1 房地产市场营销概述 房地产市场营销的概念 房地产市场营销的特征 房地产市场营销的内容 2 房地产市场营销策略分析 产品策略分析 价格策略分析 渠道策略 促销策略3 房地产市场营销创新 意识创新 设计创新 产品创新 手段创新
、毕业论文格式的写作顺序是：标题、作者班级、作者姓名、指导教师姓名、中文摘要及关键词、英文摘要及英文关键词、正文、参考文献。2、毕业论文中附表的表头应写在表的上面，居中；论文附图的图题应写在图的下面，居中。按表、图、公式在论文中出现的先后顺序分别编号。3、毕业论文中参考文献的书写格式严格按以下顺序：序号、作者姓名、书名（或文章名）、出版社（或期刊名）、出版或发表时间。4、论文格式的字体：各类标题（包括“参考文献”标题）用粗宋体；作者姓名、指导教师姓名、摘要、关键词、图表名、参考文献内容用楷体；正文、图表、页眉、页脚中的文字用宋体；英文用Times New Roman字体。5、论文格式的字号：论文题目用三号字体，居中；一级标题用四号字体；二级标题、三级标题用小四号字体；页眉、页脚用小五号字体；其它用五号字体；图、表名居中。6、格式正文打印页码，下面居中。7、论文打印纸张规格：A4 210×297毫米。8、在文件选项下的页面设置选项中，“字符数/行数”选使用默认字符数；页边距设为 上：3厘米；下：厘米；左：厘米；右：厘米；装订线：厘米；装订线位置：左侧；页眉：厘米；页脚厘米。9、在格式选项下的段落设置选项中，“缩进”选0厘米，“间距”选0磅，“行距”选倍，“特殊格式”选（无），“调整右缩进”选项为空，“根据页面设置确定行高格线”选项为空。10、页眉用小五号字体打印“湖北工业大学管理学院2002级XX专业学年论文”字样，并左对齐。正式）论文的基本格式：一、题目作者：论文题目（宋体二号、不超过20个字）作者姓名宋体四号(单位全名 部门全名,市(或直辖市) 邮政编码) 宋体小四二、摘要关键词：摘要宋体四号：摘要内容宋体小四号关键词宋体四号：内容宋体小四号三、引言部分： 宋体小四号四、正文部分： 正文文字宋体小四号，单倍行距五、标题部分：1一级标题宋体三号标题二级标题 宋体四号标题. 1三级标题 宋体小四号标题3六、图片格式：正文文字中，先见文后见图，全文统一按顺编号，图片格式为JPG格式，分辨率为400DPI以上。七、注释文献：[注释] 宋体五号①注释1宋体小五号②注释2宋体小五号[参考文献] 宋体五号[1]参考文献1 宋体小五号[2]参考文献2 宋体小五号（正式）论文的格式要求：一、题目、摘要、关键词1.论文题目，按常规学术论文标题作出。2.论文摘要，要求摘出（或者说“提取出”）文章的主要观点，或者选摘出文中最重要、最具有新意的某一个或两个观点，不必追求全面反映文章的概貌；客观地把文中的观点摆出来，不以介绍的口气叙述自己的文章讲了哪些内容。摘要篇幅100-300字。3.关键词：3至5个，反映文章最主要内容的术语、概念等。以上三项置于论文之首。二、论文中“注”和“参考文献”的区别1.“注”指作者进一步解释 自己 所要表达的意思，文中标码 ① ，注释内容统一置文末，文末的序号与文中序号一一对应。2.“参考文献”指作者引文所注的出处，一律放文末，文中设序号 [1] ，文献说明统一置文末，文末的序号与文中序号一一对应。页码置于文中序号之后，例： [1]（P12） 。3. “参考文献”也指虽未直接引述别人的话、但参考了别人著作和论文的意思，应在段中或段末设序号 [1] ，并在文末注明。本项与第2项不必分列，交叉排序即可。文末的序号与文中序号一一对应。此种情况可以不注明页码。4．同一参考文献多次被引用，文末只标一个序号，文中应多次出现同一序号，在文中序号后加圆括号，注明所引文献的不同页码或篇名。三、文末参考文献格式1．著作[序号] 作者．书名〔标识码〕．出版地：出版社，出版年．[1] 张志建．严复思想研究 [M] .桂林: 广西师范大学出版社 , 1989 .[2] 马克思恩格斯全集（第 1 卷） [M] .北京: 人民出版社 , 1956 .说明 ：马克思恩格斯全集、毛选、邓选以及《鲁迅全集》、《朱光潜全集》等每一卷设一个序号。2．译著[序号] 国名或地区 (用圆括号) 原作者.书名[标识码].译者.出版地:出版社,出版年.[1] (英)霭理士. 性心理学[M].潘光旦译. 北京: 商务印务馆， 1997 .3．古典文献文史古籍类引文后加序号，再加圆括号，内加注书名、篇名或页码。例如：文中 “……孔子独立郭东门。” [1] （《史记•孔子世家》）4．论文集[序号]编者. 书名[标识码]. 出版地: 出版社，出版年．[1] 伍蠡甫．西方论文选（下册）[C]．上海：上海译文出版社，1979．论文集中特别标出其中某一文献[序号]其中某一文献的著者．某一文献题名[A]. 论文集编者．论文集题名[C]．出版地: 出版单位，出版年．[1] 别林斯基．论俄国中篇小说和果戈理君的中篇小说[A]．伍蠡甫．西方文论选：下册[C]．上海：上海译文出版社，1979．5．期刊文章[序号]作者．篇名[标识码]．刊名，年，（期）．[1] 叶朗．《红楼梦》的意蕴[J]．北京大学学报（哲学社会科学版），1989, (2).6．报纸文章[序号]作者. 篇名[标识码]. 报纸名,出版日期(版次).[1] 谢希德．创造学习的新思路[N]．人民日报,1998-12-25(10).7．外文文献要求外文文献所表达的信息和中文文献一样多 ,但文献类型标识码可以不标出。[1] Mansfeld,. Psychology of creativity and discovery,Chinago: NelsonHall, 1981.[2] Setrnberg,. The nature of creativity ,New York:Cambridge UniversityPress,1988.[3]Yong,. Managing creative people . Journal of Create Behavior,1994,28(1).说明 ： 1．外文文献一定要用外文原文，切忌用中文叙述外文，如“牛津大学出版社，某某书，多少页”等等。2．英文书名、杂志名用斜体，或画线标出。四、参考文献类型标识参考文献类型 专著 论文集 报纸文章 期刊文章 学位论文 报告 标准 专利 词典资料文献类型标识 M C N J D R S P Z五、作者简介姓名、出生年、性别、民族（汉族可省略）、籍贯（省、市或县）、工作单位（包括邮政编码、所在城市）、职称、学位（何种学科的学位）等。六、年代和数字用法公历世纪、年代、年、月、日、分数、小数、百分比等采用阿拉伯数字，年份不能简写，如不能用 96 年、 97 年等。星期几一律用汉字。中华民国和日本明治以前历史纪年用汉字，括号内注明公元纪年，用阿拉伯数字；中华民国纪年和日本明治以后年号纪年用阿拉伯数字，括号内注明公元纪年，用阿拉伯数字，如秦文公四十年（公元前 722 年），民国 37 年（ 1948 年），昭和 16 年（ 1941 年）等。约数用汉字，如“改革开放二十年来……”；整数用阿拉伯数字，如“中华人民共和国成立 50 周年”。所引古籍的数字用汉字，与所据版本一致，如：许慎 . 说文解字号[M]. 四部丛刊本,卷六上,页九.《朱文公文集》卷三六七、外国人名的表述外国人名在论文中第一次出现时，中文译名后用括号注明外文，例如：当代经济学家诺斯（ Douglass C. North ）、科斯（ Ronald H. Coase ） ; 社会学家泰勒（ Charles Taylor ） ; 墨西哥 1991 年诺贝尔文学奖得主、诗人巴斯（ Octavio Paz ）等。历史上的著名人物，例如马克思、列宁、黑格尔、康德、罗素、杜威等，当今经常在新闻中出现的政治家，例如克林顿、布莱尔、布什等，毋须
一 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长个百分点，间接拉动～个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的平方米提高到2003年的平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长，高于固定资产投资增幅（）个百分点，占同期固定资产投资的。商品房施工面积增长％，其中，新开工面积增长％。购置土地面积23082万平方米，同比增长，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长％，销售面积增长。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三 中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四 中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。 （一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。 这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。
1、先介绍一下房地产2、市场营销是什么3、房地产营销中的前期研究（包括市场、政策、区域环境、竞争情况、自身情况）4、制定销售策略（包括项目定位，客群定位，价格策略）5、包装推广，广告创意这就是大的框架，文章前后再加上论文应该有的格式
毕业论文格式要求毕业论文格式要求，包括以下几项内容：（一）一般部分1、按统一格式打印A4纸张2、封皮（“毕业论文一般部分”字样、班级、学生姓名、指导教师）3、正文部分具体要求与专题正文部分相同（见五、六）（二）专题部分1、封皮；2、毕业论文任务书；3、毕业论文指导教师意见书；4、毕业论文主审教师意见书；5、毕业论文答辩评语；6、论文部分；（1）标题（中文）（2）摘要（中文）（300字左右）；（3）关键字（中文）应选择3—5个规范的词作为关键词，以显著字符另起一行，排在内容摘要下方。（4）标题（英文）（5）摘要（英文）（6）关键字（英文）（7）目录（“目录”字样居中，目录写到文章的二级标题并标明页码）（8）正文（6000字左右）（9）参考文献（10）致谢论文一律按以上顺序装订。三、论文封皮由鸡西大学实践处统一提供。四、除封皮外，其余部分统一使用实践处统一提供的论文纸打印、在左边装订成册。五、毕业论文题目一律用加黑2号国标楷体字居中，论文其它文字为四号仿宋体字体（“摘要”、“关键词”及各级小标题加黑），首行缩进，两端对齐，段落间不允许空行，段落间距均为零；单倍行距；段落标题除可以加黑外，不得再使用其它任何样式；页边距上、下均为厘米，左为厘米，右为厘米；整篇文章不得使用自动套用格式；不得使用繁体字和任何背景色。六、标题序号按以下规定使用：“一、二……”用于论文内一级标题；“（一）（二）……”用于论文内二级标题；“1、2……”用于论文内三级标题；“（1）（2）……”用于论文内四级标题等。七、毕业论文须有自己的观点。八、对所引用的他人观点、参考文献等需按要求注明，示例如下：（著作）作者：《书名》XX出版社XXXX年第X版（论文）作者：《论文题目》《刊物名称》XXXX年第X期（网上论文）作者：《论文题目》网址
（正式）论文的格式要求：一、题目、摘要、关键词1.论文题目，按常规学术论文标题作出。2.论文摘要，要求摘出（或者说“提取出”）文章的主要观点，或者选摘出文中最重要、最具有新意的某一个或两个观点，不必追求全面反映文章的概貌；客观地把文中的观点摆出来，不以介绍的口气叙述自己的文章讲了哪些内容。摘要篇幅100-300字。3.关键词：3至5个，反映文章最主要内容的术语、概念等。以上三项置于论文之首。二、论文中“注”和“参考文献”的区别1.“注”指作者进一步解释自己所要表达的意思，文中标码①，注释内容统一置文末，文末的序号与文中序号一一对应。2.“参考文献”指作者引文所注的出处，一律放文末，文中设序号[1]，文献说明统一置文末，文末的序号与文中序号一一对应。页码置于文中序号之后，例：[1]（P12）。3.“参考文献”也指虽未直接引述别人的话、但参考了别人著作和论文的意思，应在段中或段末设序号[1]，并在文末注明。本项与第2项不必分列，交叉排序即可。文末的序号与文中序号一一对应。此种情况可以不注明页码。4．同一参考文献多次被引用，文末只标一个序号，文中应多次出现同一序号，在文中序号后加圆括号，注明所引文献的不同页码或篇名。三、文末参考文献格式1．著作[序号]作者．书名〔标识码〕．出版地：出版社，出版年．[1]张志建．严复思想研究[M].桂林:广西师范大学出版社,1989.[2]马克思恩格斯全集（第1卷）[M].北京:人民出版社,1956.说明：马克思恩格斯全集、毛选、邓选以及《鲁迅全集》、《朱光潜全集》等每一卷设一个序号。2．译著[序号]国名或地区(用圆括号)原作者.书名[标识码].译者.出版地:出版社,出版年.[1](英)霭理士.性心理学[M].潘光旦译.北京:商务印务馆，．古典文献文史古籍类引文后加序号，再加圆括号，内加注书名、篇名或页码。例如：文中“??孔子独立郭东门。”[1]（《史记•孔子世家》）4．论文集[序号]编者.书名[标识码].出版地:出版社，出版年．[1]伍蠡甫．西方论文选（下册）[C]．上海：上海译文出版社，1979．论文集中特别标出其中某一文献[序号]其中某一文献的著者．某一文献题名[A].论文集编者．论文集题名[C]．出版地:出版单位，出版年．[1]别林斯基．论俄国中篇小说和果戈理君的中篇小说[A]．伍蠡甫．西方文论选：下册[C]．上海：上海译文出版社，1979．5．期刊文章[序号]作者．篇名[标识码]．刊名，年，（期）．[1]叶朗．《红楼梦》的意蕴[J]．北京大学学报（哲学社会科学版），1989,(2).6．报纸文章[序号]作者.篇名[标识码].报纸名,出版日期(版次).[1]谢希德．创造学习的新思路[N]．人民日报,1998-12-25(10).7．外文文献要求外文文献所表达的信息和中文文献一样多,但文献类型标识码可以不标出。[1]Mansfeld,.[2]Setrnberg,.[3]Yong,(1).说明：1．外文文献一定要用外文原文，切忌用中文叙述外文，如“牛津大学出版社，某某书，多少页”等等。2．英文书名、杂志名用斜体，或画线标出。四、参考文献类型标识参考文献类型专著论文集报纸文章期刊文章学位论文报告标准专利词典资料文献类型标识MCNJDRSPZ五、作者简介姓名、出生年、性别、民族（汉族可省略）、籍贯（省、市或县）、工作单位（包括邮政编码、所在城市）、职称、学位（何种学科的学位）等。六、年代和数字用法公历世纪、年代、年、月、日、分数、小数、百分比等采用阿拉伯数字，年份不能简写，如不能用96年、97年等。星期几一律用汉字。中华民国和日本明治以前历史纪年用汉字，括号内注明公元纪年，用阿拉伯数字；中华民国纪年和日本明治以后年号纪年用阿拉伯数字，括号内注明公元纪年，用阿拉伯数字，如秦文公四十年（公元前722年），民国37年（1948年），昭和16年（1941年）等。约数用汉字，如“改革开放二十年来??”；整数用阿拉伯数字，如“中华人民共和国成立50周年”。所引古籍的数字用汉字，与所据版本一致，如：许慎.说文解字号[M].四部丛刊本,卷六上,页九.《朱文公文集》卷三六七、外国人名的表述外国人名在论文中第一次出现时，中文译名后用括号注明外文，例如：当代经济学家诺斯（）、科斯（）;社会学家泰勒（CharlesTaylor）;墨西哥1991年诺贝尔文学奖得主、诗人巴斯（OctavioPaz）等。历史上的著名人物，例如马克思、列宁、黑格尔、康德、罗素、杜威等，当今经常在新闻中出现的政治家，例如克林顿、布莱尔、布什等。
据学术堂了解论文的字体要求是这样的：标准论文格式字体的第一页：论文题目（黑体、居中、三号字）（空一行）作者（宋体、小三）（空一行）[摘要]（四号黑体）空一格打印内容（四号宋体，200-300字）……（空一行）[关键词]（四号黑体）关键词内容（小四号宋体、每两个关键词之间空两格）标准论文字体格式的第二页：目录（居中、四号黑体）（空一行）（空一行）引言（小四号宋体）……页码（小四号宋体）一、标题（小四号宋体）……页码（小四号宋体）1.（小标题）（小四号宋体）……页码（小四号宋体）（1）（下级标题）（小四号宋体）……页码（小四号宋体）二、（标题）（小四号宋体）……页码（小四号宋体）1.（小标题）（小四号宋体）……页码（小四号宋体）（1）（下级标题）（小四号宋体）……页码（小四号宋体）参考文献（小四号宋体）……页码（小四号宋体）附录（小四号宋体）……页码（小四号宋体）致谢语（小四号宋体）……页码（小四号宋体）英文题目、摘要、关键词（小四号宋体）……页码（小四号宋体）第三页开始：毕业论文正文引言（居中、四号黑体）（空一行）（空一行）引言内容用小四号宋体打印（空一行）（空一行）一、（标题）（居中、四号黑体）（空一行）（空一行）1、（小标题）（四号宋体）（空一行）（1）（下级小标题）（小四号黑体）（正文内容用小四号宋体、下同）（空一行）（空一行）1、（小标题）（四号宋体）（空一行）（1）（下级小标题）（小四号黑体）···（空一行）（空一行）结论（内容用小四号宋体）（空一行）（空一行）附录（居中、四号黑体）附录内容（内容用小四号宋体）（空一行）（空一行）参考文献（居中、四号黑体）参考文献（内容用五号宋体）（空一行）（空一行）致谢（居中、四号黑体）（空一行）（空一行）致谢语（内容用小四号宋体）（空一行）（空一行）最后一页（英文题目）（居中、小四号Arial体）（空一行）（空一行）摘要（小四号Arial体）（内容用五号Arial体）关键词（小四号Arial体）（内容用五号Arial体、每个单词间空二格）备注：1、英文译文打印格式：标题用四号黑体、内容用小四号宋体。
在正文书写完毕后，空两行（宋体小四号），再书写“参考文献”四个字（居中），“参考文献”使用宋体四号加粗，前后两个字之间不空格。“参考文献”书写完毕后空一行（宋体小四号）再书写参考文献的具体内容。
参考文献的序号左顶格书写，并用数字加方括号表示，如〔1〕，〔2〕，?，每一参考文献条目的＇最后均以“．”结束。参考文献只列出作者已直接阅读，在撰写论文过程中主要参考过的文献资料，所列参考文献应按论文参考的先后顺序排列，参考文献一律书写在论文正文结束后，不得放在各章（节）之后。
参考文献引用的技巧
如果我们在论文中有引用了他人的学术观点、数据、材料、结构等，就一定要记得详细的标注出来的。我们引用参考文献也应该要规范，如果我们在论文中标注的参考文献不规范，也从侧面反映出论文写作者的水平和态度。
参考文献不宜过多，文献的多少能体现出论文占有资料的程度。一般情况下，中文论文的参考文献偏少，但也不能简单以文献引用量达到多少简单划分，不同性质的论文引用参考文献的多少页相差很大。
一 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长个百分点，间接拉动～个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的平方米提高到2003年的平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长，高于固定资产投资增幅（）个百分点，占同期固定资产投资的。商品房施工面积增长％，其中，新开工面积增长％。购置土地面积23082万平方米，同比增长，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长％，销售面积增长。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三 中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四 中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。 （一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。 这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。
房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
主要参考文献(研究综述:作者,题目,杂志,卷号,页码)
[1]兰纪平.房地产与泡沫经济[N].检查日报,(3543).
[2]李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京:中国金融出版社,2007,41—49.
[3]刘继海.浅析房地产泡沫[J].中国房地产,2007,(7):32-33.
[4]徐滇庆.泡沫经济与金融危机[M].北京:中国人民大学出版社,2000,8—10.
[5]刘春雨.房地产泡沫的危害与防范措施[N].科技咨询导报,2007(14).
[6]尹中立.社科院研究员尹中立再谈房地产泡沫界定3大底限[N].北京晨报,2004-10-28.
[7]朱仁友.房地产泡沫累计支撑力的动态变化及房地产价格的近期走势[N].广西大学学报,2007,(4).
[8]赵文.我国房地产泡沫市场泡沫现象分析[J].南开经济研究,2003,(2):60-79.
[9]张丽英.对房地产泡沫的几点思考[N].中共宁波市委党校学报,2005-03-24.
[10]陈龙.中国房地产泡沫的历史及现状[J].经济体制改革,2005,(2):35-39.
[11]厉伟,孙文华,但承龙.房地产泡沫的产生原因,形成机制及对策分析[J].生产力研究,2006,(4):185-196.
[12]徐莲.我国房地产泡沫产生原因的文献综述[J].科技信息,2007,(7):20.
[13]张丽华,孙涛.借鉴日本房地产泡沫,完善我国房地产市场的发展环境[N].南京航空航天大学学报(社会科学版),2007-03.
[14]吴玉珍.对于房地产泡沫经济的探讨[N].绍兴文理学院学报,2005-02(25).
[15]杨帆,李宏谨,李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界,2005,(6):64-75.
[16]查尔斯·P·金德尔伯格.泡沫[M].北京:经济科学出版社,1999,306.
【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
参考文献：
[1]赵婧.完善土地收购储备制度的建议和思考[J].工程技术研究,2016,(8):256.
[2]王冠一.大数据在房地产营销中的应用[J].上海建设科技,2017,(1).
[3]李恩会.宏观调控政策下房地产营销策略研究[D].石河子大学,2013.
[4]吕思琪.工程变更对造价管理的影响[J].工程技术研究,2016,(6):170.
近几年来,我国房地产企业在营销实践和研究方面积累了丰富的经验,使房地产营销创新具备了充足的条件,同时房地产市场的变化带动着营销环境的变化,也促使营销观念、理论和策略的不断创新。下文是我为大家整理的关于房地产营销创新论文的范文，欢迎大家阅读参考! 房地产营销创新论文篇1 浅谈房地产营销创新策略 摘要:随着房地产行业的快速发展，房地产市场迅速过度到买方市场，房地产营销创新成为决定企业存亡、影响房地产行业的可持续发展的关键因素。要从顾客满意、差异化、体验营销、整合营销、关系营销等几个方面进行营销创新。 关键词：房地产行业，营销 一、传统营销理论指导下的房地产营销 传统营销理论的颠峰是始创于1960年美国的密歇根州立大学的4P理论，市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品(Product)、价格(Price)、销售渠道(Place)、促销(Promotion)。该理论假定一个企业只要生产出优质的产品，制定合理的价格，运用适当的分销渠道和合适的促销措施，就能顺利实现企业的预期营销目标。该理论“以企业为中心”，实施由内而外的营销。在房地产市场发展初期，行业不够成熟，需求旺盛的卖方市场情况下业内大多数厂商都简单地运用4P理论指导营销就取得了令世人瞩目的成绩。 但是，随着市场竞争日趋激烈，运用4P营销组合的企业越来越困难，尽管花费巨额资金，但这种“消费者请注意”的营销行为很难再获得成功。在严酷的市场形势面前，房地产厂商开始反思其营销行为，逐渐接受4C理论。4C即消费者的欲望和需求,消费者获取满足的成本，消费者购买的方便性，企业与消费者的有效沟通。 4C理论指导下的房地产营销行为具有几个鲜明特点： (1)重视消费者，根据消费者的需要设计和开发产品。市场细分开始流行，企业把产品放到一边，首先研究消费者的欲望和需求，不是简单地叫卖他们所能制造的产品，而是努力去提供消费者想购买的产品。 (2)忘掉定价策略，努力了解消费者要满足其需要所愿付出的成本并且开始有意识的加以影响，因为只有顾客能够承受的价格才是最合理的价格。 (3)忘掉通路策略，思考如何方便消费者购买，因为即使顾客已经愿意购买企业的产品，但若交易成本过高，他们仍然会选择放弃，看房车的出现充分地体现了房地产企业为消费者提供方便的决心和诚意。 (4)忘掉促销策略，多研究与消费者沟通，企业对新闻发布和公共关系活动的重视上升到空前的高度。4C理论的关键在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。 二、整合营销 20世纪90年代，美国D•E舒尔茨教授等人提出了整合营销(IMC)，其基本思想可以概括为两方面：一方面把告、促销、设计、包装等一切传播活动都归于广告活动的范畴内;另一方面使企业以统一的传播资询向消费者传达。其目的是在市场营销的不同阶段运用和协调各种不同的传播手段，使其发挥最佳效用，最终实现企业与消费者之间建立长期的、维系不散的关系。现在，几乎每一个房地产项目都有广告公司介入提供全程服务，工程现场的包装、售房部的布置、宣传单张的制作、销售说词、公关活动和新闻发布等内容无一不是广告公司的杰作。对于实施整合营销的项目，消费者的所见所闻和感受到的完全一致，项目的优点会无数次以不同的方式传达给消费者，能够给消费者强烈的震撼，这样反复的同一刺激大大强化了消费者对项目的印象，有利于提高消费者对项目的认知度。 三、体验式营销 体验式营销就是站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面，来重新定义、设计营销的思考方式。体验式营销观点突破了传统上的“理性消费者”假设，认为消费者在消费时是理性与感性兼具的，消费者在消费前、消费时、消费后的体验，才是营销活动和品牌经营的关键。企业的产品、服务赢得消费者青睐的关键在于他们能够创造出值得消费者回忆、难忘的经历、体验。房地产对购房人而言，不仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所，更多的是一种对生活品质的追求，精神上的享受、体验。销售人员亲切的笑容和得当的言行举止、悦耳的背景音乐，优美的小区景观、完善的配套设施，无不传达开发商大力提倡生态、环保，力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一的理念。 进入样板间，精美的装修让人惊羡，消费者完全模糊了对户型的大小、室内功能分区、采光、通风、私密性效果等方面的判断，你甚至还可以坐在沙发上品茶聊天，进厨房去炒几个小菜，“这就是我想要的家”，消费者完全认同开发商以人为本，融入现代设计理念和文化理念。要完成这种体验，通常需要消费者亲临现场，当然，现在有不少开发商开始利用虚拟现实技术和宽带网络建设网上看房系统，逼真地展示其楼盘及其样板房场景，并且通过增加一些互动功能，使得看房者利用“键盘加鼠标”就可以在虚拟的世界里获得身临其境的感受。 四、CS经营战略 “CS”(customer satisfaction)，即“顾客满意”，其指导思想是，企业的整个经营活动要以顾客的满意度为宗旨，从顾客的观点而不是从企业的观点来分析、考虑消费者的需求，把顾客需求(包括潜在的需求)作为企业开发产品的源头，在产品功能及价格设定、分销促销环节建立和完善售后服务系统等方面，以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。房地产消费在很大程度上属于情感消费层次，“满意不满意”是最重要的评价标准。 在房地产营销中实施CS经营战略要求从消费者的需求出发，满足消费者的现实需求并且准确地预测其潜在需求，尽量引导住宅消费的潮流。为此，必须分析消费者购房的动机、行为、能力和水平，研究他们的消费传统、习惯、兴趣和爱好，并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测。从项目选址、住房档次、结构、类型、层高、套型、朝向到价格制定、广告宣传、售后服务等，房地产企业都必须从住房消费者的需求出发，使之满意称心，才能获得消费者的青睐，增强企业竞争能力。 五、关系营销 关系营销是通过识别、建立、维护和巩固企业与顾客及其他利益相关人的关系来促进销售，强调企业与顾客及其他利益相关者之间建立长期的相互信任的互惠关系。其关键在于：不仅争取顾客和创造交易，识别和建立关系是重要的，维护和巩固已有的关系更重要;营销的责任不仅是给予承诺，更重要的是履行承诺。 关系营销与传统市场营销有着很大的区别：传统营销把视野局限于目标市场上，建立在“以生产者为中心”的基础之上，其核心是交易，关心如何生产、如何获得顾客，企业与顾客之间、企业与其供应商、经销商之间是一种交易关系，企业通过诱使对方发生交易从中获利。在交易过程中，买卖双方的关系被看成是相互排斥的，交易结束，买卖之间的关系就结束了，买卖双方是一次性关系。 而关系营销是建立在“以消费者为中心”的基础之上的，其核心是关系，企业与其顾客、分销商、经销商、供应商、竞争对手、银行、政府及内部员工等之间建立、保持某种较紧密的合作关系，并不断加强这种关系，通过互利交换及共同履行诺言，使有关各方都实现各自的目的。因此，房地产企业及其相关利益者之间是一种互惠互利的长期依赖的关系，企业通过双方良好的互惠合作关系获利。 六、差异化营销 所谓差异化战略，就是企业通过在产品、服务、经销网络、品牌形象等方面形成具有独特性品质来满足用户的需要。房地产的差异化营销，是指通过产品差异化、服务差异化和品牌差异化来提高房地产产品的价值，从而形成竞争优势。这要求企业在产品的研究和开发上具有较强的创新能力，企业在生产技术上具有较高的适应能力和应变能力，企业在市场营销中有明确的目标市场，并能采取有效的经营手段和方法到达。与其他产品比较，房地产产品的位置固定性决定其本身有较大的差异化。 同时，房地产产品差异化还可以从性能、特色、风格和设计等方面入手，体现在品质的质优耐用、安全放心;区位的出行便捷、人文优越和升值潜力;环境的自然、生态和健康;整体布局的大方、精巧;单体设计的实用、合理和完善，设备设施的充分、新颖和高效;配套的生活方便，居住的愉快、舒适等。服务的差异化要求在传统客户服务的基础上进行服务升级，升级后的客户服务，不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的客户服务，而应涵盖产品设计“生产”销售“使用中所有的服务环节，而且越来越强调多元化、人性化、规模化和个性化，房地产基本进入了，服务经济时代，开发商只有通过丰富客户服务的内涵，扩大服务的宽度，延长服务的时间来再一次赢得属于自己的市场空间。最后，企业文化的差异化也应该受到企业的重视。 因为住宅不仅是一种生活方式的选择，同时也是居住文化的体现，而且应该注意，企业文化是最难被其他企业模仿的差别优势，一旦建立，即可成为企业的核心竞争力。 房地产营销创新论文篇2 浅议房地产营销策略的创新 摘 要：文章结合房地产企业目前环境下的状况，对品牌营销、绿色环保营销、服务营销等不同营销方式进行分析，提出针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，有效地促进房产销售，加快资金回笼。 关键词：营销策略 品牌营销 绿色环保营销 服务营销 一、房地产市场营销的概念 营销，简单地说，就是用科学的方法分析市场上的需求，并生产出能满足市场需要的产品。所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，通过对企业内、外部经营环境的分析，找出机会，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。 从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划工作。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。与一般商品市场营销相比，房地产营销有市场营销的共性，也有其个性，市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。 二、房地产开发企业营销策略创新的背景 国内房地产市场自2008年开始调控，在国家各种调控政策的影响下，现在房地产企业销售状况举步维艰。据中房信统计数据显示，2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长，增幅比1～11月份回落个百分点，比2011年回落个百分点;其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长，商业营业用房销售面积下降。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1～11月份提高个百分点，比2011年回落个百分点;在2012年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。 如今，国家的宏观调控政策未有丝毫松动的迹象，在政策日益趋紧的情况下，几乎所有的地产商都开始节衣省食，储备过冬。现在房地产企业比拼的不再是谁大，而是比谁的销售资金回笼的快，能够熬过去的希望就越大。所以，加速房产的销售，已经成为房产企业顺利度过难关的最重要手段，这就需要房地产企业积极探索营销策略。 三、房地产营销策略剖析 国内房地产市场经过2009年、2010年的井喷，现在卖方市场已是一去不复返，所以，根据目前的市场状况，房地产开发商必须要积极探索房地产营销的策略，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。 1.积极展开品牌营销。 从企业的角度看，品牌营销对房地产业意义十分重大，能够为企业带来巨大的经营效益。一般来说，在房地产业发展初期，多数楼盘不愁销售。然而，随着房地产市场发展的日趋成熟，竞争日益激烈，单靠产品本身很难保持对消费者长久的吸引力。而品牌所包含的不仅是房子本身，它还包含着情感和文化及与消费者的情感沟通;不仅是企业或产品标识，更是企业的无形资产;能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的经济活动中发挥重要的作用，为企业带来巨大的经营效益。 从消费者的角度看，现在人们生活品质提高了，选择的机会更多，消费者购房行为也日益挑剔。人们对房子的需求不仅仅是安身立命的场所，而且是价值、身份的体现。品牌作为一种质量、信誉、价值的承诺，可以增强消费者的购买信心，加速购买行为的发生。如今许多消费者在购房时，不再找楼盘买房，而热衷于找品牌。 总而言之，品牌作为一种最有效的资源，已经成为房地产企业克敌制胜的法宝，发展壮大的利器。品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然趋势，一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格战，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。从长远发展来看，建立和培育品牌是房地产企业最经济的投资。 2.践行绿色环保营销。 房地产绿色营销是指房地产企业为谋求自身与环境的和谐共存而把绿色生态观念引入其营销活动，并指导其策划与实施的过程，其本质就是绿色营销理论在房地产行业的实践运用。绿色营销观念是以环境保护为导向的一种全新的营销观念，是生态文明时代房地产企业谋求生存和发展的必然选择，也是未来绿色文明社会对企业的必然要求。房地产绿色营销通过一系列绿色营销组合手段来满足消费者对绿色住宅的需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的协调统一，最终为实现人与自然的可持续发展。可以从三个方面理解房地产企业绿色营销的必要性。 对企业来说，房地产企业为了树立自己的品牌形象，就必须在生产中采购和使用绿色建材，开发绿色生态环境，生产绿色品牌产品。绿色品牌的开发营销可以塑造企业形象，在市场上，可以拉近企业与消费者的距离，得到消费者的支持和社会的认可，最终转化为企业的商业竞争优势，推动企业利润的提升，提高企业可持续发展的潜力。对消费者来说，随着我国经济水平不断提高，人们生活水平日益改善，消费者对各种产品的需求从生理需求向心理需求发展。 现代生活的快节奏给人们带来越来越大的身心压力，环境优美的绿色住宅也成为人们逃避繁忙工作，释放压力的良好场所，成为人们生理上、心理上的紧密依赖品，成为人们满足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要场所。住房的舒适性、陶冶性、祥和性和文化性是消费者追求的目标，也应该成为房地产企业开发设计的着力点，因此，房地产企业践行绿色环保营销理念就显得意义特别重大。 3.全面开展服务营销。 同样的产品，在市场竞争的激烈中，怎样才能使自己产品战胜对手，立于不败之地呢?这里面，除了品牌、价格、促销等诸多手段外，服务牌也是必不可少的一张。有调查表明，随着社会经济的不断发展，物质产品日渐丰富，人们对服务需求的增长远高于对物质产品需求的增长。服务营销不仅要求服务能体现品牌的价值，还要与众不同，同时，需要服务的产品越复杂，对服务工作的要求也越高，这些因素使得服务营销越来越重要。 可以肯定地说，今后的营销时代将是服务营销比拼的时代。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，确立初步的认知和倾向。在售中服务阶段，开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续。 在售后服务阶段，房地产企业对业主提出的问题要给予及时地反馈与解决。在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与解决;并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为房地产企业的发展奠定坚实的基础。 当然，房地产服务营销不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务;不仅要提高顾客现实的满意度，还要提高预期的满意程度。因此，房地产企业应当加强服务营销管理，强调以市场为中心和以顾客为上帝的服务营销观念，使其内容和形式更加丰富，并向专业化、社会化、全方位化方向发展，使之成为有力的竞争优势之一。 现代房地产市场正处于高速发展且不断规范的时期，消费者对住房需求愈发理性，服务营销在房地产销售中越来越重要，服务品质的好坏将直接关系到企业的生存和发展。 四、开展房地产营销策略创新的关键因素 在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素，这对企业的营销顺利开展影响巨大，主要有以下几个方面： 1.房地产营销前要积极展开市场调查工作。 现代营销理论认为，房地产企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。在这基础上，建造好的房屋才能符合消费者的需求，销路畅通，达到企业预先制定的效益目标。社会在不断变革，环境的变化、需求的变化既给企业带来发展的机遇，也给房地产企业带来生存的威胁。 所以，房地产企业如能够通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，找到住房开发的最佳市场切入点，企业就能不断发现新的市场机会，规避市场的风险，从而不断开拓市场，提高企业经济效益。 2.房地产营销要有完整的绿色营销理念。房地产企业绿色营销应该是完整的，全面的理念，不再是单纯的绿地的规划，应该在产品、包装、价格、分销、促销和销售服务等各个环节上贯彻绿色原则，并科学地予以组合运用。 首先，积极开发绿色产品，从生产、使用到回收处理的整个过程中对环境污染最小，生产符合有关规定的有利于资源再生的产品。绿色产品是企业实施绿色营销的支撑点，事实证明，谁拥有绿色产品，谁就会拥有市场。 其次，强化产品的绿色包装。绿色包装是绿色营销的引擎，要把以促销为主的包装观念转变为以保护生态环境为主的包装观念。绿色包装是指对产品进行可回收利用的、具有环保功能的包装。强化这一包装能最大限度地降低产品在消费过程中对环境造成的污染和对人身造成的损害。 再次，合理制定绿色价格。绿色产品是经有关部门通过严格认证以后，获得绿色产品标志的产品，在质量标准、环保标准等方面都有较高的要求。因此，在成本构成方面与一般产品也有所不同，除了要考虑生产、经营过程中所发生的一般成本、费用以外，还必须考虑绿色资源的开发和运用所付出的代价、为保证清洁的成本、开发和运用绿色包装所增加的成本、废弃物的回收及处理所增加的成本等。 最后，开辟绿色销售渠道。选择怎样的销售渠道是企业营销的关键。选择绿色渠道，要注意选择在消费者心中具有良好绿色信誉的代理商、批发商和零售商，以便维护绿色产品的形象;要以回归自然的装饰为标志来设立绿色产品专营机构或专柜，便于消费者识别和购买;要合理设置供应配送中心和简化供应配送系统及环节;要建立全面覆盖的销售网络，不断提高绿色产品的市场占有率;在选择经销商时注意该经销商所经营的非绿色商品与绿色商品的相互补充性和非排斥、非竞争性，谋求中间商对绿色产品的忠诚度，进而大力推销绿色商品。 企业要灵活运用绿色营销组合，使绿色产品、绿色包装、绿色价格和绿色销售服务相互配合，融为一体。只有这样，才能确保绿色需求的可持续增长、绿色营销得到全民的认同。 总之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是社会进步的客观要求，实际上，社会生活中没有任何一种营销策略完全优于另外一种渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，在楼市的寒冬里，做好营销工作，有效地促进房产销售，加快资金回笼，企业就能在市场中不断生存发展。 参考文献： 1.曹宏亮.论湖南房地产促销策略，邵阳学院学报，2006(5) 2.周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界，2009(12) 3.梁湘.服务营销在我国房地产业的发展.企业技术开发，2011年7月第30卷第14期 4.舒晓华.房地产企业绿色营销策略研究[D].浙江大学学报，2004 猜你喜欢： 1. 浅谈房地产营销毕业论文范文 2. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 3. 房地产市场营销论文1500字 4. 房地产市场论文范文 5. 房地产市场营销的思考论文
社长大。一社之长啊。
恒大悦珑湾项目工地此前复工情形。图片来源：海南恒大悦珑湾公号
“
此类做法属于购地模式和“保交楼”模式的捆绑，通过此类捆绑至少体现了各地在解决“保交楼”方面的急迫程度。
中房报记者 陈标志丨海南报道
看似3宗普通的国有建设用地使用权挂牌出让，由于公告内文有与“恒大”相关表述，从而引发外界广泛关注。
最近，澄迈县自然资源和规划局在海南省公共资源交易平台发布3则土地出让公告，挂牌出让该县3宗国有建设用地使用权。据悉，这3宗用于建设市场化商品住宅项目地块土地面积共计79177余平方米（合计约亩），出让起始价约亿元。
中国房地产报记者了解到，这3宗出让地正是“恒大悦珑湾项目”所在地块。早在2020年5月29日澄迈县自然资源和规划局发布的《关于“恒大悦珑湾项目”修建性详细规划批前的公示》中披露，项目总用地面积为平方米（合计约亩）。目前，恒大在该地块上已开发至第三期。
根据上述3宗土地挂牌出让公告规定，竞得人须完成恒大悦珑湾“保交楼”任务，3宗土地预计出资额分别不低于21136万元、4285万元及3142万元。如果是同一竞买人，预计出资额不低于28563万元。
有人给这3宗土地算了一笔账：如果以挂牌出让起始价作为成交价计算，楼面地价仅为1889元/平方米。房地产行业专家表示，虽然地方政府通过土地出让捆绑“保交楼”是一项创新做法，但由于该地块所延伸的问题较为复杂，比如“保交楼”项目涉及比较复杂的债权债务关系，对于接盘房企来说会有一些顾虑。
记者也就此次土地挂牌出让公告等情况分别联系了恒大及澄迈县有关方面，上述方面均未予回应。
━━━━
出让土地捆绑“保交楼”
“出让土地捆绑‘保交楼’是一项创新的做法。”11月18日，易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示。
11月9日，海南省公共资源交易平台上发布了3则公告，澄迈县自然资源和规划局挂牌出让3宗城镇住宅用地。记者了解到，即将出让的3宗土地位于该县老城经济开发区北一环路附近。3则公告除了地块面积、起始价等基本信息不同之外，其他内容基本一样。
据上述公告记载，3宗地土地面积分别为平方米、平方米及平方米，对应出让起始价分别为26981万元、6651万元和3728万元。3宗地块总面积为平方米（约亩），起始价共计37360万元。
原本是3则普通出让信息公告，但在“竞买人资格”中的第三条和第四条有明确规定：“与恒大悦珑湾项目有债权债务关系的企业不得参与竞拍”“竞得人须承担社会责任，完成恒大悦珑湾‘保交楼’任务，竞得人以形成对恒大方债权的形式出资完成“保交楼”任务”之内容，引起外界广泛关注。
另外，公告还明确告知竞买人在报名前可与澄迈县房地产风险防范工作领导小组办公室对接，完全知晓出让宗地的条件以及竞得后所承担的责任与风险，并出具书面承诺，承诺已完全知晓出让宗地的条件以及竞得后所承担的责任与风险。
公告还对相应地块“保交楼”任务的出资额进行了预估，要求上述3宗土地出资额分别不低于21136万元、4285万元和3142万元，最终出资以实际发生金额为准。同时，还要求竞得人出资建设幼儿园。有媒体统计，按照3宗地块底价、“保交楼”任务的最低出资额及建设幼儿园出资总价计算，企业实际需支付成本多亿元。
项目已报建开发至三期
记者从有关方面获悉，恒大悦珑湾项目是恒大在澄迈县开发的又一商品住宅项目，项目总用地182亩之多，除了打造2300余户的住宅小区外，还规划了建筑面积2200平方米的品牌幼儿园、3700平方米的风情街等配套设施。
早在2020年5月29日，澄迈县自然资源和规划局《关于“恒大悦珑湾项目”修建性详细规划批前的公示》中称，海南信伟房地产开发有限公司、澄迈信伟盛房地产开发有限公司（均为恒大项目开发公司——记者注）开发建设的“恒大悦珑湾项目”由3个地块组成，项目总用地面积平方米，总建筑面积平方米，综合容积率。其中，地上建筑面积平方米，地下建筑面积121737平方米。
截至2021年3月底，“恒大悦珑湾项目”已经先后报建了3期。2020年6月5日，“恒大悦珑湾项目首一期”建设工程规划许可批前公示显示，8栋住宅楼、一座商业楼以及幼儿园等配套设施，总报建面积为113301余平方米。同时也报建了该项目“首二期”，3栋住宅楼总报建面积约32510平方米。2021年3月，“恒大悦珑湾三期”项目报建了多栋住宅楼。
公开资料显示，“恒大悦珑湾三期”项目最早拿到预售许可证在2020年11月。2021年12月23日，澄迈县行政审批服务局撤回“恒大悦珑湾项目二期”17号楼预售许可证。撤销的理由是，2021年12月10日，澄迈县自然资源和规划局于对该项目开发企业名下一份不动产权证书公告注销，项目土地权属发生变更。
2022年1月4日，澄迈县住建局发布通告称对“恒大悦珑湾项目”进行资金监管。
━━━━
专家：供地方式创新中要多方考虑
上述3宗土地挂牌出让为海南首例捆绑“保交楼”的土地出让模式。
11月18日下午，记者也就上述3则公告相关情况分别与恒大及澄迈县有关方面联系采访，上述两方均未回应。
“地方政府通过土地出让捆绑‘保交楼’的举措，如果土地出让能够最终完成，应该能够完成保交楼任务。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫向记者表示，除了土地出让捆绑“保交楼”举措之外，还有很关键的一点是开发商融资等渠道的畅通，包括开发手续的快捷办理、税费上的减免措施等，只有多方面配套措施支持下，出让土地捆绑“保交楼”措施才能够真正落地。
开发商对这种土地出让方式是否感兴趣？谢逸枫称，关键还要看融资渠道是不是有优惠政策，比如开发贷、委托贷款等是否都能顺利通过及贷款的利息是多少。他认为，这还要取决于地块是否“干净”，有没有债权债务纠纷，这也是确保土地出让捆绑“保交楼”能否落地的一个很重要因素。
严跃进对此也表示，此次澄迈县自然资源和规划局挂牌出让3宗住宅用地的政策意义在于，地方政府在供地方面出台了一些创新做法和内容。
他认为，首先，此类做法属于购地模式和“保交楼”模式的捆绑，通过此类捆绑至少体现了各地在解决“保交楼”方面的急迫程度。通过此方式，能够较好地把供地工作和“保交楼”工作两方面进行结合；其次，此类供地方式有创新性，但对于房企来说会有一些顾虑，这在于“保交楼”项目涉及比较复杂的债权债务关系，若是此类关系没有考虑清楚，很可能是看似拿了一块性价比很高的土地，但“保交楼”事件又可能拖累此类企业的投资能力。
严跃进建议，企业对于此类土地要做比较系统的研究，尤其是此类“保交楼”项目盘活的概率和时间，以及中间可能会出现的新情况和新问题。唯有这样，才能较好地认识此类购地制度创新，更好地了解政府目前供地和“保交楼”的工作思路。
来源：中国房地产报
编这个段子的人叫顾云昌，请注意这个人，它是1998年国家房改方案起草小组的主要执笔人之一，中国上亿的房奴就是这个人一手造成的。我认真查了这个段子的出处，在搜狐网里中国房地产报社的一个名叫曹冉京的编辑写了一篇文章，在文章中明确指出，这个段子是“顾云昌用自己的智慧编了一则美国老太太和中国老太太天堂对话的故事“详细见这个网址：
先有鸡还是先有蛋的问题 你要说出来是先有鸡还是 先有蛋 我就告诉你是谁先说老太太的故事
房地产类的专业期刊应该是《中国房地产业》，国家级的期刊，这个最符合，还有《城市建设理论研究》也是国家级的，这两本杂志在一些期刊网上比如58期刊网、中国鸣网上都挺火的，是重点推荐的经济类期刊
《中国房地产业》杂志是中华人民共和国住房与城乡建设部主管、中国房地产业协会主办的唯一一本国家级房地产行业综合性月刊。每期发行量25000-30000份。2013年1月，《中国房地产业》杂志全新改版。秉承“国家视野行业权威”的办刊理念，新版杂志着力打造中国房地产行业第一媒体。《中国房地产业》杂志，以解读中央政策、前瞻行业未来、指导行业发展、展现企业成就、传播栋梁人物为己任。覆盖房地产全产业链，横跨中央决策部门、地方政府、房地产企业、金融机构、上下游产业链决策层。是中国第一本行业决策领域专属媒体。
刊名： 中国房地产业 Real Estate Information of China 主办： 中国房地产业...是国家级期刊 ...是国家级，杂志不错可放心投稿 ...是国家级的，但是在...
其实期刊没有级别的划分，一些部级出版的就是所谓“国家级”的。《中国房地产业》杂志社(原名《中国房地信息》)杂志是由国家新闻出版总署批准，中华人民共和国住房部和城乡建设部主管，中国房地产业协会主办，本刊是建设部权威期刊。 国内统一刊号：11-5936/F，国际统一刊号：ISSN 1002-8536。