摘要：如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。还有市场供求关系、百姓的收入水平高低、市场的竞争。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。但是如今房价出现了过高的情况，随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，可以多盖些经济适用房再次要有正确的宣传导向作用。关键：市场经济体制 政府宏观调控 规范市场 合理房价房价永远是牵动着百姓与媒体神经的话题。俗话说，衣食住行是老百姓的几样大事，其中之一“住”指的就是人们的住房问题。对于咱中国人来说，有一个属于自己的“窝”更加意义非凡，房子对于中国的老百姓来说已经不止是房子这么简单，更是一种心理意义上的港湾。可是近年来房价不断上涨，并且这个问题并没有得到有效的解决，过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力。以下仅是我个人对于这个问题的一些看法和观点。一、决定商品房价格的因素房地产行业是一个比较复杂的行业，涉及的相关行业很多，对经济的带动作用很强。一般来说房价要与本国的经济发展水平、居民收入水平相适应，超前或落后都不是好现象，都会对国家的经济和社会稳定造成一定的影响，所以对房价的合理性行进分析，采取有效的措施控制房价是非常必要的。分析房价问题，首先不能脱离我国的市场经济体制，总所周知，我国现实行的市社会主义市场经济体制。也就是说价格是由市场形成、市场机制调节的。虽然房地产商可以对房价进行自主定位，但是还是得服从市场，不能任意决定房价的涨幅跌落。因为政府会通过宏观调控来影响房价，主要是通过财政政策、货币政策、产业政策等间接手段影响房价，也不能直接决定房价。如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价啊，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，就是买一块地皮的价钱和从这块地上将房子盖起来的费用，其中也包含人工和材料的费用。这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。举个例子，如果开发商向银行贷款将建筑工程继续下去，那么，他就要相应地付给银行一定的利息，开发商在对房子定价上也会考虑到这一点，所以房价又会被无形中提高了。除了以上这些对于房价起到直接影响的因素之外，还有几个因素也会间接影响到房价。首先是市场供求关系，学过一点经济学的都知道，一样商品出现供大于求时，价格会相应下降，当供不应求时，价格必然会上涨，并且房价始终围绕房屋价值上下波动。其次，百姓的收入水平高低也会影响到市场需求，既而影响到房价。再次就是市场的竞争。房产开发商之间的互相竞争也会对房价产生影响，当竞争激烈时，就会抑制房价。同样如果购房者之间进行竞争时，就会抬高房价。房价主要是受以上个因素交互作用影响的。所以房价有高有低、有升有降、有涨有落。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。二、对当前房价的分析[国外有个公认的评判标准，商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍。] ①那么我们来计算下上海现在的房价是否合理。根据政府相关部门公布，上海市人均月收入为2000左右。一家三口，那么家庭年收入为72000元，如果按照这个标准来算，显然如今的房价明显过高。那么导致房价过高的原因又是什么呢？其中人为炒作是其中一个重要原因。首先随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。况且房地产的开发成本一般都是保密的，购房者根本难以知道房地产商的利润空间有多大，很容易造成购房者的盲目购买行为。在各方面来看，百姓或主动，当然更多地是被动地接受房价过高的这个情况。还要提到的一点是，如今我国现阶段房地产中介也存在着不完善的情况中介机构的资质，从业人员的资格规范还没有完全落实到位，造成该行业的秩序混乱，中介机构不是完全的为购房者服务，更多的自己的利益，饱食其中差价，这对购房者来说更是雪上加霜。在从目前房地产市场出现的问题和国家采取的措施来看，国家对房地产市场的调控还是滞后的，虽然对房价的调控中央政府是有很大的决心和很强烈的意愿的，但国家出台政策往往是在问题已经凸现后才制定的，绝大多数采取的是事后控制的手段，政策出台时市场出现的问题影响已经很大，而且已经造成了一定程度的不良后果，控制起来难度也已经加大了。而且从中央政府落实到地方政府往往也是有难度的。试想，房价会影响当地政府的财政收入，在一定程度上会影响当地的经济发展速度。所以这些都会造成中央政策的失效或打折现象。三、让房价保持相对合理的建议如今过高的房价，给许多购房者带来了很多生活的压力，或是因为高房价而没有能力购买能力而苦闷，或是贷款后住上新房后，成为名符其实的“房奴”，整日背着精神压力为早点还清贷款努力奋斗，却发现清款之日还是遥遥无期。可不可以采取一些措施，让房价保持相对合理，让百姓安心地住进新房子。首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。目前我国房地产市场还很不规范，行业规范，从事房地产行业的公司的资质规定审查，从业人员的资格规定和审查还很不到位，对违反行业规定的房地产公司的惩处没有一个统一的法律规定而且房地产业的垄断性很强。政府在进行防堤建设时可以有意向地让一些国有企业或一些盈利目的不是很强的企业单位开发，这样也有利于通过他们达到调控房地产市场的作用。同时政府可以出台一些相关政策，和对一些原有政策进行改革。可以进行工资制度改革，社会保障制度的建立，公积金的建立和落实切实有效的制定和落实福利住房制度来减轻百姓的住房压力。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，应是减少高档住宅，增加中低档次住宅，建造不同的房地产产品以适应各自收入群体的需求。可以多盖些经济适用房，因为济适用房对解决收入偏低的人群的住房问题是非常重要的。在这方面，政府已经出台了一些相关政策了，许多经济适用房已经建成和在建之中，接下来的是对房屋的购买者进行把关，防止一些人利用房价低的优势买多后，再进行转卖，赚取差价，这样真正的经济意义就没有体现在百姓身上。再次要有正确的宣传导向作用。文章前面我提到有些居民想买房增值因为住宅是不动产。况且现在社会稳定国家经济高速发展，升值空间很大。开发商们也正是看准这个时机不断宣传房地产的保值增值功能，诱使购房者买高价的住房。这样不利于让房价保持相对合理。所以政府和主流媒体要正确地宣传和引导居民购房，不要总是宣扬房地产的增值功能多强，正确的引导居民正确的看待房地产的价值，因为人们买房还是主要用来居住，要更强调它的居住功能而不是一味的强调它的增值作用。
内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设 房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。 本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 与土地问题相关的制度安排与制度建设 土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯； 目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步； 房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。 在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。 与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。 我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。 在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。 房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面： 合理的税费安排 在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。 项目审批中的交易费用 房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。 招投标中的交易费用 在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。 工程造价管理中的交易费用 做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。 与媒体有关的交易费用 媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。 我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！ 参考资料： 1.谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002 2.刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4) 3.卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5) 4.张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)
分析篇周守亮 我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接 内容提要： 房地产业价格波动会对消费行为产生影响， 进而波及到 期和未来的消费。因此， 影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品 我国整体宏观经济。 本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在 从而影响其储蓄和预算决策， 结果便是会 机制； 其次， VAR 模型框架下， 在 通过脉冲响应函数和方差分解的方法， 的决策， 说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速， 直接导致居民消费行为的变化。 3．成本效应。 房地产价格的上升会带来显著的 并集中在短期； 最后， 提出了稳定房地产价格的对策。 成本效应， 进而影响到居民消费。因为， 对于租房 关键词： 房地产价格 消费 传导机制 VAR 模型 者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨 作为国民经济支柱产业之一的房地产业， 在我国经济增 从 但是， 近年来房价上涨过快等一系列问题， 紧密联系的，这样就直接导致租房者的生活成本的上升， 长中的贡献很大。 由于房地产价格的上涨， 社区物业费， 装 而会使其减少消费。 阻碍了我国宏观经济的健康发展。 尤其是 2009 年， 房地产业 修费， 停车费等水涨船高， 居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出， 从而推动相关地块的地价， 房价快速上升。 如 中 房地产价格的上升会导致企 进而使得生活成本增加。另外， 何遏制房价过快上涨， 已经成为政府和百姓最关心的热点问 业的运营成本的增加， 这里所说的运营成本包括员工生活成 题之一。房地产市场的健康稳定， 不仅仅是一个行业的发展 本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和 房地产的消费能带动其 问题， 更关系到国计民生， 百姓福利。 使用费用， 从而影响企业的经济行为。 他各行业的发展， 这种乘数效应会拉动内需， 从而维持我国 4．流动性约束效应。我国大多数居民， 都是通过贷款的 经济持续、 快速、 稳定的发展。因此， 研究房地产价格波动与 方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业 消费的关系尤为重要。 银行收入的重要来源。如果中央政府不对信贷额度进行调 控， 贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大 一、 房地产价格波动对消费影响的内在机制 量的货币， 对市场的流动性造成巨大的冲击。 流动性的过剩， 房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济， 其 自 必然导致通货膨胀。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候， 中消费是重要渠道之一。 房地产价格波动对消费影响的内在 同样， 如果房 然会收紧腰包减少消费， 而去购买保值的商品。 机制主要有如下几点： 地产价格飞涨超出人们的理性预期， 银行会对风险进行严格 1．财富效应。 房地产价格的波动会对供给者产生财富效 管理， 对房地产商品的价值进行重新评估。融资渠道的收紧 应， 具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所 会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性 有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的 约束。 上升进行了再融资， 此时房地产价格的上升直接推动了实际 财富的增加， 扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然 二、 房地产业价格波动对消费影响的实证分析 没有变现， 即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明。本文的被解释变量为社会消 有出售或是进行再融资， 但是这种由于房地产价格上升带来 费品零售总额变动率 LSRt①， 由于居民的消费主要受到消费 大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加， 从而扩大 者的收入和财富水平的影响， 因此， 本文的解释变量除了选 了边际消费倾向。 而且， 由于房地产价格的上涨， 居民也会对 择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可 未来的产生一个良好的预期， 增加当期消费。 支配收入变动率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应。相对而言， 房地产价格的波动会对需 季度的数据为样本， 来分析房地产价格波动对消费的影响。 求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大， 截至 2．模型建立。建立计量模型之前， 必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当 稳性， 如果数据是平稳的， 则可以直接进行最小二乘估计； 如 中， 大部分对房地产品具有刚性需求。 对于租房者来说， 房地 果数据非平稳， 则需检验各变量之间是否存在协整关系。结 产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本， 从而引起租 果表明各变量的是非平稳的， 而对序列的一阶差分以后是平 金的上升， 进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效 协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关 应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者， 稳的。 系， 其基本思想是： 如果两个 （或两个以上） 的时间序列是非 房地产价格的上涨， 会增加还款压力， 从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数 （上年同期 ＝100 减 100 ） 来代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的， 但它们的某种线性组合却表现出平稳性， 则这些变 量之间存在长期稳定性， 即协整关系。由于本文建立的系统 包含两个以上的时间序列，所以本文采用 Johansen 检验方 法。根据赤池信息准则 （AIC 和施瓦茨准则 ） 确定由 ） （SC ， LSRt、 t、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3。以上协整检验结果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 个协整关系，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系， 并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1 ， ） 在整个 10 期的方差分解中， 社会消费品零售总额变动率 自身的滞后影响最大， 这说明社会消费品零售总额变动率有 很强的惯性， 并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大 一部分的生活必需品的消费。 在收入和房价波动两个自变量 当中， 收入波动的对消费影响增加最快， 从第 2 期的 0．486％ 增加到 5．26％，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳 定， 2．5％左右。 为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表 从各变量之间的协整关系我们可以看出， 城市人均可支 配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响， 而房 地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。 当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时， 社会消 费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点； 而当房地产价格 增长率上升 1 个百分点时， 社会消费品零售总额下降 1．211 并 个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响， 且弹性系数大于 1； 而房地产价格的波动对消费行为的影响 也非常明显， 当房价上涨过快时， 居民为了购买房子而节衣 缩食， 减少当前的消费支出， 且这种减少当前的消费而增加 未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应 和成本效应。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析。脉 冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内 生变量当前和未来取值的影响， 通过对解释变量的方差进行 分解， 提供在每一解释变量的方差中， 其他解释变量所能解 释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要 性。 脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序。 收 入的波动是消费变动的先导因素， 而房价的波动对消费的影 响要通过一套复杂的传导机制，所以设置各变量进入 VAR 的 顺序为：LSRt、 t、 t 分别给 LSRt、 t、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲 （图 1 ， ） 社会消费品 响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费 零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。 品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应， 且响 应速度比较块， 几乎在第 2 个季度就达到了最大值， 并且衰 减的速度也比较慢， 一直延续到 7 期之后。房地产价格的波 动不会对消费造成长期的影响， 主要是因为居民已经将房地 产价格的波动消化， 并且理性预期房地产价格的未来波动。 为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性， 本 文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出 （表 三、 结论与对策建议根据实证研究结果， 房地产价格波动分别与消费之间具 房地产价格的上涨会迅速降低居民消费 有长期的均衡关系。 支出， 从而有悖于我国目前扩大内需， 维持经济稳定增长的 基本方针。因此， 控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种 房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因 途径。另外， 此， 房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大， 对于目前稳 定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给。 保障性住房的增加， 一方面会 促进商品房市场的竞争， 降低均衡价格； 另一方面会迅速释放 居民对住房的潜在需求。住房需求的实现，能够刺激其他消 费， 从而扩大内需， 带动我国国民经济持续、 稳定的发展。 2．影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双 重特性。 由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的 预期， 选择房地产投资。 因此， 政府和央行应采取稳健的货币 政策和财政政策， 影响汇率， 利率和通货膨胀的预期， 进而改 变资源配置， 降低投资者对房地产业的投资热情。 3．抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府 积极配合下， 通过贷款利率和税率的变化， 对自住性消费和 投机性消费进行差别化。 完善商品房预售制度。 规范发展二 手房市场， 倡导住房租赁消费， 盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序， 严格房地产企业市场准 入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法， 抑制 土地价格的过快上涨。 依法查处闲置、 囤积土地房源， 捂盘惜 售， 哄抬房价等违法违规行为。 参考文献： 〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京： 清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调 发展的实证分析〔J〕．中国社会科学，2006（3） 〔3〕杨朝军，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展 的国际经验及启示〔J〕．统计研究，2006（6） 〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的 实证检验〔J〕．经济问题，2007（7） 〔5〕陈秀梅，韩和林，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实 的影响分析—— 践，2009（8） （作者单位： 东北财经大学 ） 图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中， 横轴表示冲击作用的滞后期间数 （单位： 季度 ， ） 纵轴表示社会消费品零售总额变动率， 实线表示分别表示社会消费品零售总额变 动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度。
分析篇周守亮 我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接 内容提要： 房地产业价格波动会对消费行为产生影响， 进而波及到 期和未来的消费。因此， 影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品 我国整体宏观经济。 本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在 从而影响其储蓄和预算决策， 结果便是会 机制； 其次， VAR 模型框架下， 在 通过脉冲响应函数和方差分解的方法， 的决策， 说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速， 直接导致居民消费行为的变化。 3．成本效应。 房地产价格的上升会带来显著的 并集中在短期； 最后， 提出了稳定房地产价格的对策。 成本效应， 进而影响到居民消费。因为， 对于租房 关键词： 房地产价格 消费 传导机制 VAR 模型 者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨 作为国民经济支柱产业之一的房地产业， 在我国经济增 从 但是， 近年来房价上涨过快等一系列问题， 紧密联系的，这样就直接导致租房者的生活成本的上升， 长中的贡献很大。 由于房地产价格的上涨， 社区物业费， 装 而会使其减少消费。 阻碍了我国宏观经济的健康发展。 尤其是 2009 年， 房地产业 修费， 停车费等水涨船高， 居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出， 从而推动相关地块的地价， 房价快速上升。 如 中 房地产价格的上升会导致企 进而使得生活成本增加。另外， 何遏制房价过快上涨， 已经成为政府和百姓最关心的热点问 业的运营成本的增加， 这里所说的运营成本包括员工生活成 题之一。房地产市场的健康稳定， 不仅仅是一个行业的发展 本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和 房地产的消费能带动其 问题， 更关系到国计民生， 百姓福利。 使用费用， 从而影响企业的经济行为。 他各行业的发展， 这种乘数效应会拉动内需， 从而维持我国 4．流动性约束效应。我国大多数居民， 都是通过贷款的 经济持续、 快速、 稳定的发展。因此， 研究房地产价格波动与 方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业 消费的关系尤为重要。 银行收入的重要来源。如果中央政府不对信贷额度进行调 控， 贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大 一、 房地产价格波动对消费影响的内在机制 量的货币， 对市场的流动性造成巨大的冲击。 流动性的过剩， 房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济， 其 自 必然导致通货膨胀。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候， 中消费是重要渠道之一。 房地产价格波动对消费影响的内在 同样， 如果房 然会收紧腰包减少消费， 而去购买保值的商品。 机制主要有如下几点： 地产价格飞涨超出人们的理性预期， 银行会对风险进行严格 1．财富效应。 房地产价格的波动会对供给者产生财富效 管理， 对房地产商品的价值进行重新评估。融资渠道的收紧 应， 具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所 会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性 有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的 约束。 上升进行了再融资， 此时房地产价格的上升直接推动了实际 财富的增加， 扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然 二、 房地产业价格波动对消费影响的实证分析 没有变现， 即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明。本文的被解释变量为社会消 有出售或是进行再融资， 但是这种由于房地产价格上升带来 费品零售总额变动率 LSRt①， 由于居民的消费主要受到消费 大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加， 从而扩大 者的收入和财富水平的影响， 因此， 本文的解释变量除了选 了边际消费倾向。 而且， 由于房地产价格的上涨， 居民也会对 择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可 未来的产生一个良好的预期， 增加当期消费。 支配收入变动率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应。相对而言， 房地产价格的波动会对需 季度的数据为样本， 来分析房地产价格波动对消费的影响。 求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大， 截至 2．模型建立。建立计量模型之前， 必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当 稳性， 如果数据是平稳的， 则可以直接进行最小二乘估计； 如 中， 大部分对房地产品具有刚性需求。 对于租房者来说， 房地 果数据非平稳， 则需检验各变量之间是否存在协整关系。结 产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本， 从而引起租 果表明各变量的是非平稳的， 而对序列的一阶差分以后是平 金的上升， 进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效 协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关 应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者， 稳的。 系， 其基本思想是： 如果两个 （或两个以上） 的时间序列是非 房地产价格的上涨， 会增加还款压力， 从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数 （上年同期 ＝100 减 100 ） 来代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的， 但它们的某种线性组合却表现出平稳性， 则这些变 量之间存在长期稳定性， 即协整关系。由于本文建立的系统 包含两个以上的时间序列，所以本文采用 Johansen 检验方 法。根据赤池信息准则 （AIC 和施瓦茨准则 ） 确定由 ） （SC ， LSRt、 t、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3。以上协整检验结果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 个协整关系，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系， 并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1 ， ） 在整个 10 期的方差分解中， 社会消费品零售总额变动率 自身的滞后影响最大， 这说明社会消费品零售总额变动率有 很强的惯性， 并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大 一部分的生活必需品的消费。 在收入和房价波动两个自变量 当中， 收入波动的对消费影响增加最快， 从第 2 期的 0．486％ 增加到 5．26％，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳 定， 2．5％左右。 为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表 从各变量之间的协整关系我们可以看出， 城市人均可支 配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响， 而房 地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。 当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时， 社会消 费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点； 而当房地产价格 增长率上升 1 个百分点时， 社会消费品零售总额下降 1．211 并 个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响， 且弹性系数大于 1； 而房地产价格的波动对消费行为的影响 也非常明显， 当房价上涨过快时， 居民为了购买房子而节衣 缩食， 减少当前的消费支出， 且这种减少当前的消费而增加 未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应 和成本效应。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析。脉 冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内 生变量当前和未来取值的影响， 通过对解释变量的方差进行 分解， 提供在每一解释变量的方差中， 其他解释变量所能解 释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要 性。 脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序。 收 入的波动是消费变动的先导因素， 而房价的波动对消费的影 响要通过一套复杂的传导机制，所以设置各变量进入 VAR 的 顺序为：LSRt、 t、 t 分别给 LSRt、 t、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲 （图 1 ， ） 社会消费品 响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费 零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。 品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应， 且响 应速度比较块， 几乎在第 2 个季度就达到了最大值， 并且衰 减的速度也比较慢， 一直延续到 7 期之后。房地产价格的波 动不会对消费造成长期的影响， 主要是因为居民已经将房地 产价格的波动消化， 并且理性预期房地产价格的未来波动。 为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性， 本 文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出 （表 三、 结论与对策建议根据实证研究结果， 房地产价格波动分别与消费之间具 房地产价格的上涨会迅速降低居民消费 有长期的均衡关系。 支出， 从而有悖于我国目前扩大内需， 维持经济稳定增长的 基本方针。因此， 控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种 房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因 途径。另外， 此， 房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大， 对于目前稳 定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给。 保障性住房的增加， 一方面会 促进商品房市场的竞争， 降低均衡价格； 另一方面会迅速释放 居民对住房的潜在需求。住房需求的实现，能够刺激其他消 费， 从而扩大内需， 带动我国国民经济持续、 稳定的发展。 2．影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双 重特性。 由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的 预期， 选择房地产投资。 因此， 政府和央行应采取稳健的货币 政策和财政政策， 影响汇率， 利率和通货膨胀的预期， 进而改 变资源配置， 降低投资者对房地产业的投资热情。 3．抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府 积极配合下， 通过贷款利率和税率的变化， 对自住性消费和 投机性消费进行差别化。 完善商品房预售制度。 规范发展二 手房市场， 倡导住房租赁消费， 盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序， 严格房地产企业市场准 入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法， 抑制 土地价格的过快上涨。 依法查处闲置、 囤积土地房源， 捂盘惜 售， 哄抬房价等违法违规行为。 参考文献： 〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京： 清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调 发展的实证分析〔J〕．中国社会科学，2006（3） 〔3〕杨朝军，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展 的国际经验及启示〔J〕．统计研究，2006（6） 〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的 实证检验〔J〕．经济问题，2007（7） 〔5〕陈秀梅，韩和林，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实 的影响分析—— 践，2009（8） （作者单位： 东北财经大学 ） 图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中， 横轴表示冲击作用的滞后期间数 （单位： 季度 ， ） 纵轴表示社会消费品零售总额变动率， 实线表示分别表示社会消费品零售总额变 动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度。
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我国房地产价格影响因素研究摘要：房地产价格的影响因素可以从宏观和微观两个层面进行考察，本文研究发现居民可支配收入与房价关系不大，推动我国房价快速上涨的主要因素是人民币升值及其预期和房价前期增长率，利率对房价则会产生显著抑制作用。汇率机制并没有显著变化，对房价上涨起到了支持，而利率作为宏观经济指标对于房地产价格指数的影响作用在不同的时期具有不同的表现效力。关键词：房地产价格；宏观经济变量；Panel-date模型一、引言及相关研究2003年以来，我国各地区房地产价格均出现了不同程度的上涨，2003至2005年全国房屋销售价格指数分别为 ，和（相比于去年同期）。2005年全国房价平均上涨，其中有19个地区房价涨幅超过了全国水平，有26个省市房价的涨幅超过了两位数。2005年7月21日，我国开始实行汇改，这一政策的实施结束了人民币盯住美元10年的历史，人民币兑美元汇率不断升值，一定程度上对中国房地产市场带来直接或间接的影响。在此之前，市场对人民币升值的预期效应早已传递到了中国的房地产市场。海内外大量资金进入我国房地产市场，房价更是如脱缰野马，一路飙升。原文链接：房地产价格波动影响因素文献综述近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。为了抑制房价的过快上涨，进一步规范房地产市场，以确保房地产快速且健康地发展，国家自2003年以来出台大量的政策对房地产市场进行调控，事实表明，国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想。由于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业的发展具有明显的地区特征。故单个城市对房价调控则力不从心。以此为背景，我们尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。一、国外的相关研究房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。国外的房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格影响因素的研究主要集中在以下两个方面：1、形成均衡价格的动力因素；2、供需因素对房地产价格影响的实证分析。原文链接：房地产价格影响因素浅析自2000年市场复苏后，上海市的住房价格进入新一轮波动周期中的上涨阶段。虽然前期因受到国家宏观调控的影响，房价较阶段性高点已有所回落且目前处在一种较稳定的盘整状态，但是从当前影响市场供需和房价决定的基本因素和结构性变革考察，上海市的房价运行整体上仍然处在上升周期中，并没有显示出步入衰退阶段的迹象，就此而言，目前的市场形势反映出上海住房市场在宏观调控后成功实现了软着陆，房价正通过盘整方式来等待基本因素的赶超。于是，认识前一阶段房价变动的成因和未来的变化趋势，仍必须立足于住房的现状与发展阶段、经济与收入增长、人口结构等主要基本因素和宏观层次上的金融制度改革、住房制度改革、土地制度改革等重大结构性变革。原文链接：对影响我国房地产价格因素的研究[摘要]：近年来，我国房地产价格持续攀升，其原因是多方面的。各地区快速经济增长是引起我国近些年来房地产价格快速上升的主要动力；大量FDI流入房地产、国内贷款的快速增加和建筑成本的上升也是我国房地产价格快速上升的重要原因；而人口和土地成本对房地产价格影响则相对较小。文章最后针对各因素对我国房地产价格上涨的影响提出了一些建议。[关键词]：房地产价格；影响因素；外商直接投资一、引言自1998年房改以来。我国房地产业进入了快速发展通道，房地产业的蓬勃兴起为我国国民经济的高速增长做出了巨大贡献，但在房地产业快速发展的同时也带来了房地产价格的飞速上升。根据统计局的统计资料显示，在2006年，全国商品房平均售价达到了3367元/平方米，比1999年上涨了64％，年平均上涨了9％以上。房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。房价的上涨引起了广大人民群众的关注，一定程度上波及到社会经济生活的稳定，成为社会各界关注的热点问题。在这种形势下，中国政府采取了一系列措施。例如，连续的提高对房地产市场贷款利率，提高房贷首付，以及采取更为激烈的手段——提高银行存款准备金率，其目的就是为了抑制房地产价格上涨过快。原文链接：
我国房地产发展现状分析[摘要] 随着经济的发展和城市化进程的加快，城市居民的住宅问题日益成为民众关心的焦点，也成为党和政府对民生问题关注的热点之一。随着我国市场化的推进，房地产已经成为拉动经济增长的支柱产业。本文通过对我国房地产市场的形势、房价的分析，提出房地产发展策略。[关键词] 房地产房价发展策略一、2008 年我国房地产市场形势1 . 商品住宅供应打破近三年来逐年递减的趋势2005 年～2007 年，北京市土地供应稳步增长，商品住宅供应却逐年减少，北京市场闲置土地数量可观。2008 年，政府加强整治闲置土地，开发商规避奥运后市场风险两大因素促使商品住宅放量，相信“奥运停工”亦无法阻挡住宅放量大趋势。2 . 购房郊区化趋势加快北京市内土地日益减少，购房成交向城市外围扩散，郊区房市升温中。北京市历年郊区( 城市发展新区+ 生态涵养发展区) 成交比重。2 0 0 7 年1 月～1 0 月，北京市郊区成交比重较去年同期增加 个百分点，其中，近郊区( 城市发展新区) 成交比重较去年同期()增加 个百分点。3 . 一手住宅房价持续上涨经济持续走高，股市资本向房产转移，流动性过剩都将成为房价上涨的助动力，2008 年，奥运会将全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬。4.“90m2,70%”政策效力在2008 年逐步凸显“90m2,70%”政策颁布已一年有余，2007 年90m2 以下供应比重仍然较低，仅占19%，而曾因该政策延迟入市的项目将在2008年陆续上市，小户型放量。9 0 m 2 以上户型价格明显高于小户型，而随着“90m 2,70% ”政策效力的显现，大户型稀缺，推动其价格进一步高涨。二、房地产价格目前，无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10 年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。1 . 房价涨幅逐月回落“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。 “购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。”据统计，今年1 月～5 月，4 0 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降、。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。今年1 月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5 次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”2 . 超出国民消费能力“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”根据全国6 . 5 万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6 . 3 % ，远低于房价近几年的增长幅度。同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在今年表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为 万平方米，同比下降；上海商品房销售面积比去年同期下降；深圳新建商品房销售面积 万平方米，同比减少。三、房地产发展策略1.新型房地产营销模式GIS/VRGIS 应用于房地产业，可以直观地表示楼盘位置、空间分布及其分层分户图，可以对楼盘基础设施及其销售情况等大量数据进行查询、统计。通过G I S 电子地图可以使购房者任意放大缩小地图，自由地在地图上漫游。从而为房地产管理和决策提供依据。V R 虚拟现实技术应用到房地产业后，将文字、声音、二维图形图像、三维动画结合，能将几年后才能建成的小区，在电脑上建成。客户可以从任意角度来观察房间的效果，还可以按自己选择的任意路径进行漫游，可以引导观众进入真实感和可视化，达到最完善的地步。2 . 加强物业品牌的管理及宣传作为服务这种无形的商品没有类似其他有形商品的质量评价标准，检验服务质量的惟一标准是业主的满意程度。制定标准化的物业品牌管理手册，将服务过程规范化，逐渐培养业主对物业品牌的信任度和忠诚度。此外，针对市场建立一个独特的品牌形象，并对品牌的整体形象进行设计、传播，从而在顾客心中占据独特的地位。然后再结合平面、电视、网络等媒体制定一套长期的宣传计划，加强品牌的宣传力度。3. 房地产品牌战略随着消费者的“品牌意识”，房地产领域的品牌理念日渐升温。消费者对于情感表达、个性展现抑等附加价值的追求愈加强烈。房地产品牌的核心是提供给客户的产品或服务最大的价值/价格比。随着购房者的成熟，产品服务成为房地产品牌创建的重要因素，应贯穿于售前、售中和售后全程，主要体现在以客户为中心，满足需要，增加品牌的高附加值。同时，房地产是综合性很强的文化产业，是城市文化及城市景观的重要组成部分。房地产企业创建品牌是一项长期、艰巨、复杂的系统工作，必须要有准确的市场调研，科学的品牌策略和定位，坚持不断的品牌创新及无微不至的品牌管理和维护。参考文献:[1]鲜超:中国房地产发展现状分析[J].合作经济与科技,2007(9)[ 2 ]张晓瑞董亥宁: 中国房地产发展现状和趋势[ J ] . 产权导刊,2008(6)[ 3 ]孟晓苏:中国房地产业发展的理论与政策研究[M].北京:经济管理出版社,2002
理由一：城市人口不断增加 人类社会不断向前发展，城市化水平稳步提高。尤其是近阶段，国家出台了一系列相关政策：建设社会主义新农村、大力发展中小城镇等等。与此同时，很多农村居民向往城镇生活，城镇居民也大都渴望能在市区有立足之地，而中小城市的居民又想到省会城市、发达城市开拓自己的一片天空，致使流动人口不断增长、城市人口也不断增加。流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。而我市目前在实行户籍改革，鼓励外地居民来洛购房置业。另外，有关专家预测，到2010年，我国城市人口将达到亿；未来20年中，我国将有3亿多人口从农村转入城市；据05年年底统计，我市人口已经达到万，到2010年全市人口将要达到665万。那么据此推算，我国每年需要新建住宅亿m2方能满足广大居民对住宅的需求，而我市每年也将要新建住宅近400万㎡。 理由二：居民消费结构发生变化及其影响 人类吃饭大致经历几个过程：从没有饭吃，到有饭吃，到吃好饭，再到吃出健康，吃出文化和品位。同样，消费者对住房的需求从没有房住，到有房住，到住好房，再到住的舒心，住的愉悦和幸福，真正达到安居乐业……所以，居民消费结构不断在发生变化，对住宅综合品质的要求也越来越高。 根据这一现象，开发商在开发项目时，不断尽可能地提高楼盘的综合品质，从质量下功夫、做好楼盘的景观规划、完善配套设施、加强物业管理等等，从而促使房价上涨。 这种现象确实能够满足广大居民的住房需求，但是，一些开发企业为了追求利润最大化，盲目开发大面积、高档次、豪华型的住宅。如果高、中、低档次住宅能够均衡开发，也能使供求关系达到一个平衡点，从而使房地产行业的发展能够良性循环。但是，一些开发商盲目跟风，大量开发高档次住宅，哄抬房价…… 理由三：开发成本越来越高 1、土地成本持续上涨 土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。 当然，我市也不例外。据了解，机场路一建成楼盘当时的征地价位约26万元/亩，而其背后一地块目前已经上涨到40余万元/亩；瀍河西岸九龙台附近一在建楼盘去年征地价约为31万元/亩，而其北边一地块而目前已经上涨到近40万元/亩；另外，我市为进一步加快新区建设步伐，实现土地收益最大化，已经调整了新区可出让土地的出让起始价：开元大道以北区域土地出让起始价由每亩50万元调整至55万元，开元大道以南、关林路以北土地出让起始价由每亩45万元调整至50万元，最近，河北帝华企业集团以每亩69万元的价位中标新区一块占地亩的土地…… 2、建安费用上涨 近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。2004年，全国固定资产投资价格比上年上涨。其中，建筑安装工程价格上涨、材料费价格上涨、建筑用钢材价格上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，2004年全国商品房平均竣工造价为每平方米1402元，比上年增长10%…… 从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解；建材价格仍将维持在高位。 3、开发税金上涨 税金税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建设维护税及教育费。具体来说，房地产开发企业涉及的税金有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加费、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等，可见开发税金种类繁多。目前，开发综合税金已经由原来的涨至，在一定程度上又相对提高了开发成本。 4、管理费用上涨 目前，人力成本、项目的期间费及其他相关费用都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降…… 5、利润难以下降 由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，限制房地产利润，但是，房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心，大多数开发企业在开发建设过程中利用各种渠道想方设法提高其利润点。比如，有好多多层项目已经不允许建到七层，但是一些开发企业将其六、七层建成楼中楼，以增加利润点。所以从长期看，这部分成本也不会有下降空间…… 理由四：旧城改造速度加快 我市目前在大力宣传“打造中西部地区最佳人居环境城市”，所以要加速旧城改造步伐，美化古都风貌、提升城市品位。我市在旧区改造方面已确定了138个项目，已经进入实施阶段62个，计划今年实施76个，总建筑面积300余万㎡，竣工面积达到212万㎡。目前全市通过土地出让方式改造旧城区地块22个，城中村地块36个，建设国际贸易中心、西工步行街等63个项目。都市村庄改造工作正在热火朝天的进行着。其中东涧沟、金谷园路、东站、北大街、义勇街等城市改造项目已接近尾声，东下池、同乐寨、新街、牡丹广场、纱厂路、王城大道、九都路、春都路、下园路、旭升村等改造项目正如火如荼，而还有许多改造项目也即将拉开帷幕，比如九都路申泰新世纪广场、史家屯亚秀丽都和王城明珠、瀍河区中窑村嘉阳公司的项目及新天地二期等等。 如此大规模旧城拆迁及改造，安置居民也需要大量的住宅，就迫使房屋销售市场的被动需求不断增加，显而易见，房价就自然随之上涨…… 理由五：城市框架不断扩大 纵观我省一些城市发展状况可知，许多城市在人口增加、旧城改造速度加快的同时，城市框架也在不断扩大。郑州正在发展郑东新区，目前已初具规模，同时还要开发西区，准备走出“洼地”，下一步还将实现郑汴一体化；开封正在开发西区；许昌发展东区；信阳在开发洋山区和湖东区；南阳也在开发河南区域……而我市正在开发洛南，近两年将要在新区洛河沿岸建设百余栋高层，孙善武还设想发展到孟津及小浪底…… 发展是硬道理！如何发展？招商、引资、盖房、盘活经济……房屋价位自然上涨。曾记得02年郑州市107国道附近一个楼盘的均价为1460元，随着郑东新区的发展，目前均价已经涨到3000余元！而我市何尝不是如此！洛南的高价房是铁的见证！！ 理由六：开发企业与策划人员联手炒作 业内人士都知道，由于房地产市场发生变化，市场竞争越来越激烈，房地产策划人员的作用就显得越来越重要。好的策划人员具备医生的职能、法律顾问职能、财务专家职能、导演职能和船长职能，他们能够在现有的条件下，通过遵循科学的营销思路，组合运用房地产的四大营销工具（即产品策略、价格组合、广告策略及销售执行）解决实际工作中的障碍以及由此产生的工作细项、人员组织架构等工作，以便将短期内的房地产销售工作做到最佳。比如郑州的建业城市花园、英协花园、帝湖花园、金色港湾、21世纪社区、鑫苑名家、第一大街、美景天成、亚星盛世家园，洛阳的兴隆花园、森林半岛、亚威金城、国贸中心、中泰世纪花城、新都汇、绿鲜超市、君临广场等众多楼盘的操作成功，开发企业与策划人员联手策划炒作起着决定性的关系。 所以，好的策划案不仅能为开发企业创造价值最大化，也能使房地产市场良性循环发展。 与此同时，哄抬房价的开发企业和策划人员也不在少数。一些开发企业为了谋取更多利益，和策划人员联手，过分吵嚷“土地供应缩减”、过分强调华而不实的社区景观和升值前景、过分囤积房源，人为的造成市场紧张，搅乱了人们对房价的理性认识，从而导致房价一升再升…… 据我个人观点，我市房价上涨的主要导火索在于2004年几家外地开发企业及其策划人员的进驻。2004年他们在我市房地产市场上风光无限、抢尽风头，使我市本土开发企业倒显得黯然失色。四月的“百年家居”、六月的“皮世界”、九月的“钱江商贸城”，以及整个下半年的顺驰、建业风暴，搅动了整个洛阳楼市，他们的策划人员运用各种营销策划手段，对项目大肆渲染。尤其是下半年顺驰、建业的公开，各种铺天盖地的房地产广告，随处可见，掀起了洛阳房地产史上的广告大跃进高潮。我们不得不承认，顺驰“第一大街”和建业 “森林半岛”项目的成功策划运作，对我市的贡献无法估量，但同时我们也能看到，正是因为他们走的是“高端路线”才拉升了我市房地产的价位，使我市商品房的均价从2003年的1770元/㎡迅速涨到2004年的1900余元/㎡。继而无论是本土还是外地开发企业伴随着新区开发的热潮纷纷仿效，与策划人员强强联手，走高端路线，进而使我市房屋均价迅速提高到2005年的2300余元/㎡，至今还在不断攀升…… 理由七：消费者购房投资意识不断增强 近年来，银行存款利率较低、股市低迷、债市盘小……在这种情况下，消费者开始在转变投资渠道，尤其是地产人员对房屋保值升值大肆渲染，使大批消费者购房投资意识不断增强，认为房地产是很有前景的投资渠道，从而使大量的资金涌入房地产市场，转变成房地产开发资金，成为企业最主要的资金来源。部分城市房价上涨过快，社会预期较高的情况下，局部性投资需求迅速扩大，加剧了投机炒作，其中以“温州炒房团”“山西炒房团”等为代表，聚集百亿资金进行期房炒卖，进一步加剧了房价过快上涨。虽然政府推广新的房地产政策使他们纷纷落马，但是作为普通消费者，谁都不希望自己花巨资购买的房屋跌价，所以以购房投资为目的、期盼房屋升值的的消费者依然存在…… 理由八：复合型楼盘兴起拉升房价 所谓复合型楼盘，就是由商铺、住宅、写字楼、产权式酒店、公寓等多物业形态中的两种或两种以上的物业形态组合成的楼盘。近年来，复合型楼盘日益增多。目前我市的复合型楼盘有：枫叶国际广场、亚威金城、申泰新世纪广场、王城御俯、万国银座、世府名邸、新都汇、富雅东方、香榭里阳光、美城、新街金元府第、九都新天地、君临广场、居业美丽家等等。 有人称，复合型楼盘在一定程度上可以看作是一座浓缩的“城市”，由此可以想见其功能的齐全与生活的便利。但是，综合价位与普通楼盘相比要高出许多。比如：珠江商业街的繁荣，提高了珠江路的含金量；君临广场的成功策划运作，炒热了纱厂路板块，同时使综合价位成倍提升；新都汇的家乐福的进驻，促使其板块的含金量升高；顺池“第一大街”名店街，均价虽然超出了5000元/㎡，但是其销量也相当可观；还有亚威金城、居业家园、王城御俯……在此已无需详述。所以，房价上涨与复合型楼盘的兴起也有着紧密相连的关系。 理由九：国家政策调控没有解决根本问题 去年，国家相继调整了一些房地产新政，并出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，力求在政策上、制度创新上，对房地产市场进行宏观调控，抑制房价过快上涨。 不可否认，这些新政的出台，有力的打击了一些炒房者和炒地者，对抑制房价过快上涨、规范房地产市场起到了一些作用。但是，这些新的政策，包括前不久刚出台的“国六条”，也未必就能解决房价上涨的根本原因。 根据房地产本身具有的特性（长期使用性、附属收益性、资本和消费品的两重性、房地产本身的相互影响性和深受周围社区环境的影响性），炒房者大多都在选择中长线投资，同时一些普通老百姓也在利用闲散资金参与中长线购房投资行为。 最直接一点讲，开发成本越来越高，利润越来越透明，这个问题没有得到根本解决，房价缘何不涨呼？ 理由十：房价下跌的动力欠足 房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。 政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任；在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都不希望也不会使房价下跌。对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。地方政府是房地产市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。这首先表现在土地收入中。其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据，而且可以使地方政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。而与此同时，地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。 银行对房地产业的价格影响基本上是中性的，因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发，房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。 开发商是紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼，但没有主导能力的一个群体。但不管怎样，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益最大化。从另一个方面看，在宏观调控的大背景下，如果房地产开发商真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果房地产商的盈利空间并不大，那么房价下跌的结果是房地产商停止开发甚至破产，但是低价格的房子依然造不出来。 住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价大落，他们的资产会缩水。所以大多数消费者都会选择保值和升值潜力较大的楼盘。 从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，不希望房价下跌的占多数。
影响房价的因素你可以看这篇论文。汤庆园,徐伟,艾福利.基于地理加权回归的上海市房价空间分异及其影响因子研究[J].经济地理,2012,32(02):52-58.摘要：利用上海市外环以内2010年12月1014个小区的平均房价数据,通过构建地理加权回归模型,并与基于全局最小二乘法(OLS)进行比较,揭示上海小区房价的空间分异和不同影响因子的影响。研究发现,每增加或减少一个单位各影响因子对房价的影响大小依次为:建成时间,到CBD距离,绿化率,到公园距离,距地铁站距离,距超市距离和距学校距离。同时,地理加权回归分解成局部参数估计优于OLS提供的全局参数估计,它可以深刻的揭示出房价和空间影响因子之间复杂的关系,而且可视化的工具可以用地图的形式更详细的呈现出城市房价的整体景观,这些都是传统OLS无法比拟的。
不买房，地主逼。
一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
开始组织实施国民经济信息化工程建设。现在，以“三金”工程为代表的“金”系列工程取得了实质性进展。 兴建全球互联的电脑信息网络涉及到“路”（网络）、“车”（应用软件）和“货”（数据库、多媒体产品等知识形态的商品）的制造维护和管理。以网络技术、数字技术和多媒体技术装备的信息高速公路的兴建和运营，以及由此产生的信息新产品和服务对现有的知识产权制度本身提出了严峻的挑战。其中最具代表性的是信息网络内部运行与服务所衍生的知识产权问题这个问题解决得不好，就有可能使信息网络出现“道路”尽管四通八达，但“车辆”寥寥无几或者有“车”无“货”的局面，从面阻碍信息高速公路的发展。因此，如何调整完善现行的知识产权制度，使之适应国家信息基础设施的需要，已引起发达国家和有关国际组织的高度重视。 1995年9月5日，美国信息基础设施专门工作组（IITF）下属的知识产权工作小组（ WGIPR）在绿皮书的基础上，提交了一份关于“知识产权和国家信息基础设施”的白皮书。主要论述了著作权法及其对信息调整公路的应用与影响。参加白皮书起草的除美国专利与商标局、美国版权局外，还包括美国商务部、国防部、教育部、能源部、财政部、国家科学基金会等26个国家部门和机构*1。可见其重视程度。 欧洲委员会于1995年 7月19日公布了题为“信息社会的著作权与相关权”的绿皮书*2，主要提出著作权和相关权在信息社会的新产品与服务中的应用问题凶手与著作权有效行使密切相关的某些法律与技术概念，但没有论及信息网络内部运行以及网络服务引起的著作权问题。与美国政府白皮书不同的是，欧委会绿皮书未将工业产权保护列入其讨论讨论范围中。 受法国文化部长委托，以西里内利（Sirinelli ）教授为主席的一个委员会于1994年 7月提交了一份题为“工业文化与新技术”的报告（亦称西里内利报告），*3详细阐述了瓦解有多媒体领域的组成及多媒体未来的发展趋势，分析了这种趋势对著作权和工业产权的影响。 由于多媒体具有关于信息媒体和传播手段的双重含义，与信息高速公路有着异曲同工之妙，所以当美国人以信息高速公路描述正在兴起的信息革命时，日本人则大肆宣扬多媒体革命。1993年，日本通产省所属的知识产权研究所提交了关于“知识产权对多媒体新影响的提案”的临时报告，着重讨论了建立负责多媒体著作权合并与授权的著作权清算中心的可能性以及作品完整性的问题。日本文部省则于1993年11月和1995年2月分别就多媒体和著作权保护提出两分报告。*4 加拿大和澳大利亚的有关机构受各处政府委托，分别提交了“著作权与信息高速公路”*5和“在新的通讯环境下的著作权”的专题报告。*6 俄罗斯于1995年2月22日颁布了《关于信息、信息化和信息安全》联邦法，并起草了《商业秘密法》和《个人隐私法》法案。同时在俄联邦新的刑法典中提出增设电脑犯罪，侵犯商业秘密罪的建议。*7 德国政府为了构建规范电脑信息网络空间的法律主框架，于1996年12月20日向联邦参议院提交了关于《信息服务的通讯服务法》草案，其中第 7条中拟定对现有的著作权法加以修改，新增设保护数据库的条款。*8 世界知识产权组织在去年底召开的外交会议上，为了协调信息高速公路建设对各成员国在执行《伯尔尼公约》和《罗马公约》时带来的问题通过了《关于保护文学和艺术作品若干问题的条约》和《保护表演者和唱片制作者权利条约》。《关于数据库的知识产权条约》草案将于今年审议通过。*9欧盟则于1996年 2月颁布了《欧洲座谈会与欧盟理事会关于数据库法律保护的指令》。*10 近年来，信息高速公路中的著作权保护问题引起我国有关人士的注意。早在1993年12月召开的海峡两岸著作权问题研讨会上，两岸学者就探讨了数字化技术和联网技术对现有著作权理论与实践的影响。在1995年10月召开的全国著作权理论研讨会上，与会人士就数字化技术对著作权的影响进行了专题讨论。去年 5月，世界知识产权组织和我国共同在京举办了数字技术版权研讨会。在去年 6月举办的全国著作权法修改问题座谈会了，与会者就数字化作品、多媒体作品保护等问题展开了热烈的讨论。 二、信息高速公路与著作权保护 在电脑信息网络中，不同作品均可通过数字技术转换成二进制数码进行存储和传输。网上用户能够把这种数字化作品的完美复制件直接或间接地传送到其他用户的电子邮箱服务器上，或者传送到网上所有用户提供信息查询和发布服务的“电子公告牌系统”（Bulletin Board System，简称BBS）上。这样，其他用户便能通过BBS检索这些信息或作品，需要时可以将这些作品复印件无限制地打印在纸上，或复制在硬盘上。此外，网上用户还可借助数字化技术轻而易举地组合加工网上的版权作品。因此，原著作权人的复制权、作品完整权等权利在网上受到有力的挑战。于是有人提出，现行的著作权法及其基本理论还能适应数字化技术快速民展的需要吗？美国对此存在两种截然不同的观点，一种认为应保留现有的著作权法，无需修改；反对者提出应对现行著作权法全面改革。 WGIPR认为，现行的著作权法只要作少许修改和必要的说明，即可为相关权利提供足够的保护。*11 据欧盟绿皮书推测，新技术的出现不会影响著作权和相关权的基本理论和原则。*12 法国西里内利报告的结论是：数字技术固然拓宽了作品的传播范围，并使新形式的作品问世，但是这种技术变化不会在各个方面对著作权法产生影响。*13 纵观著作权法的历史沿革，著作权法始终处于对科学技术的挑战予以应战的过程中。*14 眼下的问题是，而对数字技术的冲击，现行的著作权法是否还能适用？应该指出，现行著作权法的概念，很大程度上是以印刷术为背景逐步形成的。*15 当印刷技术发明后，受著作权法保护的作品大多以一定的排列组合直接由文字、图形信号物化在某种单一的载体上，由此主要产生的是文字作品和美术作品。此后录音、影视等作品随着磁带、影带等载体的出现和模拟技术的发明而陆续诞生。其制作过程是通过模拟技术由录放装置等先将文字、声音等信号转换为机器可识别的模拟信号，再由同一装置还原成人们可以直接视听的原作品。它与印刷术为基础的文字作品转换过程相比，其间仅增加了一道机器模拟信号的过程，模拟前后的作品并未发生变化。所以模拟、录音、电影等技术的出现没有动摇以印刷术为主形成的著作权法的理论基础。但在作品的存储、传播和使用上又较之印刷术时代向前迈进了一步，版权作品被他人擅自使用的可能性更大。不过当时的著作权法也仅仅为适应这方面的变化作了适当的调整（比如对“合理使用”的范围重新加以限定）。数字技术与模拟技术的不同之处，后者是把作品道德转换成一种机器可识别的模拟信号，前者是把作品通过直接转换或模——数转换转换为一种机器（电脑）可读的二进制数码形式。可是作品数字化后如同作品模拟化后一样，也能由同一装置（电脑）把机读的数码原作形式（假如人不主动是加工改变它们在该装置或某一载体中的原存储状态）。作品的数字化过程也是一种中间技术过程，纯属机械性代码变换，没有原作者以外第三人的创造性劳动。由于作品产生于人的创作，*16 受著作权法保护的作品实际上体现了作者的创造性劳动。所以这种中间技术过程不会另行出现新的作品。况且在作品数字化转换过程中起主导作用的是装置而非人，装置本身不具有创造能力。因此作品的数字化过程不会对原作赋予新的创造性，进而不会产生新的作者，其著作权仍然属原作者所有。*17由此可以认为，信息处理技术从模拟方式向数字方式转变并非质变，现行著作权法的基本原则仍然适用。 但是，由于数字技术、多媒体技术及网络技术的出现，使作品存储呈现多媒体化，其传播更加广泛化和便捷化，所以在多媒体作品、电子数据库以及新型的信息网络服务中的著作权保护和权益归属问题上，对现行著作权法提出了调整，充实和修改的要求。 作品的传统存储载体有纸张、磁带、磁盘、录像带等，而且一种载体一般只能存放一种单一的信息媒体。随着多媒体技术的飞速发展，现在可以把文字作品、美术作品、摄影作品、音乐作品、动画作品、影视作品等中的文本、数字、图形、静动态图像、声音等各种不同的信息媒体同时存放在一种单一的载体，比如只读光盘（CD—ROM）上，从而产生一种所谓的多媒体作品（multimedia work），*18使人们能借助电脑阅读、欣赏图文并茂、声形交错的作品。然而，这种集多种传统作品为一体的作品形式使传统的作品分界线变得模糊不清。假如对多媒体作品的归类划分不当，势必影响到对其权利的行使和限制。按照美国著作权法第 101条的规定，视听作品是指“由一系列真正意图用投影机、取景器或电子设备之类4的机器设备显示的有关图象。”这说明美国法中的视听作品也含静态图象，或者至少与之相关。根据多媒体作品的特征，美国白皮书建议，多媒体作品从整体上可以看作一种视听或音像作品（audiovisual work）。*19 日本文部省的提案认为，可用“多媒体作品”或“视听作品”的概念取代现行著作权法对于电影作品的定义，或者将现行法中关于电影作品的规定另行修改，把多媒体作品直接划归为电影作品。*20 我国著作权法第3条第5项和著作权法实施条例第4条第9项只是对电影、电视、录像作品加以界定，规定这类作品是指“摄制在一定物质上，由一系列有伴音或无伴音的画面组成，并且借助适当装置放映、播放的作品。”依笔者之见，上述规定基本概括了多媒体作品的主要属性。可是把多媒体作品划归为电影、电视、录像作品似有不妥。是否可在现有规定的基础上，将电影、电视、录像和多媒体作品统称为视听作品，对视听作品的概念和范围明确界定并作必要的解释。 “独创性”是作品受著作权法保护的首要条件。但是许多国家对作品“独创性”的评判标准不太一致。在多媒体作品大多数取材于已有版权作品改编、组合而成的情况下，它在何种程度上才浇灌满足“独创性”的要求？从微观上讲，多媒体作品具有某些类型的数据库的特征。一般认为，即使多媒体作品取材已有的版权作品，但只制作者在作品的选择、安排和组合上体现出智力创作，也应对合成的多媒体作品提供著作权保护。不过，由于这种多媒体作品基于已有版权作品产生，其著作权应视为邻接权加以保护。 一部多媒体作品的制作往往涉及到多个作品和多个作者，如果事先不取得已有版权作品著作权人的授权，又不注明作者及作品出处，这种行为可能构成侵权。*21 然而，要求通过多媒体作品制作者本人逐一取得每个原作者的授权，决非易事。国内艺人集团在开发一套多媒体软件时在授权问题上遇到的困难便是明显的例证。*22 为了保护原作者的著作专有权，又方便多媒体制作者的使用，日本和美国提出建立著作清算中心和多媒体清算机构的设想。这类机构代表著作权人人事著作权的统一授权业务，向使用者发放作品使用许可证，收取版税后按一定比例发给著作权人。我国目前仅建立起保护音乐作品著作权人权利的中国音乐著作权协会，以及负责著作权使用报酬收转中心。但是，在我国怎样建立维护各类作品的著作权人权益伯集体管理机构？如何从法律上对这些机构定位？这些机构是否有必要与媒体制作者及用户签订标准的许可合同？作者人身权（比如修改权）问题可籍这种合同解决吗？*23 假如可以，是否能推定为允许对原作品进行诸如配音、译制增加副标题、重组、拼接等修改呢？这些问题是我们修改著作权法时亟待解决的。 网络技术的迅速发展，特别是国际互联网络（Internet）的出现，使作品传播更加广泛化和便捷化。有的网上用户甚至毋需说明自己的用户标识和电脑地址，便可以匿名地将信息上网或将网上信息下载到他们的电脑内存储起来。这样至少引出以下两个问题。 首先，数字作品上网传输后，何种行为构成复制？按照美国、欧盟和日本的看法，*24 下述行为均应视为复制。①将一作品或邻接权的客体存储在任何一个脱机的数字存储器（比如CD—ROM）中;②将一印刷品扫描成一数字文档;③将一作品或邻接权的客体数字化;④将一数字化文档从某用户的电脑内取出上载到BBS或其他信息服务器上;⑤从一BBS或其他信息服务器中下载一数字化文档;⑥将一文档从某个电脑网络用户转送到另一个电脑用户；⑦存储甚至暂存储一种作品或邻接权的客体于一电脑存储器（比如随机存储器RAM）中。 复制权是著作权和相关权的核心，它使得著作权人可以授权任何人或阻止任何人复制受保护的作品。《伯尔尼公约》第9条第1款规定文学艺术品的作者享有授权“以任何方式”或“以任何形式”复制这种作品的专有权，这是一种广义的说法，它应该涵盖各种已知和未知的复制方式，原则上包括上述所有复制方式。但公约第9条第2款却规定：“本同盟成员国法律得允许在某些特殊情况下复制上述作品，只要这种复制不与作品的正常使用相冲突也不致无故侵害作者的合法利益。”这是公约中最有争议的条款之一。由于不同国家对此有不同解释，所以第9条第2款所称的“在某些特殊情况下”的范围是不确定的。世界上绝大多数国家的著作权法规定给予供复制者个人合理使用的复制权，一般将个人使用视为复制权的例外。但是，著作权法的传统例外在复印技术、录音录像技术出现后受到极大的挑战。在Internet网上个人用户日益剧增的情况下，假如他们擅自将网上的版权作品以不同形式存储或复制下来，是用于商业止的还是个人参考，其界限更难划清。所以发达国家建议对数字环境下数字作品的种种复制行为严加限制。 我国著作权法第52条规定，复制是“指以印刷、复印、临摹、拓印、录音、录像、翻录、翻拍等方式将作品制作一份或者多份的行为”。虽然上述国外认定的七种数字化环境下的复制方式未在本条中明确列举，但一般可以认为已隐含在“等方式”的无穷例举中。事实上，数字化环境下的复制方式不止这七种。所以修改著作权法似无必要将作品数字化或其他复制方式在第52条中予以明确。至于以上第七种行为是否构成复制，笔者认为值得商榷。困为这种行为只是使作品短暂地存储在电脑存储器内，或者短暂到电脑用户根本不可能显示、阅读、聆听该作品的全部或大部，实质上不会对作品著作权人的复制权的有效行使构成任何威胁，若认定为复制，则近于苛刻。 其次，与上述复制行为密切相关的是作品上网后的发行权问题。当论及信息在网络中传输时复制权与发行权之间的关系时，世界知识产权组织1987年关于《印刷文字的政府专家委员会会议备忘录》中指出：“文字作品和版刻作品的传统（印刷）复制模式是复制完成以后发行拷贝。而用电脑存储或向公众传输文字作品和版刻作品时，拷贝在复制期间（同时）发行。……用电子方式传输或发行时，发行是复制或发行过程的一部分。基于复制权承认这种隐含的发行权看来是必要的”*25 在信息网络中，人们很容易将一个电脑软件上网后从一台电脑传送到另一台甚至更多的其他电脑内。这种传输一旦完成，原始拷贝通常仍保存在发送方的电脑内，该拷贝的复制件被输送到接受方的一台甚至更多的电脑存储器中。所以美国白皮书认为，*26 网上信息（作品）的数字传播应视为发行行为，应受到发行权的限制。这里与传统发行概念不同的是，传统的作品拷贝发行（比如图书发售和录像带租借）是发行者与其拥有的作品拷贝相分离，而通过网络发送或发行作品拷贝时，发送或发行者的拷贝仍存在电脑内，他所发送或发行的只是该拷贝的新的复制件。 按照我国著作权法实施条例第5条第5项的规定，发行是“指为满足公众的合理需求，通过出售、出租等方式向公众提供一定数量的作品复制件。”那么，上述作品数字化后的网上传输能否划分为出租行为（假如网上用户付费租用网上传输的作品）？如果分类不当，是否有必要将作品的数字化网上传输在修改著作权法时明确为“发行”行为呢？ 再次，与发行权密切相关的是对其加以限制的所谓“首次销售说”（First Sale Doctrine）或“（权利）耗尽论”（Exhaustion Theory）。美国《著作权法》第109条（a）对这一理论作了准确的解释，即“任何合法制作或复制的作品的合法所有人，均有权不经作品著作权人许可而出售归他所有的那份作品或复制品，或作其他处置。”*27 这表明著作权人对其作品的控制仅仅及于将作品复制件出售之前，该复制件一旦销售、出租或者发行后，其发行权即告耗尽，不得再次行使。不过，美国法规定电脑软件的拷贝或录音作品的某一唱片的所有人不得为直接间接赢利的目的而出租、出借该拷贝或唱片，原因在于人们能用比此类原件制作低得多的成本去获得优质的复制件。*28 美国白皮书认为“首次销售说”不适用于作品拷贝通过数字传输发行的场合。*29 该原则性规定仅仅限于著作权人的发行权，决不影响著作权人复制权的行使。“首次销售说”并不允许一作品拷贝通过电脑网络传输。如前所述，困为按照现有的网络技术和电脑技术，作品一旦上网，在作品的传输者保留了该作品原始拷贝的同时，接受者也获得了该原始拷贝的一件复制件或一份新拷贝，而非传输者拥有的那份拷贝。当某一拷贝的所有人未经著作权人许可向他人传输一拷贝时，这种传输可能构成侵犯著作权人复制权的行为。因此该合法拷贝所有人可以通过其他方式发行他那份拷贝，但不得擅自复制，或擅自将它上网传输。 笔者以上认及的数字环境下的复制权和发行权及其“首次销售说”，均涉及到对数字作品“合理使用”原则的掌握和“个人使用”范围的界定。对版权作品“合理使用”是大多数国家著作权法对著作财产权的一种限制。但许多国家对“合理使用”的范围规定不太一致既然我们认定擅自将他人版权作品上网传输是侵权行为，那么，1.作品在两个私人间的网络上传输，2.作品在多个私人与一家企业间的网络上传输，3.作品仅仅在企业内部网上传输，这些传输行为能视为“个人使用”吗？ 按照我国著作权法第22条第1项规定，为个人学习、研究或欣赏，使用他人已经发表的作品属于合理使用范围畴。可是擅自将他人在网上传输的版权作品下载，或者将他人版权作品上载（比如国内某人将他所喜爱的版权作品和国内朋友尚未发表的作品通过Internet网发送给美国的朋友）能够视为“合理使用”吗？法国一家信息咖啡店老板未经作者和出版者同意，将揭露前总统密特朗私人生活的禁书《大秘密》输入Internet后，曾在法国引发了关于侵犯著作权和隐私权争论*30。 我国著作权法第22条对著作权人的权利在12个方面作了限制性规定。但这些规定难以涵盖数字环境下个人使用的各种情况，而且它们很难在法律中一一列举。作者认为，除对著作权法第22条的规定适当充实、明确化外，在司法实践中判断是否“合理使用”时应掌握以下三个基本原则*31： 1.使用的目的和性质。主要考虑这种使用是否以非赢利教育为目的，是否具有商业性质；2.被使用的版权作品的性质。如果某版权作品能带来巨大的经济效益，如畅销书或电影，那么对它们进行复制要受到严格审查；3.被使用的版权作品的使用数量和质量。除对他人作品大量抄袭可能构成侵权外，即使对作品的一小部分进行复制（特别是被复制部分质量很高或对作品的其他部分非常重要）也也会构成侵权。在Janus诉A & M Records一案中，法院判决，如果所复制的整部作品来说至关重要（即使在整体上两个作品不完全相似），可以视为侵权。*32 这样，假如一个新音乐作品是以他人作品的一小部分（并使之数字化）为基础创作的，而且采用部分对他人作品具有相当价值，则可能构成侵权。 三、信息调整公路与专利权保护 一部分多媒体作品中常常包括查找文本及检索软件。多媒体系统和数据库系统中则配有相应的系统管理软件。由于这些软件很容易被他人剽窃和复制，所以如何为电脑软件提供法律保护成为信息高速公路建设中的一个重要话题。我国计算机软件保护条例规定对电脑软件给予登记保护。但软件的著作权登记并非软件取得著作权的必要条件，它通常只能作为软件权利纠纷行政处理或者诉讼的前提，*33 可见其保护效力之低下。我国现有的专利法和世界上大多数国家的专利法一样，把单纯的电脑软件排除在其保护范围之外。但是，如果一项发明专利申请的主题因含电脑软件产生技术效果，构成一个完整的技术方案，对现有技术作出技术上的贡献的（比如将一电脑软件输入一公知电脑来控制该电脑的内部操作，从而实现电脑内部性能的改进），就不能因为仅使用了电脑软件而拒绝授予专利权。*34 电脑软件的法律保护问题，多年来一直为知识产权学理界和实务界所困惑，是采用著作权法保护，抑或专利法或者商业秘密法保护，各方始终各执一词。对于软件相关发明，美国偏向向专利法保护。美国联邦上扩充法院最近连续判决了几个有关电脑数学算法（ Mathe-matical algorithm）专利的案件，*35不同意美国专利上诉委员会拒绝授予专利的决定，认为具有数据结构的记忆体可以授予专利，因为数据结构必然构成数据的实体组织（physical organization）。针对法院的判决，美国专利与商标局于1995年 6月草拟了《电脑实施发明审查准则》。为防止仿造电脑软件，日本特许厅最近一改原来专利法中关于电脑软件只有和装置等硬件贯例才能授予专利的规定，决定对CD—ROM软件等实行专利权制度。*36 尽管目前著作权法和专利法保护软件各有利弊，可是从实务上讲，因为专利具有排他性特征，其保护范围又由权利要求书明确框定，相对著作权保护易于取得侵权证据，故应优考虑对软件实行专利保护。笔者认为，单纯的电脑软件演绎法或数学算法本身作为智力活动规则的一部分，不能成为我国专利法的保护对象，但是对于与硬件有机结合的软件相关发明如何保护，应在中国专利局的审查指南中予以规定，其中特别要明确授权的实质性条件（比如怎样判断这类发明的新颖性和创造性）。 信息高速公路的诞生，加速了信息的传播和交流，因此在专利审查和无效诉讼中，会有越来越多的信息影响到专利审查员和法官对新颖性和创造性的判断。现在往往通过手检或机检查找专利说明书或印刷型出版物中的信息。但是，通过这些方法检索到的大多是由传统出版渠道传播的纸张型原始文献。电子出版物的出现改变了传统的信息传播和检索方式，增加了判断专利申请新颖性和创造性的公开信息源。不过，这些新型的电子文献虽然具有检索途径多、速度快的特点，但由于其中的信息经过网络传输发生信息丢失，或者网络用户擅自对网上的电子文献加以篡改、删除、破坏信息的完整性，以至于不能按原样打印出来。因此无法取得有关电子信息首次公开日的实物证据。依照我国专利法第22条第2款和第3款的规定，在判断一项专利申请是否具有新颖性时，主要看申请日以前有没有同样内容的文献在国内外公开发表过，有没有同样的发明创造在国内外公开使用过或以其他方式为公众所知。而创造性的高低则是与申请日以前的现有技术相比较加以审定。那么，电子出版物在网上传输是是否视为“公开”？它在什么条件下构成专利法意义上的“出版物公开”？由于电子文献的发行量或公开使用程度目前尚无法衡量，加之在使用范围有限的情况下（比如这类文献在个人网络或者企业内部网内传播和使用），一般不可能作为判断现有技术的信息源。所以这几个问题很难解决。而且某篇文献欲构成一篇有效的现有技术文献，其技术内容必须准确可靠。可是基于上述同样原因，电子文献的内容和准确性变化莫测，文献的准确公开日期亦难确定，很难经受任何形式的同行评议或内容审查。这样会导致对电子出版物中所含信息的评价复杂化，反过来又影响到新颖性和创造性的判断。*37 然而，从长远的观点看，电子出版物必定在不远的将来成为判断现有技术的重要文献源，故我们现在应该尽早研究如何拟定某些标准确定电子出版物的首次公开日期和内容以及它们的使用和传播范围。 四、信息高速公路与商标权保护和反不正当竞争 我国对商标实行注册制度，商标一经核准注册，即受到商标法的保护。商标权以核准注册的商标和核定使用的商品为限。按照我国商标法第38条第 1项的规定，他人未经商标所有人许可，在核定使用的相同商品或者类似的商品上使用与核准注册商标相同或者近似的商标，即构成侵权。我国商标法第11条又规定：“申请商标注册的，应当按规定的商品分类表填报使用的商品类别和商品名称。”这说明申请人在提出一份商标注册申请时，必须按照商品分类表准确、清楚地填写该申请注册商标所要使用的商品类别和商品名称。这样既表明申请人欲在哪一类的哪些商品上限得商标权，明确
作者的著作权的构造著作权方面，分支性权利开始分段化、呈现出扩散的倾向。1、复制权与信息网络传播权网络中的信息内容的传播和利用方面，最主要的是复制权与信息网络传播权（送信可能化权）。其中，信息网络传播权可以单列一项。如果我们把讨论的焦点集中于网络上信息传播的对象物上，信息网络传播的要素中，也包含有对象物的要素。2、放映权与转让权著作权分支权中，转让权的有关规定（同法第26条之2第1款）不适用于书籍等有形物的传播。电影不属于转让权的对象，就是因为对于电影规定有放映权。在这方面，判例上将家用电视游戏机的软件视为电影，认为放映权不适用权利穷竭规则，并进而得出以下判断，即，放映权中的转让权是为了达成放映目的的权利，从而穷竭[3]。在此，是让放映的要素中包含转让的要素，从而使放映于被转让的对象物的信息传播中包含了复制的要素。3、编曲权关于编曲权，在一个著作权管理部门侵害他人著作权的案件中，曾经探讨过日本音乐著作权协会的责任问题[4]。在此，编曲这一要素中，对于编曲行为对象物的曲子的复制也成了前提性的要素。4、进口权日本著作权法在著作权分支权的有关规定之外，还新规定了进口权（同法第113条第5款），其对象为复制物。5、公共出租权公共出租权是指从出租权的公共利用的角度所赋予的权利，它基于公共图书馆的利用这一著作权的限制而被承认。与出租的要素相同，公共出租的要素中也包含了复制的要素。6、复制权与出版权日本著作权法在著作权分支权的有关规定之外，还规定了出版权（同法第79条至第88条）。出版这一要素也是复制的一个形态，在此，复制这一要素，给我们提供了关于信息内容的传播利用的著作权分支权单纯化的一个视点，（二）、著作邻接权人的著作权的构造著作权的分支权，在著作邻接权领域中是被选择性地适用的（请参考表1） 。这种选择性的适用，导致著作权的分支权的关系复杂起来。
分类: 商业/理财 问题描述: 应注意什么样的问题 大的方向和小的方向应该怎样把握 目前此一类选题的热点是什么， 最佳问题再追加100 解析: 一、研究国际知识产权制度发展中出现的新问题，做好知识产权涉外协调工作 （一）积极参与知识产权国际规则的调整和制定。面对“入世”后的新形势，立足于既要有利于加强知识产权保护，又要有利于世界各国分享科技进步带来的利益的原则，加强对国际知识产权制度发展态势和新动向的跟踪、研究，及时准备应对预案，积极地参与知识产权国际规则的制定。（二）拓展知识产权领域的国际合作，提高我国的国际影响力。继续加强与世界知识产权组织、世界贸易组织、国际植物新品种保护联盟及知识产权保护地区组织的合作，加强与欧洲专利局以及一些主要国家知识产权局之间的合作和交流，扩大与发展中国家在知识产权局领域的合作，办好中非知识产权高级论坛。制定并实施好与东盟十国和中日韩三国之间的专利合作计划。积极开展与香港、澳门在知识产权方面的合作与交流。 （三）切实加强与国内相关部门的协调，做好涉外知识产权统筹协调工作。借鉴国外先进经验，加强在市场经济条件下保护知识产权的 *** 职能，研究、掌握并积极利用世贸组织的争端解决机制，在国际知识产权竞争中维护国家利益和经济安全。会同有关部门，建立技术和商品进出口中知识产权监控体系和预警机制。做好与2008年北京奥运会有关的知识产权保护工作。 六、进一步加强知识产权宣传培训工作 （一）全面提高社会公众的知识产权意识。以我国加入世贸组织为契机，以“入世”与知识产权保护为主题，集中力量开展全国范围的大规模宣传活动，掀起宣传专利法、宣讲世贸组织的知识产权规则和普及知识产权知识的新 *** 。围绕科技创新、经济结构调整、国有企业改革与知识产权保护的关系等重点主题，采取多种形式，扩大专利宣传覆盖面和影响力。 （二）抓紧培养懂业务、会管理、熟悉法律和国际规则的知识产权人才。充分利用各类教育培训机构的办学优势，利用多种形式、多种渠道，加大世贸组织的知识产权规则和新修改的专利法等有关知识产权法律的培训力度。一要抓好专利战线广大干部和从事科技及经济管理的干部的培训；二要抓好各级专利管理部门后备队伍和专利业务骨干队伍的培训；三要抓好各级领导干部的培训；四要抓好企事业单位负责人和专利工作者的培训。根据培训对象的不同，培训的重点要有所侧重。经过几年的努力，在全国培养一批懂业务、会管理、熟悉知识产权法律和国际规则的人才。 一、进一步增强紧迫感和责任感，有效发挥知识产权制度在推动科技进步与创新中的作用，为经济建设服务 （一）增强主动服务意识，推动专利工作与经济、科技工作的有机结合。积极主动地与各级经济、科技主管部门协调配合，为经济和科技工作提供明确、有力的知识产权政策导向，使专利工作切实纳入到经济、科技、外贸的管理工作体系中去。要积极配合科技主管部门，加强对有关政策的研究和调整工作，研究制定与科技计划有关的知识产权归属与利益分配的政策，建立运用知识产权制度促进科技创新的激励机制，充分调动各方面积极性，进一步提高我国科技计划项目的创新水平和形成自主知识产权的能力。继续搞好“城市专利工作试点”，提高城市专利管理工作的水平。采取有效措施，切实做好社会公众的专利咨询服务工作。 （二）实施“专利战略推进工程”。进一步加强专利战略研究与运用，并将其纳入到国家、地方、行业发展战略中去。会同有关部门和地方 *** ，启动实施“专利战略推进工程”，指导和帮助创新主体，充分利用专利技术信息，正确选择科技创新的重点方向和目标，培育和形成新的科技优势和知识产权优势，实现跨越式发展，提高我国科技、经济竞争能力。通过实施该项工程，努力培育和发展一批拥有自主知识产权、核心能力强的大公司、企业集团和科研院所。各地方管理专利工作的部门要结合本地的实际，积极组织和推进地方专利战略的研究与运用工作。 （三）进一步做好企事业单位专利工作。要继续抓好“专利技术产业化示范工程”、“企业专利工作试点工程”以及“专利工作示范园区” 的工作，引导企事业单位建立和完善知识产权保护和管理制度，调动科研人员的积极性，提高科技创新的水平和形成自主知识产权的能力，促进我国高新技术实现产业化。要密切与相关部门的沟通，争取尽早出台支持我国涉外专利申请的相关政策，以鼓励将我国自主研发的具有国际市场前景的高新技术向外国申请专利，增强我国高新技术及其产品的国际竞争力。各地在设立各种专利申请、专利实施资金的同时，要制定相应的管理办法，切实提高专利申请质量和资金使用效率。 ========================================= 世界知识产权组织计划活动的中期计划 ——世界知识产权组织构想与战略方向 导 言 1. 每隔3年，总干事必须提出一份“中期计划”，涉及总干事提出一份计划和预算草案的两年期后的4年时间。上一中期计划是1999年向成员国提出的。 2. 本文件编制了一份WIPO计划和活动的中期计划，突出强调了涉及2004－2005两年期后自2006至2009年4年期的WIPO构想与战略方向。 构 想 3. 正象过去所表明的那样，中期计划的主要目标是始终如一的：这就是维护并进一步发展全世界对知识产权的尊重。这意味着，应该防止对现有保护的任何侵害，同时也意味着应使保护的获得以及保护获得之后的实施，变得更加简单易行、费用更低并更加安全。 4. 《建立世界知识产权组织公约》亦把上述目标作为工作使命，公约第7条明确指出： “(i) 通过国家之间的合作并在适当情况下与其他国际组织配合，促进世界范围内的知识产权保护； “(ii) 保证各联盟之间的行政合作。” 5. 21世纪是一个充满挑战的世纪，这些挑战包括弥合日益扩大的知识鸿沟；减贫以及为全人类实现繁荣。在应对这些挑战中一个国家的成功将取决于其开发、使用和保护本国创造和创新的能力。与积极主动决策密切相关并侧重战略规划的行之有效的知识产权(IP)制度，将有助于这种国家推广和保护其知识产权资产，推动经济增长和财富的创造。 6. 在这方面，为使本组织更好地援助成员国应对这个日新月异世界的种种挑战，人们普遍认识到需要推动和发展《WIPO公约》所规定的各项目标。 7．因此，WIPO为新世纪制定的目标就是与成员国和所有其他利益相关者进行合作并使之彼此之间开展合作，在全世界范围内促进知识产权的有效保护和利用。实现这一目标需创造有助于深入认识知识产权通过经济、社会和文化发展对人类生活所作贡献的环境和基础设施；特别需帮助发展中国家进行其能力建设以便在更大程度上获得并使用知识产权制度。作为负责在知识产权领域实施有效国际合作举措的重要国际组织和联合国专门机构，WIPO寻求继续提高它在这方面的作用。 8．忆及1999年9月成员国满意地注意到文件A/34/3“WIPO构想与战略方向”的内容，这份文件载有2002至2005年中期计划。进一步忆及该中期计划列述了本组织确定的几个需优先考虑的领域，这些领域对于应对成员国面临的挑战至关重要。它们包括知识产权非神秘化；增强能力；集体领导；协同作用；促进创造与创新活动；国际知识产权法律的渐进发展与编纂；全球保护体系和服务以及全球合作体系。为更加有效地满足成员国在上述和其他领域的需求， WIPO已使其基础设施实现现代化并改进了它的管理工作，并在过去4年中还采取了一些新的举措以处理与知识产权相关环境的不断迅速的演变。目前已取得很大进展，特别是在知识产权非神秘化运动方面，这场运动使全世界的领导人和决策者了解了知识产权作为各国经济、社会和文化发展政策手段的重要性。 9．鉴于这一背景并为巩固已取得的成绩，建议下一中期计划（2006至2009年）应继续体现“知识产权作为社会发展、经济增长和创造财富重要手段的核心作用”（文件A/38/3）。本组织还力求提高全球对知识产权是“人类存在和共处的基础，”它“与所有文化息息相关并对所有民族而言是天赋的权利” 的认识（文件A/38/3）。因此，我们可以说WIPO的主要目标是使知识产权“更加贴近承认文化、来源和制度多样性的人们”（文件A/38/3）。 政策框架 10．为对上述问题有所认识，根据在本中期计划期间制定的原则将确立政策框架。即： (a) 知识产权是促进创造和发明的重要因素，它是知识经济的驱动力。 (b) 应鼓励每个国家发展一种适合其需要的知识产权文化，包括一项有所侧重的国家知识产权战略、最适宜的国家知识产权制度，并在全国范围内（既在政策规划层也在基层）提高对知识产权作为促进经济、社会和文化发展的强有力手段的认识。 (c) 知识产权制度，包括其法律和体制基础设施以及人力资源能力，都应符合国家的政策目标。它还应当是行之有效，价格为用户所能承受并且容易为个人和中小型企业(SMEs)等所有利益相关者所获得的。 (d) 知识产权制度应当兼顾知识产权(IP)持有人与广大公众之间的利益。在牢记国家政策目标的同时，还应使之符合国际知识产权法律和国际协定。 (e) 应继续使WIPO全球保护体系和服务（即PCT、马德里、海牙和里斯本体系）以及WIPO仲裁与调解中心的服务有效、高质、并符合包括创新者、研究人员、企业家、特别是中小型企业以及学术机构等用户的需求。 (f) 作为负责知识产权工作的联合国专门机构，WIPO的活动，包括为增加与其他联合国机构之间的合作并为提高这些机构以及广大公众和决策者对知识产权在联合国千年发展目标框架内的作用的认识而在该领域实施的领导举措。 (g) 应进一步加强WIPO与 *** 和私营部门之间的合作，以加大对发展中国家和向市场经济转轨国家的技术援助。其中包括在能力建设和发展适宜的基础设施并加强人力资源方面提供必要的支助。 (h) 计划、预算和会计工作的现代化将确保各项活动的管理和实施具有更大的开放性、透明性和有效性。 战略目标 11．为实现WIPO的构想，制定了如下战略目标： (a) 促进形成知识产权文化；一方面，鼓励创造者和创新者获取、使用知识产权及知识产权资产和发放使用许可证；另一方面，寻求公众进一步尊重知识产权和知识产权资产。这包括提供资源和专门知识以便通过与 *** 、 *** 间组织和私营企业的伙伴之间的合作帮助各成员国为发展知识产权文化所进行的努力。 (b) 发展均衡的国际知识产权法律，使之：符合新出现的需求；有效鼓励创新和创造；在兼容国家政策目标方面具有充分的灵活性。 (c) 向成员国提供发展法律基础设施、体制框架和人力资源等国家/地区知识产权制度的具有连贯性和针对性的援助。 (d) 强化全球保护体系，使所有利益相关者更容易获得这些体系并可以承受其费用。 (e) 进一步简化WIPO组织内部的管理和行政程序，集中努力取得更大效益；启用经改进的监督和评价系统以检查预期成果的落实情况。 执行计划的运作原则 12．在每一计划领域，根据下述的运作原则将提供确定具体计划重点的指导方针： - 将根据WIPO战略目标和成员国确定的需求以及WIPO在提供这些计划活动的专门知识，确定计划重点； - 每项计划旨在确保充分的灵活性以满足成员国不断形成的需求； - 计划活动应具有成本效益并有可实现的具体目标； - 在可能的情况下，与成员国磋商对计划进行逐一调整，以促使计划成果具有可持续性； - 鼓励尽可能地与其他机构开展合作，以在最大程度上实现成本效益。 计划评价指标 13．纳入2004－2005两年期计划和预算草案所有计划活动的效绩指标（文件WO/PBC/7/2），考虑了下述一个或多个广泛的指标，这些指标将被用于评价WIPO计划的成绩。这些指标涉及到活动对下述方面的影响： - 成员国的知识产权政策； - 把知识产权政策纳入成员国的文化－社会－经济政策； - 提高和发展成员国国民获取的知识产权和知识产权资产的数量与质量； - 加入或批准的数量、地理覆盖面和有效使用WIPO管理的各项条约； - WIPO全球保护体系的用户数量和范围； - 与知识产权相关机构的情况和职能（工作有效的知识产权局和版权集体管理协会；负责知识产权执法的主管法院和海关，等等）； - 从WIPO各项计划中受益的人数，其中包括 *** 官员、创新者、学术研究人员、知识产权从业人员，等等。 可实现的战略目标 14．正如总干事2003年5月在有关成员国重新选举他担任总干事的讲话中所概述的（文件A/38/3），将把WIPO的活动合并为5个方面，每一领域如下所述均有具体的可实现的目标。 (a) 管理现代化 - 加强计划和预算程序和计划活动的有效实施； - 强化信息技术手段并发挥其杠杆效用； - 提高PCT、马德里和海牙体系工作的效益。 (b) 知识产权的推广与支助 - 更好地理解知识产权相关问题中的文化和社会层面； - 制定相应手段/方针以帮助增强公众的知识产权意识并加深对知识产权及其作用的了解并使之更广泛地尊重知识产权； - 推动中小型企业使用知识产权。 (c) 合作促进发展 - 加强知识产权在国家政策发展中的作用（辅以对知识产权的经济影响的分析）； - 增强国家人力资源能力，培训知识产权专业人员（例如对培训员的训练）； - 通过WIPONET为小型知识产权局部署在线工具； - 进一步发展针对地区/国家需求的行动计划； - 继续为知识产权局自动化提供援助。 (d) 知识产权问题和国际知识产权法律的渐进发展与编纂 - 通过WIPO专利议程（包括目前在《实体专利法条约》草案方面正在进行的工作），使用户更容易获得专利体系； - 进一步发展商标和工业品外观设计法律的统一原则和程序及实质内容； - 针对新技术制定对案，在实施《WIPO版权条约》(WCT)和《WIPO表演和录音制品条约》(WPPT)方面，尤其要这样做； - 继续就广播权进行磋商并继续谈判以制定一项保护音像表演者的国际文书； - 继续知识产权与遗传资源、传统知识和民间文学艺术 *** 间委员会的工作，以加强保护框架； - 在必要时针对某些问题采用“软法”解决方案。 (e) 全球知识产权保护体系和服务 - 循序渐进地改革PCT体系并实施有关成果； - 扩大马德里和海牙体系； - 拓宽WIPO仲裁与调解中心的服务以将更广泛的知识产权争议问题纳入其业务范围。 15．2004－2005两年期计划和预算草案（文件WO/PBC/7/2），对预计将有助于实现这些目标的活动以及实施目标拟采取的程序提出了详细建议。政治想象力、信誉以及成员国、私营部门和秘书处之间的协作，乃是WIPO使命取得成功和实现本组织构想的关键因素。 ================================== 保护知识产权是我国改革开放政策的组成部分，是促进科学、技术和文化事业繁荣发展，保障社会主义市场经济正常运行的重要制度。为适应国际科技经济一体化的趋势和加快恢复我国关贸总协定缔约国地位的客观要求，近年来，我国加快知识产权立法步伐，先后公布了《中华人民共和国商标法》、《中华人民共和国专利法》、《中华人民共和国技术合同法》、《中华人民共和国著作权法》和《中华人民共和国反不正当竞争法》等法律，并且已初步与国际标准接轨，对推动我国改革开放和现代化建设起到了积极作用。由于我国建立知识产权制度的时间不长，全社会的知识产权意识还比较薄弱，有的地区和部门对保护知识产权的重要性缺乏足够认识，一些严重侵权行为不仅损害了产权所有人的合法权益，而且损害了法律的尊严。为了切实加强知识产权保护工作，保障法律的贯彻实施，特作如下决定： 一、完善知识产权制度，切实加强知识产权保护工作，是当前深化科技、经济配套改革，扩大对外开放的重要内容，也是加快建立社会主义市场经济体制，实现与世界经济接轨的基本要求。各级人民 *** 要充分认识知识产权制度在推动科技进步和经济发展中的重要意义，正确处理局部利益与整体利益、眼前利益与长远利益的关系，把加强知识产权保护提到科技、经济、文化工作的重要议事日程，综合运用法律的、经济的和行政的手段，引导企业、科研院所和高等学校（以下称企事业单位）采取有效措施，切实保护自己的知识产权，充分尊重他人的知识产权，推动全社会树立尊重和保护知识产权的良好风尚，为公民和企事业单位的发明创造、文学艺术创作以及对外科技、经济、文化合作与交流创造良好的环境和条件。 二、保护知识产权是一项涉及立法、司法、执法和行政管理等多方面的综合性工作，各有关部门要互相支持，密切配合，以形成统一、协调的知识产权保护体系。 最近，全国人大常委会已审议通过关于惩治侵犯著作权的犯罪的决定，以增强制止和处罚知识产权侵权行为的力度。国务院将抓紧研究、制定对知识产权实行边境保护措施的行政法规。 各级知识产权行政执法机关要强化职能，充实力量，提高效率。当前要重点加强各级著作权行政执法机关的力量，保障《中华人民共和国著作权法》的有效实施。知识产权行政执法机关在履行职责过程中，需要取得其他行政执法机关或者行政管理部门的配合，有关机关和部门都要大力协助。对一些影响比较大的重要案件，知识产权行政执法机关可以会同科技、经济、文化、新闻出版、广播电影电视、公安等部门进行查处。 要支持人民法院对知识产权案件的依法审判，支持有关人民法院根据需要设立知识产权审判庭，切实加强审判力量，保障各类知识产权案件得到公正、及时的处理。 在司法和行政执法工作中，要打破地方保护和部门分割，遵循“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”的原则，严格贯彻执行法律法规．依法查处并制裁各类侵犯知识产权的行为。侵权行为情节严重、构成犯罪的，要依法追究有关人员的刑事责任，切实维护知识产权权利人的合法权益，维护社会主义法制的统一和尊严。 为了进一步健全和完善我国知识产权管理制度，加强知识产权的宏观管理和统筹协调，国务院决定建立国务院知识产权办公会议制度。各有关部门要在机构改革中加强知识产权的管理机构并理顺关系，在我国形成行政管理和司法保护两套体系“双管”齐下、并行运作的体制，以增强保护知识产权的力度。 三、要大力加强对知识产权法律实施的监督、检查工作，建立日常监督和重点检查相结合的机制。国务院将不定期地组织各知识产权行政执法机关和科技、经济、文化、新闻出版、广播电影电视、公安等有关部门，对各地区、各部门贯彻实施知识产权法律的情况进行联合大检查，重点查处一些重要的、有影响的知识产权侵权大案，督促解决一些地方存在的执法不严和对侵权行为处罚不力的现象。这项工作要逐步形成制度，以切实保障知识产权法律的有效实施。 当前，监督检查工作的重点是清理整顿音像制品市场和计算机软件市场。各级著作权行政管理部门和工商行政管理部门要密切配合，加强检查，严肃处理非法复制音像制品和计算机软件的盗版行为。 四、为了履行我国参加的《保护工业产权巴黎公约》和《伯尔尼保护文学和艺术作品公约》的有关规定，加强对外经济技术贸易中的知识产权保护，要强化海关在保护知机产权、制止侵权产品进出境方面的职能，采取必要的边境措施，有效地制止侵权产品的进出口。海关要加强与有关部门的联系和配合，依法严格实施知识产权的边境保护措施。 五、要加强新技术、新产品进出口中的知识产权保护工作。从国外引进技术或进口产品时，要全面了解有关技术或产品的知识产权状况，避免发生侵权纠纷或引起其他损失；向外输出新技术、新产品时，也要做好有关知识产权查询工作，防止技术或产品出口后被他人仿制或侵犯他人的知识产权。 要加强对来料、进料定牌加工和合资制作、发行国外音像制品的审批及管理工作。企业在接受外商委托从事上述活动时，应当通过有关的知识产权管理部门或者知识产权服务机构查明外商是否为该项知识产权的合法拥有者、是否有权使用，在合同中应约定企业履行合同所进行的定牌加工或制作、发行音像制品活动被第三方指控侵权时的应诉责任以及指控成立时的赔偿责任。 六、各行业要把加强知识产权工作作为推动行业科技进步和经济发展的一项重要措施。要针对本行业科技、经济发展的实际情况，积极开展行业知识产权战略和管理的研究工作，指导全行业的产品结构调整和科研生产工作。对于自主研究开发能力比较薄弱的医药、化工和计算机软件等行业，要采取倾斜政策，增加研究开发经费的投入，提高自主研究开发的能力和水平。 七、各项科技发展计划的主管部门要把知识产权工作作为计划管理的重要环节，要针对计划的实施和发展制定统一的知识产权战略，特别要加强与计划有关的领域中的知识产权调查、分析及相应的对策研究，使知识产权工作贯穿于计划项目的立项、成果的法律保护以及成果商品化、产业化和国际化的全过程。 八、企事业单位要把保护知识产权作为建立现代企业制度和现代科研院所制度的一项重要内容，增强知识产权意识，遵守知识产权法律法规，把加强知识产权保护纳入本单位的研究开发、生产经营和内部管理工作并形成相应的制度。 企事业单位的新技术、新工艺、新产品研究开发和技术改造应当与知识产权工作密切结合起来，利用知识产权信息制定正确的研究开发和生产经营战略，确定恰当的研究方向和技术路线，提高研究开发的起点、水平和效率，避免在科研和生产中出现不必要的重复开发或者发生侵权纠纷。 九、科技、经济、文化领域的各类行业协会以及专门的知识产权社会团体和社会化服务组织，是推动知识产权法律实施、加强知识产权保护工作的一支重要力量。要鼓励和扶持这些组织的发展，引导其利用自身的灵活机制，面向社会开展各种形式的知识产权法律咨询和服务。要建立一批知识产权法律服务机构，协助当事人对侵权行为进行调查，收集证据，通过法律途径解决有关纠纷。 *** 有关部门要充分调动这些组织的积极性，使其成为行政管理部门在保护知识产权方面的有力助手。 十、当前，要大力加强培养知识产权专业人才和对广大领导干部以及人民群众宣传普及知识产权保护知识的工作。知识产权管理部门和科技、经济、文化等部门要结合第二个普法五年计划的实施，深入开展知识产权宣传工作，加强知识产权法制教育。新闻单位要对知识产权保护工作加强报导，做好宣传教育和舆论监督工作。企事业单位要把知识产权法律纳入本单位的普法教育计划。要通过深入、持久的宣传教育工作，逐步提高全社会的知识产权保护意识和法制观念，形成有利于保护知识产权的良好社会环境。 十一、国务院有关部门可以根据本决定制定加强企事业单位知识产权工作的具体办法。
随着知识经济的不断发展，知识产权在国民经济中所占的比重越来越大，各国乃至国际组织也增强了对知识产权的国际法律保护。知识产权法律制度中很重要的就是协调各个利益主体的利益关系，得到利益状态的合理分配，既能够鼓励创新，又可以通过适当的权利限制使知识产品得到更广泛的传播和运用。因此，利益衡量机制便很自然地融入到知识产权的国际法律保护中。本文拟从利益衡量的角度出发，为知识产权国际法律保护提供一种新的思维方式，寻求后 TRIPs时代我国处理知识产权国际法律纠纷的策略和方向。 「关键词」知识产权法律保护 利益衡量 适用限制原则 合理价值判断原则 1、WTO体制下的知识产权法律保护 知识产权法律制度是商品经济和近代科学技术的产物。自十八世纪以来，资产阶级在生产领域中开始广泛采用科学技术成果，从而在资本主义市场中产生了保障知识产品私有的法律问题。资产阶级要求法律确认对知识的私人占有权，使知识产品同物质产品一样，成为自由交换的标的。在这种情况下，便产生了与传统财产制度相区别的新的财产方式——知识产权。但在当今世界，一个国家知识产品的生产数量和占有容量，往往成为衡量这个国家经济文化水平的标志。因此，凡是科学技术发达的国家，都较早地建立和健全了他们的知识产权制度和知识产品市场的不断扩展。随着科学技术的飞速发展，世界各国日益重视知识产权的立法问题，通过法律的形式授予知识产品所有者以专有权，促使知识产品进入交换和流通，知识产权制度已经成为各项法律体系的重要组成部分。 随着知识经济的到来，各国越来越重视知识产权的作用，更有国家提出“知识产权立国”的发展战略。在知识经济时代的背景下，发达国家产业结构的知识化带动并加快了世界产业结构演进进程，知识资源的推动更是加速了世界经济全球化进程。当今的国际经济贸易中，知识产权保护涉及的领域在拓宽，保护力度增强，知识产权已成为贸易竞争的焦点。为更好地维护作为世界科技与经济强国的地位，美国等世界发达国家不仅在国内建立和完善了一整套的知识产权法律保护体系，而且极力推动世界范围内的知识产权保护。由于大国的强力、发展中国家的妥协和稳定、健康、互益的世界经贸、科技发展的需要，《与贸易有关的知识产权协议》（TRIPS）成为世贸组织成员国必须遵守的重要法则之一。知识产权与货物贸易、服务贸易并列作为WTO的三大支柱。 中国在加入世界贸易组织伊始，就承诺无保留全面执行TRIPS协议的规定，并明确中国知识产权保护体制的目标是达到世界水平和世界标准。自20世纪80年代以来，我国的知识产权法律法规相继出台。中国入世以来，不断加快了对知识产权法律法规立、改、废的步伐，是国内相关立法能够迅速与WTO规则接轨，顺应经济全球化的改革浪潮。我国的知识产权法律和执法机制，在不断融入经济全球化的过程中、在逐步承诺履行知识产权国际公约中成熟和完善起来。 可以说，我国的知识产权法律制度较为完善，但保护水平与市场经济发达国家相比仍存在一定差距。企业和个人的知识产权保护意识较差，以至知识产权纠纷时常发生。这一切，都需要我们不仅要熟悉知识产权国际保护、国内保护的基本规范，还要强化自身的知识产权意识和学会运用知识产权战略去应对市场竞争。然而，究竟应当适用什么样的标准来衡量知识产权的保护限度？比如说，在知识创新、技术创新成为时代发展主旋律的今天，是应当以鼓励民族产业的发展创新为标准，还是以知识产权的全面权利为标准，或者说，是应当以国内产业的利益为考量，还是应当以知识产权的完全独占利益为考量，这已经成为制约当前知识产权法律保护体系走向的关键因素。 2、利益衡量理论简述 （1）利益衡量的由来 利益衡量论（Balance of Interest）是源于德国自由法学及在此基础上发展起来的利益法学的一种主要理论，它是由日本学者加藤一郎和星野英一在批判概念法学各种弊病的基础上于60年代提出的。该理论主张对法律的解释应当更自由、更具弹性，解释时应当考虑实际的利益。在处理两种利益之间的冲突时，强调用实质判断的方法，判断哪一种利益更应受到保护。具体到法官在运用利益衡量的方法进行判决时，不是直接通过法律规定来得出结论，而是首先通过利益衡量得出结论，然后再从法律条文中寻找根据，以便使结论正当化或合理化。 台湾学者杨仁寿先生认为：“法官在阐释法律时，应摆脱逻辑的机械规则之束缚，而探求立法者于制定法律衡量各种利益所为之取舍，设立法者本身对各种利益业已衡量，而加取舍，则法义甚明，只有一种解释之可能性，自须尊重法条之文字。若有许多解释可能性时，法官自须衡量现行环境及各种利益之变化，以探求立法者处于今日立法时，所可能表示之意思，而加取舍。斯即利益衡量。换言之，利益衡量乃在发现立法者对各种问题或利害冲突，表现在法律秩序内，由法律秩序可观察而得之立法者的价值判断。”所谓利益衡量，就是在法律所确认的利益之间发生相互冲突时，由裁判者对冲突的利益确定轻重并加以权衡与取舍的活动。 （2）利益衡量的功用与正当性 简单说来，利益衡量的最大功用就在于对相互冲突的多元利益进行权衡和取舍。利益衡量作为一种法律解释方法，首先就是弥补法律的漏洞。由于法律与现实发展的不协调，不可避免地存在法律漏洞，因此从利益衡量的角度，以利益为基础来对法律漏洞进行补充，对法律未及之事实作出评判是弥补法律漏洞的恰当方式。其次，利益衡量是社会需求的体现。法律确定性和公正性的期望，要求据以衡量的规则应当具有客观性。实际上，如果利益衡量不考虑到“社会需求”，就很难具备正当性的基础。一般认为，社会需求可以包括有公众舆论、社会价值观念、社会效果等等。有活力的法律和法律实践不能与社会相脱节，私法独立的真正本意并非使法院与社会相隔离，而是在独立的环境下使法官得以冷静对待社会价值和社会期望。这些社会需求能够为利益衡量提供必要的客观评判标准，成为利益衡量的基本依据。 需要说明的是，利益衡量是一种法律的解释方法而非法的创造。利益衡量是在尊重相关法律规定的前提下，在立法者未对利益的位阶或利益的选择规则作出界定时所作的一种价值判断和选择。 利益衡量在当今世界各国的司法实践中已经成为一种普遍的趋势。作为司法过程的伴生物，利益衡量在个案中实现了利益的平衡或调节，实现了个案的正义，但这种正义不能完全等同于法律的正义。由于利益衡量是一种主观性相对较大的法律解释方法，如何发展出利益衡量的客观性标准，一方面通过司法自由裁量权的运作，通过个案的审理来达到利益之间的平衡，另一方面，借助于客观外在的标准，体现利益衡量的合理性，从而实现主体思考与客观世界的契合。正是在这个意义上，利益衡量体现了立足于个案但又超越个案事实的基础之上，发展出为社会所接受的一般准则。 （3）利益衡量的基本原则 显然，利益衡量不能随意进行，应有所节制，在适用时应考虑实用的可能性并应与具体的条文相结合。利益衡量的原则，或决定着利益衡量的适用界限，或贯穿利益衡量过程而对其有重大的影响和作用，并对利益衡量的进行具有一般性的指导意义。具体而言，利益衡量的基本原则可以分为两个方面： 首先是适用有限原则。一般地，利益衡量作为一种实质性判断，有利于软化法律的刚性。在有些情况下，立法中已经对法律的这种刚性通过“但书”的形式予以缓解，这样的情况不适合运用利益衡量。但有些情况下，法律并未注意到这些问题。因此需要通过利益衡量的方式予以适当处理。由于在此情况下利益衡量是为软化法律的刚性而存在的，因此这种作用不能过扩大，否则就不仅仅是一种软化作用，而是影响到法律的安定性了。然而如果矫枉过正，则也偏离了利益衡量的初衷，超过了利益衡量软化法律刚性之目的。由此可见，利益衡量的适用应进行一定程度的节制，适用时在法律未及时可以一般原则进行衡量，在反对解释排除时的适用上，要注意其目的仅在于软化法律之刚性，依此并根据具体的条文来进行妥当处理。 其次是合理价值判断原则。法律是作为国家的强制来确保人们对正当行为的基本要求的服从而存在的，但人们对行为是否正当的认识同时还受到特定价值伦理观念以及相互间利益关系的制约。法律体现了价值观念，并将大部分纳入法律体系之中，但仍有很多价值原则游离于法律之外，不能直接从法律进行正当性评价。法律本身的局限性和适用法律的法官的自身局限性，使法律及其解释并不一定符合价值观念要求。因此，从人们一般性的正义、公平等价值观念出发来对适用过程中的法律进行解释是很多学者都不断进行探索的方法。价值判断是否合理，是利益衡量得以运用的基础和前提，而利益之正当性和法律目的之正当追求就成为利益衡量的判断标准。 3、知识产权国际保护与利益衡平机制 利益的衡量是知识产权保护的法律基础。在知识产权法的整个发展过程中，利益平衡始终是知识产权法发展的主旋律。无论是鼓励创新，还是促进新技术、新知识的传播和利用，无论是对权利加以保护还是限制，知识产权法律保护的利益衡平机制，一直以来都是知识产权法律体系的核心理念之一。一般认为，知识产权的利益衡量包括知识产权所有人权利与义务之间的平衡，创造者、传播者和使用者之间的平衡，以及个人利益与公共利益的平衡。实际上，这样的利益衡量主要就是实现利益主体的利益状态的平衡以及禁止权利的滥用。在考虑知识产权私权保护的同时，还应当重视社会公共利益的需求。从某种意义上说，自然法是一种追求正义秩序的信念，成为人定法权利赖以存在和有效的根据。平衡个体利益与社会公共利益的冲突与不协调，无疑是对法律正义的追求。 从知识产权法律制度得以建立开始，立法者一直在为权衡私权人与社会公众之间的利益而不断努力。遗憾的是，现代知识产权法的利益衡量机制并没有得到充分的体现，甚至有利益失衡的倾向。这一点在国际条约或协定中比较突出。一般而言，发达国家基于自身利益之考量，往往提出最大限度保护发达国家利益的要求迫使发展中国家接受。随着知识产权在国民经济发展中的地位和影响越来越重要，这种利益失衡的状况也突显出来。我国于2001年底加入世界贸易组织，近年来与知识产权相关的法律法规也不断出台，为的就是使中国知识产权保护体制能够达到世界水平和世界标准。但是由于基本国情的不同，不可能要求发展中国家能够象发达国家要求的那样极尽完善地保护知识产权。随着知识经济的不断发展，知识产权的国际保护和利益衡量机制联系得更加密不可分。 4、如何在我国跨国知识产权法律保护中适用利益衡量理论 （1）知识产权法与反垄断法的利益衡量 知识产权，从法律角度看，是一项民事权利；从经济角度看，是一种重要的无形资产和资源；从市场角度看，是一种强有力的竞争手段。本来，知识产权作为一种合法的垄断，是鼓励创新、促进知识生产的重要法律机制，一般是作为反垄断法的适用除外而存在的。但是，具有独占性质的知识产权往往会使得其拥有者在某一特定市场上形成垄断或支配地位，限制了该市场的竞争，尤其是，在某些情况下，拥有知识产权的人可能会滥用其依法获得的独占权，通过不正当行使知识产权的方式，来限制和排挤竞争，对反垄断法所保护的自由公平竞争造成了破坏，从而构成对反垄断法的违反。这种滥用知识产权的做法，必然要受到反垄断法的规制。尤其是在知识经济时代，知识产权作为一种产业政策甚至于立国之本，在经济和社会发展中的地位和作用将越来越重要；相应地，知识产权领域内的反垄断问题也将会越来越突出。 由于知识产权法与反垄断法各自选择不同途径追求共同目标，因此协调二者之间的关系相当重要。这就需要确定以何种标准来衡量 “知识产权人的行为是否超出权利自身的界限，从而对市场造成不应当有的限制，而应当受到一定的限制和禁止”我们认为，市场竞争和权利与利益的关系密不可分，因此运用利益衡量既能够解决知识产权权利的滥用问题，也可以维护市场主体之间的利益关系，从而达到使知识产权法与反垄断法的目标均能实现双赢的局面。 知识产权本身作为一种合法的垄断，是近现代社会为推动科技进步、经济繁荣和社会发展而作出的一项重要的制度设计，它一般是作为反垄断法的适用除外而存在的。但是，承认知识产权不等于说可以不对知识产权的行使加以约束。由于知识产权是一种民事权利，而任何权利都有滥用的可能、知识产权的滥用只是民事权利滥用的一种情形，所以民法上的“权利不得滥用原则”当然可以约束知识产权人的行为。但是，该原则的运用毕竟只是对知识产权滥用行为进行抽象的规制，缺乏具体的制度规范。知识产权滥用导致了技术市场中各个主体（包括社会公众）之间的利益失衡，而这些利益也正是反垄断法所关注的，所以，对知识产权滥用的限制成为知识产权法与反垄断法之间的连接点，并且这样的连接点是以利益为导向的。具体而言，如果知识产权人行使权利的方式超出法定范围，依据利益衡量的判断方法，权利人已使原有的利益关系失衡，那么该行为即构成权利滥用，应受到反垄断法的调整。 总之，从我国的国情出发，结合知识产权法和反垄断法的终极目标，既要保护知识产权人的利益，又要考虑到相关主体及社会公众的利益要求，充分考虑各个方面和各个层次上的竞争及其相互关系，把握好各种利益要求之间的平衡。这也将是我国知识产权法和反垄断法所面临的一项重要而紧迫的任务。 （2）后Trips时代知识产权国际保护的利益衡量 由于TRIPs框架下的知识产权国际保护体系并不完善，许多利益失衡之处需要解决，因此，近年来，发展中国家不断要求修改TRIPs协议，重视发展中国家的特殊利益。 2001 年11月9日至14日，世界贸易组织第四次部长级会议在多哈召开，并最终通过了《多哈部长宣言》、《TRIPs协议与公共健康宣言》、《关于与实施有关的问题和关注的决定》，涉及的问题主要有TRIPs协议与公共健康、TRIPs协议与《生物多样性公约》的关系、地理标志的保护问题以及非违约之诉的问题。这些议题已经引起世界贸易组织和各个参加国的不同程度的重视，其提出预示着TRIPs协议的利益失衡即将得到一定程度的恢复，是一种“历史的突破，利益的平衡”。实际上，利益的衡量是一种动态的机制，由于利益导向的不同，利益倾斜能够使一方多受益而使另一方多受损。法律的主要作用就是调整及调和种种相互冲突的利益，无论是个人利益还是社会利益。在进行利益调整之时，应当是尽可能地多满足一些利益，同时使牺牲和摩擦降低到最小限度。 尊重他人知识产权与加强知识产权保护乃是各国政府与民间的共识，但在保护权利人利益之余，也应当注重社会公益与文化发展之平衡，否则在数字化时代的今天，将产生更为严重的数字落差。知识产权的保护不仅止于法律层面，更与产业发展、社会公共利益以及国家文化发展有关。同时，不同经济发展阶段的国家，对知识产权的保护有着不同的保护水平。利益衡量是一把双刃剑，发展中国家可以用以维护本国利益，改善在国际经济贸易和交往中的不利地位，而发达国家也可以借此主张自身利益的绝对保护。事实证明，有效的知识产权保护与适度的权利限制有利于促进知识的创新与传播，进而推动经济的发展与科技的进步，因此，对于发达国家主导的国际社会对我国知识产权保护水平所提出的要求，必须以我国国情为立法前提。具体而言，我国专利法既要符合TRIPs协议的要求给予药品以专利权保护，又要建立有效的强制许可制度和明确专利产品使用的例外情况，既要顺应基因技术的发展潮流授予基因专利权，又要严格审查基因发明的新颖性、创造性和实用性，并注意基因资源的保护，既要适应网络技术的发展增加著作权人的信息网络传播权，又要规定相应的合理使用制度与法定许可制度。
形势与政策论文1500字篇2 浅析中国周边形势 摘要：我国疆域辽阔，东临太平洋，西接亚洲腹地，四周分别与东北亚、东南亚、南亚、中亚相邻。我国周边各地缘方向的政治格局表现出横向的差异性及纵向的变动性。从东、南、西、北各地缘方向看，周边环境也呈现出不同态势，大致可归纳为“北稳、南和、东紧、西动”。从海陆地缘方向看，周边环境呈现出较大的差异性，大体可概括为“陆稳海动、陆缓海紧”。即陆地环境明显趋于和缓，而海洋环境则趋于紧张和严峻。进入21世纪后，我国周边政治格局依然呈现出“陆缓海紧”的态势。在这样的环境下，只有处理好周边关系才能实现中国的伟大复兴。 关键词：周边关系冲突矛盾共同发展战略安全 中国是当今世界上邻国最多的国家之一，维护中国的利益，处理好与周边国家的外交关系，消除危及国家安全隐患，加强对战略安全的研究，为中国和平崛起，成为世界强国创造条件。我国周边关系发展可具体分析为以下八个方面： 一、朝鲜半岛 进入21世纪后，美国政府对朝鲜采取强硬姿态，最终导致朝美第二次核发机的爆发，半岛局势再度趋紧。在东北亚地区，朝鲜半岛的局势发展始终牵动着大国利害关系，影响着地区的和平与发展。朝鲜半岛问题是东亚地区最大的冷战遗产，朝鲜半岛具有十分重要的战略地缘意义，是各大国利益的交汇点，半岛两国的战略选择，将与大国因素相互作用，相互影响。虽然朝鲜和韩国都在竭力谋求统一，但是双方存在的理念与利益冲突，造成了一种一致谋求统一却又坚持对抗的局面。近些年来，双方的各项交流合作逐步迈出了实质性的步伐，朝韩关系的发展已成大势所趋。但是新时期初期的半岛局势仍将呈现出复杂多变的发展态势。一方而，促进和解、推动谈判、制约战争的内外因素继续存在和发展。特别是“六方会谈”进程的继续为和平解决争端提供了重要机遇，半岛和平进程有可能在曲折中前进;另一方面，朝鲜与美国、朝国之间的矛盾根深蒂固，各自的国家利益和政策目标大相径庭，半岛局势的发展仍存在较大的不稳定和不确定因素，不排除出现武力对抗和军事冲突的可能性，朝鲜半岛是中国东北部安全的战略缓冲，半岛局势的紧张将破坏本地区的和平与稳定，也将影响中国现代化建设的进程，综合而论，新世纪初期的半岛局势仍将呈现出时起时伏、复杂多变的发展态势。半岛南北双方真正走向和解，只有在中美等大国的支持下，才能取得实质性的成果。 二、日本 2009年是中日邦交正常化37周年。中日关系呈现改善和发展的良好势头。但是日本作为世界第二大经济强国，并且目前正处于转型过程，其走向将直接牵涉到我国的东部安全。而近几年日本在对外政策上加快谋求政治大国或“正常国家”的步伐，强化日美同盟，防范和牵制我国的行动不断升级，使日中关系在发展中却有存在着许多隐患。人本政府对周边国家尤其是中国的强硬态度，严重影响地区的稳定，在历史问题上的错误态度也引起众多亚洲国家的不满，钓鱼岛问题也激化了中日两国在东海问题上的矛盾。虽然我国政府从大局出发，采取了理性和负责任的态度，但伴随着我国经济的发展和国际地位的不断提升，中日关系重新定位的过程中，矛盾和摩擦不可避免。进入21世纪后，日本不断突破向海外派兵的限制，扩大对美军事支援的范围。日本实施海外军事干预意志和能力的增强将成为东亚地区的潜在威胁和中日冲突的隐患。 三、美国 中美关系保持总体稳定并有新的进展。双方互为第二大贸易伙伴。双方在一些热点问题上加强沟通，双边关系的战略内涵更加丰富。两国军事交流与互信得到增强。在我国的周边政治格局中，美国是最具影响力的大国因素，也是对我国构成最大威胁的国家。苏联解体后，其继承者俄罗斯对我国周边格局的影响回缩到我国北部方向，而美国作为全球惟一的超级大国，对我国周边格局的影响力进一步上升，已成为最主要的外部因素。美国的影响在地域分布上具有全方位性，在性质上具有根本性，在程度上具有严重性，在时效上具有长期性。美国的影响在手段和方式上亦具有多样性，一是保持直接的军事存在，二是发展同我国周边国家的军事合作，三是介入和干预地区热点问题和危机。当然，目前美国对我国周边安全的威胁大都是间接和潜在的，而且其对华政策具有明显的两面性，在遏制我国的同时，也同我国进行“接触”与合作。中美建设性合作关系的发展一定程度上可以抑制或延缓但无法从根本上消除美国对我国的威胁。 四、中亚 与中亚国家关系不断深化。2009年是我国与中亚国家建交17周年。17年来，中国与中亚国家成功解决边界问题，不断增进互信，共同建立“上海五国”机制和上海合作组织。中国与中亚国家关系已成为新型国家关系和区域合作的典范。中亚地区面临着颜色革命的冲击，国家政局动荡不安。中亚地区毗邻我国西部边境，自古以来就有重要的战略地位。中亚五国作为苏联解体后出现的国家，地理上位于大陆心脏地带，是大国政治势力和地区政治势力缓冲区和交汇区。在经济上，其具有丰富的自然资源。在 文化 上，中亚是伊斯兰文明，____文明和儒教文明的结合部。我国和中亚各国是长期睦邻友好的关系，并应继续保持良好的关系，成为长期的政治、经济贸易伙伴，以保证边疆地区的稳定。 五、俄罗斯 中俄关系取得长足发展。两国高层互动频繁。我成功在俄举办“中国年”活动，举行300多项活动，涉及政治、经济、军事、科技、教育文化等诸多领域。横跨欧亚大陆的俄罗斯，从沙俄时期到至今，一直是中国北方最大的邻国和影响中国国家安全最重要的因素之一，从地缘政治上，中俄之间有漫长的边疆线，我国北部地缘方向仅有俄罗斯和蒙古两个邻国。俄远东地区和蒙古的形势相对稳定，不存在重大现实热点和安全隐患。 同时，我国与俄罗斯的睦邻友好关系处于良好状态，并且在近期内不会发生动摇。因此，该地区的政治格局是比较稳定的，而且具有一定的持续性。从综合国力上看，俄罗斯仍是世界性大国，并有可能再度成为“世界超级大国”，作为俄罗斯的邻居，中国尤为关心，俄罗斯拥有雄厚的军事技术实力的丰富的石油气资源，是中国实现国防现代化可以借助的力量，尽管俄罗斯处于经济持续恢复阶段，但对华能源战略已透露出俄罗斯未来的战略运筹信息。俄在对外政策上，其作为欧亚大国的地缘政治决定其外交政策的平衡性，实施欧亚并举的双头鹰外交。西部，把外交重点放在独联体地区，对欧盟签署“通往未来路线图协议”。 对美，虽存在根本性的矛盾和分歧，但短期之内不会发生直接的冲突与对抗。在东方，则加强与我国在政治、经济和军事上的全方位关系，同时积极参与朝鲜核问题。两国的联合军事演习也表明两国的军事合作进入了一个新的阶段，是两国政治走向合作的体现，为地区的安全和稳定奠定了基础。强大的邻国就像一把双刃剑，假如它对你友好并能给你带来利益，就会由于它是你的邻居而使这样利益倍增，这个邻居越强大，你所获得的利益可能越大，反之亦然。所以说，复兴后强大的俄罗斯对中国安全的影响是中国周边国家无法无拟的。 六、南亚 与南亚国家关系稳步发展。在南亚地区，印巴冲突由来已久，印巴冲突是包括领土、民族、宗教和军备之争的综合性、长期性矛盾与争端。印度和马基斯坦的冲突直接中国周边安全环境重要隐患。近年来，两国在核军备和常规军备竞赛愈演愈烈，在克什米尔冲突时紧时缓，印巴冲突对南亚安全局势，和我国西部边境的安全有重大关系。随着印度经济的发展，其21世纪军事战略是发展强大的军事力量，威慑巴基斯坦，制弱小邻国，遏制中国，拦阻地区外大国向南亚渗透，实现控制印度洋，跻身世界一流大国行列的目标。 印度洋是中国与中东、波斯湾、地中海、东非等地联系的海上必经这路，印度控制了印度洋，就等于控制了中国的通往这些地区的海上通道威胁中国的石油安全。印度作为一个区域性大国的地位在升高，国际影响也在不端加强，而中印关系也已得到大幅度的改善和发展。双方的经济贸易逐步扩大，且中印双方都致力于经济的发展，都需要良好的周边华宁，共同利益将决定两国在今后较长时间里保持密切的关系。我国与巴基斯坦的友好关系则将会长期维持下去，两国关系将获得不断的发展。我国与南亚的关系将进入一个新阶段。 七、东南亚 东南亚诸国的对外战略对于大国关系的重要性，首先体现在其地理位置上，东南亚国家对外战略的一个基本特点，就是依托于一个地区性的同盟。受到政局动荡和恐怖主义的影响，东盟各国的经济受到打击，海外市场缩小，外资流入减少，旅游业衰退，如何实现国内政治的稳定和经济复苏成了东盟国家目前面临的重大问题。东盟可以说是我国崛起的一个战略支点，我国在金融危机中的负责任的表现，促进了东盟国家与我国关系的新进展。 在印度洋海啸灾难中，我国伸出援助之手，以实际行动向世界展现了负责任的大国形象。建立自由贸易区进程的启动和我国加入《东南亚友好合作条约》，使我国与东盟的经济合作和政治互信达到了新的水平。但是我国与一些东盟国家之间也存在主权争端，自近现代以来，中国与东南亚国家的海洋权益的冲突争议日益增多。而印度尼西亚，马来西亚等国家非法占领我南中国海的岛屿，开采油气资源，严重损害我国领土主权和经济权益，越来越不利于中国的发展。中国与东南亚国家的南海之争，不仅存在岛屿之争，还有海域划界和资源开发之争。这些问题都是关于资源和地缘优势争端，而这些海洋权益一旦丧失，将危害中国国土安全。但总体形势是平稳和可控的。双方在经济上有竞争，在政治上有共同的战略利益，两方的关系必将在过去的基础上进一步深化和密切，无论是合作的内容还是合作的层次，都将上一个新的台阶。 八、恐怖主义的现实威胁 近年来，我国周边地区的恐怖主义不断发展，已经成为了我国构建稳定的周边政治格局的严重威胁。阿富汗和中亚地区是国际恐怖主义和民族分裂主义、宗教极端主义的重要基地和活动场所，中亚地区出现的民族分裂主义、宗教极端势力和国际恐怖主义三股势力的影响不断扩大，已经给中国的西北边疆带来了巨大压力，中亚某些国家公开号召境外民族回归“历史祖国”。在此背景下，自从20世纪90年代以来中国新疆地区的民族分裂主义和宗教极端分子，与境外(包括中亚国家)的民族分裂主义和宗教极端势力分子相结合，制造了一系列恐怖活动，使得中国的国家安全面临恐怖威胁。在东南亚，当地的伊斯兰激进势力与“基地”组织相勾结，制造了一系列恐怖袭击事件，已成为东南亚地区安全的现实威胁。在南亚的印、巴等国，恐怖主义活动也出现新的发展势头。坚决打击恐怖主义，是我国维护周边政治格局的重要手段。 在当今以和平与发展为主题的时代背景下，我国的周边政治格局总体态势良好，局部地区比较动荡。我们只有与周边和睦相处，才能共同繁荣发展，只有贯彻“与邻为善，与邻为伴”的外交方针和“睦邻、安邻、富邻”的外交政策，才能有长期稳定与和平。只有提高中国的综合国力，才能处理好外部事务，面对复杂的国际局势，中国需要制定妥善的战略，提高中国的综合国力，强大的国防力量。科学技术创新。我们还应注意到周边地区的不稳定因素和矛盾所激化的隐患，联合一切联合的国际力量削弱，周边环境中不利因素，扫除和平发展的一切障碍。同时与周边国家相处过程中，积极参与亚洲多边及双边机制适用本国强大的综合国力，扩大自身的影响力，发挥地区大国的作用，尽而实现中国的崛起。 猜你喜欢： 1. 形势与政策论文3000字 2. 2017形势与政策论文1000字 3. 形势与政策论文范文3000字 4. 2017形势与政策论文中国梦 5. 形势与政策论文范文
新的世纪即将到来，在祈祷和平的新千年钟声敲响之前，冷静地观察中国周边的国际形势，审慎地预期周边国际环境变化，对我国在未来一个时段内维护地区和平，集中力量发展经济是非常重要的。近年来我国周边地区出现了一些令人不安的事态。如印度和巴基斯坦不顾国际舆论的反对发展核武器；美国在亚洲地区继续推行军事同盟政策，而且试图建立可能破坏地区军事力量平衡的TMD系统；亚洲国家出现了军备竞赛的苗头；分裂主义和国际恐怖主义活动对一些国家正在构成严重挑战；等等。在意识到这些对和平与安全的威胁的同时，我们还必须从更全面的角度来观察周边国际力量关系的分布情况，观察各国对国家利益的确认与实现方式是否发生变化，以此对下一世纪的周边环境作出判断。 国际环境的新变化之一是，在中国周边地区正在形成一种多极的力量结构。这不是世界性的多极化趋势的产物，它只是一种地区性的结构。日本由于经济陷于停滞与低速发展，它与亚洲其他力量的差距在缩小。在此同时，日本在政治和安全领域发挥作用的意愿更强烈了。俄罗斯的经济经过严重的衰退后已经稳定下来，加上普金的当选，它的综合力量进入了恢复期。东盟的一体化进程虽然受到金融危机的冲击，但是没有受到根本的打击，东盟国家在经济、社会和政治方面的合作仍在加强与扩大。印度的经济状况因新经济的出现而得到改进，拥有核武器使它的军事威慑力在继续增加，印度在亚洲扮演大国角色的愿望已明显增强。中国的综合国力在继续增加，它在地区国际关系中的地位有所加强。美国是世界上唯一的超级大国，这一地位支撑了美国在亚洲的优势地位。但美国是一个非亚洲国家，而且力量分散于全球，它在亚洲的力量分布受到这两个因素限制。 由中国、日本、美国、俄国、东盟及印度这六种力量构成的多级结构将是一种相对稳定的均势结构。在可预见的时期内，任何一极，在这一地区都不可能单独取得优势。在多极均势结构中，结盟关系的变化及向两极化的发展是造成不稳定的主要原因。在可以预期的未来，美日同盟关系仍会保持稳定，但是其作用一是会受到中俄战略关系的制约，二是不会得到东盟和印度的无条件支持，没有什么利益会促使印度和东盟放弃他们长期遵循的独立与中立的对外政策，卷入美国同中俄的对抗中去。中国是本地区发展最快的国家，中国将继续奉行独立自主与和平的对外政策，中国将会对这一结构的稳定作出贡献。 这一多极结构的稳定性还在于即使是超级大国的美国也不能改变它。美国在亚洲的力量分布可以维持这一相对稳定的结构，但它要改变这一结构的话，如对中国采取“遏制”政策，其代价之大将是它无法承受的，而且还将远远超过其所得的收获。美国在亚洲地区将继续谋求“领导”地位，但如果它要建立单极霸权的话，它必然会受到其他力量联合的或各自的抵抗。 应当指出，中国周边的多极均势的稳定性会受到次区域力量和力量关系的影响。例如，南、北朝鲜是东北亚次区域平衡的重要力量；巴基斯坦和泰国是南亚和印度洋地区的重要力量；印尼和越南在东南亚地区可能发挥重大作用；哈萨克斯坦和阿富汗可能在中亚地区发挥重要影响。这些力量不仅在次地区的平衡中有重要作用，并且对中国等大国构成复杂的牵制，从而影响亚洲多极结构的稳定。这些情况表明，均势本身并不能防止各种不稳定因素的发生。 际环境的另一新变化是，国际多边体制将成为维护周边和平与稳定的重要途径。多极结构的存在并不意味着中国的周边环境会平安无事。霸权主义国家谋求单方面经济和政治利益的行为，各极之间无序竞争都会对中国的周边安全造成严重损害。此外，构成其他无序因素的可能有周边国家的领土争端和军备竞赛，可能有非国家行为者的跨边境的恐怖主义与分裂主义活动，也可能是一些国家因贫困或其他原因产生的大量难民。这些无序竞争如不能被阻止和及时控制，中国周边地区的和平与稳定也是难以维持的。 亚洲各国经济上的相互依存程度正在不断加深，东亚国家的对外贸易有三分之二是在区域内完成的。这种共有的利益是推动它们在下一世纪进行合作的基本动力。信息与交通领域的技术革命正在消除亚洲各国间地理上的隔阂，为它们的相互沟通和加强信行提供了手段。亚洲各国还有着反对外来干涉、维护独立自主的历史传统，它们珍视自己的文化与价值观。这种文化上的多元主义倾向是它们相互谅解和相互妥协的基础。因此，在进入21世纪后，中国与周边各国将更努力地谋求合作，利用国际体制(即各种国际组织和国际制度)来共同地维持和平、稳定和发展的环境。 除了联合国及其附属机构外，在中国和周边国家有着以下一些较重要的国际多边体制：亚太经济合作组织、东南亚国家联盟、东盟地区论坛、东盟后部长级会议、东盟加中日韩会议、朝鲜问题四方会谈、“上海五国”机制、欧亚首脑会议，等等。这些国际多边体制包含不同的成员，在不同的领域中发挥功能，有不同的优先处理的问题，其产生的决定或共识有不同的约束力，但是它们共同的特点是：推动着相关国家认识他们共有的利益，并通过合作互谅互让来共同获益。在经济和社会领域方面，这些机制已经在起非常积极的作用。亚太经济合作组织正在推动贸易自由化，这一进程使亚洲各国的经济合作得到了显著加强。今年5月初，在泰国清迈召开的东盟与中、日、韩财政部长会议上，各方一致同意建立一个亚洲货币保护机制，以避免再次发生造成严重冲击的金融危机。这表明亚洲国家已将它们的合作从贸易领域扩大到了金融与货币领域。 在安全方面，由于亚洲各国的共同努力，联合国在柬埔寨的维和行动取得了显著成功。同时，一些国际多边体制已经在加强相互信任措施、共同打击恐怖主义和分裂主义活动等方面起着积极作用。今年4月，“上海五国”的国防部长进行了会晤，部长们决定要采取集体行动，防止国际恐怖主义、好战的分裂主义和宗教极端主义对五国边境地区的威胁。进入新世纪后，只要各国都能将和平共处作为合作的基本原则，放弃冷战思维，国际多边体制就能够在解决领土争端、控制军备竞赛、建立区域性集体安全机制、防止武器扩散等方面起重要作用。在新世纪的初期，东盟地区论坛可能发展成为东亚地区的多边安全合作体制。在中亚地区，“上海五国”机制经过扩展，也可能发挥类似功能。但一个能涵盖东亚、南亚和中亚所有国家的多边体制暂时还没有可能性。 在中国周边存在着一些地区安全问题。这些问题包括克什米尔问题、朝鲜半岛问题、阿富汗内战问题，这些问题不同程度存在着国际因素卷入的背景。这些问题如处理不好就可能酿成重大冲突，对中国的安全带来严重威胁。但是，如何发挥国际多边体制作用，寻求最终解决或者缓解其紧张程度，现在还没有得到有关国家的充分重视。例如印度一直拒绝国际组织调解克什米尔冲突，这不仅长期拖延了这一问题的解决，而且已经使这一问题变得更加复杂化，在印巴两国都拥有核武器以后，冲突的延续将具有更大的危险性。中国和其他国家应当向印巴两国进一步施加影响，促使他们通过调解来求得双方可接受的解决，并意识到任何强加于人的想法都是行不通的。这也应成为下一世纪亚太地区解决国际安全问题的一条基本规范。 可以预计，通过国际体制进行国际合作将是下一世纪国际关系的重要表现方式，但是还存在如何主导国际体制的问题。中国是亚洲地区的主要大国，中国可以，而且也应当在国际体制中发挥主导性作用。只要是坚持尊重主权、国家平等、互利互惠、不干涉内政等国际体制的基本原则，中国积极参与国际体制活动不仅会受到多数周边国家的积极评价，而且还会产生良性的互动作用。这将成为中国主动影响周边国际环境的重要手段。 国际体制的意义是重要的，但是它不可能解决所有问题，其有效性也不会在短期内迅速扩大。因此进一步加强我国的综合国力，确保周边地区的多极结构不发生根本性的变化，将是维护我国和平稳定的国际环境的基本手段。不断加强综合国力，积极参与国际体制，中国在下一世纪的全面复兴与强盛是大有希望的。