论文查重一直是很多人头疼的问题。对于第一次论文查重的毕业生来说，这可能是一个很难轻松解决的问题，那么如何处理查重呢？今天我们就来了解一下这个问题，帮助大家更好的完成论文的写作和降重。论文查重如何处理？1.论文查重后，大家要做的就是根据查重网站提供的查重报告进行修改。比如黄色字体需要替换单词和调整句型；红色部分建议用原句进行改写。2、大家的查重报告显示论文重复率太高，那么此时的降重就非常必要了，而且在论文本身的原创内容很多，查重报告仍然显示重复率太高的情况下，大家有必要确定论文中引用的部分格式设置是否正确。论文查重的注意事项有哪些1.查重后的处理和修改非常重要，查重前和查重过程中有很多问题需要注意。比如查重网站的选择很重要。查重报告的可靠性要够强。建议你选择知网、万方等正规查重网站。2.论文查重的范围一般包括摘要，正文内容和参考文献等，而原始声明等内容一般不会被查重。因此，建议您在上传论文进行查重时，首先删除不需要查重的部分，以免提高论文的重复率。此外，还需要确定高校对查重范围和查重标准的要求，并及时修改和调整。
毕业论文对于即将毕业的同学来说是非常重要的。如果能一次顺利通过就可以直接顺利毕业。但是如果论文查重率不达标，就需要反复修改降低重复率。
论文修改需要仔细核对报告的细节，尤其是用红色标注的部分。因为在实际修改过程中，要特别注意红色的字符。如果有大面积的红色内容，就要换一种方式。就是基本意思保持不变，但是可以减少重复内容的比例，这样可以顺利降低论文的重复率。
论文引用的内容需要适当修改，与其选择书本上的文献。不如选择自己最近的杂志或期刊上权威主义理论的内容。这样重复率会降低。所以引用文献要抓住重点。这些方面都需要严格的技术掌握。修改的时候，措辞要非常专业。不要用普通的句子，每次修改都要仔细检查。不仅要保证句子的通顺，还要特别注意上下文之间的逻辑关系。
如果论文查重率过高，以下是改正方法。论文的修改需要根据查重报告指出的问题有针对性的修改，这样会更容易通过查重，修改效果也会更好，尤其是要特别注意细节。
论文查重如何处理？1.论文查重后，大家要做的就是根据查重网站提供的查重报告进行修改。比如黄色字体需要替换单词和调整句型；红色部分建议用原句进行改写。2、大家的查重报告显示论文重复率太高，那么此时的降重就非常必要了，而且在论文本身的原创内容很多，查重报告仍然显示重复率太高的情况下，大家有必要确定论文中引用的部分格式设置是否正确。论文查重的注意事项有哪些1.查重后的处理和修改非常重要，查重前和查重过程中有很多问题需要注意。比如查重网站的选择很重要。虽然很多查重网站收费低，甚至不收费，但查重报告的可靠性往往不够强。建议你选择知网、万方等正规查重网站。2.论文查重的范围一般包括摘要，正文内容和参考文献等，而原始声明等内容一般不会被查重。因此，建议您在上传论文进行查重时，首先删除不需要查重的部分，以免提高论文的重复率。此外，还需要确定高校对查重范围和查重标准的要求，并及时修改和调整。
1、用自己的语言无论是写什么论文，用自己的语言是最不容易和别人相撞的，在进行论文写作的时候，尽量的使用自己的话来进行描述。很多人可能会担心写相同的选题，自己写出来的话也容易和别人撞上，这种担忧是不必要的。因为论文查重是对于语段重复率的对比，而每个人使用语言的习惯，同一个物品，同一种现象的描述都会是不同的，只要尽量用自己的语言来进行论文写作，就不必担心论文查重率会太高。2、替换词语和摘抄用自己的话，这个技巧是针对写论文的时候的，但如果论文查重的结果已经出来，发现自己的查重率过高，而且标红的段落过多，怎么办呢？这种时候想要对它进行修改的话，就可以必要的对词句进行替换。替换过的词句可以是同义词，可以是与之相近的词，这样能够保持句子整体表达不变，但是却可以降低查重率。3、选择性的参考论文对于一些论文来说，摘抄是不得不进行的，但是在摘抄时也需有技巧的，如果整段整段的摘抄的话，很可能导致摘抄部分大段飘红，以至于论文查重率举高不下。因此在摘抄的时候一定要有选择性的进行摘抄，保留关键的词句，或者是干脆用自己的话将被摘抄的语段翻译一遍。
论文重复率80%并不是就无药可救了。
以下是我的建议：
目前网络上免费或付费查重的平台通常与最终知网上的重复率结果有所出入，大多数平台查到的重复率都高于知网，有些甚至会超出百分之几十。这种查重网站的重复率结果并不可信，所以不要气馁，最好多尝试几种查重平台，再筛选出较为可靠的查重结果，再根据筛选出的查重结果进行降重。
应该确保你引用参考文献的格式是正确的，否则查重网站可能无法识别你的参考文献，并且将你引证的部分也归为“抄袭”，这将大大增加论文重复率。
接下来就应该针对你论文中被识别出来的重复部分进行修改。知网查重一般将连续13个字符的雷同归为抄袭，也就是6至7个汉字，是相对严格的。尤其是众所周知的“翟天临事件”发生以后，教育部对毕业生论文的审核的标准有所提高，而重复率过关是一篇毕业论文合格的必要标准。所以尽量不要照搬原作者的文字，而应该保留原作者的意思但通过自己的语言重新进行表述。为了做到这一点，有些同学会选择汉译英，再重新英译汉的方法达成目的，万般无奈时也不失为一种可行的方法，但应该注意，最后的表达应该要完整通顺，且不能曲解原作者的意思。
翟天临
降重之后再通过查重平台验证重复率是否下降，多次重复，相信重复率会降到应该达到的标准。
了解必要论文有没有达到相关规定，那么就一定要看论文是不是具备原创性，写的时候有没有进行修改，内容在修改时有没有紧紧围绕主题。以上都满足的话毕业论文才算合格。大部人会遇到这样的难题，就是觉得毕业论文本身的感觉没有什么原创度上的困难，但在论文进行查重时原创度是很低的。下面一起来了解下论文重复率过高应该如何是好。论文查重率太高应该怎么办呢？就对查重论文来讲，如果存在论文重复率高的情况，那么在检测论文的系统之上，你必须要做的一件事就是能够马上修改。一份合格的论文检测系统大部分都有，他们的论文查重会在他们的查重会上都会有一份查重报告。考核表上的考核表，相对的内容会有一些。如果论文查重率很高，那么就会像在数据库查询中一样，在数据查询中出现一些销售话术。果真如此，相关查重报告中的某些话语就成了红色的一部分。这种红色的部分可以马上表现出来。其实，在所有的论文还没有交齐之前，有很多方法可以拯救它们。毕业论文的修改只要采取有效的方法就可以了。把标红的一部分用自己的话再叙述一遍，然后再检验一遍。第二遍检查后仍不符合规定的，重新修改一遍，再重新检查一遍修改后的毕业论文，看论文重复率是否符合规定。你的毕业论文只有达到要求才能提交。1.外文文献翻译:即查阅论文涉及领域的外文文献，特别是一些高水平的期刊文献，将理论翻译成中文，然后放入自己的论文中。2.改变措辞：当我们使用他人论文中的一些内容时，我们可以根据其原始含义改变一些单词和句子，如改变句子结构。更改关键字或直接删除和调整。3.中英翻译：即使用翻译软件将原中文翻译成英文，然后根据自己的理解将其翻译成中文。此时，原始句子结构也会发生变化，这可以在一定程度上降低论文的查重率。
不会废
论文查重80这种情况一般是整篇都是复制的，要不就是系统出问题了。因为一般原创论文的查查率最高也是50%。若是出现80%的情况的话，建议同学们再次进行论文查重，以免被误判。
从综合因素上来看的话，论文重复率80需要修改了。
解决方法：
中英互译
这个方法应该是每年同学们降重用到最多且最有效的方法了，可谓是同学们论文降重的“万精油”，不但降重效果显著并且操作速度也快捷方便。只要把检测报告中标红和标黄的段落分段放入翻译软件中译成英文，然后再将英文的放入另外一个翻译软件中翻译成英文，就这样来回多次，想要更稳一点的同学也可以各种语言来一遍，最后翻译会中文就可以了，这时候你会发现他们的语句发生了变化，但是其中的语义大致还是在的，如果语义也发生过大那你就改改，反正最后得出来的结果就是降重很明显的，不过要注意的是要分段放进去，要不然的效果不佳。
词语替换
长句变短句，短句变长句，换种表述方式表达；比如2001年，可以写成二十一世纪初。
用完这两个方法一般就能把查重率降下来很多了。
不是吹牛逼，看完这篇关于论文查重降重的干货，能够帮助你节省90%的时间花在论文上，让你真正能够受益！ 真心希望这一篇内容能够真正帮到每一个人。 这篇内容将给大家提供两个方法来解决论文查重查重率太高怎么解决。 一、智能降重 二、论文降重的方法 一、智能降重 关于智能降重这一块，我首推Passyyds的智能降重。 Passyyds的智能降重，能够实现论文一键降重，这对于我们来说简直就是福音！ 使用智能降重后的效果： 这个查重系统跟知网的还相差不大： 二、论文降重方法 如果说你不太想用智能降重，那只能是通过选择一些论文降重方法来进行： 方法1：复述法 说道复述法，其实很简单，就是把重复的句子通过自己的话翻译一遍，虽然是句子变了，但是意思不变。 方法2：转换语序法 转化语序法，其实也很简单，就是在标红的句子打乱主谓宾，定状补，在语句通顺的情况下，改变语序。 方法3：同义词转换 同义词转换其实跟复述法差不多，只是这个是挑重复句子中的词语进行更换，这个做的原因就是避开查重引擎的检索。 方法4：增加法 增加法就是通过在标红的地方增加一些词语，或者句子，来达到让你的论文查重率降低的方法。 提别提示： 有很多人推荐翻译法，比如说先把汉语翻译成英文再翻译成小语种再翻译成汉语。
您好，只能是一点儿儿修改，首先是把能够改的都改掉，注意要用自己的话总结才可以，其它的方法改半天也是没有用的。其次要是遇到整段话是重复的要是没有用可以直接删掉。
降低论文重复率最好的方式是：1.修改重复的内容。对重复片段进行针对性的修改，这就要求论文完成后，论文要经过专业正规的检测平台检测，并根据报告结果认真修改。通过词汇转换或词序交换可以减少重复。一般来说，一篇文章有13个连续词，就是重复。可以适当修改里面的文字，这样可以降低重复率。2.其次，可以适当的用图片代替内容。很高的查重率必然会影响通过率，所以对于重复率高的论文，我们可以将一些重复的表格或者无法修改的内容转换成图片，之后插入到论文中，这也是一种降低重复率的方法。3.最后，也有可能是因为引用格式不正确或者引用比例过大，导致论文的高重复率，因此，需要提醒学生巧妙引用，如改变引用内容的语序，或者准确写出引用文献和作者。
修改方法一:同义词替换同义词替换可以解决基于关键词的标红问题,下面就给大家举几个例子:"原理" = "基本思路""突出优势" = "强竞争力""处于弱势" = "落于下风""悲惨童年" = "恶劣的原生家庭背景""电影行业" = "文娱产业"修改方法二:结构改写把字句与被字句的改写是基础,而且并不难理解,这里就不在赘述了.还有一种结构改写是由拆分、打散、重组构成的,并结合了同义词替换的手法.或者可以将长句拆分为短句,根据因果关系、并列关系等逻辑关系对句子进行重装整理就能达到降重的目的.修改方法三:扩写降重当单独语句被标红时,可以尝试扩写降重.扩写降重可以尝试从逻辑链入手,根据自己的观点,将短句扩写为"因为...,伴随着...,...呈现...."这样的句式.修改方法四:删减降重根据改写和扩写都无法降重的标红部分只有两种处理办法:1. 在之前的改写基础上,已经降重到了规定百分比以下,而这句话又是核心观点或重要论据,无法轻易舍弃,那么就保留吧,论文的完整性比无关紧要的查重比重要.2.直接删除.其实很多同学都有为了过关凑字数的现象,而为了凑字数的大段引用又会被标红,这种时候不如当断则断,尽早删除.字数实在不够可以多补充一些自己的核心观点.(学术堂提供更多论文内容)
降低论文重复率一般在前期初稿使用比较多，papertime可以在线同步修改，这样对修改效率翻倍同时也能让我们可以比对在线修改，掌握7步降重方法，让你的论文重复率高效降低：1、将文章大段落划分成小段查重系统通常是对整篇文章进行对比，大段大段地引用文章重复率相对会很高，可以将大段落划分成小段，并且增加自己的见解与看法，这样查重率可以降低不少。2、句式转换在资料中找到你需要的句式，把每句话的句式转换说法，并且可以加一些解释性的扩充，略作修改，再把这些句式组合在一起，这样就让内容有了焕然一新的感觉。3、删除不必要的文字在不影响核心思想的情况下，删除一些不重要的文字，或用自己的语言做新的表述，能有效降低论文重复率。4、文字意思转换成图片或表格格式变换。如果文章字数足够，可以将文字转换为图片。将表格横向显示的格式变成竖式显示，都可以降低查重率。5、数据修改有一些数据精确要求不高，可以通过粗略计算得来，稍加改动也能将重复率降低。比如：改成32%左右，当基数不大时，这两个数据差别很小。还有一些文字表达的数字，如百分之50可以改成数字格式50%，反之亦可。6、参考文献的引用标注了参考文献的文章，千万不要随心所欲的引用，尽可能多选择几篇文献，每篇截取几句，这样就不会被检测出来了。还可以多参考纸质文献，少找网络资料，书籍上的文章系统性也强点。7、翻译外文资料用自己的语言翻译出来的文字重复率是比较低的。注意语言要通顺，逻辑要清晰。
不管怎么来说，大家可以抽出空闲时间，来看小编的文章，就是对小编莫大的鼓励，不管是每一个点击，或者是每一个留言，都是小编今后创作文章最大的动力，小编将会把这些褒贬成为优质文章的标准，希望可以一直为大家奉献出最好的文章！欢迎各位朋友们来吐槽，小编真是不胜荣幸，小编将努力分享更好的文章给你，您的支持是我前进的动力，动动手指给点意见吧，小编会虚心接受好好改进今年全国两会政府工作报告涉房内容的表述中，“帮助新市民、青年人等缓解住房困难”成为新的提法，并成为代表委员、舆论关注的热点话题。令人关注的是，新市民、青年人为何被重点提及？何为新市民？如何缓解新市民、青年人的住房困难？事实上，政府工作报告也指明了方向，诸如切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。但是，在相关举措具体落地过程中，究竟该如何进行政策倾斜？除了住房问题外，更加重要的平等教育、医疗等公共服务权利又该如何实现？新市民等住房问题严峻，政府工作报告着重提及青年人的概念已经清晰，何为新市民？早在2014年7月份，国务院总理李克强召开国务院常务会议时指出,对于长期居住在城市并有相对固定工作的农民工，要逐步让他们融为城市“新市民”，享受同样的基本公共服务，不能把他们视为城市“二等公民”。彼时新市民的提法指的是长期居住在城市并有相对固定工作的农民工，随着城镇化的加速推进，以及人才向大城市的涌入，新市民的范围逐渐扩大。诸如，《全国住房公积金2017年年度报告》中曾提及新市民，在全国住房公积金缴存职工中，新开户职工方面，农村转移人口及新毕业大学生等新市民万人，占新开户职工的。又如2018年修订通过的《佛山市新市民积分制服务管理办法》，其中的新市民是指离开常住户口所在地进入本市居住，持有本市居住证的非本市户籍人员。再如2020年广州市政府与中国建设银行等有关单位签署的《发展政策性租赁住房战略合作协议》，其中指出要着力解决广州新市民，特别是非户籍常住人口和新落户新就业大学生的住房问题。可以看出，目前的“新市民”，主要是泛指原籍不在当地、因各种原因来到一个城市工作和生活的各类群体的集合统称。如果再进一步精准定位，则是拥有稳定工作的非本地户籍常住人口。对于这类群体，2021年政府工作报告首次提出，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。那么，新市民、青年人为何被重点提及？随着新型城镇化的推进，越来越多的人流向中心区域、大城市、核心城市等，但是相比于原住居民以及更早实现定居的人来说，近几年新涌入的新市民在居住问题上面临着突出矛盾。新市民的收入与高房价有着较大差距，购房支付能力有限，而租赁市场更是面临着租金上涨、供需结构失衡以及黑中介、虚假信息、合同霸王条款等乱象。而帮助新市民、青年人等缓解住房困难，是我国以人为本、推动新型城镇化高质量发展的要求。中泰证券研究所政策组首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅表示，政府工作报告要求“十四五”期间城镇化率进一步提高，人口向大城市、核心城市聚集的态势明显，而房价处于一个稳定上升的过程，对于新市民、青年人来说，买房存在着较大压力，政策需要给予适当的支持和帮助。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，新市民、青年人的住房问题是目前住房市场的核心问题。尽管从发展历程来看，从1998年房改至今大规模的住房开发使得亿城镇人口告别住房短缺，城市家庭户均住房套数超过，住房自有率超过85%；但是从现状来看，新市民、青年人居住条件非常差。“根据国家流动人口调查数据，目前我国流动人口有30%-40%居住在雇佣单位提供的宿舍或工棚，其他大部分人租住在城中村、城郊村、地下室、群租房，居住面积狭小，居住条件恶劣，安全风险很大。尤其是在大城市，居住情况更加严峻。”许小乐称。租赁住房向新市民倾斜，供应、监管双管齐下如何帮助新市民、青年人等缓解住房困难？今年的政府工作报告也指明了方向，“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。”可以看出，政府工作报告中，“租赁住房”出现多次，这说明，在解决大城市住房问题尤其是帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难上，租赁住房是重要方式。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，大城市房价高，新就业大学毕业生及中低收入没有住房的居民，要解决住房问题，主要是通过住房租赁来解决。此外，维护城市运行、保障的群体，诸如快递员、服务员、环卫工人等，收入不高，但对于城市的健康运行意义重大，这类人群要考虑通勤、职住平衡等，只能通过住房租赁解决居住问题。那么，保障性租赁住房供应应该如何向新市民、青年人倾斜呢？许小乐建议，应加快完善住房保障体系，扩大保障性租赁住房供给。比如，增加保障性租赁住房土地供应，支持利用集体建设用地和企业自由存量用地建设，允许将闲置的工业厂房、商业办公用房等存量房屋改建成政策性租赁住房。除了增加保障性租赁住房供应外，在市场化租赁住房方面，许小乐还建议，鼓励居民将富余住房用于出租，但不征收税费；对于企事业单位出租闲置房屋的，给予税率优惠。在人口净流入较多、住房价格高的大中城市，通过改造、新建等方式增加租赁房源。另外，培育专业化机构化住房租赁企业等。此外，随着长租公寓等“爆雷”频频，租赁市场乱象丛生，业内专家还建议加快完善市场监管体系，防范行业风险，维护租房者权益。落实租购同权，解决新市民公共服务痛点事实上，想要安居乐业，保障居住权益只是第一步，新市民还面临着平等教育、医疗、养老等多方面痛点。全国政协委员、观澜湖集团主席兼行政总裁朱鼎健表示，进一步解决大城市学前教育和义务教育学位紧缺，推进全民医保、异地就医结算，健全大病救助制度等，对于处于“夹心层”的新市民、青年人来说，可能是比较迫切的问题。在业内人士看来，要解决新市民的上述痛点，逐步实现“租购同权”是关键。何为“租购同权”？就是租房者与购房者享受同等的公共服务权利。2017年7月份，广州市政府办公厅印发的《广州市加快住房租赁市场工作方案》明确指出，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。2020年12月份，苏州市政府发布的《市政府办公室关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》指出，落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，破除隐形门槛。在业内人士看来，租房可落户能真正保障租客的权益，对落实“租购同权”具有积极作用。更重要的是，2020年12月16日至18日举行的中央经济工作会议，曾提到“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。2021年政府工作报告也提出，“更好解决进城务工人员子女就学问题”，“让每个孩子都有人生出彩的机会”。此外，“十四五”规划也明确，“加快城镇学校扩容增位，保障农业转移人口随迁子女平等享有基本公共教育服务”。许小乐表示，目前我国落户的政策与房屋挂钩，在实际执行过程中是以“房屋所有权”为原则，这也就意味着“租房”获得社会福利的优先级较低，“租购歧视”现象存在，会影响城市租赁市场的发展。租购同权如何破局？“突破的重点是优化公共资源分配方式，尤其在落户及子女教育方面逐步减少‘租购差异化’”，许小乐认为，“各城市除放宽落户条件，减少租购差距甚至取消与购房的挂钩外，首先需按城市常住人口数量，加大对基本公共服务资源的投入；其次优化教育资源的分配方式，加大对实际居住或缴纳社保时长等的衡量。此外，还需扩大租赁税收优惠，现在部分城市办理居住证或入学要求提供租赁备案证明，但由于个人出租房屋需承担租金收入税负，业主备案意愿低，增加了租房家庭子女入学难度。”全国人大代表、58同城CEO姚劲波则表示，从中长期来看，各地可根据公共设施完备情况，逐步将公共服务与房产所有权松绑，推进其直接与人绑定，进而缩小租购之间权益差，促进落户及教育、医疗等重点公共服务均衡化，实现以人为本的公共服务资源配置。增加共有产权住房供应，提升新市民需求匹配度除了租赁住房外，增加共有产权住房供给是帮助新市民、青年人等缓解住房困难的另一个方式。何为共有产权住房？这是近几年来政府力推的政策性住房，政府与购房者共同拥有房屋产权，购房者以低于市场价格购买部分产权，在出售时，政府拥有优先回购权，购房者只能获得自己资产数额部分的变现，从而实现保障住房的封闭运行。共有产权住房在保障刚需购房者权益的同时，还有利于消除牟利和寻租空间。2017年9月14日，住建部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，其总体要求为，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，通过推进住房供给侧结构性改革，加快解决住房困难家庭的基本住房问题。2017年9月30日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施，70%面向北京市民，30%面向符合购房条件的外地户籍“新北京人”。2018年，上海进一步扩大政策受益面，将非沪籍住房困难家庭有序纳入共有产权住房保障范围。目前，北京、上海进行大量试点建设后，形成了相对完善的供应体系。目前来看，共有产权住房解决了部分中低收入人群的住房问题。58安居客房产研究院分院院长张波认为，通过不断落实的共有产权房供应，以及近几年的试点，对共有产权房的配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则梳理出来一整套的办法，可以为其他城市推进共有产权房的住房保障及供应体系搭建起到推动作用；此外，对于房价稳定，以及整个市场也会起到明显的促进作用。但是，在共有产权房的供应等方面，仍有一些问题存在。许小乐表示，以往共有产权住房项目多分布在城市相对偏远的区域，教育、医疗、交通等公共资源不完善，不便于居住者日常生活和工作。而申请共有产权的客群多是年轻的上班群体，对于以上公共资源需求更直接更迫切，因此造成以往共有产权房与需求匹配度较低。因此，许小乐建议，在未来共有产权房推广落地的过程中，项目选址在周边配套相对完善的区域。
住房困难并不是一个真正的困难。真正的困难在于年轻人都要在大城市工作生活，这才有了住房困难的问题。如果说年轻人都回到县城，回到自己的家乡的话，住房并不困难。关键是应该把其他资源怎么平衡，而不是集中在大城市，导致所有人都想去大城市。
关于我市住宅小区物业管理问题的研究 张桂英 1998年11月28日，市政府发出关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知，要求稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我市市情的住房新制度；加快住房建设，更好地解决全市居民的住房问题；大力发展住宅业，使其尽快成为我市新的经济增长点。通知特别指出：“加快改革现行的住房维修管理体制，实行成本价售房和部分产权住房过渡为全部产权后，要逐步成立相应的物业管理机构，引入竞争机制，加强内部管理，搞好房屋维修”。随着我市住房商品化、社会化进程的加快，推行住宅小区物业管理已刻不容缓。本文就住宅小区全面推行物业管理问题谈几点认识和建议。 一、物业管理及其发展的条件 物业管理是指专业的物业公司运用先进和科学管理方法，依靠有关专业技术，依据法律契约，以建筑物、不动产管理为中心，以向房屋产权所有人或使用人提供安全、舒适的生活环境为目的的经营性综合服务。这种服务通过业主委员会的监督与参与，使管理更加系统化和专业化，工作不断改进和提高。目前在一些引进这一管理模式较早的城市，物业管理的内容已不仅仅是房屋主体的维护，还涉及市政设施、园林绿化、清洁保安、家政服务、小区文明建设等方面。物业管理是房地产业改革发展的必然产物，从社会需要来看，它是随着经济的快速发展，由于新的产权结构、新的产品标准、人们对生活居住环境的管理和维护的新要求，以及随着生活水平的提高、经济承受能力的增强等一系列原因而产生的；从房地产业自身发展看，它是对存量房地产资源通过市场化、专业化的手段进行管理、维护和经营，是对过去那种“重建轻管”、“建管脱节”，低水平行政性房屋管理体制改革。深圳、上海、青岛等地改革的实践证明，推进物业管理符合社会发展趋势，有利于提高城市管理水平，有利于政府职能的转换，有利于方便人民群众生活，有利于创造良好的居民生活环境，有利于减轻财政负担，有利于住宅小区以业养业、形成造血功能、解决管理经费，有利于各类房屋的保值和增值，提高物业的有效价值。 从物业管理的要求来看，首先必须解决其行业内部和社会环境之间的一系列问题，即其存在和发展必须具备一定的外部、内部条件。 外部条件可概括为五个方面，即：人们观念的转变；人大、政府立法，确定规范；房屋管理体制的改革；房地产业内部的协调；处理好物业管理公司与其他方面的关系。 1、重视居住质量和房屋的保值、增值作用。随着生活水平的提高，人们对住房的要求已经从有房住，住得下，升格到住得好，而住得好的概念即是良好的管理服务，优美宜人的周围环境，强而有力的治安措施，正常的水电气供应，配套的各类设施及文化娱乐场所等。同时，随着经济的发展，房屋成了新的投资热点，买房不失为一种保值、增值且获利很大的投资渠道，住房制度改革为居民不动产创造了潜在的升值空间。 2、人大、政府立法，确立法律、法规。物业管理是通过签订契约来行使管理的，因此，必须有相应的法律、法规、规范公共契约，确立法律地位，明确管理系统中各因素之间的关系、权利、义务、以及各方面的法律责任。为了保证契约的公正性，物业管理公司的主管理部门应确定一个公共契约的标准范本，明确各方职责和权利义务，使之成为公司和业主（或住户）的行为准则。 3、房屋管理体制的改革。房屋管理体制改革是要建立一种适应市场经济的企业化管理模式——物业管理机制，把房屋管理工作推向市场，由物业 管理企业通过市场竞争，双向选择，与业主委员会签订管理合同。 4、搞好房地产行业内部协调。在房地产开发过程中，参与房地产开发、经营、管理的各种相关企业，如：设计、勘察、施工、销售、中介、咨询和 物业管理等行业，必须改变重开发建设，轻售后服务的现象，保持均衡关系，才能促进房地产业健康发展。开发商要与物业公司合作，推行规划设计——建设施工——管理服务一条龙模式。 5、处理好物业公司与其他方面的关系。物业管理是通过管理公司实施的，而物业公司对物业点的管理必须符合当地的政策规定，并接受属地政府职能部门的管理，因此，物业公司在管理中要积极与居委会、街道办、派出所、物价、税务等单位取得联系，辅助行政机关工作，共创文明小区。 内部条件包括处理好行业内部的平衡，成立行业协会提高管理服务水平，重视员工素质保证基本队伍的技术力量，提供多种服务和多层次服务，以及合理收取和使用管理经费等五个方面。 二、市区牧业管理现状及发展中的制约因素 改革开放以来，我市在进行大规模住宅建设的过程中，由于种种原因形成了住宅产权多元化的格局，存在“重建设，轻管理”的倾向，加之旧的管理体制的束缚，致使一些新建小区交付使用不久就出现房屋失修失养、私搭乱建、垃圾乱抛，道路受损、绿化破坏、设备残缺的现象。1994年，有关部门根据建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》的精神和广大居民对居住环境整洁、美化、安全、方便的迫切要求，开始进行物业管理方面的调查 研究，并制定了相应的管理办法。目前市区挂牌的物业公司有5家，管理各类房屋建筑面积20多万平方米，约占住房总面积的。 从目前看，全市物业管理大体分为三种类型。一是房屋产权单位自己管理。主要是机关、企事业单位对本单位的住宅楼负责供暖、维修、维护及水、暖费收缴等工作；二是由街道办事处或居委会与开发公司共同成立管委会负责小区的管理，设施维修和水、暖费的收取等；三是由开发建设单位成立物业管理公司，对新建商品住宅区内的房屋及公共设施进行维修、维护、负责卫生、治安等方面的管理，并收取有关费用。 总体上讲，市区物业管理仍处于起步探索阶段，距市场化的要求还有相当大的差距。一是物业管理的模式没有大的变化。在我市现有三类主要住房管理类型中，行政——福利型的管理模式还占有很大比例，特别是机关、企事业单位的住宅楼基本沿用着多年一贯制的行政福利式的管理办示，自己为自己服务；市属公房仍由市房管局进行管理；新建商品住宅小区除金陵新村小区、高新开发区小区等少数几个由开发商自己委托物业公司代管， 管理比较规范外，其它均为开发型松散型管理。二是市场机制未形成。目前，我市登记注册的几家物业公司中，市房管局下属房管所几乎没有；市区新建的住宅小区中，大部分是开发商自己进行管理，没有聘请物业管理 公司，更没有竞争机制。据有关部门介绍，目前我市物业管理公司基本靠开发商和政府补贴生存。三是管理服务水平低，居住环境差。小区生活质量不高，群众反映强烈。因修缮不及时，收费不规范等问题，物业公司与住户经常出现矛盾，管理部门、物业部门、住户相互抱怨，都不满意。 当前制约物业管理发展的主要因素有： 1、管理体制不顺，组织协调不力。一是管理力度小。目前市区物业管理的日常性工作主要集中在市房管局有关科室两三个人身上，忙于统计、汇报及接待上访等，难以发挥规划、指导、协调和管理等作用。二是管理体制不顺。规划局管规划、建设、开发商负责开发，房管局负责 管理，建设、开发、管理之间不协调，致使住宅小区规划、建设、验收、 管理往往出现违规、违法现象，给物业管理带来极大的不便。三是缺少有效的宏观政策引导。确定物业管理法律地位的基础性法规《宝鸡市住宅小区物业管理办法》政府至今尚未出台，其他相应的配套法规更无法制定，使得管理机构、物业公司和业主各自的合法权益无法得到保护。 2、宣传引导不够，居民观念陈旧。由于受传统的计划经济福利分房影响，人们多年形成一种住房交租，房产单位负责维护、维修的旧观念。加上我们的各种宣传和办法跟不上，部分家庭经济承受能力低等原因，使得全面启动物业管理缺乏良好的社会环境。据有关部门的调查，绝大部分职工对个人买房表示支持，但认为买房后再交各种物业管理费是一个负担，尤其对公共设施的维护抵触情绪较大。 3、小区界限不清，启动资金费缺位。改革开放以来，市区旧城区改造力度较大，涉及29个地段，总面积近百万平方米。但房子建起来了，却没有明确地划分小区，更没有相应的管理机构，使得物业管理缺乏必要的先决条件。另一方面房改出售公有住房，必须按国务院和省人民政府的有关规定建立公共设施公用部位的维修基金。而有些开发商只顾开发，不管理售后管理 和服务，不能及时缴纳公用设施专用基金。因此，物业公司一进驻小区就必须大量投入，该收的钱却收不上来，因而参与的积极性不高；而企事业单位住宅区也只好由本单位拿出钱来补充职工的住房维修等费用，有多少钱办多少事，没钱就维持现状。启动资金不到位是目前制约小区物业管理的主要障碍之一。 三、推进住宅小区物业管理工作的对策建议 1、加大组织领导力度理顺管理体制。按照建设部《城市新建住宅小区管理办法》的基本要求，结合兄弟城市住宅小区实施物业管理的经验，加速住宅小区实施物业管理工作步伐，以适应住房制度改革深入发展的新形势。建议市政府成立由分管副市长任组长、规划局、房产局、房改办、城建局、公安局、财政局、物价局、金、渭两区政府负责人为成员的住宅小区物业管理 领导小组，以加强对全市住宅小区物业管理工作的组织、协调、领导。按照建设部《办法》第三条“房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导”的规定，建议明确市房产管理局为市区住宅小区物业管理的行政主管部门。市房产 管理局要加强对物业公司的领导，建立物业管理行业协会，组织物业公司开展各项活动，不断提高企业管理服务水平。 2、加大宣传力度，进一步提高对物业管理工作的认识水平。物业管理实质上是一种服务，最受益者是广大居民，同时又减轻了政府的负担，还能解决部分下岗职工的再就业问题，可以带来很大的社会效益、环境效益和一定的经济效益。推进住宅小区物业管理工作，要加大对物业管理的宣传力度，提高公众对物业管理的认识水平，营造一种全社会关心和支持物业管理工作的社会氛围。 3、加快立法，为开展和推行物业管理提供法律保障。建立健全住宅小区 物业管理的法规和配套政策，是实现物业管理规范化、科学化的前提条件，也是物业管理工作由无序向依法管理过度，逐步实现良性循环的途径。为此，市政策应尽快出台《宝鸡市物业管理小区办法》、同时，根据办法提出的要求，制定符合市情，具有可操作性的配套政策，如《宝鸡市物业管理住宅小区考评暂行办法》、《宝鸡市物业管理服务收费指导标准》、《宝鸡市住宅 小区管理招标程序》、《宝鸡市住宅小区物业管理委员会规则》、《宝鸡市 住宅小区公用设施专用基金管理试行规定》等。通过建立健全和完善法规，明确物业物管理公司、产权人或使用人以及政府行政部门、业务主管部门和协调配合部门在物业管理中的地位、作用、权责利关系，使物业管理工作实现依法管理。 4、搞好小区综合治理改造，为全面推行物业管理创造条件。改善住宅 环境，提高生活质量，是塑造宝鸡市城市管理新形象的一项重要工作，也是一个城市经济实力、城市管理的综合反映和精神文明建设成效的具体体现。根据一些先进城市的经验，各地在实施物业管理之前，都要对住宅小区的配套设施、园林绿化、治安状况，服务功能进行一次比较全面的综合治理改造工作。大体分为三个阶段： 第一阶段：动员住宅小区开展综合治理改造。住宅小区绿化治理改造工程千头万绪，任务大、部门多，为保证其工作健康有序开展，物业管理行政部门和市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、气、热、电等部门，以及住宅小区所在地的街道办事处，根据职责分工，相互配合，协同作战，保证治理改造工程顺利进行。市物业管理部门要在住宅小区物业管理领导小组的指导下，学习外地经验，结合我市住宅小区现状，对住宅的综合治理工作的目标，重点和达到的标准以及改造资金的使用，提出具体的要求。并通过各种形式，广泛动员宣传，使得所有住宅小区住（用）户人人明白，形成共识，取得政府、社会各界和广大住（用）户的支持。 第二阶段：搞好试点、树立典型，为全面推行物业管理积累经验。在全面推行物业管理之前，首先要搞好试点，树立样板，充分发挥典型的示范作用。培养物业管理的典型，要坚持高起点、高标准、小区内的规划设计、工程质量、配套服务设施建设，园林绿化景点布局等都要达到高水准，确实能为住户提供一个整洁、优雅、安全的居住环境。在治理改造中，市政府应加强对试点单位的宏观指导，给予一定的优惠政策和必要的资金扶持，以保障 物业管理典型经验的总结和推广。 第三阶段：全面推行阶段。经过第一阶段的综合治理和第二阶段的试点示范之后，进入推广阶段。市上根据具体情况分期分批开展物业管理招标投标工作，逐步把物业管理工作全面铺开。 5、加强管理，不断提高物业管理企业的整体素质。市物业管理行政部门，要尽职尽责，搞好宏观组织、指导、协调和监督检查工作，不断提高物业公司的管理水平。 一是要加强对物业管理公司的经营资质的审查工作。物业管理行政部门在对物业公司进行经营资质审批时，要严格按照申报条件进行审查审批，物业公司经主管部门经营资质审查合格，领取《资质证书》，并向工商行政管理部门申报办理营业执照后，方可开展物业管理经营活动。 二是对已审批经营物业管理的公司实行年审制度，每年进行一次验审，对不符合经营资质条件的应责令限期整顿，整改后仍达不到规定要求的，应撤销该公司的物业管理资质证书，并建议工商行政管理部门吊销营业执照。 三是抓好招标投标工作。招标投标的发包工作由物业管理行政主管部门主持，业主和投标的物业管理公司参加，投标公司持有《物业管理资质证书》，方可参加投标和从事住宅区的物业管理活动，招标内容应包括委托 管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理收支、利润及风险、监督检查、违约责任等条款，中标委托合同形成后报市住宅物业管理部门备案。通过招标投标工作把物业管理推向市场，引入竞争机制。 四是帮助物业管理公司搞好业务、技术培训和考核工作，逐步实行 “上岗证”和“物业管理资格证”制度，建立与现代企业制度相适应的 管理模式和自负盈亏、自我发展、自我完善的机制。 五是要积极为物业管理公司排忧解难，尤其是要帮助协调好物业公司与供水、供电、供暖，以及与管理有关的部门的关系，为物业管理公司营造良好的外部环境。
[1]刘江涛.就住房二级市场若干问题采访建设部谢家瑾司长[J].中国房地产金融, 2001,(7).[2]谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析[J].浦东房地产, 2001,(4).[3]王炳.论我国房地产新政的现代性突破及完善.现代管理科学, 2007( 10) .[4]邹备战.中国房地产发展状况及原因分析. 经济金融观察,2007( 9) .[5]孙彬彬.外资进入与我国房地产市场的发展.商业时代, 2007( 15) .
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