新思路——分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”竞赛新模式
物业管理专业竞赛作为实践教学体系的一部分，一方面可以用来补充和加强实践教学，另一方面也可以用来检验、修正理论和实践教学的结果。鉴于以上行业发展特点、技能竞赛在行业内的现状，在物业管理专业技能人才培养方案的指导下、对行情、校情、生情进行综合分析，最后提出适合高职院校物业管理专业技能竞赛新模式的宏观构想和思路——分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”模式。
“专业大赛+课程小赛”：这是一条红线，贯穿始终。结合高职院校人才培养计划和行业发展现状，提出“大+小”竞赛模式。专业大赛不仅有效检验了教学成果，而且通过层层选拔，可使部分理论知识扎实、实际问题处理娴熟的综合型学生脱颖而出，便于针对性培养，为将来参加更高级别的国家级大赛奠定基础。与此同时，为了体现教学公平、提升学生总体水平、优化学生知识结构，将竞赛引入课堂，以学生喜闻乐见的方式，讲授知识、传授技能，形成课程小赛方案，有效弥补专业大赛覆盖面不足的缺陷。课程小赛一般由任课老师在课堂举行，用来考查一个知识点或一项具体技能，也可以是本门课的综合知识技能考查。此外，在课程小赛中可以尝试改革考核方式，完善考核机制。改变过去沿用“一考定音”式考核方式，采用过程性考核与终结性考核相结合的方式，注重学习过程的监控，建立以能力展示为主的考核方式，以学生的专业能力、方法能力、职业能力等为考核内容，对学生进行综合的、全面的、客观的评价。分阶段、有层次：任何事物都在发展变化的，我们必须站在发展的高度，以与时俱进的眼光去观察行业的发展动态、学校的发展趋势、教学改革的需求、竞赛各阶段的特点。依据学生实际情况，有针对性的对不同层次的学生开展难度不同的竞赛设计。笔者将物业管理专业发展阶段根据每个阶段不同特点划分为三个阶段：起步阶段(专业设立1—2年)、成长阶段(专业设立3—5年)、拓展阶段(专业设立5年及5年以后)。起步阶段(专业设立1—2年)：背景：该时期是摸着石头过河的特殊时期。物业行业发展大环境没有根本性变革;教师对高职教育体制较为陌生;师资队伍的专业化有待提高。
竞赛特点：竞赛不分大赛和小赛，专业竞赛设计以理论知识为主要考察点。但此阶段，重视行业企业的调研，邀请行业专家参与并重点培养学生自己组织和策划竞赛的能力。成长阶段(专业设立3—5年)背景：经过过去1—2年的摸索，专业教师对高职教育、行业和专业发展特点、发展趋势有了较为深刻、清晰的认识，特别是学校合作办学单位在人力、物力资源方面的有力支撑，帮助中青年教师队伍快速成长，使学生获得更多实践机会和专业行业管理知识。专业大赛竞赛特点：全面贯彻分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”竞赛设计思路。该阶段的“专业大赛”设计主要是围绕《物业管理专业教学体系课程模块与实训环节表》中的具体模块或实践环节而选定主题，具来讲，就是在上表中抽选一个实训专题或一个重要课程子模块，加以深挖或放大设计为专业大赛，例如物业服务礼仪专题竞赛、保洁管理竞赛等等。此外，该阶段校企合作比较稳定，所以从大赛的前期构思、中期筹备到举办中的各环节，合作办学单位可以全程参与，行业专家的加入必然在标准制定、技术支持、相关实践材料的提供及赛前培训等方面给予专业的支撑。
课程小赛特点：专业大赛选拔优秀学生重点培养，为参加更高级别的赛事、企业选拔人才以及学校知名度的提升方面效果显著。但是，教育应该具有“学有所教，有教无类”的公平性，为了弥补专业大赛受众面窄的缺陷，全面提升学生知识水平、素质修养，特别设计了“课程小赛”。成熟的小赛可以为下一个阶段的专业大赛提供专业知识或专业技能方面的支持。至于哪些课程适合“小赛”设计，并且可以尝试“以赛代考”的考核方式，笔者认为：知识性、专业性较强的课程均可在该阶段采用“小赛”的形式。拓展阶段(专业设立5年及以上)背景：经过5年的专业发展，学校、行业企业、专业教师都会有不同程度的进步甚至某些方面的飞跃。专业发展所需的人力、物力、财力将更加到位。
竞赛特点：深入校企交流与合作，扩大与兄弟院校同类专业横向联系，协同物业管理协会积极促成省、市级竞赛的开展。在竞赛主题的选择和设计上，可以选用综合竞赛的形式。综合大赛，可在《物业管理专业课程体系教学模块与实训环节表》中抽选多个实训专题或多个重要课程子模块进行组合，将知识和技能融合起来设计竞赛，考查学生知识的掌握程度和运用能力，大赛的规格视学校的实际条件而定。例如，物业服务费用的测算、物业管理方案编写和物业管理招投标就可以组合起来，设计为模拟物业管理招投标综合大赛，竞赛内容为一个完整的物业管理招投标过程，含规范的标书书写与招投标流程、完整的物业管理方案和准确的物业服务费报价;装修管理和消防管理可以组合起来设计为综合装修管理大赛，竞赛内容包含装修管理的程序、装修监管的工作重点、装修过程中的消防管理，以及装修纠纷解决模拟表演等等。设计竞赛方案时，针对高职学生“喜玩好动”的特点，还可考虑融专业竞赛、学生活动、实践作业等环节于一体，这样既贴近学生生活、可以增加竞赛趣味性，还可使多种任务同时完成。
三、后续思考
1.物业管理专业技能竞赛模式不能一味的照搬其他成熟或者比较成熟专业的竞赛模式，一定要根据行业发展现状、需求，结合学生人才培养方案，制定适合高职院校、学生特点、师资实际情况的科学的、稳健的、可持续性的竞赛方案。
2.无论是“专业大赛”还是“课程小赛”，都凝聚了教师的智慧和汗水，也包含了参与竞赛学生的不懈努力和创意。因此，在竞赛成果的展示方面，就不只是写一篇研究报告或几份实施方案，更应该重视竞赛开展过程中智慧和创意的应用及推广。
3.大部分合作办学企业会对职业院校技能竞赛给予支持和帮助，特别是在竞赛前的思路构建、竞赛中的全程参与方面贡献很大，因此，笔者认为校企合作应该向纵深发展，让更多的合作成果为企业提供服务，让更好的研究成果反哺企业，让学校与企业共同成长。
参考文献：
[1]焦红强.技能竞赛模式的创新战略分析[J].中国高校科技，2012(6).
完善我国物业管理立法的构想 物业管理法律问题研究 我国居住区物业管理的研究现状与对策分析 机关住宅区创建和发展物业管理的条件探析 物业管理收费研究 试论公有住房出售后的物业管理 完善我国物业管理立法的探析 新时期高校物业管理的探讨 高校房改后的物业管理探讨 高校居住物业管理探索与实践 智能化宾馆物业管理系统的实现 住宅小区可视化物业管理系统的设计 论图书馆物业管理的内涵 现代物业小区车辆智能化综合管理系统 物业水表网络控制系统 浅谈电力后勤实行物业管理的必要性 旧居民区向物业管理过渡探讨 物业管理指标体系及评价方法 我国目前物业管理中的问题及其对策 浅谈物业管理的现状及收费标准的合理化 论我国物业管理服务业存在的问题及其对策 物业管理问题探讨——浅析住宅小区物业管理现状 试析物业管理观念上的几个误区 市场竞争是发展物业管理事业的有效途径 山东省物业管理收费现状及改革对策 规范物业管理企业会计制度初探 对完善物业管理价格机制的思考 浅议加快发展住宅小区物业管理的对策 试论物业管理前期工作的重要性和必要性 物业管理企业考核指标体系的设想 物业管理中存在的问题及解决方法 我国物业管理模式转换分析 物业会计核算有关事项的界定 我国物业管理形成的背景及分析 政府在物业管理中的作用分析 公共关系：塑造物业管理企业好形象 初探智能建筑的物业管理 发展和完善住宅小区物业管理的思考 论我国物业管理的发展、问题与对策建议 浅谈房地产的物业管理 试论提高普通居民住房的物业管理水准 浅谈军队开展物业管理的难点及对策 浅析社会保障性住宅的物业管理 住宅小区物业管理与企业资源计划的计算机应用 试谈房管所转制为物业公司后的会计核算体制 试论我市普通居住小区物业管理与收费 试论高校参与物业管理的战略意义 现代物业管理法律关系浅析 从市场营销看物业管理前期介入的必要性 后勤服务社会化与物业管理的联系与区别 构建高校特色物业管理模式框架刍议 高校住房物业化管理探索 高校教职工住宅小区物业管理研究 从资金的运行机制论物业管理公司的生存空间 论住宅区物业管理属于第三产业的理论依据 广州市物业管理的现状及其发展趋势研究 物业管理的文化基础 论国有企业社区物业管理 物业管理市场化初探 物业管理服务价格研究 对物业管理重要性认识和推行途径的思考 居住区规划和设计的物业管理观念 深圳住宅规划设计物业管理初探 物业管理信息系统设计 物业管理现代化的途径 关于物业管理法制建设的思考 北京外销物业市场现状及分析 试论物业管理与传统房地产管理的区别 建立竞争有序物业管理体系的探讨 提高物业管理水平的对策 物业管理竞争机制 论物业管理中的人均综合指标 居住小区规划设计与物业管理 物业管理的认识误区及其突破途径 物业管理探讨 浅谈住房制度改革与居住物业管理 物业管理企业财务管理规定 住宅小区物业管理评价指标体系的研究 物业管理企业的发展趋势及对策 物业管理服务合同的法律特征 物业管理合同析辨 物业管理中商品房预售合同转让法律性质及条件 浅谈物业管理及价格问题 论高校教工住宅的物业管理 试论标准工业厂房物业管理中的消防安全 智能大厦物业管理系统分析与设计 物业管理与价格 物业管理与社区管理应适当定位 当前物业管理存在的问题及改革方向 关于物业管理具体内容的初步探讨 论我国房地产行业中物业管理的基本法律问题 物业管理的发展与问题探讨 城市住宅小区物业管理存在的问题与对策 住宅小区的物业管理 论中国物业管理的市场化 物业管理中的问题及对策 价值工程在物业管理中的应用 香港的物业管理及其借鉴意义
传统企业战略理论主要以大企业为研究对象,难以有效指导中小企业战略实践及其可持续成长。促进中小企业成长需要高度重视中小企业战略管理。下面是我为大家整理的中小企业战略管理论文，供大家参考。
摘要：伴随着经济和社会的深刻变革，知识化与信息化已成为社会发展的主潮流。知识在更新，时代在发展，现代企业战略管理的创新发展要建立在知识的管理与创新应用上，要以知识管理为动向进行战略管理思想和管理方法的提升。
关键词：知识管理;企业战略管理;创新发展;显性知识;隐性知识
伴随着知识经济时代的到来，知识成为最具战略性的资源与资产，成为企业核心竞争力的决定性因素。知识管理，是对知识的一种获得、创造、分享、整合、记录、存取及更新过程，是对知识的一种创造、应用及规划管理过程。面临市场竞争局势的愈演愈烈，创新的速度明显加快，企业要发展，就要创新战略管理，就要突破传统的管理观念和管理方法，就要以知识创新推动企业战略管理的发展，就要通过不断获得新的知识并以新知识为媒介为企业创造全新的价值，就要以适宜知识经济时代发展的知识管理策略实现企业战略管理的创新发展。
一、当前企业战略管理的现状分析
知识经济时代的发展令企业生存的外部环境变得复杂和易变，传统的企业战略管理已经无法适存和发展。究其原因主要有以下几点：
1.传统的战略管理理念缺乏科学性，管理方式过于线性化。在企业战略管理的传统形式中，企业战略管理的过程相对单一、理性、硬性，相对极端的管理方式无法及时化解复杂的外界环境刺激和企业内部突变时所产生的矛盾。在传统的企业战略管理中，在管理的思维线路和模式上呈现机械化状态，这种状态下的管理思维对于企业发展的环境、知识文化的传递和员工的激励作用有限。环境变化是影响企业战略管理的主要因素，预见环境的变化性与复杂性是企业战略管理的主要内容，而传统的企业战略管理却未能意识到这一点，其研究的重点仅仅是环境变化所带来的后果，这种单一性的分析令企业的战略管理理论的自我完善速度减慢，令企业的战略管理理念缺乏一定的科学根基和说服动力。
2.传统的战略管理仅注重显性知识，忽视隐性知识的重要性。在传统的企业战略管理中，知识管理被狭义地看待，企业中的显性知识以其清晰的特性备受关注，并且逐渐成为企业战略管理的根本;而隐性知识却以其隐藏性的特点被忽视、被忽略，被看作是与显性知识相同的性质而存在于企业的内外部环境之中，也被认为是可以过渡、交流和传递共享的。这种传统落后的、错误的知识观点令企业的战略管理无法展现成果和达成成就，令企业的战略及战略管理方法和框架无法达成创新优化。
3.传统的战略管理将管理的核心归结在企业的竞争上，由于知识经济的盛行和发展，知识逐渐取代了传统的生产要素，传统企业战略管理中以竞争为核心的管理已经无法满足企业发展的需要，已经无法为企业的发展提供养分。知识经济形势下的企业管理，已经将管理的核心进行移位，已经由以竞争为核心的管理形态转化为以知识的交换转移和交流共享上，企业管理的发展将依赖于知识的生产与创新程度上。
二、知识管理与企业战略管理之间的关系
在知识经济时代，企业战略管理与知识管理之间是密不可分的关系，企业的战略管理需要在知识操作的基础上进行，需要在知识创新的基础上得到发展。企业的经营与发展就是知识生产、储存、传递和应用的动态性过程，是包含企业所有业务活动的复杂性与系统性过程。
1.企业战略管理的本质是知识的进化过程。以传统的经济视角进行分析，影响企业发展的因素是外部环境的变动和竞争形式的刺激。但是企业的发展不仅在于外部环境的变动，还在于企业内部管理思维和管理方式的转变。企业战略管理思维和管理方式的研究，其实就是一种知识的产生和积累的动态性过程，就是知识的缔造、认知和肯定过程，就是企业内部资源与外部竞争力相互整合、相互匹配的动态过程。
2.企业战略管理思维逻辑是知识的创新过程。企业战略管理，主要表现在企业战略管理思维的适应性、创新性与演进性，是思维逻辑的一种创新与创造形式。企业的战略管理思维逻辑与战略理论过程的发展在某种程度上趋向于一致，战略逻辑的思维发展是建立在企业已有的知识结构上的，是在外围松散化的知识结构的基础上进行的创新发展过程。企业战略管理方案的拟定、实施等都是在知识积累与管理的过程中实现优化改善的。
三、以知识管理支撑企业战略管理创新发展的有效策略
21世纪企业的成功越来越依赖于企业所拥有知识的质量，利用企业所拥有的知识为企业创造竞争优势和持续竞争优势对企业来说始终是一个挑战。知识管理对于企业的长远发展来说是至关重要的，是企业战略管理创新发展的根本所在，是企业获取竞争优势的基础。以知识管理的视角进行企业战略管理的创新发展，是企业环境复杂性与多变性的适应要求，是企业能够正确做出决策和应对市场变迁的根本，是企业重新确定竞争优势的驱动力，是企业不断发展与壮大的不竭动力。
1.以知识管理实现企业战略思想的创新。知识管理是企业知识创新的根本过程，是以创新的知识推进企业发展的系统循环过程，是对企业战略思想进行重新定义与建树的关键内容。在企业战略管理的创新发展中，持续不断的知识创新是企业持续发展的原动力，而从知识形态的角度来讲，知识创新就是企业显性知识与隐性知识的转化过程。作为企业，要将企业发展中客观有形的显性知识进行梳理，让其以清晰、完整的状态传递给企业员工;针对复杂、隐含的隐性知识，企业可以采用人文战略将其对外传播与共享，从而促进企业知识的社会化。企业要处理好显性知识与隐性知识之间的转化关系与过程，要将隐性知识外化为显性知识，要将显性知识内化为隐性知识，要将显性知识与隐性知识进行合并积累，要对纷杂的知识内容进行系统的规划与总结，并将归结的知识体系融入于企业战略管理思想之中，要摒除以竞争为核心的传统观念，树立以知识管理为核心的战略思想，以知识管理的理论基础实现企业战略管理思想的创新性研究，实现战略管理思想及时转变。
2.以知识管理实现企业战略制定的创新。以知识管理为导向的企业战略制定是系统行为的交互式动态过程，是企业全体员工共同参与的知识创新过程。在知识经济环境下，企业管理战略的制定要以企业知识的理性分析为基础，要从全局、最大化企业价值的角度对企业内外知识进行管理，要对有价值的知识进行收集、整理和统一分类，并将这些知识资源作为企业创新管理决策的依据，作为企业战略创新制定的源泉。作为企业的领导者，要对企业的内外部环境进行系统性的分析，要根据企业的特定需求进行企业知识中显性知识与隐性知识的分析与归纳，要用实效性的观点看待企业知识，要注重企业知识的外部引进与内化吸收，以此挖掘出对企业发展和战略制定有价值的知识。企业还要根据企业内外部环境进行不断地调整，在调整的过程中及时进行知识缺口的补充和管理，以知识缺口发现企业战略管理中的阻碍因素，并以理性的分析实现企业战略制定的有效创新。
3.以知识管理实现企业战略实施的创新。以知识管理为导向进行企业战略实施，就需要企业以智能化的方式进行知识管理，需要将信息系统和数据挖掘技术融入到企业的知识管理之中，要利用技术进行企业显性知识与隐性知识的深入挖掘，以技术形式应对知识的多变性、复杂性与分散性，以此实现企业知识的创新管理。作为企业，要对企业知识采取内部创新与外部引进相结合的策略，要以各种有效的方式引导内部员工积极主动地参与组织学习，以学习提升员工的工作态度和文化水平;企业还要充分信任内部员工，以信任提高员工知识转移的能力，实现个体资本递升为组织资本，实现隐性知识向显性知识的过渡;企业还要注重外部人员的引进，要以薪酬与福利吸引外来员工的加入，将新员工、新知识作为弥补和建立企业竞争优势的关键，以新员工、新知识作为企业知识创新的基础，以此完善企业行为主体的知识管理和员工的行为机制，以此实现企业战略的顺利沟通与实施。
总之，知识经济发展鼎盛的环境下，以知识管理为导向来提升企业的综合实力已经成为了企业战略管理的核心关键。作为企业，要充分认知企业知识管理在企业战略管理中的重要地位，要评估好企业战略管理的现状，要确定好企业知识管理的正确方向，规划好知识管理的复杂过程。只有将知识管理充分融入到企业战略管理之中，只有将企业中的显性知识与隐性知识进行有效整合，只有将企业的外部知识与内部知识进行有机融合，只有将企业知识与员工知识相互统一，才能推进企业战略管理的创新发展。
参考文献：
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摘要：
中小企业在我国市场经济建设中起着重要作用，是经济建设的重要组成部分。之后，我国正在加快经济体制改革，企业投资战略管理就显得尤为重要，尤其随着信息化建设的不断发展，中小企业的投资内容对象就日趋丰富。对中小企业投资战略管理的研究也就被提上了新的议程。虽然我国中小企业投资战略管理取得了一定的成就，但是，目前还仍然存在着许多问题，对这些问题进行分析研究不仅有利于中小企业自身的发展，还对建设中国特色社会主义经济有着重要意义。
关键词：中小企业;投资战略管理;问题;对策
一、引言
改革开放之后，我国的企业进入飞速发展的阶段，再加上近年来现代化建设进程加快，我国中小企业的数量越来越多。据调查显示，截止2015年4月初，中国在工商部门注册的中小企业已达1023万户，这还不包括其他数量更多的个体工商户，中小企业已经占据我国企业数量的99%，对我国GDP的贡献达60%之多。在中小型企业发展的同时，有许多中小企业也在关门倒闭，深圳明星企业福昌集团，安徽黄山的中显微集团等的一系列中小企业的倒闭，敲响了中小企业的投资战略管理的警钟，目前我国仍有近2万左右的中小企业濒临倒闭边缘，而据相关专家调查分析，这些中小型企业倒闭的主要原因是其投资战略管理上存在着严重问题。分析我国中小企业投资战略管理现状，找出问题并解决，是我国中小企业的当务之急。
二、中小企业投资战略管理现状分析
(一)中小企业管理者素质较低，投资战略管理理念薄弱
我国有许多中小企业的创始人都是草根创业者，这就导致了在中小企业中领导管理人员没有意思到投资战略管理的重要性，在进行相应的投资决策时候盲目的跟风，见旁边的企业进行的何种投资获得了较高利润就跟着进行。除了领导者之外，有的中小企业财务管理人员文化素质不高，专业能力不强，尤其是在许多小型企业中财务人员往往是领导管理人员的亲属，连财务报表都看不懂，就更别说投资战略管理了。还有就是许多中小企业虽然领导者素质较高，但是由于环境影响，导致其投资战略管理理念薄弱，在进行相应的工作时候草率，导致投资得不到应有的回报。管理者的素质低，投资战略管理理念的薄弱，就会从根本上导致该企业的发展不能够长久，为企业的倒闭埋下导火索。
(二)中小企业投资能力以及专业化程度较低
中小企业由于其自身发展的规模限制，导致其资金在运作时候不是很充裕，往往会出现资金短缺的情况，使得中小企业投资无法同计划的那样顺利进行。而中小企业获得外来资金资助的方式主要是从银行借贷，但是由于给中小企业借贷的风险较高，所以有很多银行在给中小企业贷款时候金额较小甚至不给放贷。有的中小企业则会同其他企业进行高利贷，如果一旦该中小企业运转出问题，高利贷还不上，该企业就面临破产。中小企业投资能力低下以及其高风险性是其致命弱点。中小企业除了投资能力低，其进行投资时候也没有专业的人士进行分析，没经过系统的专业的分析，就会使得在战略投资决策时做法不科学，进行投资管理时方法不专业，往往许多中小企业在战略投资时候就会获得适得其反的效果。
(三)中小企业投资战略管理方法落后
目前，我国中小企业在进行战略投资的方法选择上一般采取的是折现现金流量法，租赁时中小企业投资最为常见的一种替代方式。虽然这些能很好地适用于我国的中小型企业的战略投资中，但是随着社会的发展，这些已经不能够满足社会发展以及中小企业发展的需要了。另外有许多中小企业在进行战略融资决策时，所选取的融资渠道和对象单一，有的企业长期使用一种渠道进行融资，而不根据企业实际发展选择新的渠道，企业就不可能很好地发展。
(四)中小企业战略投资的法律法规不够健全。
目前，我国的有关企业战略投资的相关法律还不够健全，相应的法律就是《公司法》，但是该法律中中小企业进行投资有很多的限制，这样不利于中小企业的发展。所以相关政府部门应该制定有利于中小企业发展的法律法规，并明确规定出中小企业在进行投资时候应注意事项与其权力。
三、加强中小企业投资战略管理能力对策研究
(一)提高相关领导者素质，在企业内部树立投资管理理念
要提高中小企业领导者的素质，相关政府部门就要定期进行培训活动，根据当地中小企业的实际情况，对那些草根创业者以及文化素质较低的企业领导人进行专业培训，让相关领导者知道何为企业的战略投资管理，以及加强战略投资管理的重要性。另外，各中小企业在领导者素质提高的同时，要严格地筛选有关战略投资管理工作的人员，对与文化素质低并且缺乏专业能力的人及时地调离该岗位。企业要对战略投资管理工作人员进行相关的培训，在培训之后进行定期考核，对与考核不合格的人员进行相应处罚。最后，还应加强中小企业投资战略管理宣传，让整个企业的员工及领导者都意识到其重要性，从而树立起属于企业自身特色的投资战略管理理念。
(二)完善相应的战略投资管理体系，加强投资能力
首先，中小企业要建立专业化的战略投资分析团队，中小企业要根据自身实际情况高薪聘请专业化的投资管理人才，这样有效的分析团队可以及时地根据市场上各种信息，总结出有利于中小企业发展的投资对象以及渠道供企业领导者选择，可以解决领导者盲目跟风的现象。其次，中小企业要加强与当地政府以及银行的交流沟通，与政府沟通，政府可以及时地了解各中小企业遇到的情况，并伸出援助之手，与银行打交道可以让当地银行更好地了解中小企业的运营及其投资管理情况，从而银行在给中小企业贷款时候就能够合理地分配贷款金额。最后，加强投资战略管理的监督体系和奖惩体系，这二者的改善可以极大程度上提高相关工作人员的积极性并且加强其意识。领导层要建立专门的监督小组定期的对投资战略管理工作进行监督检查，对于工作中出现问题的要及时地处罚，对于在投资管理工作中为企业带来利益的要进行奖励，并通报企业上下。
(三)创新中小企业战略投资管理方法，适应企业发展进程
虽然有很多传统战略投资管理方法很实用，但是随着社会的不断发展，中小企业所处在的金融环境变幻莫测，要想企业投资做好，就必须要时时刻刻地抓住各方面信息。企业的战略投资管理部门应该建立现代化的信息渠道来收集各种信息并进行汇总，做出战略投资决策。在相应的决策实施的过程中，要实行动态化的监督与干礼，同时分析当前的经济情况，如果决策在进行过程中，金融环境出现大的波动，战略投资部门就应该及时地拿出方案，从而最大限度得到投资汇报。在相应的投资决策实行完之后，战略投资部门要对每一次的投资进行对比分析，以选取最适合自身企业发展的战略投资管理方法，并且不断地创新。(四)完善中小企业战略投资的法律法规，出台有利于其发展的政策相关当地政府应该根据自身实际情况，给中小企业一些投资时的优惠，出台相应的政策，使得中小企业投资变得更加合理化规范化。中小企业的投资规范化，不仅可以有利于企业的发展，更有利于当地政府对企业的管理监督。
四、结语
中小企业的发展正面临着严峻形势，据许多专家分析，中国的中小型制造企业将会面临一股倒闭潮，所以中小企业要想更好地发展下去就必须加强建设其战略投资管理，只有这样，才能在倒闭潮中生存下去。另外，政府也应该出台政策帮助中小企业的发展，这样不仅带动了中国经济的发展，还有利于社会的稳定，更加为实现中华民族伟大复兴这一中国梦而做出贡献。
参考文献：
[1]胡争光.关于中小企业战略管理缺失与对策研究[J].现代商业.2014(33).
【摘要】在企业环境日益复杂多变的今天，如何从战略上管理企业已经成为一个迫切而重要的问题。本文首先指出战略管理时代的来临，并认为企业战略管理实质上是指对企业的战略性管理。在此基础上 ，对战略与文化的关系以及战略与组织结构的关系进行了分析，然后从总体上把握三者之间的关系，提出了一个以战略、文化、结构为顶点的战略管理三角形模型，并且阐述了该模型的理论和实践意义。【关键词】战略管理 模型 战略 文化 结构【Abstract】It is a pressing and important how to manage an enterprise from strategic level, facing today’s complicated and changeable environment. In this paper, it is pointed out that the strategic management era is coming, and the essence of business strategic management is to manage an enterprise from strategic level. It analyzes the relation between strategy and culture, and the relation between strategy and structure. And then it research on the relation of the three on the whole. A triangle model basing on strategy, culture and structure is presented out then, and the significance of the model is discussed.【Key words】strategic management; model; strategy; culture; structure【文献综述】1、目的和现实意义 战略管理是指企业确定其使命，根据外部环境和内部条件设定战略目标为保证目标实现进行谋划并依靠企业内部能力将这种谋划和决策付诸实施，以及在实施中进行控制的动态管理过程，在西方，战略管理是续生产管理、经营管理之后的企业管理高级阶段，其产生的背景是20世纪70年代，西方企业运营环境的不确定性增强，企业要求在动荡多变的环境中求得可持续生存和发展，就必须对环境的适应性，这一客观要求使战略管理应运而生。与生产管理与经营管理不同 ，战略管理作为最高层次的管理理论，它是一种整合性的管理思想，它强调了企业中研发、生产、财务、人力资源等管理职能的协调一致和有机结合，从而从整体和全面的角度决策涉及企业整体和长远的管理问题，以期获得整体最优的管理效果。中国企业走进了与西方企业管理大致相同的三个阶段，所不同的是时间上的差别。可以说战略管理在中国企业的引进和实践，对于提高企业对外部环境的适应性整体管理水平有着重要意义。但是也看到，由于我国多数企业管理基础薄弱，加之实践时间尚短，在推行战略管理工作中难免存在一些认识和实践上的误区，如：（1）重规划，轻实施；战略管理虎头蛇尾；（2）重局部，轻整体，战略管理整合性差；（3）两头重，中间轻，竞争战略陷于中庸状态；（4）重模仿，“走捷径”；展览思维缺少特色；（5）“用旧瓶装新酒”，组织结构与战略不匹配；（6）以不应万变，动态竞争下的战略意识不足。企业战略管理实践中存在的这些问题如不及时解决，必将影响战略管理的效果，甚至使战略管理流于形式。中国已加入世贸组织，按照相关承诺，中国与贸易伙伴国市场开放的步伐必将加快，这虽然使国内企业的竞争空间得以扩大，但更主要的是将国内企业推向一个更大的竞争舞台，直接面对国际竞争对手。在此前提下作者以分析探讨的精神构建企业战略模型：战略-文化-结构，以求从全局来系统地考虑企业战略管理的问题，把企业战略管理推上一个更高的高度。2、国内外研究现状1975年，安索夫的《战略规划到战略管理》出版，标志着现代战略管理理论体系的形成。该书中将战略管理明确解释为“企业高层管理者为保证企业的持续生存和发展，通过对企业外部环境与内部条件的分析，对企业全部经营活动所进行的根本性和长远性的规划与指导”。他认为，战略管理与以往经营管理不同之处在于面向未来，动态地、连续地完成从决策到实现的过程。其间，论述企业组织与外部环境关系的著作还有劳伦斯与罗斯奇合著的《组织与环境》(1969年)，提出公司要有应变计划，以求在变化及不确定的环境中得以生存；卡斯特与罗森茨韦克的《组织与管理——系统权变的观点》(1979年)虽是权变理论学派的代表作，但其分析的问题亦是从长期角度看待企业如何适应环境，认为在企业管理中要根据企业所处的内外条件随机应变，组织应在稳定性、持续性、适应性、革新性之间保持动态的平衡。迈克尔?波特的《竞争战略》(1980)可谓把战略管理的理论推向了高峰，书中许多思想被视为战略管理理论的经典，比如五种竞争力(进入威胁、替代威胁、买方侃价能力、供方侃价能力和现有竞争对手的竞争)、三种基本战略(成本领先、标新立异和目标集聚)、价值链的分析等。通过对产业演进的说明和各种基本产业环境的分析，得出不同的战略决策。这一套理论与思想在全球范围产生了深远的影响。《竞争战略》与后来的《竞争优势》(1985年)以及《国家竞争优势》成为著名的“波特三部曲”，中国的管理学界以及很多实际工作者对此都不陌生。总的来说，对战略管理的涵义存在两种不同的理解：一种称之为狭义的战略管理，一种称之为广义的战略管理。狭义的战略管理即企业战略管理是对企业战略的制定、实施、控制和修正进行的管理，广义的战略管理则认为企业战略管理是运用战略对整个企业进行管理。也就是说，狭义的为企业战略的管理，企业战略管理对象是“企业战略”，是围绕企业战略而展开的一系列管理过程，广义的为企业的战略管理，企业战略管理对象是“企业”，是针对整个企业所进行的战略性管理，目前，狭义的战略管理概念是占主流。按照狭义的理解，企业战略管理似乎是一种管理方法。企业运用这种方法进行管理，必须首先制定一个战略规划，然后按照规划进行实施，这就叫战略管理。也就是说，企业不做战略规划，就谈不上是战略管理，然而事实上，很多企业并没有刻意地去制定这样的一个战略规划，但是并不意味着在这样的企业里就不存在战略管理。我们主张按照广义的概念来理解企业战略管理，而不应该把战略管理仅仅看成是一种管理方法。企业战略管理本质上应视为一种管理思路；从战略意义上去管理企业。这一理解并不排斥战略规划，但更强调的是一种战略意识或者说战略性思维的运用。3、本文结构和主要内容本文分为五个部分对企业战略管理之战略—文化—结构进行了分析探讨：第一部分讲述企业管理主题的演变，并由此引出战略管理的历史形成及地位；第二部分对企业战略管理的实质进行讨论；第三部分对企业战略与企业文化的关系进行分析；第四部分讲述企业战略与企业组织结构的关系；第五部分从整体上把握战略—文化—结构三者之间的关系，并由此构建模型，诠释模型的内涵和现实意义。文章由广义战略管理与狭义战略管理之分论及战略与文化、战略与结构之间的关系，主张从整体上系统地把握“企业”的战略管理，是对企业战略管理理论的一种延伸。企业战略是企业对未来发展的一种整体谋划，决定着企业的发展方向，涉及企业与环境的关系，企业使命的确定，企业目标的建立，基本发展方针和竞争战略的制定等 。在环境日益多边的今天，面对经济全球化和知识经济的严峻挑战，对于任何一个企业来说，不管是否要做出书面的战略规划，企业战略不再是可有可无的，并且还需要进行充分的论证和在企业内部取得统一认识。我们之里以一种模型来表述其中的内在联系，为解决企业生存和发展过程中的问题提供了可行的依据。并强调战略意识或者说战略性思维的运用，系统的把握战略、文化和结构的区别和联系，为企业的现实问题提供最优解、根本解。【正文】一、企业管理主题的演变自20世纪初叶以来，随着科学技术的发展和经济全球化的进展，围绕企业管理工作的中心，企业管理经历了几次管理主题的演变，由19世纪末20世纪初开始的以生产管理为中心，转变到20世纪30年代开始的以营销管理为中心，再转变为20世纪50年代开始的以战略管理为中心。在以生产管理为主题的时代，由于产品市场供不应求，企业实行的是内部控制式管理方式，把主要精力放在提高内部生产效率上。这时，虽然也出现过某种挑战性的问题，但是当时企业管理者并不认为是对企业的威胁，企业还没有谋划未来的需要。只是到了后期，由于各个企业竞相采用新技术以提高劳动生产率和降低成本，使整个市场出现生产过剩和供过于求的局面，企业才开始意识到不得不面向外部、转向市场。随着生产过剩和供过于求状况的加剧，企业仅靠内部控制式管理，已无法应付未来的挑战和实现自己发展的愿望。于是，企业产生了筹谋未来发展的要求和行为，采取了推断式的管理方式，如目标管理、预算管理和长远计划等。然而，那时的长远计划是建立在未来可以根据历史推断的假设基础上的，完全依靠历史的推断来确定企业未来的目标和行动，并以此来应付环境的变化。显然，这还不是对企业未来发展的科学谋划，企业管理的主题只是由生产管理转向营销管理。从20世纪50年代开始，企业外部形成了一种特别庞大的、复杂的、不熟悉的、变化频繁的、难以预料的环境，使企业经营面临着许多严峻的挑战。此时，企业仅靠推断型的管理，再也不能保证自己的生存和发展了，而必须对新的环境进行深入分析，做出新的响应，采用新的管理方式，来谋求自己的生存和发展。在这个时代，企业管理的某种失误，所导致的不再仅仅是经营成果上的损失，而是要面对生死存亡的考验。正是在这样的背景下，企业管理转入以战略管理为主题的，进入到战略管理的时代。战略管理时代的来临，意味着企业管理的一切工作都应纳入战略管理的框架之下。企业只有强化战略管理意识，按战略管理的思维和方法管理企业，才能适应时代发展的要求，才能够管理好企业。不重视战略管理的企业，不仅很难实现企业的持续发展，在环境急剧变迁的条件下，企业随时由可能遭到淘汰。二、企业战略管理的实质学术界关于企业战略管理的涵义存在两种不同的理解：一种称为狭义的战略管理；一种称为广义的战略管理。狭义的战略管理认为，企业战略管理是对企业战略的制定、实施、控制和修正进行的管理，其主要代表是美国学者斯坦纳。斯坦纳在其1982年出版的《管理政策与战略》一书中指出，企业战略管理是确立企业使命，根据企业外部环境和内部经营要素设立企业组织目标，保证目标的正确落实并使企业使命最终得以实现的一个动态过程。广义的战略管理则认为，企业战略管理是运用战略对整个企业进行管理，其主要代表是美国企业家兼学者安索夫。安索夫在其1976年出版的《战略计划走向战略管理》一书中最先提出了战略管理一词，1979年又专门写了《战略管理理论》一书。安索夫认为，企业战略管理是将企业日常业务决策同长期计划决策相结合而形成的一系列经营管理业务。概括起来讲，狭义的战略管理概念是指企业战略的管理，而广义的战略管理概念是指企业的战略管理。初看起来，这两种表述只是限定语的不同，而本质上它们的涵义是不同的。狭义概念下的企业战略管理对象是“企业战略”，是围绕企业战略而展开的一系列管理过程；而广义概念下企业战略管理对象则是“企业”，是针对整个企业进行的战略性管理。目前，主张狭义战略管理概念的学者占主流。按照狭义的理解，企业战略管理似乎是一种管理方法。企业运用这种方法进行管理，必须首先制定战略规划，然后按照规划进行实施，这就叫战略管理。也就是说，企业不做战略规划，就谈不上战略管理。然而事实上，很多企业并没有刻意地制定这样一个战略规划，但这并不意味着在这样的企业里就不存在战略管理。我们主张按照广义的概念来理解企业战略管理，而不应把战略管理仅仅看成一种管理方法。企业战略管理本质上应视为一种管理思想：战略意义上去管理企业。这一理解并不排斥战略规划，但更强调的是一种战略意识，或者说战略性思维的运用。其实，战略管理并不是一个什么神秘的概念，它就是一种思路，一种分析问题和解决问题的思路。从这种意义上讲，它与我们平常认识问题也要有思路没有什么不同。所不同的是 ，战略管理的思路是一种系统思路，强调应站在长远和全局的角度去认识企业管理问题，也不是习惯上的“头痛医头，脚痛医脚”，就事论事的片段式思路。我们认识到，企业总在面临各种各样的问题，也不停地在解决问题。然而，旧的问题在不断地得到解决，而新的问题却在不断地出现。尤其是在企业环境日益复杂多变的今天，这种现象更加频繁和严重。我们认为，造成这种现象的一个重要原因，便是没有运用战略性思维来管理企业。一般而言，从战略上管理企业可以从以下思路展开：⑴ 判定战略问题。 这里所谓的战略问题，是指对企业的长远发展和全局会产生重大影响的问题。在企业的日常管理工作中，我们会遇到各种各样的问题。有些问题可能是局部性的，有些问题则是全局性的；有些问题可能是暂时性的，有些问题可能产生长远性影响。对于一个战略管理者来而言，当遇到一个问题时，我们首先应该判断其是不是一个战略问题，如果不是，就应该将其过滤掉；如果是，就列为进一步研究的对象。这些道理其实很简单，关键是能否形成一种思维习惯，似乎事事必须亲历亲为才可以得到解决。这样做不但不能使问题得到解决，反而会使问题越来越多。战略问题和非战略问题交织在一起，往往会把人弄得晕头转向，心烦意乱，很难还有心思和精力去理出头绪，从战略上把握问题的要领。⑵ 分析问题结构。 这就是要以解决战略问题为目的，寻求问题形成的结构。问题的结构通常是由相互耦合的多种因果关系环构成，每个因果关系环又由若干因果链组成，而每一个因果链代表一种因果关系。因果关系可能是线性的，也可能是非线性的；它们之间的作用方式可能是实时的，也可能是有时间延迟的。按照这样的思路去分析问题，就能寻找到问题的根源，避免就事论事而始终也弄不清楚的现象。这种问题结构实际上是一种动态的问题系统，它具有被人们所忽视的反直观特性。彼得?圣吉在其《第五项修炼》中谈到系统思考法则时指出：今日的问题来自昨日的解决；愈用力推系统反弹力愈大；渐糟之前先渐好；显而易见的解往往无效；对策可能比问题更糟；欲速则不达；因与果在时空上并不紧密相连；没有绝对的内外等。这些都是我们因缺乏系统思考而反复出现的现象，遗憾的是，我们似乎一直也没有意识到原因何在。因此，在明确了战略问题之后，运用系统思考揭示战略问题系统的结构是进行战略管理的关键。⑶ 寻求根本解。前面提到，显而易见的解决方案往往无效或者甚至更糟，也不是力量用得越大越好或越小越好，而是要讲究“巧”，而且特别是要求寻求问题的根本解决。系统思考中有一个被称为“杠杆作用”的原理，有人对此用了一个绝佳的比喻，即“辅助舵”，辅助舵是舵上的小舵，其功能是使舵转动更为容易，船也因此而更加灵活。船越大越需要辅助舵，因为船在行使时，舵四周有大量流动的水使舵的转动困难。用辅助舵来比喻杠杆作用的巧妙之处在于：以它极小的体积和对p它极小的操作力却能产生极大的影响——轻松自如地转动以一定的速度行驶的巨轮。在企业战略管理中，解决问题的这种“杠杆点”也是存在的，并且它常常就是问题的根本解，找出这样的杠杆解以求问题的根本解决正是战略管理的一项重要任务。三、企业战略与企业文化（一）企业战略与企业文化的关系在战略管理中，企业战略与企业文化的关系主要表现在以下三个方面：1、优秀的企业文化是企业战略制订获得成功的重要条件。优秀的文化能够突出企业的特色，形成企业成员共同的价值观念，而且企业文化具有鲜明的个性，有利于企业制定处与众不同的、克敌制胜的战略。2、企业文化使战略实施的重要手段。企业战略制订以后，需要全体成员积极有效的贯彻实施，正是企业文化具有导向、约束、凝聚、激励及辐射等作用，激发员工的热情，统一了企业成员的意志及欲望，为实现企业的目标而努力奋斗。3、企业文化与企业战略必须相互适应和相互协调。严格的讲，当战略制订之后，企业文化应该随着新战略的制订而有所变化。但是，一个企业的文化一旦形成以后，要对企业文化进行变革难度很大，也就是说企业文化具有较大的刚性，而且它还具有一定的持续性，会在企业发展过程中又逐渐强化的趋势。因此从战略实施的角度来看，企业文化要为实施企业战略服务，又会制约企业战略的实施。当企业制定了新的战略要求企业文化与之相配合时，企业的原有文化变革速度非常慢，很难马上对新战略做出反应，这使企业原有的文化就有可能成为实施新战略的阻力，因此在战略管理的过程中，企业内部新旧文化的更替和协调是战略实施获得成功的保证。（二）企业文化与企业战略相适应的关系 企业文化与企业战略相适应的关系有四种形式，如图1所示。1、图中第一象限是指企业实施一个新战略，企业组织要素变化不大，而且这种变化与企业原有文化一致。在这种情况下，高层管理者主要考虑两个问题：⑴ 利用目前的有利条件，巩固和加强企业自己的企业文化；⑵ 利用企业文化相对稳定及持续性的特点，充分发挥企业文化对企业战略的实施的促进作用。2、图中第二象限是指企业实施一个新战略，企业的组织要素会发生很大的变化，但这些变化与企业的原有文化有潜在的一致性。这种情况大多是以往企业的效益就比较好，他们根据自己的实力，寻找可以利用的机会，以求得更大的发展，或者他们总是试图扩大自己的主要产品和市场，以求得发展。总之，这种企业处于一种非常有前途的地位，他们可以在企业原有文化的大力支持下，实施新的战略。在上述情况下，企业处理战略与企业文化关系的重点是：⑴ 企业进行重大的变革时，必须考虑与企业的基本性质与地位的关系问题，即企业的基本性质与地位是确定企业文化的基础。高层管理人员在处理战略与企业文化关系的过程中，一定要注意到企业的任务可以发生变化，但这以战略的变化并没有从根本上改变企业的基本性质和地位，因而仍然与企业原有文化保持着不可分割的联系。⑵ 要发挥企业现有人员的作用，由于这些人员保持着企业原有的价值观念和行为准则，这样可以保证企业在原有文化一致的条件下实施变革。
学术堂提供了一些工商企业管理方面的论文题目供大家进行选择1、我国工商管理研究生创新能力培养研究2、“大类招生、分流培养”运行机制的困境和对策——以工商管理类专业为例3、我国工商管理的现状分析及思考4、工商管理专业人才培养模式变革的过程研究5、工商管理学科实验教学课程体系研究6、浅析工商管理对经济发展的促进作用7、解析工商管理对促进经济发展的影响8、工商管理类本科专业实践教学体系的构建与实践9、基于动态过程的工商管理人才培养模式探索10、新时期工商管理的职能探索11、工商管理学科实验教学方法改革12、探索工商管理专业新型应用型人才培养模式13、工商管理学科实验教学研究综述14、工商管理对经济发展的促进作用探析15、浅析工商管理对经济发展的促进作用16、关于工商管理对经济发展的促进作用探讨17、我国工商管理的现状分析及思考18、工商管理专业实践教学体系设计与实施19、基于嵌入式学习的工商管理应用型人才实践教学模式探析20、提升工商管理类学生专业能力的ERP实验教学探讨21、工商管理案例研究作者成熟度的文献计量分析22、工商管理专业实验教学体系的构建23、基于文献计量方法的“十一五”期间工商管理学科国内外研究热点比较与分析24、工商管理专业本科案例教学模式及其评析25、地方高校创业创新型工商管理专业人才培养模式探讨26、我国工商管理的现状分析及思考27、企业工商管理的未来发展方向探索28、工商管理专业特色建设研究——以普通财经类院校为例29、试论工商管理学科的案例研究方法30、工商管理专业创新型人才培养模式改革探析31、加强工商管理培训 提高企业管理水平32、工商管理研究生创新能力的模糊综合评价33、关于工商管理教学案例库建设的思考34、我国工商管理的现状分析及思考35、国外工商管理教材浅析36、工商管理情境教育体系的内涵、架构与协同效应37、论工商管理与经济发展的关系38、工商管理函授本科毕业论文质量提升路径探析39、论工商管理的人才培养及现状的分析40、工商管理学科实验教学方法改革研究41、工商管理应用型本科实践教学体系改革的研究与实践42、以ERP模拟实验室平台打造工商管理专业人才培养新模式43、工商管理本科专业人才培养模式存在的问题与对策44、浅谈如何加强工商管理培训提高企业管理水平45、论工商管理对经济发展的促进作用46、浅论工商管理人才培养模式的比较分析47、基于创业教育的工商管理专业实践教学体系构建研究48、Wiki环境下“工商管理模拟”教学的探索49、浅谈如何加强工商管理培训提高企业管理水平50、工商管理对经济发展的促进作用探析51、对工商管理专业人才培养模式的思考52、区域经济视角下的广西高校工商管理特色专业建设研究53、中国工商管理案例研究现状和发展动向的计量分析54、创新教育视域下高校工商管理类人才培养模式的构建——基于浙江越秀外国语学院的实践与探索55、我国工商管理研究的知识来源与结构——基于文献计量法的分析56、地方高校工商管理专业应用型创新人才培养模式的构建57、论案例教学价值取向的变革——基于对工商管理案例教学的分析58、工商管理人才培养中存在的问题与对策分析59、工商管理学位论文 质量分级评价问题的探讨60、基于培养工商管理类应用型人才的ERP沙盘模拟实训探析61、谈工商管理的现状分析及思考62、工商管理类专业应用型本科人才知识、能力和素质结构体系63、浅析企业工商管理现状及改革方向64、应用型本科工商管理类专业实践教学体系构建65、浅析工商管理在市场经济中的作用66、关于工商管理类本科人才培养模式的思考67、工商管理专业应用型本科人才的内涵与界定标准68、论工商管理如何促进经济的发展69、工商管理特色专业课程体系改革与创新探讨70、工商管理课程实验教学若干问题的探讨71、企业工商管理的未来发展方向及管理模式探索研究分析72、论公共管理与工商管理的区别73、工商管理专业应用型本科人才培养措施74、工商管理专业体验式教学方式的探索与实践75、工商管理专业案例教学质量学生满意度探讨——基于一项案例教学实践调查76、工商管理对经济发展的促进作用分析77、工商管理大类专业内分流研究——以西安石油大学为例78、浅谈企业工商管理类人才应用能力的培养79、关于工商管理对经济发展的促进作用的研究80、工商管理专业本科教育改革研究81、高校工商管理案例教学问题的几点思考82、工商管理教学中的案例教学与知识转换83、工商管理信息化发展对策研究84、工商管理类毕业生市场适应能力的调查与分析85、应用型工商管理本科人才知识与技能的分析86、工商管理专业学生培养现状研究87、创业大赛实践与工商管理类课程教学的互动研究——以《市场营销学》为例88、应用型工商管理人才培养方式探析89、论知识经济时代的工商管理本科教育创新90、高校工商管理专业就业状况及培养模式研究——来自广东工业大学与广州大学城其他高校的研究启示91、工商管理专业实践教学模式构建的探索92、论新时代下工商管理的职能研究93、工商管理专业本科学生培养模式之我见94、工商管理对我国经济发展的促进作用95、地方本科院校工商管理专业应用型人才培养模式构建96、走特色之路建设工商管理专业97、论高等农业院校工商管理专业创业型人才培养模式98、对开放大学课程体系的分析——以英国开放大学工商管理专业群课程体系为例99、工商管理与经济发展的关系100、构建工商管理专业应用型本科人才培养体系
存货管理的毕业论文提纲
导语：存货管理就是对企业的存货进行管理，主要包括存货的信息管理和在此基础上的决策分析，最后进行有效控制，达到存货管理的最终目的提高经济效益。烽火猎头专家认为存货管理是将厂商的存货政策和价值链的存货政策进行作业化的综合过程。反应方法或称拉式存货方法，是利用顾客需求，通过配送渠道来拉动产品的配送。下面我整理了存货管理的毕业论文提纲，欢迎参考借鉴！
题目：
SF公司存货管理问题研究
目录
第1章 绪论
研究背景及意义
研究背景
研究意义
文献综述
存货流程的研究
存货分类的研究
存货模型的研究
存货内部控制的研究
存货储存的研究
研究思路和主要内容
研究方法和创新
研究方法
主要创新
第2章 存货管理基本理论
存货的概念及特点
存货的概念
存货的'管理
存货管理模式
存货分类管理法
零存货管理模式
经济订货批量采购模式
模式
第3章 SF机械制造业公司存货管理现状及存在的问题
公司简介
公司基本情况
公司组织架构及责任划分
公司存货管理现状
参与存货管理涉及的相关部门及职责
公司存货管理基本流程
公司存货核算方法
机械制造业公司存货管理存在的问题
缺乏科学合理的存货管理模式
企业产品缺乏统一有效的BOM
存货信息缺乏共享
第4章 SF机械制造公司存货管理问题的原因分析
存货管理制度的影响
管理人员专业素质的影响
缺乏对存货管理的认知
缺乏对BOM表的正确认知
未完善业绩责任考核制度
信息化程度的影响
缺乏订货经济批量概念
缺乏存货管理专业型人才
存货保管制度的影响
存货摆放位置不当
存货领用方式不科学
第5章 提高SF机械制造公司存货管理水平的建议
引进科学的存货分类管理法
对公司原材料采用ABC和EOQ管理方法
对公司产成品采用ABC和供应商管理库存方法
对公司半成品采用ABC和超市管理方法
加强ERP管理
加强企业员工对ERP的认识
优化BOM表设计
制定合理的绩效管理办法
建立信息化平台
加强存货管理信息化建设
与供应商建立长期合作关系
完善存货管理制度
健全的内部控制制度
规范库存管理
精确存货计量方式
第6章 结论
参考文献
致谢
仓储管理作为企业正常运营中的重要管理内容之一，对企业的重要性越来越凸显。下面是我为大家推荐的仓储管理论文，供大家参考。
【摘要】仓储管理是一门经济管理科学，同时也是一门应用技术科学。仓储管理的内涵是随着其在社会经济领域中的作用不断扩大而变化。现代企业的仓库已成为企业的物流中心。过去，仓库被看成一个无附加价值的成本中心，而现在仓库不仅被看成是形成附加价值过程中的一部分，而且被看成是企业成功经营中的一个关键因素。企业在注重效益，不断挖掘与开发自己的竞争能力的同时已经越来越注意到仓储合理管理的重要性。精准的仓储管理能够有效控制和降低流通和库存成本，是企业保持优势的关键助力与保证。
【关键词】仓储管理，仓储技术，仓储管理人员
一、仓储管理的现状
(一)仓储布局不合理，影响着整个库内作业效率。物品仓储，离不开仓库，仓库建设要求布局合理。仓库设置的位置，对于物品流通速度和流通费用有着直接的影响。随着我国经济的发展，各产业对物流的需求日益增强，物流产业的发展日新月异。在国务院出台了调整和振兴物流业的规划政策后，各级地方政府也相继出台政策 措施 支持区域物流业的发展，其中物流园区成为建设的 热点 。缺乏统一规划，功能定位不明确;盲目追求规模，园区空置率高;缺乏公益性支持，政府扶持力度小;缺少合作机制及网络性;缺乏现代服务体系的支撑。
(二)仓储技术发展不平衡。企业内部对提高仓库作业自动化、机械化的认识不足，各地仓库的设备技术状况差距也很大，一些大型企业的现代仓库也没有拥有非常先进的仓储设备，包括各种先进的装卸搬运设备、高层货架仓库等。而更多的企业仓库作业仍旧靠人工搬运或操作手动叉车进行整理整顿。且多数仓库由于资金投入不足、设备老化，已经不能满足现代物流对仓库的基本要求。这种仓储技术方面发展的不平衡状态严重的制约着企业长足发展。仓储设备改进占据企业大量资金，仓储先进技术无法解决现实存在的人工操作等问题，造成大量浪费。这种仓储技术方面发展的不平衡状态会严峻影响我国仓储行业整体的运作效率。
(三)仓储管理人员素质不一。企业不重视仓库管理，人员 文化 素质不高，对仓储管理人员要求不高，投入在职培训较少，真正懂仓储管理的专业人员少，没有一个完善的管理体系，最终导致人员的管理素质不一。
二、仓储管理发展存在的问题
(一)牛鞭效应显著，物料储备过高，库存与生产不合理。现在很多企业初期对库存控制只是一种较为粗放的库存管理形式，没有对重点存货进行重点管理。没有科学规范的 方法 进行安排，完全被市场需求和订单等因素造成批量性生产。一方面，在供应需求过程中，由于前工序大量生产半成品，而客户订单需求并不能与产量供应平衡，导致库存积压物料过多，成本消耗在仓库中。另一方面，对于物料采购缺乏科学预测，没有先进的库存数据分析系统，采购人员只靠 经验 、订单和季节来预测目前企业所需物料，缺少具体的市场调研和需求调查，采购多的物料势必造成库存积压。不但消耗资金，而且还使得仓储管理运行效率降低。甚至有的长时间暂放仓库，物料过期，一旦报废无法使用，企业成本将是一个重大损失。
(二)信息化程度低，信息化进程缓慢。目前，中小企业面临的是信息化进程太快，而企业对信息化促进企业发展的作用、效果以及政府支持信息化建设的政策措施了解不够。虽然现在企业具备接入互联网的能力，但用于业务的只占，只有9%的中小企业实施了电子商务，的企业应用了管理软件。甚至有些企业往往因财力、人才缺乏仍然采用人工操作。随着科学技术，特别是信息技术的进步，企业引进信息化管理系统缓慢，缺乏库存控制意识，忽略库存成本;缺少成熟的专业库存管理软件等因素必制约着企业发展。一套信息化管理系统需要大量的资金研发或是租用，信息系统的优势只能被廉价的劳动力取代。
(三)信息难以共享，企业自身库存控制失衡。信息是企业各部门之间的沟通桥梁，生产制造部门不能及时及时了解库存状况，因此对于生产的组织和计划就显得被动和盲目。采购部门不能及时了解原材料的消耗和库存，无法把握和控制原材料采购的进度和时机：财务部门就无法真正进行成本核算和成本控制。在这种情况下，企业领导无法了解库存积压情况、缺货情况、现有生产情况等方面的准确信息，企业就无法下达有效的生产计划。综上所诉，企业在生产过程中需要在不违背对企业的库存进行控制的思想。同时还需要合理制定生产计划、需求计划、采购计划等物流决策过程，否则仓库会被动造成成本堆放，库存控制也只是空谈。
(四)管理人员缺乏专业技术。企业自身并没有一个完善的库存管理系统，所以对仓储管理人员缺少专业知识的培训。作为一名仓储管理人员缺少掌握现代仓储管理的技术，不能合理和高效地安排使用仓储设备，特别是现代信息技术的使用并不熟练运用。那么，对于做好仓储管理工作无疑是一个值得企业深思的问题。
三、改善仓储管理现状的对策
(一)加强仓储基础设施建设，加大投入力度，努力提升现有仓库的基础设施，不断改造陈旧老化的仓库，更新使用现代化的仓储设备。整合各地物流园区的公共资源，建立仓储网络。实现仓储标准化，实现仓储环节和其他环节的密切配合，提高仓储内部作业效率。
(二)促进资源合理利用，优化配置 ，提高企业经济效益，良好的仓储管理不仅保证企业生产过程获得及时、准确、质量完好的物资供应，而且有利于企业通过占用较少的流动资金，降低产品成本，从而提供企业经济效益和竞争力。仓储管理可以通过对物资订购次数的计量和储存数量的控制，降低物料成本，从而达到降低企业产成品成本，提高企业经济效益的目的。
(三)引进并培养仓储专业人才，完善培训体系。在目前缺乏实践经验的情况下，可采取“走出去，请进来”的办法，去发达国家考察学习，请专业人士或高校老师介绍经验、传授知识、班培训班等，或在技术院校招聘物流专业技术型人才，尽快解决操作人员和维修人员缺乏的绝面。尽快实现国产化，以适应市场需要。将理论与实际相结合，使我们的仓储理论知识更适应我们的实际操作。只有将理论与实际相结合才能将我们的知识发挥到极致。
参考文献：
[1]梅艺华，吴辉.仓储管理实务.北京理工大学出版社，
[2]左生龙，刘军编著.现代仓储作业管理.中国物资出版社，
[3]仓储管理的定义.宏达物流 .
[4] 企业管理 知识：如何做好仓储管理工作.《老板》杂志.
摘要：仓储在物流系统中起着至关重要的作用，高效合理的仓储可以帮助企业加快物资流动的速度，降低成本，保障生产的顺利进行，并可以实现对资源有效控制和管理。 文章 分析了我国仓储业的现状和发展中存在的问题，并提出了有效的仓储管理优化策略，来解决仓储业中存在的问题，从而达到提高我国仓储业竞争力的目的。
关键词：物流，仓储
1引言
近年来，伴随着现代制造企业的发展，仓储业的发展越来越快这就导致了仓储管理的迅速发展，而且仓储管理在现代物流业中所居的地位越来越高，因此对仓储管理的要求越来越高。对仓储进行管理，使仓库空间的利用与库存货品的处置成本实现平衡，降低仓储物流成本。对于制造企业来说，仓储管理是供应链管理的核心环节。因为仓储是企业物流各个环节的交叉点，衔接采购与生产、生产与销售以及批发与零售等重要环节。不仅如此，仓储还是物资流转的重要枢纽，也是信息流通的重要环节。
2仓储管理的概念和仓储管理的内容
仓储管理的概念
仓储管理就是对仓库及仓库内的物资所进行的管理，是仓储机构为了充分利用所具有的仓储资源提供高效的仓储服务所进行的计划、组织、控制和协调过程。具体来说，仓储管理包括仓储资源的获得、仓储商务管理、仓储流程管理、仓储作业管理、保管管理、安全管理多种管理工作及相关的操作。
仓储管理的内涵是随着其在社会经济领域中的作用不断扩大而变化。仓储管理，
即库管，是指对仓库及其库存物品的管理。仓储系统是企业物流系统中不可缺少的子系统。物流系统的整体目标是以最低成本提供令客户满意的服务，而仓储系统在其中发挥着重要作用。仓储活动能够促进企业提高客户服务水平，增强企业的竞争能力。现代仓储管理已从静态管理向动态管理发展，产生了根本性的变化。
仓储管理的内容
仓储管理的内容包括三个部分：仓储系统的布局设计、库存最优控制、仓储作业操作。这是三个层面的问题，彼此又有联系。
仓储系统布局是顶层设计，也是供应链设计的核心。就是要把一个复杂纷乱的物流系统通过枢纽的布局设计改造成为"干线运输+区域配送"的模式，枢纽就是以仓库为基地的配送中心。在相应的信息系统设计中，表现为"联库管理"的模式，分为集中式、分布式和混合式三类，其中配送中心的选择和设计是整个系统布局的关键。这部分内容通常并不包含在仓储信息系统WMS之中，但是对于布局设计变化的适应性、通用性也会成为客户选择WMS的一个重要依据。
库存的最优控制部分是确定仓库的 商业模式 的，即要(根据上一层设计的要求)确定本仓库的管理目标和管理模式，如果是供应链上的一个执行环节，是成本中心，多以服务质量、运营成本为控制目标，追求合理库存甚至零库存;如果是独立核算的利润中心，则是完全不同的目标和管理模式，除了服务质量、运行成本外，更关心利润的核算，因此计费系统和客户关系管理成为其中极其重要的组成部分，因为在计费系统中固化了 市场营销 的战略和策略。 仓储作业的操作是最基础的部分，也是所有WMS最具有共性的部分，正因为如此，仓储作业的操作信息化部分成为WMS与其他管理软件如进销存、ERP等相区别的标志。这部分内容不仅要根据上一层确定的控制目标和管理模式落实为操作流程，还要与众多的专用仓储设备自动控制系统相衔接，所以是技术上最复杂的部分。国产WMS与国外先进的仓储软件相比，最大的差距可能也就在这里，市场价格会相差数十倍、上百倍，也是这个原因。
3我国仓储业存在的主要问题
仓储企业之间市场竞争加剧
国内的仓储设施无法满足物流活动的需要，原有的仓储企业缺乏改造基础设施需要的资金，外国的物流公司纷纷投资建库。我国的大型企业也不断建设现代化仓库作为发展物流的平台。这种趋势加大了仓储企业间的竞争力度，仓储企业之间市场竞争越来越激烈。
仓储技术发展不平衡，信息化状况不容乐观
很多企业对提高仓库作业自动化、机械化的认识不足。一些大型企业的现代化仓库拥有非常先进的仓储设备，包括各种先进的装卸搬运设备、高层货架仓库、自动化立体仓库等。而很多企业的仓库作业仍旧靠人工操作。这种仓储技术方面发展的不平衡状态会严重影响我国仓储行业整体的运作效率。信息化技术有了一定程度的应用，但是中小物流企业信息化整体状况不容乐观。企业对物流信息化认识和了解不足，物流信息化建设起步晚、推进慢，整体物流信息化水平较低，其信息化建设也很少从供应链的整体目标出发进行规划。大型企业和小型企业物流信息化之间的差距不断加大，甚至出现了物流信息化鸿沟。我国物流各个环节如运输、仓储、配送的成本以及劳动力和设备成本都远远低于发达国家，而整个物流过程的综合成本却大大高于发达国家。其中一个主要原因，就是物流各环节信息化程度低，信息沟通不畅，造成库存大，运力浪费。
自动化仓储资源利用率不高
当前我国自动化仓库使用中存在的主要问题是利用率低、效果不明显、规模不确定、优势不突出，造成许多库场资源闲置，特别是一些产品批量小而单一的生产企业实现仓库自动化，库场设施设备资源闲置与重复配置矛盾突出。
仓库数量大，但布局不够合理
由于各行业各部门为了满足各自的需要纷纷建立自己的仓库，导致仓库数量众多。他们都在经济集中地区和交通便利的地方建设仓库，以至于仓储布局极不合理，造成了部分地区仓储大量剩余和部分地区仓储能力不足的两极分化局面。
仓储管理人才缺乏
发展仓储行业，既需要掌握一定专业技术的人才，也需要操作型人才，更需要仓储管理型人才，而我国目前这几方面的人才都很匮乏，物流行业更需要这三种类型的复合型人才。不少高校在培养物流人才方面，只重理论教学，轻视实践教学，实践教学投入经费不足，实施校企结合的办学模式没有落到实处，培养出来的学生动手能力差。不符合企业实际需要。
4现代仓储管理优化策略
仓储管理在企业的整个供应链中起着至关重要的作用，如果不能保证流畅的进货、发货和库存控制。将会导致管理费用的增加，服务质量的下降，从而影响企业的竞争力。针对我国仓储业存在的问题，为了提高仓储企业的竞争力，应从以下几方面来优化仓储管理：
优化仓储布局，充分发挥本土优势
许多国家的仓储业均地处都市城区、交通要道以及经济相对发达的区域。物资仓储企业要充分利用都市商流活跃、信息灵通、交通便利、占地面积大这一优势，迅速调整自己的经营方针和策略，调整好自己的经营结构。尤其是占地面积大、地理位置优越，这是一笔巨大的财富。通过合理规划，科学安排以及各种形式的经济合作，解决仓储企业普遍存在的资金不是的问题，调整库区布局，更新库房，进行必要的技改，使之适应物资大流通的需要。打破条块分割，面向社会经营，参与竞争。
加强技术改造，强化经营管理
现代物流业的发展需要现代化的仓储管理做支撑，信息化和以信息化做指导的先进技术就成为仓储业走向现代化的有效途径。将传统的纸和笔的手工记录信息、人工操作管理方式改为电子化、数字化、网络化的计算机管理和机械化、自动化的操作管理方式。仓储管理技术改造方面主要从以下两方面着手：根据市场供求关系确定仓储硬件设施建设与改造，做好仓储机械化、自动化、智能化的改造，提高仓储资源的利用率和仓储管理的效率。建设完善的功能强大的仓储管理系统，做好仓储管理信息化、网络化的技术改造。在软件设施方面可以有以下几个层次供选择：单项的仓储、运输管理软件;本企业局域网;通过企业外部网和因特网，与客户及合作伙伴之间实现信息共享。
在仓储管理的出入库管理、货物分拣、盘点、库存控制等各个环节运用物流信息技术和仓储管理系统，可以大大提高仓储管理的效率，减少差错，还可以通过企业内部网络、企业外部网实现本企业仓储信息与合作伙伴的之间进行信息共享。如今无线射频识别技术、条形码技术、扫描技术和数据采集技术等越来越多地应用于叉车、堆垛机、自动导引车和传送带等搬运设备上，移动式机器人也作为柔性物流工具在柔性生产中、仓储和产品发送中日益发挥重要作用。
不断完善仓储标准化体系，走国际化道路
要适应开放市场的要求，做好与国际惯例接轨的各项准备工作，关键是要引进先进的管理方式，加强仓储资源的整合，不断完善仓储标准化体系。我国不同行业的仓储企业的储运设施不能共用，影响了企业合理统筹仓储 资源的能力。为适应现代物流要求，要加强资源整合，建立仓储网络，必须按照国际物流标准模数尺寸来设计仓库、托盘、货架等储运设施和设备。仓储标准化不仅是为了实现仓储环节和其他环节的密切配合，也是仓储内部提高作业效率的有效手段。
加强仓储人才培养
仓储人才的培养，尤其要注重实践能力的培养。高校必须加大物流实践教学的投入经费，将校企结合的办学模式落到实处。
延伸服务领域，提供仓储增值服务
仓储业的利润越来越薄，死守传统的仓储业务不放，势必被市场所淘汰。因此积极开拓业务 渠道 ，实行多方位经营，向贸易、货代、流通加工方向发展，是许多经营管理者的明智之举。除了提供传统意义上的服务项目，现代仓储企业还要努力向客户提供各种各样、符合客户需求的增值服务，以提升仓储企业的内在价值、保持竞争能力，赢得更多的客户。仓储企业可以增加以下增值服务：配送、包装、流通加工、信息与咨询服务等。原有仓库，原有人员，通过延伸服务。
5结 论
仓储管理的发展是顺应世界经济发展潮流的。它是生产制造企业再生产过程得以顺利进行的必要条件，因而是保存物资原有使用价值，促进资源合理配置利用，实现生产自己造企业经快速、持续、健康、稳定发展的重要保证。因此，要认清仓储管理在生产制造企业、物流企业和整个经济活动中的重要地位和作用，研究仓储管理在我国生产制造企业的发展现状和未来趋势，以促进我国生产制造企业的仓储及其管理健康发展。我国仓储业发展势头良好。自20世纪末经济发展达到了较高的水平，同时带动了仓储业的发展，对仓储业的发展也提出了较高的要求。大型的现代化库房开始出现在经济较发达的沿海地区和大中型城市，以满足地区发展对物资流通的现代化需求。
随着现代工业生产的发展，柔性制造系统(Flexible Manufacturing Systems)、计算机集成制造系(Computer Integrated Manufacturing Systems)和工厂自动化(Factory Automation)对自动化仓储提出更高的要求，搬运仓储技术要具有更可靠、更实时的信息，工厂和仓库中的物流必须伴随着并行的信息流。射频数据通信、条形码技术、扫描技术和数据采集越来越多的应用于仓库堆垛机、自动导引车和传送带等运输设备上，移动式机器人也作为柔性物流工具在柔性生产中、仓储和产品发送中日益发挥重要作用。实现系统柔性化，采用灵活的传输设备和物流线路是实现物流和仓储自动化的趋势。
参考文献
[1]汝宜红.物流学[M].北京：中国铁道出版社，2O09
[2](美)Ronald .企业物流管理一供应链的规划组织和控制『M1.北京：机械工业出版社，2010.
[3]叶梅. 仓储管理[M] . 北京:清华大学出版社. 2010.
[4]《物流技术与应用》编辑部. 《物流技术与应用》杂志. 北京：中国物资出版社，2010.
[5]__翔. 物流管理. [J ] . 物流与采购研究. 2009 .
企业存货管理毕业论文提纲
导语：企业存货管理是将厂商的存货政策和价值链的存货政策进行作业化的综合过程。反应方法或称拉式存货方法，是利用顾客需求，通过配送渠道来拉动产品的配送。下面我整理了企业存货管理毕业论文提纲，欢迎参考借鉴！
题目：企业存货管理研究
摘要
Abstract
1 引言
研究背景与意义
国内外研究现状
本文的技术路线
研究方法
可能的创新与不足
2 存货管理的概述
存货的概念及特点
存货的概念
存货的特点
存货管理的功能
是维持企业生产或销售的均衡需要
是考虑采购成本的需要
是为应付市场行情的变化
存货管理的'模式
传统库存管理模式
联合库存管理模式
供应商管理库存模式
协同式供应链库存管理模式
3 企业存货管理现状及存在问题的原因
企业存货管理的现况及存在的问题
存货资产结构的分布
存货资产质量状况
企业存货管理方法、模式和制度的调查
存货管理存在的的问题
企业存货管理存在问题的原因
传统存货管理思想的制约
国内生产过剩，消费不足
企业本身管理水平的制约
企业间缺乏信息共享的制约
4 影响存货管理的因素分析
市场风险对存货管理的影响
技术风险对存货管理的影响
信息技术对存货管理的影响
企业管理水平对存货管理的影响
5 加强存货管理的建议和措施
提高企业抵御市场风险的建议和措施
加强对企业人员的市场风险培训
发挥行业组织市场调节机制功能
建立存货管理市场风险预警系统
打造企业自主品牌产品
防范技术风险的建议和措施
加强市场情报信息的搜集工作
建立技术评价与风险防范制度
加强产品技术保护管理
提高存货管理水平的关键措施
存货预算的内部控制关键设计
存货采购的内部控制制度的关键设计
存货保管的内部控制制度的关键设计
存货管理的绩效考评的关键设计
加强存货管理信息化的措施--ERP设计案例
企业基本介绍
企业信息化背景介绍
公司ERP系统存货管理业务及内部控制流程设计
公司ERP系统的评价
改进和完善公司ERP系统的建议
结束语
参考文献
致谢